نحوه تخلیه مستأجر به دلیل نیاز شخصی مالک
سلام و عرض ادب
جهت مشاوره در خصوص یک موضوع ملکی مزاحمتون می‌شم.
من مالک یک واحد مسکونی هستم و خودم و همسرم به جز این ملک، خانه مستقل دیگری نداریم و در حال حاضر در منزل پدر و مادرم زندگی می‌کنیم. قصد داریم مستقل شویم و در همین ملکی که در حال حاضر اجاره داده شده، سکونت کنیم.
این واحد حدود ۴ سال است که در اختیار مستأجر است و قرارداد اجاره فعلی هم فردا ۱۵ شهریور به پایان می‌رسد. برای تمدید سال پنجم، مبلغ اجاره را حدود ۴۰ درصد افزایش دادم که مستأجر قبول نکرد. ایشان اعلام کرده‌اند که طبق قانون حاضرند با افزایش ۲۵ درصد قرارداد را تمدید کنند و ملک را نیز تخلیه نمی‌کنند.
من هم با توجه به اینکه قصد دارم خودم و همسرم در ملک سکونت کنیم، با تمدید قرارداد موافقت نکردم و از ایشان درخواست کردم در پایان مدت قرارداد ملک را تخلیه و تحویل دهند. مستأجر نیز در پاسخ اعلام کرده که تخلیه نمی‌کند و از من خواسته از طریق قانونی اقدام کنم و گفته‌اند در صورت اقدام قضایی، شماره وکیلشان را در اختیارم قرار می‌دهند.
مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان نیز به عنوان ودیعه نزد بنده است.
می‌خواستم لطفاً راهنمایی بفرمایید:
۱. با توجه به اینکه این ملک تنها خانه‌ای است که من و همسرم داریم و در حال حاضر در منزل پدر و مادرم زندگی می‌کنیم، آیا می‌توان از «نیاز شخصی موجر برای سکونت» به عنوان استثنای تمدید استفاده کرد؟
۲. با توجه به اینکه مستأجر ۴ سال در ملک سکونت داشته و قرارداد فعلی در حال اتمام است، شانس موفقیت بنده برای گرفتن حکم تخلیه چقدر است؟
۳. برای اثبات نیاز شخصی، چه مدارکی لازم است و آیا نداشتن ملک مسکونی دیگری به نام من و سکونت فعلی در منزل والدین می‌تواند مؤثر باشد؟
۴. با توجه به اینکه ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه نزد بنده است، برای اقدام قانونی و تخلیه چه کاری باید انجام دهم؟
۵. در صورت ادامه تصرف مستأجر بعد از پایان قرارداد، آیا امکان مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف وجود دارد؟
۶. هزینه تقریبی حق‌الوکاله برای پیگیری چنین پرونده‌ای چقدر است و روند رسیدگی معمولاً چه مدت زمان می‌برد؟
ممنون می‌شم راهنمایی بفرمایید که با توجه به شرایط فعلی، بهترین اقدام قانونی از طرف بنده چیست.
ممنون از وقتی که میذارید
پاسخ حقوقی ایران لگال:
درود؛
در شرایطی که توضیح داده‌اید، چند نکته مهم وجود دارد. اینکه ملک تنها واحد مسکونی شماست و خودتان و همسرتان در حال حاضر در منزل والدین زندگی می‌کنید، می‌تواند برای اثبات «نیاز شخصی موجر» موضوع مهمی باشد؛ اما صرف اعلام نیاز کافی نیست و باید شرایط قانونی و مدارک آن بررسی شود.
همچنین باید توجه داشت که قوانین مربوط به تمدید اجباری اجاره، استثنائاتی داردو ولی با توجه حضور 4 ساله این مستاجر، ورود موضوع به دادگاه می تواند ریسک بزرگ دیگری داشته باشد که ظاهرا از چشم شما پنهان مانده و در ادامه عرض می نمایم.
در مورد اینکه آیا می‌توانید به دلیل سکونت شخصی ملک را پس بگیرید، مهم‌ترین موضوع این است که نیاز شما واقعی و قابل اثبات باشد؛ یعنی بتوانید نشان دهید قصد استفاده شخصی از ملک دارید، نه اینکه صرفاً برای افزایش مبلغ اجاره یا تخلیه مستأجر این ادعا مطرح شده است. نداشتن ملک مسکونی دیگر، سکونت فعلی در منزل والدین، مدارک ازدواج و شرایط زندگی شما می‌تواند در اثبات این موضوع مؤثر باشد. اگر ازدواج شما با همسرتان رسمی و ثبت شده باشد قرینه مهمی است.
اما در مورد ریسکی که خدمتتان عرض کردم، من نگران این هستم که مستاجر بخواهد برای افزایش بیش از 25 درصد در سال های گذشته اقدام کند و شاید مسیر دادگاه این موضوع را برایش باز کند و بخواهد مازاد آن را طلب کند. البته این را بگویم تمامی این موارد به صورت سلیقگی در شورا ها رسیدگی می شود و اینطور نیست که همه یک روال را پیش ببرند.
در نهایت، همانطور که گفتم اگر با همسرتان ازدواج ثبت شده دارید، اقدام عملی شما این است که قبل از پایان ، یک اظهارنامه رسمی برای مستأجر ارسال کنید و اعلام کنید با توجه به پایان مدت اجاره و نیاز شخصی واقعی برای سکونت، درخواست تخلیه و تحویل ملک را دارید. در صورت عدم تخلیه، باید از مسیر قانونی اقدام کنید.
برای اثبات نیاز شخصی، این مدارک می‌تواند کمک‌کننده باشد. سند مالکیت ملک، استعلام یا مدارکی که نشان دهد ملک مسکونی دیگری به نام شما نیست، مدارک محل سکونت فعلی شما و همسرتان در منزل والدین، مدارک ازدواج، اظهارنامه درخواست تخلیه و هر مدرکی که نشان دهد قصد واقعی شما سکونت در ملک است.
در مورد ودیعه ۲۰۰ میلیون تومانی، معمولاً موجر برای تخلیه باید وضعیت ودیعه مستأجر را تعیین تکلیف کند. یعنی باید مبلغ ودیعه آماده پرداخت باشد یا مطابق روند قانونی، وجه به مرجع مربوط سپرده شود تا امکان اجرای تخلیه فراهم شود. نگه داشتن ودیعه بدون تعیین تکلیف ممکن است باعث ایجاد مانع در اجرای تخلیه شود.
اگر مستأجر بعد از پایان مدت قرارداد و بدون اجازه شما در ملک بماند، بسته به شرایط قرارداد و وضعیت تصرف، امکان مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف وجود دارد؛ اما میزان آن باید با نظر کارشناس و بررسی شرایط ملک تعیین شود.
در مورد زمان رسیدگی و هزینه وکیل، مبلغ حق‌الوکاله ثابت نیست و به شهر، تجربه وکیل، نوع اقدام (تخلیه فوری یا دعوای حقوقی) و میزان کار پرونده بستگی دارد. مدت رسیدگی نیز بسته به شعبه و شرایط پرونده متفاوت است؛ اما هرچه مدارک نیاز شخصی و وضعیت ودیعه آماده‌تر باشد، روند پیگیری معمولاً ساده‌تر خواهد بود.
پیشنهاد عملی برای شما این است که ابتدا مدارک نیاز شخصی را آماده کنید، اظهارنامه رسمی ارسال کنید، وضعیت ودیعه را آماده پرداخت نگه دارید و سپس در صورت عدم تخلیه، از طریق مرجع صالح برای تخلیه اقدام کنید.
امکان دریافت تمامی هزینه های وکالت و دادرسی پس از پایان پرونده و رای به نفع من از مستاجر را دارم؟
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
بله، در صورت صدور رأی به نفع شما، اصولاً می‌توانید درخواست مطالبه هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله وکیل را مطرح کنید؛ اما یک نکته مهم وجود دارد. دادگاه معمولاً مبلغ حق‌الوکاله قابل پرداخت از طرف محکوم‌علیه را بر اساس تعرفه قانونی محاسبه می‌کند، نه لزوماً مبلغی که شما واقعاً با وکیل توافق کرده‌اید. بنابراین اگر مثلاً با وکیل خود قرارداد ۱۰۰ میلیون تومانی داشته باشید، ممکن است دادگاه فقط مبلغی را که طبق تعرفه قانونی قابل محاسبه است به عنوان خسارت دادرسی مورد حکم قرار دهد و مابقی مبلغ توافقی بین شما و وکیل، قابل مطالبه از طرف مقابل نباشد.
علاوه بر حق‌الوکاله، هزینه‌هایی مانند هزینه ثبت دادخواست، هزینه کارشناسی (در صورت وجود)، هزینه تأمین دلیل و سایر هزینه‌های قانونی که برای پیگیری پرونده پرداخت کرده‌اید، در صورت وجود شرایط و صدور حکم به نفع شما، می‌تواند از طرف محکوم‌علیه مطالبه شود.