شکایت بابت تحویل ندادن ملک در معامله تهاتری
سلام یه تیکه باغ خریدم بعد باهمون صاحب باغ معامله کردم قرارشد جای دیگه به من بده و باغی که مال من بود فروخته من به عنوان شاهد امضا کردم باغم بهم نمیده الانم قولنامه باغ که فروخته دستم بنام خانم هم نوشتم قولنامه باغ الان میتونم حقم بگیرم؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام. امضای شما بهعنوان شاهد زیر قولنامه فروش باغ اول میتواند علیه شما استفاده شود و فروشنده ادعا کند با فروش مجدد یا برهمزدن معامله قبلی موافق بودهاید؛ اما راهکار شما این است که با قولنامه باغ جایگزین که به نام همسرتان تنظیم شده، در صورت داشتن مشخصات و امضای فروشنده، میتواند مبنای مطالبه حق باشد.
اگر زیر قولنامه فروش باغ اول فقط در قسمت «شاهد» امضا کردهاید، این امضا بهتنهایی به معنای بخشیدن حق یا دریافت کامل طلب نیست؛ ولی چون از فروش باغ به شخص دیگر اطلاع داشتهاید، ممکن است دادگاه آن را نشانه رضایت شما به فروش مجدد بداند. بنابراین پسگرفتن همان باغ اول دشوارتر است و بهتر است مطالبه بر مبنای قولنامه باغ جایگزین پیگیری شود.
چون قولنامه باغ جایگزین به نام همسرتان تنظیم شده است، اصولاً خریدار و صاحب حق قراردادی اوست و دادخواست باید به نام همسرتان یا توسط وکیل دادگستری او ثبت شود. شما میتوانید درباره توافق قبلی، فروش باغ اول و علت تنظیم قولنامه جدید شهادت بدهید، اما صرف پرداخت پول از طرف شما معمولاً برای طرح دعوا به نام خودتان کافی نیست.
اگر در قولنامه دوم مشخصات باغ، حدود، مساحت، مبلغ یا عوض معامله، زمان تحویل و امضای فروشنده درج شده باشد، همسرتان میتواند ابتدا با ارسال اظهارنامه رسمی، تحویل باغ و حضور برای انتقال رسمی را مطالبه کند. اگر فروشنده انجام نداد، حسب متن قولنامه باید در دادگاه محل وقوع باغ، دادخواست الزام به تحویل مبیع، الزام به تنظیم سند رسمی یا الزام به انجام تعهد مطرح شود.
اگر قولنامه دوم صریحاً نوشته باشد که باغ جدید در مقابل باغ اول یا بابت طلب شما واگذار شده است، پرونده قویتر خواهد بود. اگر چنین توضیحی در آن نیست، قولنامه فروش باغ اول، امضای فروشنده، پیامها، شاهدان توافق و هر مدرکی که ارتباط دو معامله را ثابت کند باید ارائه شود.
اصل هر دو قولنامه را نزد خود نگه دارید، از تمام صفحات نسخه تصویری تهیه کنید و آنها را بدون دریافت رسید به فروشنده یا شخص دیگری تحویل ندهید. وضعیت ثبتی باغ جایگزین نیز باید فوراً بررسی شود. اگر احتمال فروش آن به شخص دیگری وجود دارد، همسرتان میتواند همراه دادخواست اصلی، در صورت وجود شرایط قانونی درخواست منع موقت نقلوانتقال باغ را مطرح کند.
بهدلیل مقررات جدید ثبت معاملات املاک، تاریخ تنظیم قولنامه نیز اهمیت دارد و باید بررسی شود که ادعای ناشی از آن نیازمند ثبت در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی هست یا خیر. تأخیر بیشتر ممکن است اثبات توافق یا جلوگیری از انتقال باغ به دیگری را دشوار کند.
سلام من باغ که خریدم بنام خانم قولنامه کردم صاحب باغ 1600مترباغ داشت 500مترفروخته به ما دوباره اومد دوتا 800 مترفروخته به دونفردیگه منم زیر هر دو قولنامه 800 متری بنام شاهد امضا کردم قرارشد جای دیگه به ما بد الان دبه کرد راهی هست حقم بگیرم ولی قولنامه 500 مترکه بنام خانم هست پیش خودم
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
در موضوعی که توضیح دادهاید، نکته مهم این است که شما یک معامله اولیه دارید که در آن ۵۰۰ متر باغ به نام همسرتان خریداری شده و سپس مالک همان باغ، همان ۱۶۰۰ متر را دوباره به دو نفر دیگر فروخته و شما نیز زیر قولنامههای بعدی به عنوان شاهد امضا کردهاید. این وضعیت نیاز به بررسی دقیق دارد، چون امضای شما به عنوان شاهد ممکن است باعث شود طرف مقابل ادعا کند شما از فروشهای بعدی اطلاع داشتهاید؛ اما این موضوع به معنی از بین رفتن خودکار حق شما نیست، مخصوصاً اگر قرار بوده در مقابل آن، باغ دیگری به شما تحویل شود و این تعهد انجام نشده باشد.
در حال حاضر مهمترین مدرک شما همان قولنامه ۵۰۰ متری است که به نام همسرتان تنظیم شده است. اگر فروشنده آن را امضا کرده و مشخصات ملک، مساحت، حدود و تعهدات در آن مشخص باشد، میتواند مبنای مطالبه قرار بگیرد. همچنین باید ارتباط بین فروش باغ اول و توافقی که قرار بوده جایگزین آن باغ به شما داده شود ثابت شود؛ یعنی مشخص شود چرا شما زیر قولنامههای ۸۰۰ متری امضا کردهاید و قرار بوده در مقابل چه چیزی دریافت کنید.
اقدام عملی شما این است که ابتدا اصل قولنامه ۵۰۰ متری و سایر مدارک را حفظ کنید و بدون تحویل اصل مدارک به طرف مقابل، از آنها نسخه تهیه کنید. سپس بهتر است یک اظهارنامه رسمی برای مالک ارسال شود و در آن اعلام شود که طبق توافق انجامشده، تعهد به تحویل باغ جایگزین انجام نشده و درخواست اجرای تعهد یا تعیین تکلیف معامله را دارید. اگر همکاری نکرد، با توجه به مفاد قولنامه، همسرتان میتواند برای مطالبه حق قراردادی خود اقدام کند؛ چون قولنامه به نام ایشان است.
در مورد امضای شما زیر قولنامههای ۸۰۰ متری نیز باید در دفاع توضیح داده شود که این امضا صرفاً در جایگاه شاهد و برای کمک به انجام توافق جدید بوده و به معنای صرفنظر کردن از حق اولیه یا رضایت به تضییع حق شما نبوده است. برای قوی شدن پرونده، پیامها، شاهدان توافق، رسیدهای پرداخت و هر مدرکی که نشان دهد قرار بوده باغ دیگری در مقابل معامله اول داده شود، اهمیت زیادی دارد.