نحوه تحویل گرفتن ملک خسارت‌دیده از مستأجر و مطالبه خسارت
سلام.باتشکرازشما.
دی ماه ازفردی خونه خریدیم وخواستن بعنوان مستاجردرخانه بمانند قرارداد یکساله نوشتیم رهن.موقع خرید درقراردادذکرشدکه همه وسایل جامع وکامل به رویت رسیده درقراداداجاره هم همین ذکرشد.ایشان اردی بهشت تخلیه کردند ولی خونه رو الان میخوان تحویل بدن.رفتیم خونه رودیدیم از وسایل خونه کندن وبردن حتی دستگیره کمدهاروهم بردن کولرخرابه پکیج وسیفون خراب.
حرفشون اینه که ازاول همین بوده با همسرم توی خونه گلاویز شد و گفت نشونتون میدم تا بدوید دنبال خونه تون ویلایی سرتون بیارم.
الان چندنفرگفتند ولش کنید بیخود برید شکایت کنید فقط معطلتون میکنن گفتندخونه رو همونطور که ضرر زده تحویل بگیرید چون اصلا حاضر نیست خسارت بده واینکه فردا قبول کرده بیاد خونه رو تحویل بده ولی اول گفت پول به حسابم بریزید بعدمیام کلید میدم ماقبول نکردیم الان قرارشده فردا چک بهش بدیم بیاد خونه رو تحویل بده ولی میگه دوشنبه برگ قرارداد که دست اونه رومیاره.
ما گفتیم بیارکه پول رومیدیم پشت هردوبرگ نوشته بشه میگه فردا میخوام برم ماموریت برگ قراردادتوی کلانتریه.
نمیدونم میخواد اذیت کنه میخواد بعد برامون مشکلی پیش بیاره.
خواهشا راهنمایی کنید بگید ما فردا چکارکنیم که دیگه این غایله ختم بشه ماخونه مون رو تحویل بگیریم و ازدست این آقا راحت بشیم.خداشاهده جلوی پسرم همسرم روهل داد و اذیت کرد تورو خدا بگید چکارکنیم ممنونم.
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام؛
اگر فردا چک را تحویل دهید اما درباره خاتمه اجاره، تحویل همه کلیدها و خسارت‌های ملک صورت‌جلسه‌ای نداشته باشید، ممکن است هم ودیعه را بگیرد و هم بعداً مدعی شود قرارداد هنوز برقرار بوده، خسارت‌ها از ابتدا وجود داشته یا تمام پولش را دریافت نکرده است. بااین‌حال، سمت انتظامی ایشان مانع پیگیری قانونی شما نیست؛ کافی است تحویل ملک و پرداخت ودیعه کاملاً هم‌زمان، مکتوب و در حضور شاهد انجام شود. در ادامه مراحل کامل به همراه متنی که باید همراه خود داشته باشید را خدمتتان عرض میکنم.
فردا فرزندتان را همراه نبرید و با دو شاهد بی‌طرف، ترجیحاً مشاور املاک تنظیم‌کننده قرارداد، در روشنایی روز به ملک بروید. قبل از پرداخت پول، خالی بودن کامل ملک را بررسی و از تمام اتاق‌ها، کمدها، دستگیره‌های کنده‌شده، کولر، پکیج، سیفون، کنتورها و سایر خرابی‌ها عکس و فیلم واضح تهیه کنید. قرارداد خرید و اجاره و تصاویر قبلی ملک را نیز همراه داشته باشید. با توجه به اینکه در هر دو قرارداد کامل بودن وسایل ذکر شده، ادعای اینکه «از ابتدا همین‌طور بوده» به‌تنهایی کافی نیست، هرچند وجود فهرست وسایل، عکس‌های زمان معامله و شهادت مشاور املاک اثبات خسارت را بسیار قوی‌تر می‌کند.
چون قرارداد یکساله هنوز ظاهراً به پایان نرسیده، فقط تحویل کلید کافی نیست و باید صریحاً نوشته شود که اجاره با توافق طرفین «اقاله» شده و از تاریخ تحویل پایان یافته است. نیاوردن نسخه قرارداد خودش مانع تحویل نیست؛ به‌جای اعتماد به وعده دوشنبه، یک صورت‌جلسه مستقل در سه نسخه تنظیم کنید. اصل نسخه خودتان را نیز به او تحویل ندهید.
ترتیب کار باید این باشد:
- ابتدا ملک کاملاً بازدید و خسارت‌ها نوشته شود.
- تمام کلیدهای در ورودی، پارکینگ، انباری، ریموت‌ها و وسایل متعلق به ملک تحویل شود.
- صورت‌جلسه به امضای طرفین و دو شاهد برسد و تمام صفحات امضا شود.
- سپس هم‌زمان ودیعه پرداخت یا چک تحویل شود.
چک سفید، در وجه حامل، بدون تاریخ یا ثبت‌نشده در صیاد ندهید. چک باید به نام خودش، دارای تاریخ و مبلغ مشخص و در سامانه صیاد ثبت شود و شماره چک در صورت‌جلسه نوشته شود. بهتر است انتقال بانکی یا چک روزِ دارای موجودی استفاده شود. تحویل چک قبل از گرفتن کلید و امضای رسید، کار امنی نیست.
اگر درباره مبلغ خسارت توافق کردید، مقدار دقیق آن را نوشته، از ودیعه کسر و تصریح کنید که نسبت به ودیعه و خسارت‌ها تسویه قطعی انجام شده است. اگر توافق نکردید، خودسرانه مبلغ نامشخصی از ودیعه کم نکنید؛ ودیعه را با مدرک قابل‌اثبات مسترد کنید اما در صورت‌جلسه بنویسید که این پرداخت فقط بابت استرداد ودیعه است و به معنای صرف‌نظر کردن از مطالبه خسارت نیست. اصولاً تحویل مورد اجاره و استرداد ودیعه با یکدیگر مرتبط‌اند و اختلاف درباره خسارت باید با توافق کتبی یا از مسیر قضایی تعیین تکلیف شود.
می‌توانید متن زیر را همراه ببرید:
«صورت‌جلسه اقاله اجاره و تحویل ملک
در تاریخ …… ساعت …… آقای …… به‌عنوان مستأجر، ملک واقع در …… موضوع اجاره‌نامه مورخ …… را کاملاً تخلیه و تعداد …… عدد کلید و …… عدد ریموت را به مالک تحویل داد. طرفین توافق کردند اجاره‌نامه مذکور از همین تاریخ اقاله شده و رابطه استیجاری خاتمه یافته است. مستأجر اقرار نمود پس از این تاریخ هیچ‌گونه تصرفی در ملک ندارد و تمام وسایل متعلق به خود را خارج کرده است.
در بازدید هنگام تحویل، موارد زیر مشاهده شد:
۱. ……
۲. ……
۳. ……
مبلغ ودیعه …… تومان بوده که پس از تحویل کامل ملک، طی انتقال بانکی/چک صیادی شماره …… به مستأجر پرداخت شد و مستأجر دریافت آن را تأیید می‌کند.
[در صورت عدم توافق درباره خسارت نوشته شود:] استرداد ودیعه صرفاً بابت تسویه مبلغ ودیعه است و به معنای اسقاط حق مالک نسبت به خسارت‌ها و اموال و ملحقات برداشته‌شده فوق نیست و حق درخواست تأمین دلیل، کارشناسی و مطالبه خسارت برای مالک محفوظ است.
امضا و اثر انگشت مالک ـ امضا و اثر انگشت مستأجر ـ امضای شاهد اول ـ امضای شاهد دوم»
اگر او از امضای صورت‌جلسه امتناع کرد، چک دستی بدون رسید تحویل ندهید. امتناع او را در حضور شاهدان ثبت کنید. اگر کلیدها را تحویل داد، ملک را تحویل بگیرید، شاهدان صورت‌جلسه یک‌طرفه را امضا کنند و مبلغ ودیعه را فقط از طریق واریز قابل‌ردیابی به حساب خودش یا مسیر رسمی مسترد کنید. اگر کلیدها را هم نداد، وارد درگیری نشوید و فوراً اظهارنامه‌ای با عنوان «اعلام آمادگی برای استرداد هم‌زمان ودیعه در قبال تحویل کامل ملک و کلیدها» ارسال کنید.
قبل از تعمیر ملک نیز از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی، در دادگاه صلح محل وقوع ملک، درخواستی با عنوان «تأمین دلیل و ارجاع به کارشناس برای صورت‌برداری و برآورد خسارات وارده به عین مستأجره و اموال و ملحقات آن» ثبت کنید. تأمین دلیل دقیقاً برای حفظ آثاری است که ممکن است با تعمیر از بین برود و طبق قانون در صلاحیت دادگاه صلح قرار دارد. پس از نظریه کارشناس می‌توانید دادخواست «مطالبه خسارت ناشی از تعدی و تفریط مستأجر و الزام به استرداد اموال و ملحقات برداشته‌شده یا پرداخت قیمت آن‌ها، به‌اضافه هزینه کارشناسی و دادرسی» مطرح کنید. مستأجر در صورت تعدی، تفریط یا تخریب ملک مسئول جبران خسارت است؛ اما استهلاک معمولی و خرابی‌ای که ناشی از تقصیر او نباشد بر عهده او قرار نمی‌گیرد.
درباره هل دادن همسرتان و تهدید نیز سکوت اجباری نیست. اگر آثار صدمه وجود دارد، همان روز از آن عکس بگیرید، برای درمان مراجعه و مدارک پزشکی را نگهداری کنید. پیام‌ها، صدای ضبط‌شده، شاهدان و دوربین‌های احتمالی محل نیز حفظ شود. حسب مدارک می‌توانید از طریق دفتر خدمات قضایی شکواییه‌ای با عنوان «تهدید و حسب مورد توهین و ایراد ضرب‌وجرح عمدی» ثبت کنید. چون درگیری ظاهراً شخصی و مربوط به رابطه موجر و مستأجر بوده، اصل بر رسیدگی در مرجع قضایی عمومی است و شغل انتظامی برای او مصونیت ایجاد نمی‌کند. اگر از سمت یا محل خدمت خود برای فشار آوردن استفاده کرد، علاوه بر شکایت قضایی می‌توانید موضوع را به سامانه نظارت همگانی پلیس ۱۹۷ نیز گزارش دهید؛ این گزارش جای شکایت قضایی را نمی‌گیرد.
اگر فردا دوباره پرخاش، تهدید یا درگیری ایجاد کرد، مذاکره را متوقف کنید، درگیر نشوید و با ۱۱۰ تماس بگیرید تا گزارش همان لحظه ثبت شود. پس از تحویل رسمی همه کلیدها نیز قفل ورودی را تعویض کنید.