تمدید خودکار اجاره در صورت فروش ملک
سلام
وقت بخیر
من یه زن ۴۳ ساله خود سرپرست هستم که ۲ ساله تو یه آپارتمان تو تهران مستاجرم و پایان قراردادم ۲۷ شهریور ۱۴۰۵ هستش (دو هفته دیگه). امسال که در تاریخ ۳۱ مرداد (یکماه قبل از موعد پایان قرارداد) به مالک زنگ زدم برای تمدید، گفت که قصد داریم خونه رو بفروشیم و با شما تمدید نمیکنیم.
منو تحت فشار قرار داد که یا بازدید بده یا ۲۷ ام خونه رو خالی کن؛ ولی اگه بازدید بدی تا هر وقت فروش بره میتونی بشینی و با شرایط تو خونه رو میفروشیم که صاحب جدید خونه با تو تمدید کنه. من یک هفته هر روز موندم خونه سر یه ساعت خاصی و علیرغم میل باطنیم به مشتریای ایشون بازدید دادم.
بعد ۱ هفته امروز صبح زنگ زد و گفت خونه دیشب فروش رفته. گفت مالک جدید با تو تماس میگیره. مالک جدید تماسی با من نگرفتن. ولی الان صاحب خونه بهم پیام داده باید ۲۷ ام خونه رو خالی کنی وگرنه ضرر و زیان ما توی قرارداد رو باید تو پرداخت کنی...
قراردادمون ۳ برگیه و پارسال هم توی خونه پشت نویسی کردیم و تو هیچ سامانه ای ثبت نشده...
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
در شرایط شما ابتدا باید یک موضوع مهم روشن شود؛ اینکه آیا فروش ملک واقعاً انجام شده یا اینکه مالک صرفاً برای اینکه شما زودتر تخلیه کنید این موضوع را مطرح کرده است. چون طبق مقررات مربوط به تمدید خودکار قراردادهای اجاره، یکی از مواردی که می‌تواند مانع تمدید اجباری قرارداد شود، فروش واقعی ملک یا وجود شرایط قانونی مربوط به فروش است. بنابراین اگر ملک واقعاً فروخته شده باشد، شرایط شما با حالتی که مالک فقط قصد فروش دارد متفاوت خواهد بود.
با توجه به توضیحات شما، ظاهراً مالک ابتدا گفته بود اگر برای بازدید همکاری کنید، امکان ماندن شما تا زمان فروش و حتی توافق با خریدار جدید وجود دارد، اما بعد از فروش اعلام کرده که باید تخلیه کنید. این رفتار ممکن است از نظر اخلاقی منصفانه نباشد، ولی از نظر حقوقی اصل موضوع این است که قرارداد شما تا تاریخ پایان آن معتبر است و بعد از پایان مدت، در صورت وجود شرایط قانونی، باید درباره ادامه سکونت یا تخلیه تصمیم‌گیری شود.
اگر بتوانید ابتدا مطمئن شوید فروش واقعاً انجام شده است؛ یعنی صرف حرف مالک کافی نیست و باید مشخص شود انتقالی انجام شده یا خیر چون در حال حاضر فرمودین مالک جدید هم تماس نگرفته است. (به عقیده من از بنگاه محل هم تحقیقی انجام دهید و موضوع را مطرح کنید) همچنین قرارداد اجاره، پیام‌های مالک درباره بازدید و وعده‌های داده‌شده را نگه دارید، چون اگر مشخص شود از این موضوع برای وارد کردن فشار یا گرفتن تخلیه زودتر استفاده شده، در اختلافات بعدی می‌تواند اهمیت داشته باشد.
اگر مالک جدید واقعاً ملک را خریده باشد، باید وضعیت اجاره شما را بداند. خرید ملک به خودی خود باعث از بین رفتن اجاره جاری نمی‌شود و خریدار باید وضعیت مستأجر را با توجه به قرارداد موجود بپذیرد. اما چون قرارداد شما تا ۲۷ شهریور ۱۴۰۵ بیشتر باقی نمانده، بعد از پایان مدت، موضوع اصلی تمدید یا تخلیه خواهد بود. پس این گزینه شما نیست اما باز هم عرض می کنم این مورد بسته به این موضوع دارد که مالک واقعا ملک را فروخته باشد.
در مورد خسارت قراردادی که مالک مطرح کرده، باید متن قرارداد بررسی شود. صرف اینکه شما بعد از پایان مدت تخلیه کنید، اگر طبق قرارداد عمل کرده باشید، معمولاً دلیلی برای مطالبه خسارت نیست؛ اما اگر در قرارداد برای تأخیر در تخلیه یا عدم تحویل ملک شرط خاصی وجود داشته باشد، باید همان شرط بررسی شود. در ضمن این را هم بدانید اگر خسارتی متوجه شما باشد همانی است که در قراردادتان است نه خسارتی که مالک ادعا می کند با مالک جدید بسته است.
بنابراین در حال حاضر بهترین کار این نیست که وارد درگیری با مالک شوید؛ ابتدا مدارک فروش، وضعیت مالک جدید و متن قرارداد را بررسی کنید و یک پیشنهاد هم برایتان دارم، از آنجایی که تمدید قرارداد اجاره ممکن است در هر شعبه به دلیل جدید بودن این قانون سلیقگی بررسی کند، یک سوال از شواری محل خود بپرسید و مطمئن بشید شرایط چیست.