تعارض قرارداد قبلی و خرید با وکالت نامه رسمی ملک
سلام. یه سوال داشتم خدمتتان ممنون میشم راهنمایم کنین .من ی امتیاز مسکن خریداری کردم هم وکالت نامه هم اقرار نامه از فروشنده گرفتم .الان متوجه شدم فروشنده قبل من خواسته به یکی دیگه بفروشه نفروخته ولی در بنگاه ی پیش نویس قرار داد رو امضا کرده ولی هیچگونه پولی دریافت نکرده و میگه من اون معامله رو کنسل کردم الان اون خریدار قبلی ک پولی نداده رفته شکایت کرده گفته فروش مال غیر شده الان تکلیف من چیه؟
آیا دادگاه به نفع منی ک تمام پول رو دادم و در دفتر اسناد رسمی وکالت فروش و اقرار نامه گرفتم رای میده یا اونی ک فقط ی پیش قرارداد بنگاه داره ک امضا شده ولی هیچ پولی به حساب فروشنده واریز نکرده فقط ۲۰ میلیون به حساب املاکی زده ممنون میشم راهنمایم کنید
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام؛
در این وضعیت، نکته اصلی این است که صرف وجود یک پیش‌نویس قرارداد قبلی در بنگاه، به‌تنهایی لزوماً به این معنا نیست که معامله اول قطعی و معتبر بوده یا اینکه شما مرتکب خرید مال غیر شده‌اید. برای بررسی موضوع باید دید آن قرارداد قبلی چه ماهیتی داشته و آیا ارکان یک معامله کامل در آن وجود داشته یا فقط مذاکرات و پیش‌نویس بوده است.
اگر خریدار قبلی فقط یک پیش‌نویس امضا کرده، پولی به فروشنده پرداخت نکرده، سند یا وکالت انتقالی نگرفته و فروشنده نیز آن را فسخ یا منتفی‌شده می‌داند، وضعیت او با کسی مثل شما که بعداً کل مبلغ را پرداخت کرده و وکالت‌نامه رسمی و اقرارنامه گرفته متفاوت است. البته آن شخص می‌تواند ادعا کند که معامله‌ای انجام شده، اما باید بتواند وجود و اعتبار آن معامله را ثابت کند.
از طرف دیگر، شما باید نشان دهید که هنگام خرید، از معامله قبلی یا ادعای شخص دیگر اطلاعی نداشته‌اید و با حسن نیت اقدام کرده‌اید. داشتن وکالت‌نامه رسمی، اقرارنامه رسمی و مدارک پرداخت وجه، مدارک مهمی به نفع شماست و نشان می‌دهد شما بر اساس اسناد معتبر اقدام کرده‌اید.
اما اگر ثابت شود فروشنده قبل از انتقال به شما، واقعاً همان امتیاز را به شخص دیگری منتقل کرده و با وجود اطلاع، دوباره به شما فروخته باشد، موضوع می‌تواند برای فروشنده مشکل ایجاد کند. در مقابل، اگر قرارداد قبلی صرفاً پیش‌نویس بوده و معامله کامل نشده باشد، وضعیت شما قوی‌تر خواهد بود.
فعلاً مهم‌ترین کار این است که تصویر همان پیش‌نویس قرارداد قبلی را بررسی کنید؛ آیا در آن عبارت‌هایی مثل «مورد معامله قرار گرفت»، «ثمن معامله دریافت شد» یا شرایط قطعی معامله آمده یا صرفاً توافق اولیه است.
مدارک پرداخت کامل وجه به فروشنده، وکالت‌نامه رسمی و اقرارنامه را نگه دارید. اگر علیه شما شکایتی مطرح شده، در دفاع خود روی حسن نیت، وجود اسناد رسمی و عدم اطلاع از ادعای قبلی تمرکز کنید.
برای روشن شدن موضوع بفرمایید در آن پیش‌نویس قبلی که در بنگاه امضا شده، فروشنده و خریدار هر دو امضا کرده‌اند و آیا مبلغ معامله و مشخصات کامل امتیاز درج شده یا فقط یک برگه توافق اولیه بوده؟ همچنین شما امتیاز مسکن را با سند رسمی منتقل کرده‌اید یا فقط وکالت‌نامه دارید؟
هر دو طرف امضا کردن قرار داد قبلی ۲۰ میلیون به املاکی داده ولی به حساب فروشنده هیچ پولی واریز نکرده .مدارکی ک من دارم از بنچاق گرفته تا وکالت نامه های قبلی والانم قرار داد صلح نامه بنگاه قولنامه.واقرار نامه رو دارم ضمنا از فروشنده شکایت کرده ن من من الان فقط نگران اینم این وسط من قربانی نباشم
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
با توضیح جدید، وضعیت شما از این جهت بهتر است که بر اساس مجموعه‌ای از مدارک از جمله وکالت‌نامه، اقرارنامه، بنچاق و قرارداد صلح اقدام به معامله کرده‌اید. اما اینکه کاملاً از مسئولیت خارج هستید یا خیر، بستگی به این دارد که قرارداد قبلی واقعاً چه اثری داشته است.
نکته مهم این است که قرارداد قبلی فقط به دلیل اینکه پول به حساب فروشنده واریز نشده، خودبه‌خود بی‌اعتبار نمی‌شود؛ چون ممکن است خریدار قبلی ادعا کند همان قرارداد برای او ایجاد حق کرده و پرداخت مبلغ به بنگاه هم بخشی از توافق بوده است. اما شما می‌توانید دفاع کنید که هنگام خرید، از وجود چنین ادعایی اطلاع نداشتید، مبلغ را کامل پرداخت کرده‌اید و بر اساس اسناد رسمی و اقرارهای فروشنده اقدام کرده‌اید.
در بحث فروش مال غیر، معمولاً موضوع اصلی این است که آیا فروشنده هنگام انتقال به شما، قبلاً حق انتقال همان مال را به شخص دیگری داده بود یا خیر و آیا شما از این موضوع اطلاع داشتید یا نه. اگر ثابت شود شما با حسن نیت و بدون اطلاع از قرارداد قبلی خرید کرده‌اید، وضعیت شما با شخصی که آگاهانه مال متعلق به دیگری را منتقل کرده متفاوت خواهد بود.
فعلاً مدارکی که دارید بسیار مهم است. مخصوصاً اقرارنامه و اسناد رسمی که نشان می‌دهد فروشنده در زمان انتقال به شما، انتقال را تأیید کرده است. همه این مدارک را نگه دارید و اگر احضاریه یا شکایتی علیه شما مطرح شد، حتماً ارائه کنید.