ریسک خرید آپارتمان قولنامه‌ای بدون پایان‌کار و نکات محکم‌کاری قبل از خرید

با سلام؛

اگر این آپارتمان را فقط با این توضیح که «همه ۹۰ واحد قولنامه‌ای هستند و بعداً پایان‌کار می‌گیریم» بخرید، ممکن است سال‌ها بعد نه بتوانید سند رسمی بگیرید، نه ملک را راحت بفروشید و حتی مجبور شوید بخشی از جرایم و بدهی‌های ساختمان را هم پرداخت کنید. البته این نوع ساختمان‌ها، به‌ویژه در غرب تهران و محدوده چیتگر، کم نیستند و بسیاری از آن‌ها نیز بدون مشکل معامله شده‌اند. بنابراین تعاونی‌ساز یا قولنامه‌ای بودن ملک به‌خودی‌خود به معنی کلاهبرداری نیست؛ به شرط اینکه قبل از خرید، مواردی را که در ادامه می‌گویم دقیق و کامل بررسی کنید.

مهم‌ترین کار این است که علت نگرفتن پایان‌کار را مستقیماً از شهرداری بفهمید، نه از فروشنده یا بنگاه. باید مشخص شود فقط عوارض و جریمه پرداخت نشده یا ساختمان تخلفاتی مثل اضافه‌بنا، تغییر کاربری، کسری پارکینگ، تجاوز به مشاعات یا رأی ماده ۱۰۰ دارد. اگر برای قسمت‌هایی رأی تخریب یا اصلاح وجود داشته باشد، موضوع بسیار جدی‌تر از یک بدهی ساده است. طبق قانون جدید نیز در بعضی موارد جریمه‌های شهرداری می‌توانند در فرایند صدور سند منعکس شوند، اما اگر واحد حکم قلع‌وقمع کامل داشته باشد، صدور سند مالکیت برای آن ممنوع است.

بعد سند مادر زمین و زنجیره تمام قولنامه‌ها را ببینید. باید روشن باشد زمین به نام چه کسی است، سازنده با چه حقی ساخته، فروشنده فعلی دقیقاً این واحد را از چه کسی خریده و تمام قراردادهای قبلی تا سند مادر بدون حلقه مفقوده به هم متصل باشند. اگر یکی از این حلقه‌ها مبهم باشد، احتمال فروش مال غیر یا فروش یک واحد به چند نفر جدی می‌شود.

برای خود واحد هم صرف شماره «واحد مثلاً ۲۵» کافی نیست. طبقه، متراژ، موقعیت، پارکینگ و انباری باید در قراردادها و نقشه‌ها دقیقاً قابل شناسایی باشند. مخصوصاً در ساختمان ۹۰ واحدی باید مطمئن شوید پارکینگ یا انباری‌ای که به شما نشان می‌دهند قبلاً به شخص دیگری واگذار نشده باشد.

از اداره ثبت نیز باید وضعیت سند مادر، بازداشت، رهن، توقیف، محدودیت انتقال و مالکیت واقعی زمین بررسی شود. اگر ملک مادر در رهن بانک یا توقیف باشد، قولنامه شما به‌تنهایی مشکل را حل نمی‌کند.

یک سؤال مهم دیگر این است که چرا طی حدود ۱۵ سال، با وجود ۹۰ واحد، هیچ‌کس نتوانسته پایان‌کار و سند تفکیکی بگیرد. اگر پاسخ فقط «بدهی شهرداری» است، عدد دقیق بدهی و رأی‌های شهرداری را بخواهید. اما اگر جواب‌ها مبهم است، هر بار یک دلیل جدید مطرح می‌شود یا کسی حاضر نیست پرونده شهرداری را نشان دهد، این خودش هشدار بسیار مهمی برای نخریدن ملک است.

اگر بعد از بررسی‌ها مشخص شد مشکل قابل حل است و تصمیم به خرید گرفتید، قرارداد را ساده ننویسید. فروشنده باید صریحاً متعهد شود بدهی‌ها و تخلفات مربوط به قبل از معامله را تعیین تکلیف کند، برای پایان‌کار و سند اقدام کند و در تاریخ مشخص سند رسمی انتقال دهد؛ برای تخلف از این تعهدات هم وجه التزام قابل توجه تعیین شود. با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اهمیت رسمی‌کردن وضعیت این نوع املاک بسیار بیشتر از گذشته شده و خرید صرفاً با یک قولنامه عادی را نباید مثل خرید یک واحد سنددار در نظر گرفت.

پس جواب کوتاه این است: بله، ۱۵ سال بدون پایان‌کار بودن مشکوک و نیازمند بررسی جدی است، ولی به‌تنهایی ثابت نمی‌کند کلاهبرداری است. اگر سند مادر سالم باشد، زنجیره مالکیت فروشنده کامل باشد، واحد دقیقاً قابل شناسایی باشد و شهرداری کتبی تأیید کند مشکل ساختمان صرفاً بدهی یا تخلف قابل رفع است، ریسک بسیار کمتر می‌شود. اما تا این چهار مورد روشن نشده، حتی بیعانه قابل توجه هم ندهید.