نحوه تضمین تخلیه مستأجر و کسر خسارت از ودیعه
با سلام و عرض ادب و احترام سپاسگزاری ویژه از لطف شما دارم.
با مستاجرم که در طول سال مشکلات زیادی داشتم الان که قراردادش به اتمام رسیده تخلیه نمی‌کنه مایل به موندن بود ولی یهویی گفت که پولمو نصفشو بده تا خونه بگیرم و من نگران این هستم که نکنه فریب باشه و مبلغ چون بالاست قرض الحسنه یک میلیاردی پولو بگیره و تخلیه هم نکنه چطور می‌تونم پولی که بهش میدم تضمین تخلیش باشه از طرفی هم به تعهدشم عمل نکرده که قرار بود ۴۵ روز پایان قرارداد بازدید به مستاجر جدید بده ولی اصلاً بازدیدی نداد و الان هم میگه باید پول منو بدی و فقط یه املاکی که دوست خودشه میگه من فقط به اونا بازدید میدم سوال اولم اینه که چطوری با ایشون وارد عمل بشم که بتونم تخلیه هم تضمینی باشه و هم اینکه آیا مدت دیرکرد ایشون در تخلیه طبق قرارداد وجه التزام داره و خسارت‌هایی هم برای ساختمان ایجاد کرده و بدهی گاز و تلفن هم داره در ضمن هر شب یک خودرو اضافه هم در محیط حیاط و پارکینگ که سد معبر هم می‌شده و بیشتر از ظرفیت محوطه هست پارک کرده چگونه میتوانم اقدام کنم راهنمایی بفرمایید با کمال تشکر
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام و احترام
با توجه به اینکه مدت قرارداد تمام شده، توصیه نمی‌کنم نصف مبلغ یک میلیارد تومان قرض‌الحسنه را بدون گرفتن تضمین و صرفاً بر اساس وعده مستأجر مستقیماً به او پرداخت کنید. پرداخت بخشی از ودیعه به خودی خود تضمینی ایجاد نمی‌کند که مستأجر بعداً ملک را تخلیه کند و ممکن است هم پول را دریافت کند و هم برای تخلیه درخواست مهلت یا تأخیر کند.
اگر هنوز دستور تخلیه نگرفته‌اید، بهتر است از مسیر قانونی برای تخلیه اقدام کنید. اگر دستور تخلیه صادر شده یا پرونده در مرحله اجراست، راه مطمئن‌تر این است که مبلغ ودیعه را حسب دستور مرجع اجرا به حساب اجرای احکام تودیع کنید تا تحویل وجه به مستأجر با اجرای تخلیه و تحویل ملک ارتباط پیدا کند. مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، در مواردی که موجر از مستأجر ودیعه یا قرض‌الحسنه گرفته، تخلیه و تحویل ملک اصولاً منوط به استرداد آن وجه به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست.
اگر به هر دلیل می‌خواهید قبل از اجرای قضایی، نصف ودیعه را برای تهیه منزل جدید به او بدهید، این کار را فقط در قالب توافق کتبی دقیق انجام دهید؛ در توافق مشخص شود چه مبلغی در چه تاریخی دریافت کرده، تاریخ قطعی تخلیه چه روزی است، باقی‌مانده ودیعه همزمان با تخلیه کامل، تحویل تمام کلیدها و تنظیم صورت‌جلسه تحویل ملک پرداخت می‌شود و دریافت مبلغ اول به معنی تسویه حساب نهایی نیست. بهتر است این توافق در دفترخانه یا حداقل در بنگاه معتبر با امضای طرفین و شهود تنظیم شود. با این حال، با توجه به اختلافاتی که توضیح داده‌اید، تودیع وجه نزد اجرای احکام برای شما مطمئن‌تر از پرداخت مستقیم است.
در خصوص خسارت‌های ملک، بدهی گاز و تلفن، اجاره‌بهای احتمالی معوق و سایر مطالبات نیز لازم نیست حق خود را از دست بدهید. ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر برای حالتی که موجر بابت اجاره معوقه، قبوض یا خسارت از مستأجر طلب دارد راهکار پیش‌بینی کرده است. اگر قصد دارید این مبالغ از ودیعه کسر شود، باید دادخواست مطالبه آنها را مطرح کرده و گواهی تقدیم دادخواست را به اجرای احکام ارائه کنید تا به میزان مبلغ مورد مطالبه، وجه نزد اجرا نگهداری شود تا دادگاه درباره استحقاق شما تصمیم بگیرد. بنابراین بهتر است شخصاً و بدون تعیین تکلیف قانونی مثلاً ۲۰۰ میلیون تومان را به عنوان خسارت از ودیعه کم نکنید؛ زیرا اگر مستأجر مبلغ خسارت را قبول نکند ممکن است خودش بابت باقی‌مانده ودیعه علیه شما اقدام کند.
در مورد تأخیر در تخلیه، اگر در قرارداد صراحتاً نوشته شده که پس از پایان مدت، مستأجر بابت هر روز یا هر ماه تأخیر مبلغ مشخصی به عنوان وجه التزام بپردازد، این شرط اهمیت زیادی دارد و اصولاً می‌توانید همان وجه التزام قراردادی را مطالبه کنید. ماده ۲۳۰ قانون مدنی نیز شرط تعیین مبلغ خسارت در قرارداد را به رسمیت شناخته است. اگر مبلغ مشخصی برای تأخیر تعیین نشده باشد، باز هم حسب شرایط امکان مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف و خسارت‌های قابل اثبات وجود دارد، ولی نحوه محاسبه متفاوت خواهد بود.
شرط مربوط به بازدید در ۴۵ روز پایانی نیز اگر صریحاً در قرارداد آمده باشد و مستأجر بدون دلیل مانع بازدید شده باشد، تخلف از تعهد قراردادی محسوب می‌شود. اینکه می‌گوید فقط به بنگاه مورد نظر خودش اجازه بازدید می‌دهد، اگر چنین محدودیتی در قرارداد شما وجود نداشته، نمی‌تواند یک‌طرفه شرط قرارداد را تغییر دهد. بهتر است یک اظهارنامه رسمی نیز برای او ارسال کنید و در آن ذکر کنید که برخلاف تعهد قراردادی از بازدید ملک جلوگیری کرده و مسئول خسارت ناشی از تخلف خود خواهد بود. اگر برای این تخلف در قرارداد وجه التزام تعیین شده باشد، مطالبه آن بسیار ساده‌تر است؛ در غیر این صورت باید خسارتی که واقعاً بر اثر عدم انجام تعهد ایجاد شده را اثبات کنید. اصل لزوم رعایت تعهدات قراردادی و وجه التزام نیز در قانون مدنی پذیرفته شده است.
در مورد خودروی اضافه نیز اگر طبق قرارداد فقط یک پارکینگ یا حق استفاده مشخصی در اختیار مستأجر بوده و خودروی دوم مرتباً در مشاعات یا مسیر عبور پارک شده و سد معبر ایجاد کرده، از آن عکس و فیلم با تاریخ تهیه کنید و در صورت وجود مدیر ساختمان، صورت‌جلسه یا شهادت مدیر و همسایگان را نیز بگیرید. این مدارک می‌تواند برای اثبات تخلفات و خسارات احتمالی مفید باشد.
اگر مستأجر بعد از صدور دستور تخلیه تقاضای یک ماه مهلت کند، این مهلت حق قطعی او نیست. طبق ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر، در صورت وجود حوادث غیرمترقبه‌ای که مانع تخلیه باشد، مقام قضایی می‌تواند فقط برای یک مرتبه حداکثر تا یک ماه مهلت بدهد؛ بنابراین صرف اینکه مستأجر می‌گوید «برای پیدا کردن خانه یک ماه وقت میخواهم» الزاماً به معنی آن نیست که اجرای احکام باید یک ماه به او مهلت بدهد.
بنابراین با توجه به مبلغ بالای ودیعه و اختلافی که با مستأجر دارید، مسیر کم‌ریسک‌تر این است که پول را مستقیم و بدون تضمین به مستأجر ندهید؛ برای تخلیه از مسیر قانونی اقدام کنید، ودیعه را حسب دستور به اجرای احکام بسپارید و همزمان بابت خسارت ملک، قبوض، وجه التزام تأخیر در تخلیه و سایر مطالبات، دادخواست جداگانه داده و گواهی آن را به اجرا ارائه کنید. این روش هم احتمال اینکه مستأجر پول را بگیرد و تخلیه نکند بسیار کمتر می‌کند و هم حق شما بابت خسارت‌ها محفوظ می‌ماند.