شکایت از مستاجر
در صورتی که مستاجر تخلیه نمیکند اذیت و آزار هم دارد و در قرارداد هم شرط شده که دو ماه پایانی باید بازدید به مستاجر جدید بدهد که انجام نمیدهد و شرط دیگر قرارداد اجاره هست که موجر وکیل است هرگونه بدهی و خسارت به ملک را از قرض الحسنه مستاجر کسرو مابقی را به مستاجر پرداخت نماید در صورتی که دستور تخلیه داده شده و اجرای احکام پول مستاجر را میخواهد
یکجا دریافت کند به چه صورت طبق شرط قرارداد باید از قرض الحسنه بدهیهای مستاجر کسر شود قبل از اینکه قرض الحسنه مستاجر پرداخته شود و در صورتی که طبق اتمام قرارداد ملک به شخص دیگری اجاره داده شده تا قرض الحسنه مستاجر قبلی تامین شود ولی مستاجر قدیمی تقاضای وقت یک ماهه میکند چگونه میتوانیم تخلیه سریع انجام دهیم با سپاس از زحمات شما دعاگوی شما بوده و قرآن هدیه میکنم ممنونم
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام.
با توجه به اینکه دستور تخلیه صادر شده و پرونده در اجرای احکام است، برای اینکه تخلیه به خاطر موضوع ودیعه متوقف نشود، بهتر است مبلغ قرضالحسنه را مطابق دستور اجرا به حساب اجرای احکام تودیع کنید. ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مقرر کرده است که در صورت وجود ودیعه، اجرای تخلیه اصولاً منوط به استرداد آن به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست.
اما این به معنی از بین رفتن حق شما برای کسر اجور معوقه، بدهی قبوض یا خسارتهای واردشده به ملک نیست. اگر بابت این موارد از مستأجر طلب دارید، باید همزمان دادخواست مطالبه اجور معوقه و خسارتهای مورد ادعا را ثبت کنید و گواهی ثبت دادخواست را به اجرای احکام تحویل دهید. در این حالت میتوانید درخواست کنید اجرای احکام به میزان مبلغی که مطالبه کردهاید، از پرداخت ودیعه به مستأجر خودداری کند تا دادگاه درباره طلب شما تصمیم بگیرد؛ پس از تعیین تکلیف، مطالبات احرازشده شما از آن محل کسر و باقیمانده به مستأجر پرداخت میشود. این دقیقاً سازوکاری است که ماده ۴ پیشبینی کرده است.
شرطی که در قرارداد نوشته شده و به شما اجازه داده بدهی و خسارت مستأجر را از قرضالحسنه کسر کنید نیز در دعوای شما قابل استناد و مهم است، اما اگر مستأجر مبلغ خسارت یا بدهی را قبول نداشته باشد، اجرای احکام معمولاً خودش وارد کارشناسی و تشخیص میزان خسارت نمیشود. بنابراین مطمئنترین روش این نیست که شخصاً مبلغی را از ودیعه کم کنید و فقط بقیه را بدهید؛ بلکه مبلغ را طبق دستور اجرا تودیع کنید و همزمان با استناد به همان شرط قراردادی، دادخواست بدهید تا مبلغ مورد مطالبه از ودیعه نزد اجرا حفظ شود.
در مورد شرط بازدید ملک در دو ماه آخر نیز اگر مستأجر تعهد کرده امکان بازدید را فراهم کند و برخلاف آن عمل کرده، تخلف از تعهد قراردادی محسوب میشود. اگر برای این تخلف در قرارداد وجه التزام مشخص کردهاید، میتوانید همان مبلغ را مطالبه کنید؛ اگر وجه التزام تعیین نشده باشد، برای گرفتن خسارت باید ورود خسارت و رابطه آن با تخلف مستأجر را اثبات کنید. این تخلف بهخودیخود در مرحلهای که دستور تخلیه صادر شده، مسیر مستقلی برای سریعتر کردن اجرای دستور ایجاد نمیکند.
در خصوص تقاضای یک ماه مهلت نیز مستأجر حق قطعی و خودکاری برای گرفتن یک ماه فرصت ندارد. ماده ۱۳ آییننامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر این امکان را برای حالتی پیشبینی کرده که هنگام اجرای دستور تخلیه، به علت «حوادث غیرمترقبه» مستأجر قادر به تخلیه نباشد؛ در آن صورت مقام قضایی میتواند فقط برای یک نوبت و حداکثر یک ماه به او مهلت بدهد. بنابراین صرف اینکه مستأجر بگوید «یک ماه وقت میخواهم» الزاماً موجب اعطای مهلت نمیشود.
شما میتوانید فوراً لایحهای به اجرای احکام بدهید و توضیح دهید مدت اجاره تمام شده، دستور تخلیه صادر شده، ملک به مستأجر جدید واگذار شده، ادامه تصرف مستأجر قبلی برای شما خسارت ایجاد میکند و حسب مورد نیز حادثه غیرمترقبهای که مانع تخلیه باشد وجود ندارد؛ سپس تقاضای اجرای بدون تأخیر دستور تخلیه را مطرح کنید. البته اینکه ملک را برای دوره بعد به شخص دیگری اجاره دادهاید، بهتنهایی موجب سلب اختیار قاضی برای اعطای مهلت قانونی در صورت وجود شرایط ماده ۱۳ نمیشود.
بنابراین در شرایط شما، برای سریعترین مسیر تخلیه، ودیعه را معطل اختلاف خسارت نکنید؛ آن را به اجرای احکام بسپارید و همزمان دادخواست اجور معوقه، قبوض، خسارت ملک و هر وجه التزام قراردادی را ثبت کرده و گواهی دادخواست را فوراً به اجرای احکام ارائه دهید تا به میزان خواسته، وجه نزد اجرا نگهداری شود. این کار هم امکان اجرای تخلیه را فراهم میکند و هم حق شما نسبت به بدهیها و خسارتها محفوظ میماند.
جهت خواسته وجه که در اجرای احکام نگهداری شود از محل قرض الحسنه مستاجر باید چه اقدامی انجام دهم که حق مرا نسبت به خسارتها و بدهیها در اجرای احکام محفوظ داشته و از مبلغ قرض الحسنه نگهداری نمایند باید تامین خواسته بدهم به چه صورتی؟
و آیا برای خسارتها پیش فاکتور بگیرم کفایت میکند در ضمن از داخل واحد چه خسارتهایی خورده بیاطلاع هستم و مواردی که عرض کردم مربوط به مشاعات که دو واحد در آن ساکن هستند میشود و آیا مقوم کردن در تامین خواسته لازم است یا خیر لطفاً توضیح و راهنمایی کامل فرمایید تا انجام دهم متشکرم در صورت امکان یک نسخه از فرم تامین خواسته و دادخواست ارسال فرمایید با سپاس فراوان
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
سلام مجدد
برای اینکه بخشی از قرضالحسنه مستأجر نزد اجرای احکام باقی بماند، طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، الزاماً نیازی به تأمین خواسته جداگانه ندارید. کافی است دادخواست مطالبه خسارت و بدهیها را به میزان مورد ادعا ثبت کنید و گواهی ثبت دادخواست را همزمان به اجرای احکام تحویل دهید؛ اجرای احکام باید به همان میزان از پرداخت ودیعه به مستأجر خودداری کند تا دادگاه تعیین تکلیف کند.
در دادخواست همین بخشها کافی است:
- خواسته: «مطالبه خسارات وارده به مورد اجاره و مشاعات، بدهی قبوض و سایر مطالبات قراردادی، فعلاً مقوم به مبلغ ... تومان، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، و درخواست نگهداری همین مبلغ از محل قرضالحسنه مستأجر نزد اجرای احکام.»
- شرح دادخواست: اشاره کنید طبق قرارداد حق کسر بدهی و خسارت از قرضالحسنه برای شما پیشبینی شده، خسارتهایی در مشاعات ایجاد شده و به علت عدم تخلیه هنوز امکان بررسی کامل داخل واحد را ندارید.
- دلایل: قرارداد اجاره، عکس و فیلم خسارتها، قبوض، صورتجلسه مدیر ساختمان یا شهادت، پیشفاکتور تعمیرات و در صورت امکان نظریه کارشناس.
پیشفاکتور را حتماً بگیرید، اما بهتر است فقط به آن اکتفا نکنید؛ برای خسارت ساختمان، نظریه کارشناس رسمی یا تأمین دلیل بسیار محکمتر است. قانون نیز تأمین دلیل را برای ثبت وضعیت موجود و استفاده از نظر کارشناس قبل از تغییر یا تعمیر محل پیشبینی کرده است.
در مورد داخل واحد که هنوز نمیدانید چه خسارتی وارد شده، بلافاصله پس از تخلیه و قبل از تعمیر، درخواست تأمین دلیل و کارشناسی کنید تا تمام خسارتها صورتبرداری شود.
در مورد «مقوم کردن» نیز بله، چون میخواهید مبلغی از ودیعه نزد اجرا باقی بماند، باید فعلاً یک مبلغ مشخص و معقول به عنوان میزان مورد مطالبه تعیین کنید. ماده ۴ هم صراحتاً نگهداری ودیعه را «به میزان مورد ادعا» پیشبینی کرده است.
اگر خسارت فعلی را مثلاً ۱۵۰ میلیون تومان برآورد میکنید، فعلاً همین مبلغ را مطالبه کنید و درخواست نمایید اجرای احکام ۱۵۰ میلیون تومان از قرضالحسنه را تا تعیین تکلیف دادگاه نگه دارد.
سلام با عرض ادب و احترام در شرایطی که تودیع قرض الحسنه مستاجر به اجرای احکام جهت تخلیه یک میلیارد باشد و از مستاجر جدید دریافت شده باشد و مستاجر جدید هم بیش از دو سه روز امکان تحویل ملک جدید را ندارد و مالک قبلی گفته که باید تخلیه کنی باید چه عملی انجام دهم که روزانه ۳ میلیون جریمه تاخیر در تحویل ملک به مستاجر جدید دارم از طرفی هم اجرای احکام قرض الحسنه مستاجر قبلی را که تخلیه نمیکند را جهت اجرای تخلیه میخواهم و چون مبلغ بالاست و جریمه روزانه باید به مستاجر جدید بپردازم خود نیز سرپرست خانواده هستم و مستاجر قدیمی هم بسیار آزار و اذیتهای فراوانی داشته که زندگی امکان ادامه نداشته با توجه به تنها بودن من که سرپرست خانواده هستم از موقعیت من سوء استفاده کرده و به همین صورت مرا استثمار میکند حالا که از قانون به عنایت الهی ستور تخلیه گرفتهام مبلغ بالاست و قاضی اجرای احکام میخواهد یک ماه فرصت دهد من چه باید بکنم در پناه حق باشید دعاگو و سپاسگزارش همیشگی شما خواهم بود
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
اگر دستور تخلیه صادر شده و اجرای آن منوط به تودیع یک میلیارد تومان قرضالحسنه مستأجر قبلی است، برای اجرای سریع تخلیه عملاً باید مبلغ را به اجرای احکام تودیع کنید؛ اینکه پول را از مستأجر جدید گرفتهاید مانع قانونی ندارد. طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، تا ودیعه مستأجر قبلی تودیع نشود تخلیه انجام نمیشود.
در مورد مهلت یکماهه نیز به قاضی اجرا فوراً لایحه بدهید و توضیح دهید ملک به مستأجر جدید اجاره داده شده، بابت تأخیر روزانه ۳ میلیون تومان خسارت قراردادی دارید و ادامه تصرف مستأجر قبلی برای شما ضرر سنگین ایجاد میکند و درخواست کنید با استمهال او موافقت نشود یا حداقل مهلت داده شود. چون مهلت یکماهه حق قطعی مستأجر نیست؛ طبق ماده ۱۳ آییننامه، فقط در صورت وقوع حوادث غیرمترقبه و درخواست مستأجر، مقام قضایی «میتواند» برای یک نوبت حداکثر تا یک ماه مهلت بدهد.
قرارداد مستأجر جدید و شرط روزانه ۳ میلیون تومان را هم حتماً ضمیمه درخواستتان کنید.