عدم راه اندازی آسانسور و خودداری خریدار از پرداخت مبلغ تحویل
با سلام یه واحد آپارتمان خریدم طبقه ۴ قرار شد سازنده کامل خونه رو برج ۲ امسال تحویل بده کلید داد بهم ولی برق و آسانسور وصل نکرده بود تازگی برق وصل کرد اونم خودم پیگیری کردم ولی هنوز آسانسور وصل نشده منم ۱۵۰ میلیون برای تحویل گذاشته بودم هنوز هم ندادم بهش گفتم آسانسور وصل کن ک پول واریز کنم با این شرایط الان این سازنده میتونه شاکی شه و جریمه بگیره ازم یا نه باید آسانسور هم راه اندازی بشه بعد پولش واریز شه ؟شرایط قانونیش چیه ؟ مرسی 🙏
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام؛
اگر سازنده تحویل کلید را «تحویل کامل واحد» تلقی کند و در قرارداد هم ۱۵۰ میلیون برای زمان تحویل تعیین شده باشد، ممکن است علیه شما بابت اصل مبلغ و حتی وجهالتزام یا خسارت تأخیر اقدام کند؛ یعنی صرف اینکه آسانسور هنوز راه نیفتاده، خودبهخود شما را از پرداخت مصون نمیکند. اما اگر بتوانید نشان دهید طبق قرارداد، تحویل باید کامل و قابل بهرهبرداری میبود و آسانسور جزء تعهدات انجامنشده سازنده است، هنوز دفاع جدی دارید و ممکن است مطالبه جریمه از شما پذیرفته نشود.
ملاک اصلی متن قرارداد است. اگر نوشته شده «تحویل کامل»، «تکمیل پروژه»، «آماده بهرهبرداری» یا پرداخت ۱۵۰ میلیون منوط به تکمیل امکانات ساختمان شده باشد، موقعیت شما قویتر است. آسانسور جزء مشاعات و امکانات اصلی ساختمان است و سازنده نمیتواند الزاماً واحد را ناقص تحویل دهد و همان آثار تحویل کامل را مطالبه کند.
اما اگر قرارداد فقط گفته باشد «۱۵۰ میلیون هنگام تحویل» و هیچ توضیح دیگری نداده باشد، سازنده احتمالاً به تحویل کلید استناد میکند. در این حالت بهتر نیست صرفاً پول را نگه دارید و هیچ اقدامی نکنید؛ چون ممکن است بعداً بگوید شما بدون دلیل از پرداخت ثمن خودداری کردهاید.
بهتر است فوراً یک اظهارنامه برای سازنده بفرستید و صریحاً اعلام کنید که آماده پرداخت ۱۵۰ میلیون هستید، اما به علت تکمیل نشدن تعهدات و راهاندازی نشدن آسانسور، تحویل کامل انجام نشده و به محض انجام تعهد، مبلغ را پرداخت خواهید کرد. این کار نشان میدهد قصد بدحسابی ندارید و علت عدم پرداخت، تخلف خود سازنده است.
از وضعیت آسانسور، تابلوها، موتورخانه و سایر قسمتهای ناقص هم عکس و فیلم بگیرید و اگر احتمال دعوا وجود دارد، تأمین دلیل و کارشناسی هم میتواند بسیار مفید باشد.
درباره «جریمه» هم سازنده خودبهخود حق جریمه ندارد. باید در قرارداد برای تأخیر شما وجهالتزام تعیین شده باشد یا بتواند شرایط مطالبه خسارت را اثبات کند. اگر ثابت شود خودش هنوز تعهد مربوط به تحویل کامل را انجام نداده، مطالبه جریمه از شما هم قابل دفاع خواهد بود.
پس قبل از پرداخت یا ادامه خودداری از پرداخت، دقیقاً بند مربوط به «تحویل» و «۱۵۰ میلیون باقیمانده» را بررسی کنید؛ چند کلمه همان بند مشخص میکند دست سازنده برای مطالبه پول و خسارت چقدر باز است.
تو قرارداد نوشته شد اگه به تعهدات عمل نشه دو طرف ۲۰ درصد کل قرارداد جریمه داره
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
این بند موضوع را برای شما جدیتر میکند؛ چون اگر سازنده بتواند ثابت کند «تحویل» با همان دادن کلید انجام شده و شما ۱۵۰ میلیون را در موعد ندادهاید، ممکن است علاوه بر اصل پول، ۲۰ درصد کل مبلغ قرارداد را هم مطالبه کند که میتواند رقم بسیار سنگینی شود. اما نکته مهم اینجاست که همین بند دوطرفه است و اگر ثابت شود سازنده هنوز تعهد اصلی خودش درباره تحویل کامل واحد را انجام نداده، ممکن است نهتنها جریمهای به شما تعلق نگیرد، بلکه همین شرط علیه خود سازنده قابل استفاده باشد.
اینکه نوشته شده «در صورت عدم انجام تعهدات، هر یک از طرفین باید ۲۰ درصد کل قرارداد را بپردازد» همان وجهالتزام قراردادی است. ماده ۲۳۰ قانون مدنی هم اصل چنین شرطی را معتبر میداند و اگر شرایط اعمال آن محقق شده باشد، دادگاه اصولاً مبلغ توافقشده را مبنا قرار میدهد.
بنابراین سؤال اصلی این نیست که شما ۱۵۰ میلیون را ندادهاید؛ سؤال اصلی این است که کدام طرف ابتدا موعد تعهدش رسیده و آن را انجام نداده است.
اگر در قرارداد سازنده متعهد بوده برج ۲ واحد را «کامل» تحویل دهد و آسانسور هنوز راهاندازی نشده، میتوانید استدلال کنید تحویل مورد توافق هنوز تحقق پیدا نکرده و در نتیجه موعد پرداخت ۱۵۰ میلیونِ مربوط به تحویل هم نرسیده است. در این فرض، مطالبه جریمه ۲۰ درصدی از شما قابل دفاع جدی است و حتی میتوان بررسی کرد آیا تأخیر خود سازنده در تحویل کامل، مشمول همان ۲۰ درصد میشود یا خیر. مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۱ و ۲۲۶ قانون مدنی نیز بر لزوم اجرای تعهدات قراردادی و مسئولیت ناشی از عدم انجام آنها تأکید دارند.
اما اگر قرارداد فقط نوشته باشد «۱۵۰ میلیون هنگام تحویل کلید» و درباره تکمیل آسانسور یا تحویل قابل بهرهبرداری چیزی نگفته باشد، وضعیت برای شما سختتر میشود؛ چون سازنده میتواند بگوید کلید را تحویل داده و شما از آن تاریخ بدهکار شدهاید.
الان اشتباه این است که فقط پول را نگه دارید و هیچ اقدام رسمی نکنید. بهتر است بهصورت قابل اثبات اعلام کنید که آماده پرداخت ۱۵۰ میلیون هستید، اما تعهد تحویل کامل به علت راهاندازی نشدن آسانسور انجام نشده و بلافاصله پس از تکمیل تعهد، مبلغ را پرداخت میکنید. از وضعیت فعلی آسانسور هم عکس و فیلم و در صورت نیاز تأمین دلیل تهیه کنید.
اگر بتوانید تصویر همان بندی که درباره «تحویل»، ۱۵۰ میلیون و جریمه ۲۰ درصد نوشته شده بفرستید، از روی عبارت دقیقش میشود گفت این ۲۰ درصد بیشتر علیه شما خطر دارد یا برعکس، امکان مطالبه آن از خود سازنده وجود دارد.