خرید ملک با عرصه اوقافی و سند تکبرگ؛ چه استعلامهایی لازم است؟
میخوام بدونم خرید ملک با سند تک برگ ولی عیان و عرصه اوقافی به چه شکل است و مراحل استعلام و اطمینان از این کار چگونه است؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام؛
خرید ملکی که عرصهاش اوقافی است میتواند کاملاً قانونی و امن باشد، اما اگر فقط به «سند تکبرگ» اعتماد کنید ممکن است بعداً بفهمید برای انتقال، اجاره عرصه، پذیره یا حتی تمدید قرارداد وقف بدهی و محدودیت دارید. اما قبل از پرداخت بیعانه باید این موارد را بررسی کنید.
قبل از معامله، فقط استعلام ثبت کافی نیست. ابتدا از طریق دفترخانه وضعیت ثبتی ملک را بررسی کنید تا بازداشت، رهن، محدودیت انتقال یا معارض نداشته باشد. بعد فروشنده باید اجارهنامه عرصه اوقافی و آخرین وضعیت پرداخت اجاره و حقوق موقوفه را ارائه کند.
مهمترین مرحله این است که با پلاک ثبتی به اداره اوقاف مربوط یا متولی موقوفه مراجعه کنید و درباره چند مورد استعلام بگیرید: فروشنده واقعاً مستأجر قانونی عرصه هست یا نه، اجارهنامه معتبر است یا منقضی شده، بدهی اجاره یا حقوق اوقافی دارد یا خیر، انتقال به شما مورد موافقت است یا نه و بابت انتقال چه مبلغی باید پرداخت شود.
در برخی املاک وقفی، هنگام انتقال اعیان و حقوق استیجاری عرصه، «پذیره انتقالی» نیز مطرح میشود. مقررات اوقاف اساساً برای انتقال عرصهای که مستأجر در آن حق تملک اعیان داشته، پرداخت پذیره و تنظیم وضعیت اجاره موقوفه را پیشبینی کرده است. بنابراین قبل از معامله باید دقیقاً معلوم شود این هزینه با فروشنده است یا خریدار و مبلغ تقریبی آن چقدر میشود.
بعد از آن، پروانه ساختمان، پایانکار، عدم خلاف، بدهی شهرداری، صورتمجلس تفکیکی و تطابق متراژ و پارکینگ و انباری با سند را هم مثل هر ملک عادی بررسی کنید. وقفی بودن عرصه باعث نمیشود مشکلات ساختمانی یا ثبتی اهمیت کمتری داشته باشند.
یک نکته مهم دیگر ارزش فروش مجدد است. ملک اوقافی قابل خریدوفروش است، اما معمولاً نسبت به ملک دارای عرصه شخصی خریدار کمتری دارد و برای وام بانکی یا وثیقهگذاری هم ممکن است محدودیت بیشتری ایجاد شود. پس قیمت آن باید با همین وضعیت مقایسه شود، نه با یک ملک ششدانگ عرصه و اعیان در همان ساختمان یا محله.
من قبل از پرداخت حتی بیعانه، این پنج مدرک را میدیدم: سند تکبرگ اعیان، سند یا قرارداد اجاره عرصه با موقوفه، مفاصاحساب یا وضعیت بدهی اوقاف، پاسخ اوقاف یا متولی درباره امکان انتقال و هزینه آن، و استعلام ثبتی دفترخانه. اگر این پنج مورد سالم باشد، اوقافی بودن عرصه بهتنهایی دلیل بد بودن معامله نیست.