تقسیم ارث املاک وقتی یکی از وراث مانع فروش است

با سلام و احترام؛

اگر مادر و خواهرتان برای اینکه پسرتان «راضی به فروش» شود، از دو دانگ‌های شخصی خودشان به او سهم بدهند، ممکن است مالی را که اصلاً جزء ارث پدر نیست از دست بدهند؛ در حالی‌که مخالفت یک وارث لزوماً نمی‌تواند تقسیم ترکه را برای همیشه متوقف کند. از توضیحات شما، مخصوصاً درباره آپارتمان تهرانسر، یک نکته هم وجود دارد که باید جدی بررسی شود، ممکن است سندی که برادرتان گرفته بیش از اختیاری باشد که وراث در آن برگه دستی به او داده‌اند.

با فرض اینکه همین افراد تمام وراث پدر هستند و پدر و مادر پدرتان هنگام فوت در قید حیات نبوده‌اند، ابتدا دیون و وصیت معتبر تعیین تکلیف می‌شود و سپس سهم‌ها چنین است: همسر متوفی یک‌هشتم، پسر یک‌چهارم و هر یک از پنج دختر یک‌هشتم از ترکه پدر را می‌برند. در املاک، سهم همسر اصولاً یک‌هشتم از «قیمت» اموال غیرمنقول است و اگر وراث آن را نپردازند، امکان استیفای حق از عین ملک نیز وجود دارد.

در آپارتمان آریاشهر فقط همان سه‌دانگی که متعلق به پدر بوده وارد ارث می‌شود. سه‌دانگ قبلی برادرتان مال خودش است. از سه‌دانگ پدر، سهم پسر نیم‌دانگ، سهم هر دختر یک‌چهارم دانگ و حق مادر معادل ارزش یک‌چهارم دانگ خواهد بود. بنابراین برادرتان مالک کل ملک نمی‌شود.

درباره ملک سه‌طبقه هم آن دو دانگی که پدر قبلاً واقعاً و معتبر به همسرش داده و دو دانگی که به یکی از دختران منتقل کرده، اصولاً دیگر جزء ترکه نیست. برادرتان نمی‌تواند بگوید چون وارث است از آن چهار دانگ هم سهم می‌خواهد. فقط دو دانگ متعلق به پدر وارد ارث می‌شود؛ از همان دو دانگ، سهم برادر نیم‌دانگ است. اگر نسبت به انتقال‌های زمان حیات پدر ادعایی داشته باشد، باید دلیل قانونی جداگانه‌ای برای بی‌اعتباری آنها ارائه کند؛ صرف وارث بودن چنین حقی ایجاد نمی‌کند.

اما آپارتمان تهرانسر از همه حساس‌تر است. اگر وراث فقط روی یک برگه نوشته‌اند که برادرتان برای «اخذ سند و انجام امور اداری» اقدام کند، این الزاماً به او اجازه نمی‌دهد ملک را به نام خودش منتقل کند. وکیل یا نماینده نمی‌تواند خارج از حدود اختیاری که به او داده شده عمل کند. بنابراین باید فوراً تصویر همان برگه دستی و تصویر رسمی سندی که بعداً به نام برادرتان صادر شده تهیه شود و مشخص شود اداره ثبت بر چه مبنایی کل ملک را به نام او ثبت کرده است. اگر اختیار انتقال مالکیت به خودش وجود نداشته باشد، امکان اعتراض به سند و طرح دعوای ابطال یا بی‌اعتباری اقدام انجام‌شده قابل بررسی است.

در ملک مغازه و آپارتمان بالای آن هم اگر برادرتان فقط سهم‌الارث واقعی خودش را ثبت کرده باشد، اصل این کار ایرادی ندارد؛ اما اگر بدون تقسیم ترکه، کل آپارتمان طبقه بالا را به نام خودش کرده باشد، صرف اینکه سند قدیمی را در اختیار داشته به او مالکیت کل آن قسمت را نمی‌دهد. باید سند قبلی پدر و سند جدید برادر کنار هم دیده شود.

مهم‌ترین نکته این است که برای فروش املاک مجبور نیستید اموال شخصی مادر و خواهرتان را به برادر بدهید. هر یک از وراث می‌تواند درخواست تقسیم ترکه کند و مخالفت بقیه مانع رسیدگی نیست. اگر ملک قابل تقسیم نباشد، طبق ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی می‌تواند فروخته شود و پول آن بر اساس سهم هر وارث تقسیم شود. حتی اداره حقوقی قوه قضاییه نیز تصریح کرده مخالفت سایر وراث مانع رسیدگی به درخواست تقسیم نیست.

بنابراین فعلاً مادر و خواهرتان هیچ سهمی از دو دانگ‌های شخصی خودشان به برادر منتقل نکنند. اول سند تمام املاک، برگه دستی تهرانسر، سندی که برادر برای تهرانسر گرفته و سند جدید ملک مغازه/آپارتمان را تهیه کنید. بعد دو موضوع جدا پیگیری می‌شود «تقسیم ترکه و در صورت غیرقابل تقسیم بودن، فروش املاک» و در مورد هر ملکی که برادر بیش از سهم یا اختیار خود به نام زده، «اعتراض به سند و ابطال انتقال نسبت به مازاد». این مسیر می‌تواند بدون رضایت او هم جلو برود.