فروش ملک توسط دلال بدون اجازه مالک
موکل ابان 1403 تعداد 5 واحد آپارتمان 90 درصد ساخت را با وساطت شخصی به دو نفر می‌فروشند بخاطر نیاز مالی زیر قیمت بازار هم می‌فروشند.
ابتدا قولنامه ای عادی در کاغذ A4 نوشته می‌شود سپس دلال قولنامه بنگاهی از یک بنگاه گرفته و به محل کار فروشنده مراجعه و قرارداد مکتوب میگردد. دلال هم به بهانه اینکه من قرارداد را میبرم تا خريداران امضا کنند هر دو قرارداد را با خود برده و هیچ مدرکی دست فروشنده نبوده فقط فروشنده شماره حساب شخص ثالث ارائه تا ثمن بحساب وی واریز گردد مبلغ ثمن 22 میلیارد بوده و از این مبلغ 15 میلیارد به حساب ثالث واریز میگردد.
چند روز بعد موکل به محضر مراجعه و وکالت فروش مال منقول به نام خريداران تنظیم می‌کند. یک ما بعد اظهارنامه برای خریداران ارسال که مبلغ مانده ثمن را واریز کنید. ولی هیچ پولی واریز نمیشود. حالا چون ما قرارداد نداشتیم ابتدا به محضر مراجعه ولی قرارداد فروش ضمیمه وکالتنامه فروش مال غیر منقول نبود با طرح دادخواست ناقص و ارسال به دادگاه استعلام از بانک گرفته و حالا متوجه شدیم که دلال آپارتمان ها را به اسم خودش به خریداران فروخته و قولنامه مستند واریز وجوه اسم دلال به عنوان فروشنده قید شده است.
در ان قولنامه هم شرط داوری هست. حالا موکل من اصلا به دلال نفروخته و چون دلال خریداران رو از قبل میشناخته هر دو قولنامه هم دستش بوده و امضاء موکل را همم داشته و هم از قبل بهشون گفته بوده که من امضاء همه خانواده ات رو دارم( چون قبلا همین دلال برای موکل کار میکرده). الان بهترین راه برای ابطال وکالت نامه و بطلان قرارداد یا شکایت جعل یا غیره کدام است. ممنون
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام.
خطر اصلی فقط جعل نیست؛ اظهارنامه مطالبه باقی‌مانده ثمن و اعطای وکالت فروش ممکن است از سوی دادگاه «تنفیذ عملی معامله» تلقی شود و دعوای ابطال را با شکست روبه‌رو کند. اما اگر ترتیب زمانی، بی‌اطلاعی موکل و دست‌کاری قرارداد اثبات شود، مسیر هم‌زمان حقوقی و کیفری وجود دارد.
به نظر من طرح صرف «ابطال وکالتنامه» یا شکایت صرف «جعل» کافی نیست. ابتدا باید مشخص شود موکل می‌خواهد اصل فروش به همان خریداران را بپذیرد و هفت میلیارد تومان باقی‌مانده را وصول کند یا اساساً معامله تنظیم‌شده توسط دلال را رد نماید؛ زیرا این دو موضع از نظر حقوقی با یکدیگر تعارض دارند.
نقطه‌ضعف جدی پرونده این است که موکل فروش همان پنج واحد به همان خریداران را قبول داشته، حساب شخص ثالث را برای دریافت ثمن معرفی کرده، پانزده میلیارد تومان دریافت شده، سپس مستقیماً به خریداران وکالت فروش داده و بعد نیز باقی‌مانده ثمن را مطالبه کرده است. مجموع این رفتارها ممکن است مطابق ماده ۲۴۸ قانون مدنی، اجازه و تنفیذ عملی معامله فضولی تلقی شود؛ حتی اگر نام دلال در قرارداد به‌عنوان فروشنده نوشته شده باشد.
برای مقابله با این استدلال باید اثبات شود موکل هنگام تنظیم وکالتنامه و ارسال اظهارنامه تصور میکرد قرارداد مستقیم میان خودش و خریداران تنظیم شده و از قراردادی که دلال خود را در آن فروشنده معرفی کرده، اطلاعی نداشته است. اظهارنامه قبلی نیز باید به‌عنوان تأیید فروش مستقیم موکل به خریداران تفسیر شود، نه پذیرش قراردادی که دلال در آن فروشنده معرفی شده است.
اگر موکل همچنان قصد فروش به همان خریداران را دارد، مسیر کم‌ریسک‌تر احتمالاً مطالبه هفت میلیارد تومان باقی‌مانده ثمن و خسارات قراردادی است. عدم پرداخت بخشی از ثمن، اصولاً موجب بطلان معامله نیست؛ مگر اینکه در قرارداد برای عدم پرداخت، شرط فسخ یا انفساخ پیش‌بینی شده باشد یا شرایط قانونی یکی از خیارات فراهم باشد.
اما اگر موکل قصد رد معامله تنظیم‌شده توسط دلال را دارد، خواسته صحیح اصولاً «اعلام عدم نفوذ و رد معامله فضولی و اعلام بی‌اعتباری مبایعه‌نامه» است، نه صرفاً بطلان معامله؛ زیرا معامله مال غیر مطابق ماده ۲۴۷ قانون مدنی ابتدا غیرنافذ است. البته اگر دادگاه رفتارهای بعدی موکل را تنفیذ معامله تشخیص دهد، امکان رد بعدی از بین می‌رود. در صورت رد معامله نیز تکلیف پانزده میلیارد تومان دریافتی و استرداد آن باید روشن شود.
فوراً رونوشت مصدق وکالتنامه، مستندات دفترخانه و اصل قراردادها تهیه و شرایط عزل و اختیارات وکیل بررسی شود. اگر وکالت قابل عزل است، عزل رسمی انجام گیرد؛ در غیر این صورت یا در صورت احتمال انتقال، دستور موقت منع نقل‌وانتقال درخواست شود. چنانچه انتقال رسمی صورت گرفته، ابطال اسناد انتقالی نیز در دادخواست قید و اصل قراردادها برای کارشناسی توقیف شود.
در سؤال یک‌بار «وکالت فروش مال منقول» ذکر شده است. اگر در متن رسمی واقعاً فقط مال منقول نوشته شده باشد، چنین وکالتی اصولاً اختیار انتقال آپارتمان را ایجاد نمی‌کند. اما اگر منظور وکالت فروش مال غیرمنقول بوده، تمام اختیارات و شروط آن باید کلمه‌به‌کلمه بررسی شود.
از جهت کیفری، عنوان شکایت به نحوه تنظیم قرارداد بستگی دارد. عنوان اتهام به نحوه تنظیم قرارداد بستگی دارد: امضای شخصی دلال می‌تواند انتقال مال غیر باشد؛ جعل یا الصاق امضای موکل، جعل و استفاده از سند مجعول؛ تکمیل برگه سفیدامضا برخلاف توافق، سوءاستفاده از سفیدامضا؛ و تغییر یا استفاده زیان‌بار از قراردادهای امانی، خیانت در امانت محسوب می‌شود.
در شکواییه بهتر است وقایع دقیق بیان و عناوین احتمالی شامل انتقال مال غیر، جعل و استفاده از سند مجعول، سوءاستفاده از سفیدامضا و خیانت در امانت حسب نتیجه تحقیقات ذکر شود. درخواست شود اصل قراردادها توقیف و برای بررسی امضا، ترتیب تحریر متن و امضا، تعویض صفحات، الحاقات و دست‌کاری احتمالی به کارشناسی رسمی ارجاع گردد. مسئولیت کیفری خریداران نیز تنها در صورت اثبات اطلاع آنان از مالک‌نبودن و فقدان اختیار دلال قابل طرح است.
شرط داوری موجود در قرارداد نیز لزوماً موکل را متعهد نمی‌کند. اگر قرارداد دلال را فروشنده معرفی کرده و موکل آن را امضا یا تنفیذ نکرده باشد، تراضی موکل به داوری وجود ندارد. مطابق مواد ۴۵۴ و ۴۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورت اختلاف درباره اصل قرارداد یا موافقت‌نامه داوری، اعتبار آن باید بررسی شود. بااین‌حال اگر رفتارهای موکل تنفیذ کامل قرارداد تشخیص داده شود، خریداران ممکن است شرط داوری را نیز قابل استناد بدانند. شکایت کیفری در هر صورت تابع شرط داوری نیست.
در دعوای حقوقی، دلال، هر دو خریدار و اشخاصی که بعداً سند یا حقی به نامشان ایجاد شده باید طرف دعوا قرار گیرند و دعوا در دادگاه محل وقوع املاک مطرح شود. هم‌زمان، دستور موقت منع نقل‌وانتقال و هرگونه عملیات ثبتی نسبت به تمام پلاک‌ها درخواست گردد.
وکالتنامه فروش اموال غیر منقول هست. بنظرتون چون دلال هنوز نمیدونه که ما به این قرارداد که دلال خود را فروشنده معرفی کرده دسترسی پیدا کردیم، براشون اظهارنامه مبنی بر استرداد قولنامه های امانی فی مابین موکل و خریداران بفرستیم بهتر نیست؟ بعدا ممکنه تو کیفری یا حقوقی بهمون برای اثبات انجام معامله بین موکل و خریداران بصورت مستقیم کمک کنه. یه نکته هم بگم تا قبل از وکالت دادن به خریداران در محضر موکل اونها را ندیده بوده (منظورم توالی عرفی بین ایجاب و قبول هست)
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
ارسال عجولانه اظهارنامه ممکن است دلال را از دسترسی شما به قرارداد مطلع کند، اصل اسناد را در معرض تغییر یا اختفا بگذارد و عبارتی علیه موکل بسازد؛ در حالی‌که اثر واقعی آن به یک تفکیک ظریف وابسته است. اما اگر پس از تثبیت ادله و با متن کنترل‌شده ارسال شود، اقدام مفیدی است.
به نظر من اصل ارسال اظهارنامه مفید است، اما بهتر است با عبارت استرداد قولنامه‌های فی‌مابین موکل و خریداران ارسال نشود. این عبارت ممکن است به‌عنوان اقرار کتبی موکل به انعقاد قطعی معامله مستقیم تلقی شود و اگر بعداً لازم باشد ادعا کنید قبول خریداران محقق نشده یا قرارداد تکمیل نشده، برای شما تعارض ایجاد کند.
اظهارنامه به‌تنهایی ثابت نمی‌کند که اوراق واقعاً به دلال سپرده شده یا معامله مستقیمی منعقد شده است؛ چون نوشته‌ای یک‌طرفه است و سکوت دلال نیز اقرار محسوب نمیشود. ارزش اصلی آن زمانی ایجاد می‌شود که دلال پاسخ بدهد، وجود اسناد یا نحوه تحویل آن‌ها را تأیید کند یا از استردادشان خودداری نماید. در خیانت در امانت نیز مطالبه و عدم استرداد مؤثر است، ولی مطالبه شرط انحصاری تحقق جرم نیست.
ترتیب کم‌ریسک‌تر این است :ه ابتدا رونوشت مصدق قرارداد دلال با خریداران و تمام ضمائم آن از پرونده گرفته شود. در صورت طرح ادعای جعل، اصل سند طبق ماده ۲۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی مطالبه و در دادگاه مهروموم شود. اگر شکایت کیفری مدنظر است، ابتدا شکایت ثبت و توقیف فوری اصل قراردادها و قولنامه‌های قبلی از دلال و خریداران درخواست شود سپس اظهارنامه استرداد اسناد ارسال گردد تا دلال پیش از اقدام قضایی فرصت تغییر، اختفا یا جایگزینی اصل اسناد را پیدا نکند.
در اظهارنامه بهتر است به‌جای تأیید وقوع قطعی معامله نوشته شود دو فرم قرارداد مربوط به پنج واحد، صرفاً برای اخذ امضای خریداران و استرداد، به شما سپرده شد و اجازه تغییر یا استفاده دیگری از آن‌ها نداشتید. ظرف ... روز اصل و نسخه‌های اسناد را مسترد کنید. این مطالبه به معنای تأیید هیچ قرارداد خارج از توافق و اطلاع موکل نیست.
پس از تثبیت قرارداد مکشوفه، بهتر است در همان اظهارنامه یا اظهارنامه جداگانه تصریح شود که موکل هر قراردادی را که در آن دلال خود را فروشنده پنج واحد معرفی کرده، به دلیل نداشتن مالکیت و اختیار، صریحاً رد می‌کند. این تصریح مهم است؛ زیرا طرف مقابل احتمالاً ادعا خواهد کرد دریافت ۱۵ میلیارد تومان و تنظیم وکالتنامه رسمی برای خریداران، تنفیذ عملی معامله دلال بوده است. مطابق مواد ۲۴۸ و ۲۵۱ قانون مدنی، اجازه یا رد معامله فضولی می‌تواند با لفظ یا عمل صورت گیرد.
دفاع شما در برابر ادعای تنفیذ این است که موکل هنگام دریافت وجه و تنظیم وکالتنامه، از قرارداد مخفیانه‌ای که دلال در آن خود را فروشنده معرفی کرده اطلاع نداشته و تمام اقداماتش را در اجرای معامله مستقیم با خریداران انجام داده است؛ بنابراین قصد تنفیذ قرارداد دلال را نداشته است. اظهارنامه قبلی موکل به خریداران برای مطالبه مانده ثمن نیز قرینه زمانی مهمی در تأیید همین موضوع است.
در خصوص توالی ایجاب و قبول، ندیدن خریداران تا زمان مراجعه به دفترخانه، به‌خودی‌خود مانع انعقاد معامله نیست. در عقد بیع برخلاف نکاح، الزام صریحی به توالی فوری ایجاب و قبول وجود ندارد. فروشنده می‌تواند قرارداد را امضا کند و دلال صرفاً به‌عنوان واسطه یا حامل، آن را برای قبول و امضای خریداران ببرد. مطابق مواد ۱۹۱، ۱۹۳، ۱۹۴ و ۳۳۹ قانون مدنی، مهم تطابق اراده طرفین درباره ملک و ثمن و باقی‌بودن ایجاب تا هنگام قبول است، نه ملاقات حضوری آنان.
البته اگر اصل قراردادها فاقد امضای خریداران باشد، امضای موکل به‌تنهایی بیشتر در حد ایجاب است. در آن صورت باید قبول خریداران از طریق واریز ۱۵ میلیارد تومان به حساب معرفی‌شده، تنظیم وکالتنامه به نام همان اشخاص، پیام‌ها، شهادت واسطه و سایر قرائن اثبات شود. وکالتنامه فروش مال غیرمنقول نیز به‌تنهایی ناقل مالکیت نیست، ولی در کنار پرداخت ثمن و اظهارنامه مطالبه باقی‌مانده، قرینه جدی بر وجود رابطه مستقیم میان موکل و خریداران است.