تمدید خانه با استفاده از قانون شرایط جنگی

سلام.

در وضعیت شما چند نکته مهم وجود دارد:

اول اینکه اجاره‌نامه بدون کد رهگیری و بدون امضای دو شاهد، باطل نیست؛ اما معمولاً موجر با چنین قراردادی نمی‌تواند «دستور تخلیه فوری» بگیرد. برای دستور تخلیه فوری در اجاره‌نامه عادی، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ وجود شرایطی مثل تنظیم قرارداد در دو نسخه و امضای دو شاهد را لازم دانسته است. بنابراین رد شدن درخواست موجر در دادگاه صلح به‌دلیل نداشتن شاهد، قابل دفاع بوده است.

اما این به معنی این نیست که موجر دیگر هیچ راهی ندارد. او ممکن است این‌بار به جای دستور تخلیه فوری، دعوای عادی تخلیه یا مطالبه اجاره معوقه را مطرح کند. دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره، جز موارد سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت دادگاه صلح است و ممکن است پرونده ابتدا برای سازش به شورای حل اختلاف ارجاع شده باشد.

درباره تمدید دوماهه جنگ، گزارش‌های رسمی و خبری از اجرای تمدید خودکار دوماهه برای قراردادهایی صحبت کرده‌اند که در «مقطع اضطرار/زمان جنگ» منقضی شده‌اند. اگر پایان قرارداد شما ۲۵ خرداد بوده و این تاریخ داخل همان بازه اضطراری محسوب شود، می‌توانید دفاع کنید که قرارداد تا دو ماه بعد، یعنی حدود ۲۵ مرداد، تمدید شده است.

درباره تمدید یک‌ساله جدید، مصوبه سران قوا برای سال ۱۴۰۵ اعلام کرده قراردادهای اجاره املاک مسکونی که از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر، یک سال تمدید می‌شوند و سقف افزایش اجاره‌بها و ودیعه ۲۵ درصد است. همچنین گفته شده مراجع قضایی نباید صرفاً به دلیل پایان مدت اجاره، دستور تخلیه صادر کنند.

نقطه حساس پرونده شما این است که قرارداد اصلی در ۲۵ خرداد تمام شده؛ یعنی قبل از اعلام عمومی مصوبه یک‌ ساله در اول تیر. پس دفاع شما باید این باشد که به‌دلیل تمدید دو ماهه اضطراری، مدت اجاره در واقع تا ۲۵ مرداد ادامه داشته و بنابراین در زمان اجرای مصوبه یک‌ ساله، قرارداد شما هنوز منقضی‌شده قطعی محسوب نمی‌شده است. این دفاع قابل طرح است، اما نتیجه آن بستگی به برداشت قاضی از شمول تمدید دوماهه و مصوبه جدید دارد.

مهم ترین قسمت این است که اجور معوقه را نگه ندارید. چون یکی از استثناهای مصوبه یک‌ ساله این است که اگر مستأجر تعهدات خود مثل اجاره‌بها و شارژ را انجام نداده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر شده باشد، ممکن است مشمول حمایت تمدید خودکار نشود. بنابراین تا حد ممکن معوقات را با واریز بانکی پرداخت کنید و در توضیح پرداخت بنویسید «بابت اجاره معوقه ملک». اگر موجر پول را قبول نمی‌کند، با اظهارنامه اعلام آمادگی برای پرداخت کنید و رسید همه پرداخت‌های خرد را نگه دارید.

در جلسه شورا یا دادگاه این‌طور دفاع کنید: قرارداد من به دلیل شرایط جنگی و مصوبه تمدید دوماهه، پس از ۲۵ خرداد همچنان تمدید شده است؛ پس از آن نیز با توجه به مصوبه سران قوا، خواهان تمدید یک‌ساله با افزایش قانونی حداکثر ۲۵ درصد هستم. تخلیه صرفاً به دلیل پایان مدت اجاره قابل پذیرش نیست. معوقات اجاره را قبول دارم و آماده پرداخت آن هستم، اما عدم پرداخت ناشی از تعدیل شغلی و شرایط جنگ بوده و قصد فرار از پرداخت ندارم.

پیشنهاد عملی این است که فوری یک اظهارنامه برای موجر بفرستید و در آن تمدید دوماهه، درخواست تمدید یک‌ساله، آمادگی پرداخت اجاره معوق و پرداخت اجاره با افزایش قانونی را اعلام کنید. هم‌زمان در پرونده شورای حل اختلاف، تصویر رأی قبلی، قرارداد، رسیدهای پرداخت، مدارک تعدیل کاری و متن مصوبات تمدید را ارائه دهید. مهم‌ترین ضعف شما اجاره معوقه است؛ اگر آن را مدیریت کنید، دفاع شما برای جلوگیری از تخلیه قوی‌تر می‌شود.