عتراض به اجاره‌نامه تنظیم‌شده خارج از اختیار مالک توسط بنگاه
با سلام بنده خانه ای دادم به اجاره در شهرستان خودم ساکن مشهد هستم بنگاه قراداد اجاره رو بدون اینکه به من اعلام بکنه بجای یکسال، مدت ۲۰ ماه ثبت کرده،ولی قولنامه رو بجای من پدر شوهرم امضا کرده که سواد ندارد و متوجه نشده حالا میخام ببینم میتونم نسبت به این قولنامه شاکی باشم و از چه طریقی اقدام بکنم و به چه عنوانی
پاسخ حقوقی ایران لگال:
سلام؛ بله، امکان اعتراض وجود دارد، اما صرف بی‌سواد بودن پدرشوهرتان برای بی‌اعتبارکردن قرارداد کافی نیست. نتیجه پرونده به حدود اختیاری که به ایشان داده بودید و نحوه تنظیم و امضای قرارداد بستگی دارد که در ادامه اقدامات لازم و عنوان اظهارنامه را بر اساس اختیار امضا و نداشتن آن در هر دو حالت برایتان آماده کرده ام.
اگر پدرشوهرتان فقط اجازه اجاره یک‌ساله داشته و بنگاه قرارداد را ۲۰ماهه نوشته، مدت هشت‌ماه اضافی خارج از حدود اختیار اوست. نماینده حق ندارد از اختیار مالک تجاوز کند و اقدام خارج از اختیار، بدون تأیید مالک نافذ نیست.
اگر پدرشوهرتان اصولاً هیچ اجازه‌ای برای امضای اجاره نداشته، قرارداد نسبت به شما «فضولی و غیرنافذ» است و تا زمانی که آن را تأیید نکرده‌اید، الزام‌آور نخواهد بود.
اما خطر اصلی این است که اگر پس از اطلاع از مدت ۲۰ماهه، قرارداد را تأیید کرده، اجاره‌بها را بدون اعتراض دریافت کرده یا رفتاری انجام داده باشید که نشانه قبول تمام قرارداد باشد، مستأجر ممکن است به «تنفیذ ضمنی قرارداد» استناد کند؛ زیرا اجازه مالک ممکن است با رفتار نیز محقق شود. سکوت به‌تنهایی قبول محسوب نمی‌شود، ولی رفتار تأییدکننده ممکن است چنین اثری داشته باشد. اقدام درست شما این است:
فوراً نسخه کامل قرارداد، کد رهگیری، سوابق ثبت الکترونیکی، پیامک‌های تأیید و مشخصات امضاکنندگان را از بنگاه دریافت کنید. پیام‌ها، شاهدان یا مدارکی را که نشان می‌دهد توافق فقط یک سال بوده جمع‌آوری کنید. شهادت پدرشوهرتان، پیام‌های شما با بنگاه، آگهی ملک، پیش‌نویس قرارداد و مکالمات ثبت‌شده اهمیت دارد. از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی برای مستأجر و بنگاه اظهارنامه بفرستید و صریحاً بنویسید:
«اینجانب مدت اجاره را صرفاً یک سال پذیرفته‌ام و مدت مازاد بر یک سال بدون اطلاع و اجازه اینجانب درج شده است؛ بنابراین مدت مازاد را صریحاً رد می‌کنم و هیچ‌گونه رضایت یا تنفیذی نسبت به آن ندارم.»
تا تعیین تکلیف، هیچ نوشته‌ای مبنی بر قبول قرارداد ۲۰ماهه امضا نکنید. پس از پایان سال اول نیز اجاره‌بهای ماه‌های سیزدهم به بعد را بدون قید و اعتراض دریافت نکنید.
دادخواست را از طریق دفتر خدمات قضایی مشهد نیز می‌توانید ثبت کنید، ولی پرونده در مرجع قضایی محل وقوع ملک رسیدگی میشود. دعاوی مربوط به تخلیه در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته است.
اگر اختیار پدرشوهرتان فقط یک سال بوده، عنوان پیشنهادی دادخواست این است: «اعلام عدم نفوذ مدت مازاد بر یک سال در قرارداد اجاره مورخ [تاریخ] به علت تجاوز نماینده از حدود اختیار، به‌انضمام تخلیه عین مستأجره پس از انقضای مدت یک‌ساله و مطالبه هزینه دادرسی.»
اگر اصلاً اختیار امضا نداشته است، عنوان مناسب‌تر چنین است: «اعلام عدم نفوذ و رد قرارداد اجاره فضولی مورخ [تاریخ] و تخلیه عین مستأجره، به‌انضمام هزینه دادرسی.»
در دادخواست، مستأجر حتماً باید خوانده باشد و بهتر است پدرشوهرتان نیز به‌عنوان امضاکننده قرارداد طرف دعوا قرار گیرد. بنگاه زمانی خوانده دعوای حقوقی یا متهم پرونده کیفری قرار می‌گیرد که دلیل مشخصی بر تغییر متن، جعل امضا یا سوءاستفاده از کد تأیید وجود داشته باشد.
اگر بنگاه مدت را بعد از امضا از ۱۲ ماه به ۲۰ ماه تغییر داده یا امضای شما را جعل کرده باشد، علاوه بر دادخواست حقوقی می‌توانید شکایت کیفری با عنوان «جعل و استفاده از سند مجعول» مطرح کنید. ولی اگر مدت ۲۰ماهه قبل از امضا در قرارداد نوشته شده و پدرشوهرتان بدون مطالعه امضا کرده باشد، طرح شکایت کیفری به‌تنهایی احتمالاً نتیجه نمی‌دهد؛ در این حالت مسیر اصلی همان دادخواست عدم نفوذ است و می‌توانید تخلف بنگاه را نیز به اتحادیه مشاوران املاک گزارش کنید.
اگر یک سال قرارداد پایان یافته باشد، خواسته تخلیه را هم‌زمان مطرح کنید؛ البته برای اجرای تخلیه باید مبلغ ودیعه مستأجر را مسترد یا در مرجع قضایی تودیع نمایید.