تمدید خانه با استفاده از قانون شرایط جنگی

اگر موجر بتواند نیاز واقعی خودش یا فرزندش به سکونت را ثابت کند، ممکن است دادگاه تخلیه بدهد. نقطه امید شما اینجاست که اگر ثابت شود اول هدف موجر گرفتن اجاره دوبرابر بوده و وقتی شما زیر بار نرفته‌اید، ادعای نیاز پسر را مطرح کرده، دفاع شما جدی‌تر می‌شود.

در جلسه اینگونه دفاع کنید که شما مستأجر بدعهد نیستید، اجاره را پرداخت کرده‌اید، آمادگی تمدید با افزایش ۲۵ درصد را اعلام کرده‌اید و موجر ابتدا مبلغ دوبرابر خواسته و پس از مخالفت شما ادعای نیاز شخصی مطرح کرده است. پیام‌ها، تماس‌ها، اظهارنامه‌ها، فیش‌های اجاره، قرارداد قبلی و هر مدرکی که نشان دهد بحث اصلی افزایش اجاره بوده را همراه داشته باشید.

برای رد ادعای نیاز پسر، شما لازم نیست حتماً «کذب بودن» را صددرصد ثابت کنید؛ کافی است از دادگاه بخواهید موجر دلیل واقعی ارائه کند. مثلاً مشخص شود پسر موجر کجا ساکن است، خودش یا همسرش ملک دارد یا نه، اجاره‌نشین است یا نه، چرا دقیقاً به همین واحد نیاز دارد، آیا قصد سکونت فوری دارد یا فقط بهانه تخلیه است. می‌توانید درخواست استعلام از سامانه املاک و اسکان، تحقیق محلی یا ارائه مدارک سکونت و مالکیت پسر را مطرح کنید.

اگر دادگاه به نفع موجر رأی بدهد، نوع رأی مهم است. اگر «دستور تخلیه» باشد، معمولاً سریع‌تر اجرا می‌شود و بعد از تودیع ودیعه شما توسط موجر، مهلت تخلیه کوتاه است. اگر «حکم تخلیه» صادر شود، معمولاً مسیر اعتراض و تجدیدنظرخواهی مطرح می‌شود. در هر حالت اگر شرایط خانوادگی یا مالی دارید، می‌توانید از دادگاه یا اجرای احکام مهلت مناسب برای تخلیه بخواهید، ولی تضمینی نیست.

پس مصوبه ضمانت اجرایی دارد، اما اگر موجر یکی از استثناهای پذیرفته‌شده مثل نیاز واقعی به سکونت را ثابت کند، دادگاه می‌تواند تخلیه بدهد. دفاع اصلی شما باید این باشد که درخواست تخلیه واقعی نیست و پوششی برای گرفتن اجاره نامتعارف و دور زدن سقف افزایش اجاره است.

دادگاه اصلاً وارد این موضوع نشده که موجر واقعاً ملک را برای فرزندش می‌خواهد یا شما باید تخلیه کنید. «قرار عدم استماع دعوا» یعنی دادگاه گفته با توجه به شرط داوری داخل اجاره‌نامه، موجر فعلاً از مسیر دادگاه درست اقدام نکرده و اختلاف باید ابتدا از طریق داوری پیگیری شود. بنابراین در حال حاضر هیچ حکم تخلیه‌ای علیه شما صادر نشده و با این دادنامه نمی‌توانند شما را تخلیه کنند.

اما خطر تخلیه کاملاً از بین نرفته است. موجر از تاریخ ابلاغ رأی، اگر مقیم ایران باشد، ۲۰ روز فرصت تجدیدنظرخواهی دارد. اگر اعتراض نکند، همین قرار قطعی می‌شود و این پرونده دادگاه به نفع شما خاتمه پیدا می‌کند. اگر اعتراض کند، دادگاه تجدیدنظر یا قرار را تأیید می‌کند، یا اگر تشخیص دهد دادگاه بدوی اشتباه کرده، قرار را نقض و پرونده را برای رسیدگی به اصل دعوا برمی‌گرداند. ماده ۳۵۳ دقیقاً همین وضعیت را پیش‌بینی کرده است.

اگر قرار قطعی شود، موجر احتمالاً باید سراغ همان داوری مندرج در اجاره‌نامه برود. در آن مرحله شما باید تمام دفاع‌های قبلی‌تان، از جمله مصوبه تمدید اجاره، پرداخت اجاره‌بها و ایرادتان نسبت به ادعای «نیاز فرزند» را نزد داور مطرح کنید. اگر داور نهایتاً رأی به تخلیه بدهد، موجر نمی‌تواند همان لحظه شخصاً شما را بیرون کند؛ رأی داور باید ابلاغ شود و در صورت اجرا نشدن ظرف ۲۰ روز، موجر از دادگاه درخواست اجراییه می‌کند. شما هم در صورت وجود یکی از جهات قانونی ماده ۴۸۹، از تاریخ ابلاغ رأی داور ۲۰ روز برای درخواست ابطال آن فرصت دارید.

پس در جواب سؤال اصلی: خطر «تخلیه فوری از همین پرونده دادگاه» فعلاً برطرف شده، ولی اصل اختلاف هنوز تمام نشده است. الان ثنا را مرتب بررسی کنید تا ببینید موجر در مهلت ۲۰ روزه تجدیدنظرخواهی می‌کند یا خیر. ضمن اینکه عبارت دقیق شرط داوری داخل اجاره‌نامه را نگه دارید؛ اینکه داور مشخص شده یا فقط نوشته‌اند «اختلاف از طریق داوری حل شود» روی قدم بعدی موجر و دفاع شما اثر مستقیم دارد.

درود؛

نکته مهم این است که چون شما نسبت به داور معرفی‌شده توسط موجر اعتراض کرده‌اید و طبق قرارداد درخواست تعیین داور از مرجع صالح را داده‌اید، ابتدا باید وضعیت انتخاب داور مشخص شود. صرف اینکه موجر یک شخص را به عنوان داور معرفی کرده، به معنی قطعی شدن صلاحیت او برای رسیدگی نیست؛ مخصوصاً اگر طبق قرارداد، نحوه انتخاب داور شرایط خاصی داشته باشد.

اگر داور بی‌طرف تعیین شود و در نهایت به نفع شما صورتجلسه یا رأی صادر کند، این به معنی پایان فوری اختلاف نیست، اما یک امتیاز مهم برای شماست. در این حالت می‌توانید آن را به عنوان دلیل در برابر ادعای تخلیه ارائه کنید. اگر موضوع داوری درباره تمدید، تخلیه یا اختلاف ناشی از اجاره باشد، رأی داور در حدود موضوع داوری برای طرفین لازم‌الاتباع است، مگر اینکه یکی از طرفین از جهات قانونی درخواست ابطال آن را مطرح کند.

اما اگر داور به ضرر شما رأی بدهد، باز هم به معنی این نیست که همان لحظه باید ملک را تخلیه کنید. رأی داور باید به شما ابلاغ شود و اگر بخواهید اعتراض کنید، مسیر آن درخواست ابطال رأی داور است، نه تجدیدنظرخواهی معمول دادگاه. مهلت درخواست ابطال رأی داور معمولاً ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی برای اشخاص مقیم ایران است. البته باید یکی از جهات قانونی ابطال وجود داشته باشد؛ مثل اینکه داور خارج از حدود اختیار خود رأی داده باشد، شرایط قانونی داوری رعایت نشده باشد، یا رأی با قوانین آمره تعارض داشته باشد.

در حال حاضر بهتر است همه دفاعیات خود را از همین مرحله آماده کنید؛ از جمله مصوبه تمدید اجاره که به آن استناد می‌کنید. مدارک پرداخت اجاره‌های قبلی و آمادگی پرداخت معوقات، اظهارنامه‌ها و پاسخ‌هایی که بین شما و موجر رد و بدل شده و مدارکی که نشان دهد ابتدا اختلاف بر سر مبلغ اجاره بوده و ادعای نیاز فرزند بعداً مطرح شده است.

یک نکته مهم هم این است که اگر هنوز داور تعیین نشده یا اختلاف درباره نحوه انتخاب داور وجود دارد، بهتر است این موضوع را رها نکنید؛ چون ممکن است موجر بعداً مدعی شود شما از داوری امتناع کرده‌اید. بهتر است درخواست شما برای تعیین داور از طریق مرجع صالح به‌صورت رسمی ثبت و قابل اثبات باشد.