حقوق و تکالیف موجر و مستاجر در سال ۱۴۰۴ + نکات قانونی

روابط میان موجر و مستاجر، از جمله مهم‌ترین و پرچالش‌ترین مباحث حقوقی در جامعه امروز به شمار می‌رود. این روابط نه‌تنها بر زندگی شخصی افراد، بلکه بر بازار مسکن، نظم اقتصادی و حتی عدالت اجتماعی نیز تأثیرگذار است. با توجه به رشد روزافزون اجاره‌نشینی در کشور و تحول شرایط اقتصادی و اجتماعی، شناخت دقیق از حقوق و تکالیف موجر و مستاجر امری ضروری برای هر دو طرف قرارداد است.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرایی آن، همچنان مبنای اصلی این روابط در سال ۱۴۰۴ محسوب می‌شود. در این مقاله، با نگاهی جامع و تحلیلی به‌روز، به بررسی ابعاد قانونی این رابطه، از جمله حقوق مستاجر در زمان تخلیه، وظایف موجر، ضمانت اجراهای قانونی و نیز وضعیت‌های خاص مانند شرایط جنگی خواهیم پرداخت.

بررسی کلی قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۴۰۴

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ همچنان یکی از مهم‌ترین منابع حقوقی در تعیین چارچوب قانونی اجاره‌نشینی در کشور است. با وجود تغییرات اقتصادی و اجتماعی طی سال‌های اخیر، این قانون با تکیه بر قواعد فقهی و حقوق مدنی ایران، کماکان معتبر بوده و مبنای صدور احکام قضایی در سال ۱۴۰۴ نیز قرار می‌گیرد.

📌 دامنه شمول قانون سال ۱۳۷۶

قانون سال ۱۳۷۶، در مقایسه با قوانین قبلی، دامنه شمول گسترده‌تری دارد و شامل اماکن مسکونی، تجاری، آموزشی، دولتی و نظایر آن می‌شود. بر اساس ماده ۱ قانون، تمام قراردادهای اجاره‌ای که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون (۲۶ مرداد ۱۳۷۶) تنظیم می‌شوند، تحت شمول آن قرار دارند؛ چه قرارداد رسمی باشند و چه عادی.

📝 ضرورت تنظیم کتبی قرارداد اجاره

مطابق ماده ۲ قانون، قرارداد اجاره باید به‌صورت کتبی، با قید مدت، در دو نسخه تنظیم شده و توسط دو نفر شاهد گواهی شود. این بند در راستای کاهش دعاوی و جلوگیری از اختلافات احتمالی طراحی شده است و در عمل، یک شرط شکلی مهم برای بهره‌مندی از حمایت‌های قانونی محسوب می‌شود.

⚖️ تفاوت میان اجاره با سند رسمی و عادی

بر اساس ماده ۳ قانون، روند تخلیه ملک در صورت پایان مدت اجاره، بسته به نوع سند متفاوت است:

• در قراردادهای رسمی: تقاضای تخلیه مستقیماً از طریق اداره ثبت اسناد پیگیری می‌شود.
• در قراردادهای عادی: لازم است تخلیه با دستور مقام قضایی و توسط ضابطین قوه قضاییه انجام گیرد.

این تفاوت‌ها در فرآیند تخلیه، اهمیت تنظیم سند رسمی و نقش آن در تسریع رویه‌های حقوقی را نمایان می‌سازد.

🔍 جایگاه آیین‌نامه اجرایی مصوب ۱۳۷۸

آیین‌نامه اجرایی این قانون در تاریخ ۱۹ اردیبهشت ۱۳۷۸ تصویب شده و به تشریح نحوه اجرای مفاد قانون می‌پردازد. از جمله نکات مهم آیین‌نامه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• امکان صدور دستور تخلیه بدون تقدیم دادخواست برای قراردادهای عادی (ماده ۳ آیین‌نامه)
• شیوه ابلاغ اوراق قضایی به مستاجر و موجر (ماده ۵)
• ضوابط مربوط به الزام به بازگرداندن ودیعه در صورت تخلیه ملک (ماده ۲۰)

این آیین‌نامه نقش مکمل قانون را دارد و اجرای مفاد آن به‌ویژه در مراجع قضایی الزامی است.

الزامات قانونی تنظیم قرارداد اجاره

یکی از مهم‌ترین گام‌ها در شکل‌گیری رابطه‌ی قانونی و شفاف میان موجر و مستاجر، تنظیم صحیح قرارداد اجاره است. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ شرایط مشخصی برای رسمیت یافتن و اعتبار حقوقی این قرارداد تعیین کرده است.

📌 ضرورت کتبی بودن قرارداد اجاره

طبق ماده ۲ قانون، قرارداد اجاره باید به‌صورت عادی یا رسمی و به شکل مکتوب تنظیم شود. اجاره‌نامه شفاهی نه‌تنها فاقد اعتبار حقوقی است، بلکه مستاجر را از بسیاری از حمایت‌های قانونی محروم می‌کند.

🔍 نکته مهم: قرارداد باید دارای مدت مشخص باشد و به امضای طرفین و دو شاهد معتبر برسد؛ در غیر این صورت، حتی اگر مستاجر در ملک سکونت داشته باشد، رابطه استیجاری مورد حمایت قانون نخواهد بود.

📌 موارد ضروری درج‌شده در اجاره‌نامه

بر اساس آیین‌نامه اجرایی، اجاره‌نامه باید شامل موارد زیر باشد:

• مشخصات دقیق موجر و مستاجر

• نشانی دقیق ملک مورد اجاره (عین مستاجره)

• نوشتن مبلغ و مدت زمان اجاره. قرارداد اجاره بدون مدت از نظر قانون باطل تلقی می شود.

• شرایط و شیوه تخلیه، تمدید و فسخ قرارداد

• ذکر وجود یا عدم وجود سرقفلی در قراردادهای تجاری

⚖️ ثبت رسمی قرارداد و سامانه‌های الکترونیکی

علاوه بر نسخه‌های عادی و رسمی، امروزه به‌روزرسانی‌های قانونی جدید، بهره‌گیری از سامانه‌های آنلاین برای ثبت قرارداد را الزامی کرده‌اند:

• سامانه خودنویس: یک پلتفرم رسمی وزارت راه و شهرسازی برای ثبت قراردادهای اجاره مسکونی و تجاری به‌صورت رایگان و شبانه‌روزی است. ثبت قرارداد در این سامانه منجر به صدور کد رهگیری قانونی می‌شود

• سامانه کاتب : سامانه دیجیتال ثبتی سازمان ثبت اسناد که علاوه بر اجاره، برای معاملات رسمی دیگر نیز کاربرد دارد. ثبت اجاره در این سامانه نیز اعتبار رسمی قانونی دارد و برای قراردادهای بیش از دو سال یا دارای اسناد جدید ضروری است.

مطابق قوانین ساماندهی بازار مسکن، ثبت قرارداد در این سامانه‌ها از نظر اخذ دستور تخلیه سریع، معافیت مالیاتی و ضمانت اجراهای قضایی اهمیت حیاتی دارد؛ در صورت عدم ثبت، موجر ممکن است مشمول جریمه مالی و یا پرداخت معادل ۵۰٪ ارزش اجاره به نفع دولت شود

حقوق قانونی مستاجر در طول مدت اجاره

در طول مدت اجاره، مستاجر تنها ساکن ملک نیست، بلکه بر اساس قانون، دارای حقوق مشخصی است که باید از سوی موجر رعایت شود. این حقوق در قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و نیز آیین‌نامه اجرایی آن به‌روشنی تبیین شده است.

📌 حق استفاده مشروع از منافع ملک

طبق اصل اساسی عقد اجاره، مستاجر مالک منافع عین مستاجره است و تا پایان مدت قرارداد، حق استفاده از ملک را دارد؛ البته این استفاده باید در چارچوب مندرجات قرارداد و به‌صورت متعارف باشد. تصرفاتی خارج از موضوع قرارداد، یا استفاده غیرقانونی، می‌تواند مستوجب فسخ قرارداد از سوی موجر باشد.

📝 حق اجاره مجدد در صورت عدم ممنوعیت

بر اساس ماده 474 قانون مدنی در مورد اجاره دادن مال اجاره ای، مستاجر می‌تواند مال مورد اجاره را به غیر واگذار کند، مگر اینکه این حق در قرارداد از او سلب شده باشد. این موضوع به‌ویژه در اجاره‌ ملک‌های تجاری اهمیت دارد؛ چرا که در این موارد، موضوع واگذاری سرقفلی نیز ممکن است مطرح باشد.

⚖️ حق مطالبه تعمیرات اساسی

مطابق مواد 485 و 486 قانون مدنی، هزینه‌های کلی و اساسی ملک از جمله تعمیرات سقف، دیوارها، درب‌ها، سیستم‌های اصلی آب و برق، بر عهده موجر است. اگر انجام این تعمیرات ضروری باشد، مستاجر نمی‌تواند مانع شود. در عین حال، اگر به دلیل تعمیرات، مستاجر نتواند از ملک استفاده کند، می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

🔍 نمونه: اگر در حین اجاره، ملک دچار فرسودگی جدی در سیستم لوله‌کشی شود و رفع آن مستلزم ترک موقت محل باشد، مستاجر حق دارد قرارداد را فسخ یا تقاضای تخفیف در اجاره‌بها کند.

📌 حق دریافت ودیعه در پایان اجاره

مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی، مستاجر پس از پایان مدت اجاره و تخلیه ملک، مستحق دریافت کامل مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه پرداخت‌شده است. موجر نمی‌تواند این مبلغ را به بهانه‌های غیرموجه نزد خود نگه دارد، مگر آنکه از محل آن، دادخواستی مبنی بر جبران خسارت یا طلب اجور معوقه به دادگاه ارائه کرده باشد.

📝 حق مراجعه به دادگاه در صورت تضییع حقوق

اگر موجر برخلاف قرارداد، ملک را در اختیار مستاجر قرار ندهد، یا مانعی برای استفاده مشروع او ایجاد کند، مستاجر می‌تواند با استناد به ماده ۱۲ قانون موجر و مستاجر و نیز قواعد عام مسئولیت مدنی، علیه موجر اقامه دعوا کند. همچنین، در صورت عدم پرداخت ودیعه، مستاجر پس از تخلیه می‌تواند با ارائه مدارک، نسبت به دریافت وجه از طریق دادگاه یا اجرای ثبت اقدام نماید.

حقوق مستاجر هنگام تخلیه ملک

تخلیه ملک، یکی از حساس‌ترین مراحل در روابط اجاره‌ای است که اگر با رعایت قوانین و حقوق مستاجر همراه نباشد، می‌تواند زمینه‌ساز اختلافات جدی شود. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرایی آن، چارچوب روشنی برای رعایت حقوق مستاجر هنگام تخلیه ملک مشخص کرده‌اند.

✅ الزام به استرداد ودیعه یا تضمین‌های پرداختی

بر اساس ماده ۴ قانون و ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی، موجر تنها در صورتی می‌تواند ملک را تحویل بگیرد که:

• مبلغ ودیعه یا تضمین مالی را به مستاجر بازگرداند،
• یا آن را نزد مرجع قضایی یا اداره ثبت سپرده باشد.

📝 نکته: اگر موجر مدعی خسارت به ملک یا بدهی مستاجر بابت قبوض یا اجاره معوقه باشد، باید دادخواست جداگانه ارائه کند و تنها با حکم دادگاه می‌تواند مبلغی از ودیعه را برداشت کند.

توجه داشته باشید که عدم پرداخت بی دلیل ودیعه می تواند منجر به توقیف ملک موجر بابت ندادن پول رهن شود که در مطلب مربوط به آن توضیحات کامل ارائه شده است.

✅ دریافت رسید و مستند قانونی در زمان تخلیه

مستاجر حق دارد هنگام تخلیه، رسید کتبی از موجر مبنی بر تحویل کامل ملک دریافت کند. این رسید، در صورتی که بعداً موجر ادعایی نسبت به خسارت یا عدم تخلیه مطرح کند، مهم‌ترین ابزار دفاعی مستاجر خواهد بود.

✅ مهلت قانونی برای انجام تخلیه

بر اساس قانون، مهلت تخلیه بسته به نوع قرارداد متفاوت است:

• در قراردادهای رسمی: اداره ثبت ظرف ۲۴ تا ۴۸ ساعت از زمان ابلاغ اجراییه موظف به اجرای دستور تخلیه است.

• در قراردادهای عادی: پس از دستور قضایی، ضابطان قوه قضاییه ظرف ۳ روز تخلیه را انجام می‌دهند.

اگر مستاجر حضور نداشته باشد، طبق ماده ۸ آیین‌نامه، دستور تخلیه روی در ملک الصاق می‌شود و تخلیه با حضور مأمور رسمی در روز معین انجام می‌گیرد.

❗ عدم بازگشت ودیعه ≠ عدم تخلیه

طبق قانون، مستاجر نمی‌تواند تخلیه ملک را به دریافت ودیعه مشروط کند. حتی اگر موجر مبلغ را ندهد، مستاجر مکلف به تخلیه است و پس از آن می‌تواند برای دریافت ودیعه اقامه دعوا کند.

🔍 مثال: اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند به امید دریافت ودیعه، قانون از او حمایت نخواهد کرد و موجر می‌تواند دستور تخلیه را با خسارت تأخیر اجرا کند.

✅ حق شکایت در صورت تضییع حق

اگر موجر بدون دلیل موجه از استرداد ودیعه خودداری کند، مستاجر می‌تواند از طریق دادگاه یا شوراهای حل اختلاف علیه او طرح شکایت کند. همچنین، در صورت اجرای نادرست دستور تخلیه یا ورود خسارت به وسایل مستاجر، می‌توان از ضابط یا موجر شکایت نمود.

خسارات احتمالی در زمان تخلیه و حقوق موجر

پایان قرارداد اجاره و تخلیه ملک، صرفاً به معنای خروج مستاجر از ملک نیست، بلکه مرحله‌ای حساس است که در آن موجر نیز دارای حقوق قانونی مهمی است. یکی از این حقوق، جبران خسارات وارد شده به ملک یا دریافت مطالبات معوقه از مستاجر است. قانون موجر و مستاجر، ابزارهایی مشخص و قانونی برای حمایت از موجر در این مرحله فراهم کرده است.

📌 مطالبه خسارت ناشی از آسیب به ملک

اگر مستاجر در طول مدت اجاره به عین مستاجره (ملک مورد اجاره) خسارتی وارد کرده باشد، موجر می‌تواند از طریق طرح دادخواست حقوقی، جبران این خسارات را از مستاجر مطالبه کند. این خسارات می‌تواند شامل مواردی مانند:

• تخریب دیوارها، کف‌پوش یا کابینت‌ها

• آسیب به سیستم برق‌کشی، گاز، آب یا تأسیسات

• نوسازی یا تعویض تجهیزات به‌کاررفته در ملک

🔍 طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر، اگر موجر مدعی چنین خساراتی باشد، موظف است دادخواستی رسمی به دادگاه صالح ارائه دهد و رسید آن را هنگام تخلیه به مرجع اجرا تحویل دهد تا امکان توقیف بخشی از وجوه تضمینی وجود داشته باشد.

📌 مطالبه اجور معوقه و بدهی‌های پرداخت‌نشده

یکی دیگر از حقوق موجر، مطالبه اجاره‌بهای معوقه یا بدهی‌هایی مانند قبوض مصرفی (برق، گاز، آب، شارژ ساختمان) است که در پایان قرارداد باقی‌مانده‌اند. برای این منظور نیز، قانون تنها در صورت ارائه دادخواست یا حکم دادگاه به موجر اجازه می‌دهد که از محل تضمین یا ودیعه مستاجر برداشت کند.

📝 در صورت عدم اقدام موجر به طرح دادخواست، مرجع اجرا موظف است کل مبلغ تضمین را به مستاجر بازگرداند.

📌 امکان توقیف مبلغ تضمین تا تعیین تکلیف قضایی

در صورت ثبت دادخواست رسمی توسط موجر، مرجع اجرا (دادگاه یا اداره ثبت)، موظف است تا زمان صدور رأی قطعی دادگاه، از تحویل بخشی از مبلغ تضمینی به مستاجر خودداری کرده و آن را نزد خود نگه دارد. پس از صدور رأی، مبلغ خسارات از محل مزبور کسر شده و مابقی به مستاجر بازگردانده می‌شود.

📌 الزام قانونی برای مستندسازی خسارات

موجر موظف است برای اثبات خسارات وارد شده، مستندات معتبر مانند عکس، گزارش کارشناسی یا اظهارنامه کتبی ارائه دهد. صرف ادعا برای توقیف وجه کافی نیست و در صورت نبود دلیل، مستاجر می‌تواند از موجر شکایت کند.

❌ موجر نمی‌تواند شخصاً خسارت را از ودیعه کسر کند

مطابق قانون، کسر خودسرانه از مبلغ ودیعه یا تضمین بدون حکم دادگاه ممنوع است. در صورتی که موجر برخلاف این قاعده عمل کند، مستاجر می‌تواند از طریق دادگاه، خسارت تأخیر در پرداخت و حتی مطالبه ضرر و زیان کند.

موارد فسخ قرارداد اجاره به نفع مستاجر

در روابط اجاره‌ای، همان‌گونه که موجر می‌تواند تحت شرایطی درخواست تخلیه ملک را داشته باشد، مستاجر نیز در برخی موارد قانونی حق فسخ قرارداد اجاره را دارد. قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، شرایط مشخصی را برای این موضوع تعیین کرده‌اند که رعایت آن‌ها هم برای مستاجر و هم برای موجر الزامی است.

📌 عدم انطباق ملک با اوصاف مندرج در قرارداد

اگر ملکی که به مستاجر تحویل داده شده، با مشخصاتی که در اجاره‌نامه قید شده، مطابقت نداشته باشد، مستاجر می‌تواند با استناد به ماده ۴۱۵ قانون مدنی و قواعد عمومی قراردادها، درخواست فسخ اجاره را مطرح کند.

مثال: در قرارداد آمده که ملک دارای پارکینگ است، اما در عمل فاقد پارکینگ باشد.

📌 پیدایش عیب یا خرابی اساسی در طول مدت اجاره

در صورتی که ملک دچار عیبی شود که استفاده مطلوب از آن را مختل کند، و رفع عیب ممکن نباشد یا زمان‌بر باشد، مستاجر می‌تواند به استناد ماده ۴۷۸ قانون مدنی و همچنین اصول قرارداد اجاره، اقدام به فسخ نماید.

مثال: ترک جدی در دیوار باربر یا نشست ناگهانی سقف آشپزخانه

📌 امتناع موجر از انجام تعمیرات ضروری

اگر موجر از انجام تعمیرات اساسی مورد نیاز برای بهره‌برداری از ملک خودداری کند و این امر موجب زیان یا محرومیت مستاجر از استفاده گردد، مستاجر می‌تواند با استناد به مواد ۴۸۵ و ۴۸۶ قانون مدنی تقاضای فسخ قرارداد کند.

📌 باز نگرداندن ودیعه در پایان قرارداد

در مواردی که قرارداد به پایان رسیده و مستاجر ملک را تخلیه کرده، اما موجر از استرداد مبلغ ودیعه یا تضمین خودداری می‌کند، مستاجر حق دارد با طرح دعوا برای مطالبه ودیعه و در صورت درج شرط فسخ در قرارداد، نسبت به فسخ یک‌جانبه اقدام نماید.

📌 وجود حق فسخ صریح در قرارداد

در بسیاری از قراردادهای اجاره، طرفین می‌توانند به‌صورت توافقی حق فسخ برای مستاجر قائل شوند. در این صورت، مستاجر می‌تواند در شرایط مندرج در قرارداد (مثلاً بیماری، جابجایی شغلی، ترک کشور و…) از این حق استفاده کند.

📌 فوت مستاجر و درخواست وراث برای فسخ

بر اساس عرف قضایی و برخی تفاسیر حقوقی، در صورت فوت مستاجر، ورثه او می‌توانند با توافق یا با استناد به عدم تمایل به ادامه اجاره، تقاضای فسخ قرارداد را مطرح کنند؛ البته این امر در صورتی امکان‌پذیر است که در قرارداد شرط انتقال به وراث پیش‌بینی نشده باشد.

📌 غیرقابل سکونت بودن ملک به دلایل بهداشتی یا امنیتی

اگر ملک در اثر عواملی مانند رطوبت شدید، آلودگی، ناایمن بودن ساختمان یا خطرات زیستی و بهداشتی، برای زندگی یا استفاده متعارف مناسب نباشد، مستاجر حق دارد با ارائه مستندات لازم، قرارداد اجاره را فسخ کند.

وظایف و تکالیف قانونی مستاجر در قبال موجر

همان‌طور که مستاجر از حقوق قانونی در طول مدت اجاره بهره‌مند است، در مقابل نیز موظف به رعایت تعهدات مشخصی در برابر موجر است. قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر، مجموعه‌ای از تکالیف را برای مستاجر در نظر گرفته‌اند که رعایت آن‌ها، شرط استمرار قرارداد و جلوگیری از اختلافات حقوقی است.

📌 پرداخت به‌موقع اجاره‌بها

بر اساس ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستاجر موظف است اجاره‌بها را در موعد مقرر و طبق مفاد قرارداد به موجر پرداخت کند. عدم پرداخت کرایه، یکی از مهم‌ترین دلایل قانونی برای فسخ قرارداد از سوی موجر و حتی درخواست تخلیه فوری است.

🔍 توجه: اگر در قرارداد اجاره موعد مشخصی برای پرداخت ذکر نشده باشد، مستاجر مکلف است اجاره‌بها را نقداً در ابتدای هر ماه یا هر دوره زمانی متعارف پرداخت نماید.

📌 استفاده متعارف و مشروع از ملک

مستاجر باید از ملک مورد اجاره در حد معمول و براساس نوع کاربری تعیین‌شده استفاده کند. استفاده خارج از حدود توافق‌شده (مثلاً استفاده تجاری از ملک مسکونی یا نگهداری مواد خطرناک)، می‌تواند موجب حق فسخ برای موجر شود.

📌 خودداری از تعدی و تفریط

طبق ماده ۴۹۱ قانون مدنی، مستاجر مکلف است در استفاده از ملک، از تعدی (زیاده‌روی) و تفریط (کوتاهی در نگهداری) خودداری کند. در غیر این صورت، موجر حق دارد قرارداد را فسخ کرده و از دادگاه مطالبه خسارت کند.

📝 مثال: سوراخ کردن دیوارها، آسیب به پارکت، یا نگهداری حیوانات در ملکی که این مورد ممنوع شده باشد، از مصادیق تعدی است.

📌 رعایت مدت قرارداد و تخلیه به‌موقع

با پایان مدت اجاره، مستاجر مکلف است ملک را تخلیه و تحویل دهد. در صورت امتناع از تخلیه، موجر می‌تواند از طریق مراجع قضایی، درخواست تخلیه و مطالبه خسارت بابت تأخیر در تحویل را مطرح کند.

📌 پرهیز از انتقال ملک بدون اجازه موجر

اگر در قرارداد، حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد، مستاجر نمی‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد یا واگذار کند. در صورت تخلف، موجر می‌تواند با استناد به شرط قرارداد، آن را فسخ و تخلیه شخص ثالث را نیز مطالبه کند.

📌 نگهداری ملک در وضعیت اولیه

مستاجر موظف است ملک را در پایان مدت اجاره، در همان وضعیتی که تحویل گرفته بازگرداند؛ مگر در مواردی که خسارت ناشی از استفاده متعارف و معمولی باشد (مانند فرسودگی طبیعی دیوار یا شیرآلات).

📌 الزام به تحویل ملک در پایان قرارداد

اگر مستاجر در پایان قرارداد از تخلیه خودداری کند تصرف ملک توسط مستاجر محسوب می شود. موجر می‌تواند از دادگاه دستور تخلیه فوری بگیرد. همچنین، مستاجر موظف به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف غیرقانونی خواهد بود.

حقوق و تعهدات موجر در قرارداد اجاره

موجر در مقابل واگذاری منافع ملک خود به مستاجر، دارای حقوق مشخصی است اما در عین حال، تعهداتی نیز برعهده دارد که رعایت آن‌ها شرط صحت و استمرار قرارداد اجاره است. شناخت این حقوق و وظایف، می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات و طرح دعاوی در محاکم جلوگیری کند.

✅ تعهد موجر به تسلیم مورد اجاره

بر اساس ماده ۴۷۶ قانون مدنی، موجر موظف است عین مستاجره (ملک، مغازه، آپارتمان و…) را در زمان مقرر و با شرایط مورد توافق به مستاجر تحویل دهد. در صورت امتناع، مستاجر می‌تواند الزام موجر به تحویل یا فسخ قرارداد و مطالبه خسارت را از دادگاه بخواهد.

مثال: اگر موجر بدون دلیل قانونی، کلید را تحویل ندهد یا ملک را در اشغال شخص ثالث باقی بگذارد.

✅ مسئولیت موجر در انجام تعمیرات اساسی

مطابق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، انجام تعمیراتی که برای انتفاع از عین مستاجره ضروری است (مانند تعمیر سقف، دیوارهای اصلی، تأسیسات برق و گاز)، بر عهده موجر است؛ مگر آنکه خلاف آن در قرارداد ذکر شده باشد.

🔍 نکته: در صورت کوتاهی موجر، مستاجر می‌تواند با تأیید دادگاه، خودش تعمیرات را انجام دهد و هزینه را از موجر مطالبه کند.

✅ الزام موجر به بازپرداخت تضمین یا ودیعه

طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر، در صورتی که مبلغی به عنوان ودیعه، قرض‌الحسنه یا تضمین از مستاجر اخذ شده باشد، موجر موظف است در زمان تخلیه و تحویل ملک، آن مبلغ را مسترد کند. عدم انجام این تعهد می‌تواند مستوجب شکایت حقوقی و مطالبه خسارت تأخیر باشد.

✅ حق دریافت اجاره‌بها در موعد مقرر

مهم‌ترین حق موجر، دریافت اجاره‌بهای توافق‌شده در موعد تعیین‌شده است. طبق بند دوم ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستاجر موظف است در زمان مقرر مبلغ اجاره را پرداخت کند، و در غیر این صورت، موجر می‌تواند دادخواست مطالبه اجور معوقه یا فسخ قرارداد را ارائه دهد.

✅ حق درخواست تخلیه در پایان مدت

اگر قرارداد اجاره به پایان رسیده و تمدید نشده باشد، موجر حق دارد از مراجع قانونی درخواست تخلیه عین مستاجره را نماید. این حق، چه در قراردادهای رسمی و چه در قراردادهای عادی، از طریق اداره ثبت یا دادگاه قابل پیگیری است.

✅ حق فسخ در صورت تخلف مستاجر

در صورتی که مستاجر از عین مستاجره استفاده غیرمتعارف کند، ملک را بدون اجازه واگذار نماید، یا اجاره‌بها را نپردازد، موجر طبق قانون مدنی و شرایط درج‌شده در قرارداد، حق فسخ اجاره و تقاضای تخلیه فوری را دارد.

📝 دسترسی قانونی به ملک برای تعمیرات

موجر در صورت ضرورت انجام تعمیرات اساسی، حق دارد با هماهنگی قبلی و در زمان معین، به ملک ورود کند. مستاجر نمی‌تواند مانع این ورود قانونی شود، به‌ویژه در مواردی که تأخیر در تعمیر باعث خسارت شود.

وضعیت حقوقی اجاره در شرایط خاص مانند جنگ

یکی از سؤالات رایج در سال‌های اخیر، به‌ویژه در شرایط بحران‌زده یا اضطراری کشور، این است که آیا قوانین روابط موجر و مستاجر در شرایط جنگی یا بحرانی تغییر می‌کنند؟ قانونگذار در ایران، برای این موقعیت‌ها قواعد خاصی وضع نکرده اما برخی ملاحظات عرفی و قضایی در عمل مورد توجه قرار گرفته است.

⚖️ قانون روابط موجر و مستاجر همچنان لازم‌الاجراست

طبق اعلام رسمی مقامات صنفی و قضایی در سال ۱۴۰۴، هیچ قانون ویژه‌ای برای مستأجران یا موجران در شرایط جنگی یا بحرانی تصویب نشده است. بنابراین، همان مقررات قانون مصوب ۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرایی آن، مبنای حقوقی برای قراردادها باقی می‌ماند.

منبع: داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه املاک کشور، ۱۴۰۴/۴/۴

📝 ملاحظات قضایی و همراهی عملی با مستاجران

اگرچه قانون تغییر نکرده، اما در رویه قضایی و اجرای احکام تخلیه در شرایط جنگی یا اضطرار ملی، نوعی انعطاف و ملاحظه بیشتر نسبت به گذشته دیده می‌شود:

• اجرای احکام تخلیه به‌صورت محدود و استثنایی انجام می‌شود

• دستورهای تخلیه به تأخیر انداخته می‌شوند، به‌ویژه در صورتی که مستاجر توان مالی کافی نداشته باشد

• موجران بسیاری در عمل، قراردادها را تمدید کرده یا تخفیف در اجاره‌بها در نظر گرفته‌اند

⚠️ موجر و مستاجر همچنان ملزم به ایفای تعهدات هستند

با وجود این ملاحظات، طرفین همچنان باید تعهدات خود را طبق قرارداد و قانون انجام دهند:

• مستاجر موظف به پرداخت اجاره‌بهاست

• موجر در پایان مدت قرارداد می‌تواند درخواست تخلیه بدهد

• هر دو طرف برای دفاع از حقوق خود، باید از مسیرهای قانونی اقدام کنند

📌 امکان استمهال تخلیه در صورت بروز شرایط خاص

مطابق ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر، اگر به دلیل حوادث غیرمترقبه مانند جنگ، مستاجر نتواند ملک را تخلیه کند، می‌تواند از مقام قضایی تقاضای مهلت تخلیه داشته باشد. در این حالت، دادگاه می‌تواند تا یک ماه به مستاجر مهلت قانونی بدهد.

✅ توصیه: تنظیم قراردادهای اجاره با شروط خاص

در شرایط حساس، پیشنهاد می‌شود قرارداد اجاره به‌صورت شفاف و رسمی و با درج بندهایی برای:

• تعویق پرداخت اجاره در صورت بروز وضعیت اضطراری

• مهلت تخلیه در بحران‌ها

• راه‌حل‌های داوری یا توافقی به‌جای اقامه دعوا

تنظیم چنین قراردادهایی باعث می‌شود در صورت وقوع شرایط خاص، طرفین بتوانند بدون تنش‌های قضایی، با توافق مسالمت‌آمیز رفتار کنند.

سوالات متداول

در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون حقوق مستاجر و موجر را مشاهده می فرمایید که در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است:

❓ آیا برای عدم پرداخت هزینه برق، آب مشترک و نظافت ساختمان باید از مستأجر شکایت کنم یا مالک؟
✅ شکایت باید از متصرف، یعنی مستأجر، انجام شود.

❓ اگر مستاجر پس از شش ماه از پایان مدت مقرر همچنان ملک را تصرف کند، موجر چه مبلغی را استحقاق دارد؟
✅ در صورتی که در قرارداد اجاره هیچ تصمیمی در این خصوص پیش‌بینی نشده باشد، موجر مستحق اجرت‌المثل و مطالبه آن می‌باشد.

❓ آیا مستاجر می‌تواند پارکینگ را به فردی خارج از ساختمان اجاره دهد؟
✅ خیر، مستاجر حق ندارد پارکینگ را به فردی خارج از ساختمان اجاره دهد.

❓ آیا مستاجر حق دارد در حیاط ساختمان پارک کند، حتی اگر مالکین بیان کنند که چنین حقی ندارد؟
✅ در صورتی که حیاط جزو مشاعات ساختمان باشد، مستاجر نیز به واسطه حق انتفاع از ملک، حق استفاده از آن را دارد. استفاده از مشاعات باید با اذن همه مالکین و متصرفین باشد و مستاجر هم بخشی از این متصرفین است.

❓ در صورتی که موجر بدون دلیل موجه مستاجر را به تخلیه ملک قبل از اتمام قرارداد تهدید کند و یا اقدام به قطع انشعابات کند، مستاجر چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟
✅ موجر حق قطع انشعابات یا تهدید مستاجر را ندارد و در صورت بروز چنین رفتاری، مستاجر می‌تواند به دلیل تهدید یا توهین، از موجر شکایت کیفری یا حقوقی کند.