تخلیه فروشنده‌ای که بعد از فروش ملک با مبلغ رهن در خانه مانده

با سلام و احترام؛

با توضیح شما، اصل امکان گرفتن تخلیه وجود دارد؛ اما چون قرارداد اجاره مستقلی ثبت نشده، احتمالاً مسیر «دستور تخلیه فوری» محل ایراد است و باید متن دقیق مبایعه‌نامه تعیین کند از چه راهی اقدام کنید.

اگر در مبایعه‌نامه صریحاً نوشته شده باشد که فروشندگان پس از انتقال ملک، با مبلغ ۶۰۰ میلیون تومان تا مدت یک سال در آپارتمان می‌مانند، همین نوشته می‌تواند برای اثبات رابطه استیجاری و مدت تصرف آنها دلیل مهمی باشد. پایان یک سال نیز اصولاً به معنای پایان اجاره است؛ ماده ۴۹۴ قانون مدنی می‌گوید اجاره با انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر مستأجر بدون اجازه مالک همچنان ملک را در اختیار داشته باشد، مالک حق مطالبه اجرت‌المثل این مدت را نیز دارد.

مشکل احتمالی شما بیشتر در نوع تخلیه است. از سال ۱۴۰۳ ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر اصلاح شده و قرارداد اجاره باید با ذکر مدت، اجاره‌بها و مبلغ قرض‌الحسنه در سامانه ثبت و با تأیید طرفین و دو شاهد دارای کد رهگیری شود. اگر چنین قراردادی ندارید و فقط در مبایعه‌نامه نوشته شده «۶۰۰ میلیون در رهن فروشندگان است»، ممکن است شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه سریع موضوع ماده ۳ احراز نشود. با این حال این موضوع اصل حق شما برای درخواست تخلیه به دلیل پایان مدت را از بین نمی‌برد و می‌توانید حسب مفاد قرارداد، دادخواست تخلیه مطرح کنید. دعاوی تخلیه عین مستأجره در حال حاضر در صلاحیت دادگاه صلح است.

اظهارنامه‌ای هم که اوایل مرداد فرستاده‌اید کار مفیدی بوده، چون نشان می‌دهد بعد از پایان مدت با ادامه سکونت آنها موافقت نکرده‌اید. از این تاریخ به بعد، علاوه بر تخلیه، می‌توانید اجرت‌المثل ایام تصرف را نیز مطالبه کنید؛ البته میزان آن در صورت اختلاف معمولاً با نظر کارشناس تعیین می‌شود.

در مورد ۶۰۰ میلیون یک نکته مهم وجود دارد. اگر این مبلغ طبق توافق واقعاً نقش ودیعه یا تضمین سکونت آنها را داشته، اجرای تخلیه اصولاً منوط به این است که مبلغ را به مستأجر برگردانید یا نزد اجرای دادگستری تودیع کنید. بنابراین نمی‌توان هم تخلیه را اجرا کرد و هم تمام مبلغی را که بابت ودیعه نزد شما مانده نگه داشت، مگر نسبت به آن طلب یا خسارتی داشته باشید و از مسیر قانونی اقدام شود. ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر صراحتاً تخلیه را در این وضعیت منوط به استرداد یا تودیع وجه کرده است.

اما اگر آن ۶۰۰ میلیون در واقع فقط «باقی‌مانده ثمن معامله» بوده و عبارت رهن در مبایعه‌نامه معنای دیگری داشته، تحلیل فرق می‌کند. دادگاه فقط به اسم «رهن» نگاه نمی‌کند و متن کامل توافق، موعد پرداخت باقی ثمن و شرط مربوط به سکونت فروشندگان را کنار هم بررسی می‌کند. به همین دلیل همان یک بند مبایعه‌نامه در پرونده شما بسیار تعیین‌کننده است.

شکایت کیفری بابت «تصرف اموال» را در وضعیت فعلی مسیر مناسبی نمی‌دانم. فروشندگان با اجازه خود شما در ملک مانده‌اند و تصرفشان از ابتدا عدوانی نبوده است؛ اختلاف فعلی ناشی از پایان مدت توافق و خودداری از تخلیه است و راه اصلی، دعوای تخلیه و در صورت لزوم مطالبه اجرت‌المثل است. شکایت کیفری ممکن است وقت شما را بگیرد و به دلیل قراردادی بودن منشأ تصرف نتیجه ندهد.

با توجه به اینکه خودتان مسکن دیگری ندارید، از نظر حقوقی لازم نیست برای گرفتن تخلیه ثابت کنید شخصاً به ملک نیاز دارید؛ اگر مدت اجاره واقعاً تمام شده باشد، همان انقضای مدت مبنای اصلی شماست. توصیه می‌کنم هنگام ثبت دادخواست، سند مالکیت، مبایعه‌نامه، اظهارنامه ارسالی و هر پیام یا مدرکی که مدت یک‌ساله سکونت فروشندگان را نشان می‌دهد ضمیمه کنید و علاوه بر تخلیه، اجرت‌المثل ایام تصرف از روز بعد از پایان مدت را نیز مطالبه کنید.