فروش خانه مشترک و توقیف سهم آن بابت مهریه
سلام . من و همسرم یک خانه به صورت شریکی داریم. من ۴ دانگ و همسرم ۲ دانگ. همسرم خانه را ترک کرده و اصرار داره ۲ دانگ خودش رو بفروشه. من پول کافی برای خرید ۲ دانگ رو ندارم. می خواستم بدونم اگر ایشان از طریق قانونی برای فروش ۲ دانگ خودشون اقدام کنند تکلیف ۴ دانگ من چی میشه ؟ آیا دادگاه فقط ۲ دانگ ایشان رو برای فروش می‌گذارد یا کل خانه را؟ چطور می توانم خبر دار بشم که تا حالا ایشان برای فروش از طریق دادگاه اقدام کرده یا خیر؟ دادگاه اجازه میده و اولویت میده تا من ۲ دانگ رو بخرم؟ بخوام در مزایده شرکت کنم با اینکه خودم صاحب ۴ دانگ هستم، بازم باید برای خرید کل خانه اقدام کنم؟ اگر خانه در مزایده فروش بره آیا همسرم می تونن پول ۴ دانگ من رو جای مهریه توقیف کنه؟ در این صورت تکلیف سرپناه من چی میشه؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
اگر خانه غیرقابل افراز تشخیص داده شود، درخواست همسرتان ممکن است فقط به فروش دو دانگ محدود نماند و کل شش دانگ وارد مزایده شود؛ حتی اینکه تنها سرپناه شماست معمولاً مانع پایان شراکت نیست. اما سهم چهار دانگ شما از بین نمی‌رود و برای جلوگیری از توقیف پول آن راه دفاع وجود دارد.
همسرتان می‌تواند بدون رضایت شما دو دانگ خود را به‌صورت مشاع به شخص دیگری بفروشد. در این حالت فقط همان دو دانگ منتقل می‌شود و خریدار جدید شریک شما خواهد شد؛ چهار دانگ شما فروخته نمی‌شود.
اما اگر همسرتان از مسیر افراز و دستور فروش اقدام کند، وضعیت متفاوت است. ابتدا قابل افراز بودن ملک بررسی می‌شود. اگر امکان جداسازی قانونی سهم‌ها وجود داشته باشد، سهم هرکدام جدا می‌شود؛ ولی اگر خانه غیرقابل افراز تشخیص داده شود، دادگاه می‌تواند دستور فروش تمام شش دانگ را صادر کند. پس از مزایده و کسر هزینه‌های قانونی، چهار ششم مبلغ متعلق به شما و دو ششم متعلق به همسرتان خواهد بود.
ترک خانه از سوی همسرتان، حق مالکیت او نسبت به دو دانگ را از بین نمی‌برد و شما نیز اصولاً نمی‌توانید برای همیشه مانع فروش سهم او یا پایان شراکت شوید.
اگر درخواست افراز در اداره ثبت یا درخواست فروش در دادگاه مطرح شود، چون شما شریک ملک هستید باید تصمیم‌ها و ابلاغیه‌های مربوط برایتان ارسال شود. بخش ابلاغ الکترونیکی و «اطلاع‌رسانی پرونده اشخاص» در سامانه ثنا را مرتب بررسی کنید. با در دست داشتن سند و پلاک ثبتی نیز می‌توانید از اداره ثبت محل ملک درباره ثبت درخواست افراز استعلام کنید. البته اگر همسرتان دو دانگ را مستقیماً و خارج از دادگاه بفروشد، الزاماً از قبل ابلاغ قضایی برای شما نمی‌آید.
دادگاه برای خرید دو دانگ، اولویت خودکار و مهلت اجباری به شما نمی‌دهد. می‌توانید پیش از مزایده با همسرتان برای خرید اقساطی یا فروش توافقی کل ملک مذاکره کنید، ولی دادگاه نمی‌تواند او را مجبور کند سهمش را قسطی به شما بفروشد. حق شفعه نیز فقط در بعضی فروش‌های خصوصی و با شرایط بسیار محدود قابل اعمال است و در مزایده نباید روی آن حساب کنید.
اگر کل ملک به مزایده گذاشته شود، موضوع مزایده شش دانگ خانه است و شما نیز مانند دیگران می‌توانید شرکت کنید. در صورت برنده‌شدن، چهار دانگ قبلی شما از بین نمی‌رود و عملاً باید بهای سهم همسرتان و هزینه‌های اجرایی را تأمین کنید؛ بااین‌حال ممکن است اجرای احکام برای شرکت در مزایده، واریز ده درصد قیمت پیشنهادی کل ملک را مطالبه کند. پیش از مزایده، مبلغ دقیق سپرده و نحوه محاسبه سهم خودتان را کتبی از اجرای احکام بپرسید.
اگر قیمت کارشناسی پایین‌تر از ارزش واقعی ملک تعیین شد، در مهلت مندرج در ابلاغیه که معمولاً بسیار کوتاه است، اعتراض و درخواست ارزیابی مجدد کنید. بی‌توجهی به ابلاغ ارزیابی یا زمان مزایده ممکن است باعث فروش خانه با مبلغی کمتر از انتظار شما شود.
در مورد مهریه، همسرتان می‌تواند پس از فروش، برای توقیف سهم چهار دانگ شما از پول مزایده اقدام کند؛ البته به شرط اینکه پرونده اجرایی مهریه داشته باشد و دستور توقیف بگیرد. بااین‌حال، اگر این خانه تنها منزل متناسب شماست و قصد دارید با سهم خود خانه متناسب دیگری تهیه کنید، باید فوراً به توقیف اعتراض کرده و به مستثنیات دین بودن وجه لازم برای تهیه مسکن جایگزین استناد کنید.
برای این دفاع باید ثابت کنید خانه دیگری ندارید، ملک فعلی محل سکونت واقعی شما بوده و تمام یا بخشی از پول چهار دانگ برای خرید سرپناه متناسب لازم است. این حمایت خودکار نیست و اگر پول آزاد شود، جابه‌جا شود یا قصد خرید مسکن جایگزین را مستند نکنید، احتمال توقیف آن بابت مهریه بیشتر می‌شود.