اختلاف وراث درباره سند زمین کشاورزی و مالکیت چاه آب
موضوع سر زمین کشاورزی است اصل سندزمین بنام عمویم بوده پدرم قبل ازفوتش وکالت به برادرم داده که سند ازسند عموم جدا کنه بعدبچهای عموم سند جداکردن از طریق انحصار وراثت حال برادرم رفته حدود ۲ سال پیش نمیدانم چطور سند گرفته بنام خودش من براش امضاء نکردم ولی یکی ازبرادرام میگه من امضاء کردم.
حالا مشکل اصلی سریک حلقه چاه نیمه عمیق غرمجازه که توسهم زمین من است ما زمینها راسال ۹۷دوسال بعدفوت پدارم تقسیم کردیم این چاه هم حدود۲۵ سال قبل که زمینها دراختیار برادرم بودن حفرشده باپول همین زمینها حالا برادرم میگه چاه مال منه باید حدود ۷۰مترزمینی که چاه داخلشه به من بدی زمینی دیگه ۷۰متربهت میدم بعد این چاه درست سر دو نبش زمین و اول زمین من است کلآ ازسه هکتار زمین به من وبرادرام هریکی حدود ۳۰۰۰مترداده اگه زمین اطراف چاه راببره زمین من ارزشش ازدست میده حالا نمیاد برامون سند بزنه من باید چکارکنم ممنون
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام؛
اگر سند دو سال پیش با استفاده از وکالت پدرتان پس از فوت او به نام برادر صادر شده باشد، احتمال ابطال آن وجود دارد؛ اما چون سند اولیه به نام عمو بوده، بدون بررسی پرونده ثبتی نمی‌توان گفت سهم شما مستقیماً منتقل شده است. راه اصلی شما، روشن‌کردن مبنای صدور سند و جلوگیری فوری از انتقال بعدی است.
وکالت پدرتان با فوت او از بین رفته است، حتی اگر بلاعزل بوده باشد. بنابراین برادرتان نمی‌توانسته پس از فوت پدر، صرفاً با استناد به همان وکالت‌نامه زمین را به نام خودش منتقل کند. اگر سند بر همین اساس صادر شده باشد، عملیات انتقال و سند حاصل از آن قابل اعتراض و ابطال است.
امضای یکی از برادران نیز فقط نسبت به سهم خودش مؤثر است و سهم شما را منتقل نمی‌کند؛ مگر اینکه از طرف شما وکالت رسمی داشته باشد. بااین‌حال، چون سند اولیه زمین به نام عمویتان بوده، ابتدا باید ثابت شود پدرتان پیش از فوت مالک یا صاحب حق نسبت به این قسمت از زمین بوده است. وکالت‌نامه پدر، قرارداد خرید، صلح‌نامه، تقسیم‌نامه قدیمی، رسیدها، شهادت مطلعان و تصرفات پدر در اثبات این موضوع اهمیت دارد. گواهی انحصار وراثت به‌تنهایی مالکیت ایجاد نمی‌کند و فقط ورثه متوفی را مشخص می‌سازد.
اولین اقدام شما باید دریافت مشخصات سند جدید، پلاک ثبتی، تاریخ صدور، مساحت، نقشه UTM و مبنای انتقال به برادرتان باشد. از اداره ثبت، رونوشت پرونده ثبتی شامل تقاضای صدور سند، مدارک انتقال، صورت‌جلسات، امضاها و استعلام‌ها را بخواهید. اگر مستقیم در اختیارتان قرار ندادند، از طریق دادگاه درخواست استعلام و مطالبه پرونده ثبتی یا تأمین دلیل کنید.
هم‌زمان با اظهارنامه رسمی از برادرتان بخواهید تصویر سند و مدارکی را که براساس آنها سند گرفته ارائه کند و مطابق تقسیم سال ۱۳۹۷ برای انتقال سهم شما در دفترخانه حاضر شود. در همان اظهارنامه بنویسید هیچ توافقی برای واگذاری هفتاد متر اطراف چاه یا تعویض آن با زمین دیگری نداشته‌اید.
اگر تقسیم سال ۱۳۹۷ به‌صورت نوشته‌ای با امضای تمام ورثه انجام شده باشد، می‌توانید براساس آن، الزام برادرتان به تنظیم سند سهم خود را مطالبه کنید. اگر تقسیم شفاهی بوده، تصرف هر وارث، حدود قطعات، شهادت افراد حاضر، کشت‌وکار و نقشه محل می‌تواند برای اثبات آن استفاده شود. اگر همه ورثه در تقسیم شرکت نکرده‌اند یا هنگام تقسیم وارث صغیر وجود داشته، ممکن است لازم باشد اصل تقسیم ترکه دوباره از طریق دادگاه انجام شود.
پس از بررسی پرونده ثبتی، ممکن است خواسته‌های شما شامل ابطال سند برادرتان نسبت به سهم‌الارث شما، اثبات یا تنفیذ تقسیم‌نامه سال ۱۳۹۷، الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل زمین باشد. اگر امضایی به نام شما در پرونده وجود دارد که متعلق به شما نیست، صریحاً آن را انکار کنید و درخواست کارشناسی خط و امضا بدهید. در صورت مشاهده دلیل جعل یا استفاده از وکالت‌نامه پس از فوت، امکان شکایت کیفری نیز بررسی می‌شود؛ ولی ابتدا باید مدارک پرونده ثبتی گرفته شود.
هم‌زمان با دادخواست، دستور موقت منع نقل‌وانتقال، رهن و تغییر وضعیت زمین را بخواهید؛ زیرا اگر برادرتان سند را به دیگری منتقل کند، پرونده پیچیده‌تر خواهد شد. دادخواست مربوط به مالکیت و سند باید در مرجع قضایی محل وقوع زمین مطرح شود.
مالکیت چاه، حق استفاده از آب و مالکیت زمینی که چاه در آن قرار دارد سه موضوع جداست. حتی اگر برادرتان ثابت کند هزینه حفر چاه را شخصاً داده، این موضوع خودبه‌خود مالکیت هفتاد متر زمین اطراف چاه را برای او ایجاد نمی‌کند. اگر چاه با درآمد زمین‌های مشترک و پیش از تقسیم حفر شده باشد، ممکن است از اموال یا تأسیسات مشترک محسوب شود؛ مگر اینکه توافق یا دلیل مشخصی برخلاف آن وجود داشته باشد.
برادرتان نمی‌تواند شما را مجبور کند هفتاد متر از ابتدای زمینتان را با قطعه دیگری معاوضه کنید. درباره نحوه استفاده از چاه، مسیر دسترسی و خسارتی که جداکردن اطراف آن به ارزش قطعه شما وارد می‌کند، باید کارشناس نقشه‌برداری و کشاورزی نظر بدهد.
از طرف دیگر، چون چاه فاقد پروانه است، هیچ‌یک از ورثه نباید آن را مانند یک چاه دارای حقابه رسمی معامله کنند. حفر یا بهره‌برداری از چاه بدون مجوز می‌تواند موجب پلمب یا مسلوب‌المنفعه‌شدن آن شود. البته اگر چاه واقعاً حدود ۲۵ سال قبل و پیش از پایان سال ۱۳۸۵ حفر شده و سابقه شناسایی و بهره‌برداری کشاورزی داشته باشد، وضعیت آن باید از شرکت آب منطقه‌ای استعلام شود؛ قدمت چاه به‌تنهایی باعث قانونی‌شدن آن نمی‌شود.
تا زمان مشاهده سند و پرونده ثبتی، هیچ تقسیم‌نامه جدید، رضایت‌نامه، معاوضه هفتاد متر یا اقرار به مالکیت اختصاصی چاه برای برادرتان امضا نکنید. تصویر وکالت‌نامه پدر، گواهی فوت، انحصار وراثت، تقسیم‌نامه سال ۱۳۹۷ و سندی را که برادرتان گرفته تهیه کنید؛ عنوان دقیق دادخواست به همین مدارک بستگی دارد.