مشکل در انتقال سند صلح زمین مزروعی از فروشنده به خریدار
با سلام
احتراما اینجانب ۵۰۰۰ متر زمین در استان قزوین روستای زعفران را خریداری کرده ام که به گفته فروشنده دارای سند صلح می‌باشد و در قولنامه هم قرار بر انتقال سند صلح زمین فوق را داده است
اولا این آقا در روز مقرر در دفتر خانه حاضر نشد و من برگه عدم حضور از دفتر خانه را گرفتم و بعد از آن آمد و قول دادکارهای دفتر خانه و استعلام ها را انجام دهد
قابل به ذکر معامله معاوضه یه خودرو سمند با این ۵۰۰۰ متر زمین بوده و من ماشین رو تحویلش دادم و من به دفتر خانه هم گفتم سند در قبال سند می‌باشد
الان که این آقا رفته دنبال کارهای استعلام متوجه شده ام UTM همین زمین مورد معامله را بارگذاری نکرده جهت استعلام های منابع طبیعی و جهاد کشاورزی
آیا این کارش قانونیه یا نه ؟
میتونم تقاضای فسخ معامله رو بکنم و ازش ماشین رو پس بگیرم؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
اگر مختصات UTM مربوط به زمین دیگری بارگذاری شده باشد، ممکن است استعلام‌ها ظاهراً مثبت شوند اما در نهایت زمینی متفاوت یا غیرقابل‌انتقال نصیب شما شود. بااین‌حال، عدم حضور فروشنده و عدم بارگذاری UTM به تنهایی معامله را خودکار منحل نمی‌کند؛ بلکه آن چیزی که تعیین کننده است متن قولنامه است و در ادامه راه هایی که دارید نیز خدمتتان عرض می کنم.
بارگذاری UTM زمینی غیر از زمین مورد معامله قابل قبول نیست. استعلام منابع طبیعی، جهاد کشاورزی و ثبت باید دقیقاً براساس مختصات همان ۵۰۰۰ متر انجام شود؛ وگرنه پاسخ استعلام‌ها برای زمین شما اعتباری ندارد. ابتدا از نقشه بردار دارای صلاحیت بخواهید مختصات زمین دیده‌شده و مورد توافق را تهیه و با مختصات بارگذاری‌شده مقایسه کند.
برگه عدم حضور دلیل مهمی است که نشان می‌دهد شما در موعد مقرر آماده انجام تعهد بوده‌اید و فروشنده تعهد خود را اجرا نکرده است؛ اما عدم حضور فقط زمانی حق فسخ فوری ایجاد می‌کند که در قولنامه صریحاً نوشته شده باشد در صورت عدم حضور یا انتقال‌ندادن سند، خریدار حق فسخ و استرداد خودرو را دارد.
اگر چنین شرطی وجود ندارد، معمولاً ابتدا باید با اظهارنامه از فروشنده بخواهید ظرف مهلت مشخص، UTM صحیح را ارائه کند، استعلام‌های مربوط به همان زمین را بگیرد و سند صلح یا سند رسمی را منتقل کند. سپس می‌توانید دادخواست الزام به انجام تعهدات قراردادی و انتقال رسمی زمین را مطرح کنید.
اگر مشخص شود فروشنده مالک یا صاحب حق قابل‌انتقال نیست، زمین جزء منابع طبیعی یا اراضی ملی است، مختصات واقعی با قولنامه تطابق ندارد یا انتقال همان زمین اصولاً ممکن نیست، امکان طرح دعوای فسخ، بطلان یا استرداد عوض معامله وجود دارد. عنوان دقیق دادخواست به علت مشکل بستگی دارد و انتخاب اشتباه میان «فسخ» و «بطلان» ممکن است پرونده را طولانی کند.
اگر فروشنده عمداً مشخصات زمین دیگری را برای گرفتن استعلام ارائه کرده باشد، این رفتار می‌تواند قرینه فریب و تدلیس باشد. در این حالت باید فوراً با اظهارنامه اعلام کنید زمین معرفی‌شده یا مختصات بارگذاری‌شده مورد قبول شما نیست. حق فسخ ناشی از تدلیس پس از آگاهی باید بدون تأخیر اعمال شود؛ بنابراین سکوت طولانی می‌تواند به ضررتان تمام شود.
پس از اثبات فسخ یا بطلان، هر طرف باید عوضی را که گرفته بازگرداند؛ یعنی شما زمین یا حقوق دریافتی را مسترد میکنید و فروشنده باید خودرو را پس بدهد. اگر خودرو را منتقل کرده باشد، حسب وضعیت می‌توان استرداد خودرو یا قیمت آن و خسارات را مطالبه کرد.
برای جلوگیری از فروش خودرو، همراه دادخواست می‌توانید تأمین خواسته یا دستور موقت منع نقل‌وانتقال آن را درخواست کنید. شخصاً خودرو را پس نگیرید و توقیف فیزیکی نکنید؛ این کار باید با توافق یا دستور قضایی انجام شود.
صرف عبارت «دارای سند صلح» نیز کافی نیست. باید اصل سند صلح، رسمی یا عادی‌بودن آن، نام مالک ثبتی، پلاک ثبتی، حدود زمین، میزان سهم فروشنده و اختیار او برای انتقال بررسی شود. همچنین اگر شرط «سند در برابر سند» فقط شفاهی به دفترخانه گفته شده و در قولنامه نیامده باشد، اثبات آن دشوارتر است، هرچند گواهی عدم حضور و گواهی سردفتر می‌تواند مفید باشد.
تصویر قولنامه، سند صلح ادعایی، گواهی عدم حضور و هر دو نقشه UTM را با پوشاندن مشخصات شخصی ارسال کنید؛ چون از روی عبارت‌های قرارداد می‌توان مشخص کرد مسیر درست شما الزام به انتقال است یا اعلام فسخ و استرداد