مالکیت مشاع، یکی از پیچیده‌ترین اشکال مالکیت در حقوق ایران است که در آن، چند نفر به‌صورت مشترک و بدون تفکیک سهم، در یک مال غیرمنقول یا منقول شریک هستند. زمانی که شرکا تصمیم می‌گیرند به این وضعیت پایان دهند و هر یک، سهم مشخص و جداگانه‌ای از مال را در اختیار داشته باشند، موضوع تنظیم «تقسیم‌نامه ملک مشاع» مطرح می‌شود. این تقسیم‌نامه می‌تواند به‌صورت رسمی یا عادی تنظیم شود و نقش آن، تعیین دقیق سهم هر شریک و تفکیک عملی ملک است.
تقسیم‌نامه ملک مشاع فقط یک توافق ساده بین شرکا نیست، بلکه سندی است که در صورت رعایت اصول قانونی، می‌تواند مبنای صدور اسناد تفکیکی قرار گیرد. اهمیت این موضوع زمانی بیشتر می‌شود که ملک فاقد سند رسمی باشد یا برخی از شرکا با تقسیم مخالف باشند. در این حالت، شناخت مسیر قانونی تنظیم تقسیم‌نامه، آگاهی از شرایط و مدارک لازم، و تفاوت میان تفکیک و افراز، برای هر شریک ضروری خواهد بود.
در این مقاله، به‌صورت کامل و ساختاریافته، مفاهیم حقوقی مرتبط با تقسیم‌نامه، نحوه تنظیم رسمی و دستی آن، اعتبار قانونی، مدارک مورد نیاز، هزینه‌ها، و نمونه عملی یک تقسیم‌نامه بررسی می‌شود. همچنین راهکارهای حقوقی برای تقسیم املاک فاقد سند رسمی و نکات کلیدی تنظیم جدول تقسیم نیز ارائه شده است.
تقسیم نامه ملک مشاع چیست؟
تقسیم‌نامه ملک مشاع، سندی حقوقی است که به‌وسیله آن، سهم هر یک از شرکای یک مال غیرمنقول مشاعی به‌طور دقیق مشخص می‌شود. این تقسیم می‌تواند بر اساس توافق طرفین یا به‌موجب حکم دادگاه انجام گیرد و منجر به پایان وضعیت مشاع و ایجاد مالکیت مستقل برای هر شریک گردد. تقسیم‌نامه می‌تواند رسمی یا عادی باشد و نقش اساسی در صدور سند مالکیت تفکیکی، کاهش اختلافات و تسهیل نقل‌وانتقال ملک دارد.
📌 تعریف ملک مشاع از منظر حقوقی
در فقه و حقوق مدنی، مال مشاع، مالی است که چند نفر در آن به نسبت معین یا غیرمعین شریک هستند و مالکیت هیچ‌یک از شرکا به قسمت خاصی از مال تعلق ندارد، بلکه در جزء جزء آن سهم دارند. برای مثال، اگر سه نفر در زمینی شریک باشند، هر یک در کل زمین حق دارد، نه فقط در قسمت شمالی یا جنوبی آن. همین وضعیت باعث بروز محدودیت‌هایی در تصرفات فردی می‌شود.
📌 تفاوت تقسیم، افراز و تفکیک
در بررسی تقسیم‌نامه، باید تفاوت مفاهیم «تفکیک»، «افراز» و «تقسیم» را دانست:
-
تفکیک به معنای جدا کردن قطعات یک ملک بدون درنظرگرفتن مالکین آن است و معمولاً برای املاکی به کار می‌رود که فقط یک مالک دارند یا قصد دارند چند واحد مسکونی، تجاری یا قطعه زمین را با کاربری مشخص ایجاد کنند.
-
افراز به معنای جدا کردن سهم هر شریک از مال مشاع است که تنها در صورت امکان فنی و قانونی انجام می‌شود. این کار می‌تواند از طریق اداره ثبت (در صورت وجود سابقه ثبتی) یا از طریق دادگاه صورت گیرد.
-
تقسیم واژه‌ای عام‌تر از افراز و تفکیک است و شامل هرگونه جداسازی سهم‌الشرکاء از مال مشاع می‌شود؛ چه به توافق باشد و چه از طریق مرجع قضایی.
📌 تقسیم نامه به‌عنوان سند عادی یا رسمی
تقسیم‌نامه ممکن است در دو قالب تنظیم شود:
-
سند عادی: زمانی که شرکا توافق کرده و تقسیم نامه دستی یا در فرم‌های غیررسمی تنظیم و امضا می‌کنند. این نوع تقسیم‌نامه قابل استناد است، اما ممکن است از سوی یکی از شرکا مورد انکار یا تردید قرار گیرد.
-
سند رسمی: زمانی که تقسیم‌نامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و با امضای سردفتر و شرکا به ثبت برسد. این سند رسمی اعتبار بیشتری دارد و فقط از طریق ادعای جعل می‌توان به آن ایراد گرفت.
شرایط قانونی تنظیم تقسیم نامه ملک مشاع
برای آنکه تقسیم‌نامه ملک مشاع دارای اعتبار قانونی باشد و بتواند مبنای افراز، تفکیک یا صدور سند تفکیکی قرار گیرد، باید چند شرط مهم حقوقی و شکلی رعایت شود. این شرایط در قانون مدنی، قانون ثبت و آیین‌نامه‌های مربوط به تملک آپارتمان‌ها مورد تأکید قرار گرفته‌اند و هرگونه تخطی از آن‌ها می‌تواند باعث بی‌اعتباری تقسیم‌نامه شود.
📌 ضرورت رضایت همه شرکا
براساس ماده ۵۹۱ قانون مدنی، تنظیم تقسیم‌نامه زمانی ممکن است که کلیه شرکای مال مشاع بر تقسیم و نحوه آن توافق داشته باشند. در صورتی که حتی یک شریک با تقسیم مخالف باشد، امکان تنظیم تقسیم‌نامه تراضی وجود نخواهد داشت و باید از طریق دادگاه اقدام کرد. بنابراین، توافق کتبی و روشن بین تمامی شرکا اولین شرط اساسی تنظیم این سند محسوب می‌شود.
⚖️ موارد ممنوعیت تقسیم طبق قانون مدنی
قانون مدنی مواردی را مشخص کرده که در آن‌ها تقسیم مال مشاع ممنوع است یا اعتبار ندارد، از جمله:
- ماده ۵۹۷ قانون مدنی: تقسیم اموال موقوفه بین موقوف‌علیهم، به دلیل مخالفت با ماهیت وقف، باطل و فاقد اعتبار است.
- ماده ۵۹۳ قانون مدنی: اگر تقسیم باعث کاهش شدید ارزش مال شود (مثلاً با تقسیم آپارتمان به واحدهای غیرقابل استفاده)، تقسیم فاقد اعتبار خواهد بود.
- ماده ۵۹۵ قانون مدنی: اگر سهم یکی از شرکا پس از تقسیم عملاً بی‌ارزش یا فاقد انتفاع گردد، تقسیم فاقد اثر قانونی است.
📌 وضعیت شرکای محجور یا غایب
در صورتی که یکی از شرکا دارای حجر قانونی باشد (مانند صغیر یا فردی که تحت قیمومت است) یا شریک غایب مفقودالاثر باشد، تنظیم تقسیم‌نامه تنها با اجازه دادگاه ممکن است. در این موارد، قیم یا ولی نمی‌تواند به‌تنهایی تقسیم‌نامه را امضا کند و باید مجوز قانونی داشته باشد. در صورت غایب بودن فرد دادگاه ابتدا باید اقدام به تعیین امین برای اموال غایب مفقود الاثر در صورت عدم وجود آن کند.
🔍 عدم وجود توافق‌نامه الزام‌آور به عدم تقسیم
برخی شرکا در زمان تشکیل شراکت یا خرید ملک، در قراردادی جداگانه توافق می‌کنند که تا مدت معینی تقسیم انجام نشود. در این صورت، تنظیم تقسیم‌نامه زودتر از موعد، برخلاف تعهدات قبلی است و ممکن است منجر به بی‌اعتباری آن شود. این ممنوعیت در ماده ۵۸۹ قانون مدنی اشاره شده است.
نحوه نوشتن و تنظیم تقسیم‌نامه ملک مشاع
تنظیم تقسیم‌نامه ملک مشاع، فرآیندی است که بسته به نوع توافق، وضعیت ثبتی ملک و هدف شرکا از تفکیک، می‌تواند به دو شکل دستی (عادی) یا رسمی (محضری) انجام شود. در هر دو حالت، دقت در جزئیات و درج مفاد ضروری، برای اعتبار قانونی سند حیاتی است.
📜 تقسیم نامه دستی؛ ضوابط و اعتبار
در روش تقسیم نامه دستی، شرکا بدون مراجعه به دفترخانه، یک توافق‌نامه مکتوب میان خود تنظیم می‌کنند. این روش در املاکی که هنوز سند رسمی ندارند یا به دلیل مسائل مالی، طرفین ترجیح به عدم مراجعه به دفترخانه دارند، رایج است. مراحل آن شامل:
- درج اطلاعات کامل هویتی شرکا (نام، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس)
- مشخص‌کردن دقیق ملک مورد تقسیم، پلاک ثبتی، مساحت و محل وقوع آن
- توصیف جزء به جزء سهم هر شریک از ملک، شامل انباری، پارکینگ و مشاعات
- ذکر شرایط ضمن تقسیم، نظیر مصالحه درباره اختلافات، وکالت‌های متقابل، اسقاط خیارات، اقرار به قبض و تصرف سهم اختصاصی
- امضای همه شرکا و زدن اثر انگشت در انتهای متن
⚠️ توجه: اگر یکی از شرکا امضا نکند یا متن فاقد امضای معتبر باشد، این سند از نظر قانونی بی‌اعتبار خواهد بود. همچنین تقسیم‌نامه دستی صرفاً یک سند عادی محسوب می‌شود و امکان انکار، تردید یا ادعای جعل در مورد آن وجود دارد.
📜 تنظیم رسمی تقسیم نامه در دفتر اسناد رسمی
در صورتی که شرکا بخواهند سندی معتبر و رسمی داشته باشند که در مراجع رسمی مانند اداره ثبت، شهرداری یا دادگاه‌ها نیز پذیرفته شود، باید به دفترخانه مراجعه کنند. در این حالت، سردفتر اسناد رسمی بر اساس:
- مدارک هویتی شرکا
- سند مالکیت ملک مشاعی (یا قولنامه معتبر)
- صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
- گواهی پایان کار شهرداری و مفاصاحساب مالیاتی
اقدام به تنظیم متن رسمی تقسیم‌نامه می‌کند. این سند، از نظر قانونی همانند سایر اسناد رسمی، تنها از طریق ادعای جعل قابل اعتراض است.
✅ مزیت تنظیم رسمی تقسیم‌نامه:
- قدرت اجرایی بالا
- امکان صدور سند تفکیکی برای هر شریک
- قابلیت ارائه در ادارات، شهرداری، بانک و دادگاه‌ها
📌 مفاد الزامی در متن تقسیم‌نامه
در هر نوع تقسیم‌نامه، چه دستی و چه رسمی، باید عناصر زیر وجود داشته باشد تا بتواند آثار حقوقی خود را اعمال کند:
- مشخصات کامل شرکا
- شرح دقیق ملک مورد تقسیم
- توصیف دقیق سهم اختصاصی هر شریک
- شرح کامل قسمت‌های مشاعی مانند پشت‌بام، نورگیر، راه‌پله و …
- ذکر مصالحه بین شرکا درباره تفاوت‌های احتمالی در مرغوبیت ملک
- تعهد همه شرکا به اجرای تقسیم‌نامه و اسقاط هرگونه اعتراض بعدی
- امکان اعطای وکالت متقابل برای رفع اشتباهات در اسناد اداری
تقسیم مال مشاع فاقد سند رسمی
در موارد بسیاری، شرکای یک ملک مشاعی با وضعیتی مواجه هستند که هنوز برای ملک، سند رسمی مالکیت صادر نشده و تنها مدارک در اختیار آن‌ها، قولنامه، مبایعه‌نامه یا بنچاق‌های قدیمی است. در این شرایط نیز امکان تنظیم تقسیم‌نامه وجود دارد، اما باید نکات حقوقی خاصی رعایت شود تا از بروز اختلافات یا بی‌اعتباری سند جلوگیری شود.
منظور از ملک فاقد سند رسمی، ملکی است که سابقه ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک ندارد یا اگر هم دارد، عملیات ثبتی آن هنوز خاتمه نیافته است. این املاک ممکن است صرفاً با قولنامه یا مبایعه‌نامه بین چند نفر دست‌به‌دست شده باشند. در چنین شرایطی، نام مالک یا مالکان در دفاتر ثبت درج نشده و سند رسمی به‌نام آن‌ها صادر نشده است.
📌 نحوه تقسیم املاک فاقد سند رسمی با رضایت همه شرکا
اگر همه شرکا بر تقسیم توافق داشته باشند، می‌توانند تقسیم‌نامه دستی تنظیم کنند و سپس با همان تقسیم‌نامه، جهت رسمی کردن فرآیند، اقدام به ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی کنند. گام‌های این مسیر به‌صورت خلاصه:
- استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت
- تنظیم تقسیم‌نامه عادی با ذکر دقیق سهم هر شریک
- مراجعه به دفترخانه و ارائه مدارک هویتی و اسناد قولنامه‌ای
- ثبت رسمی تقسیم‌نامه و دریافت گواهی‌نامه تقسیم یا شروع فرآیند اخذ سند تفکیکی
✅ نکته: در این حالت، ثبت رسمی سند تقسیم‌نامه مستلزم ارائه گواهی پایان کار، مالیات، و تأییدیه شهرداری نیز خواهد بود.
📌 اقدام از طریق دادگاه در صورت اختلاف بین شرکا
در مواردی که یکی یا چند نفر از شرکا با تقسیم موافق نیستند، تنها راه، مراجعه به دادگاه است. این دادخواست باید به طرفیت تمامی شرکا ارائه شود. دادگاه با بررسی امکان افراز و تفکیک، در صورت امکان فنی و عدم ضرر، دستور تقسیم یا فروش ملک را صادر خواهد کرد.
- اگر ملک سابقه ثبتی نداشته باشد یا ثبتی ناقص باشد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک صلاحیت دارد.
- اگر ملک سابقه ثبتی کامل داشته باشد و اختلاف فقط در نحوه تقسیم باشد، اداره ثبت محل مرجع رسیدگی است.
- در صورت وجود مالک غایب یا محجور، مرجع رسیدگی صرفاً دادگاه خواهد بود، حتی اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد.
📌 نکات کلیدی در تقسیم‌نامه املاک فاقد سند
- تقسیم‌نامه باید با ذکر دقیق پلاک ثبتی (در صورت وجود)، آدرس، متراژ و مشخصات ساختمان یا زمین تنظیم شود.
- هرگونه مصالحه بر سر تفاوت مرغوبیت، مساحت یا ارزش ملک باید صریحاً در متن تقسیم‌نامه ذکر شود.
- از ذکر عباراتی نظیر «هرگونه حق اعتراض و ادعا ساقط است» استفاده شود تا قابلیت استناد افزایش یابد.
- جهت اعتبار بیشتر، تقسیم‌نامه را نزد دو شاهد امضا کرده و در صورت امکان در دفترخانه ثبت نمایید.
مدارک لازم برای تنظیم تقسیم نامه ملک مشاع
برای تنظیم یک تقسیم‌نامه معتبر و قانونی، تهیه و ارائه مجموعه‌ای از مدارک ضروری است. این مدارک به دفاتر اسناد رسمی، دادگاه‌ها یا شرکای دیگر اثبات می‌کند که تقسیم انجام‌شده مطابق قانون، شفاف و مورد رضایت همه طرف‌ها بوده است. تفاوتی ندارد که تقسیم‌نامه به‌صورت دستی تنظیم شود یا رسمی؛ در هر صورت وجود مدارک مشخص، شرط صحت و اعتبار آن خواهد بود.
📁 مدارک هویتی تمامی شرکا
نخستین و ضروری‌ترین مدارک برای تنظیم تقسیم‌نامه، مدارک شناسایی شرکا است. این مدارک شامل:
- شناسنامه (صفحه اول و توضیحات)
- کارت ملی هوشمند یا رسید ثبت‌نام آن
- در صورت نداشتن کارت هوشمند، کارت ملی قدیمی به همراه برگه تعویض
اگر برخی شرکا حضور ندارند یا امکان امضا ندارند، ارائه وکالت‌نامه رسمی از سوی ایشان الزامی است.
📁 مدارک مربوط به مالکیت ملک مشاع
نوع مالکیت ملک، نحوه ارائه مدارک را مشخص می‌کند. این اسناد ممکن است به یکی از اشکال زیر باشد:
- سند رسمی شش‌دانگ یا مشاعی به نام شرکا
- قولنامه یا مبایعه‌نامه رسمی یا عادی
- بنچاق قدیمی ثبت‌نشده
- رأی دادگاه دال بر اثبات مالکیت یا شراکت
در صورتی که ملک فاقد سند رسمی باشد، اسناد عادی نیز قابل استناد هستند، اما حتماً باید مدارک تکمیلی مالکیت، مانند استعلام از اداره ثبت و گواهی شهرداری، همراه داشته باشند.
📁 مدارک تاییدیه وضع ثبتی و پایان‌کار ساختمان
اگر قصد تنظیم رسمی تقسیم‌نامه را دارید، لازم است موارد زیر را نیز به دفاتر اسناد رسمی ارائه دهید:
- استعلام ثبتی ملک از اداره ثبت منطقه مربوطه
- صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت ساخت‌وساز)
- گواهی پایان‌کار از شهرداری
- مفاصاحساب مالیاتی
⚠️ در صورت عدم ارائه این مدارک، دفاتر رسمی از تنظیم تقسیم‌نامه رسمی امتناع می‌کنند.
📌 تقسیم‌نامه قبلی یا اسناد قبلی تنظیم‌شده
اگر قبلاً یک تقسیم‌نامه دستی یا توافق‌نامه بین شرکا تنظیم شده باشد، باید نسخه‌ای از آن نیز ضمیمه مدارک جدید گردد. این سند قبلی می‌تواند به‌عنوان مبنای تقسیم جدید یا مستند حسن نیت طرفین مورد استفاده قرار گیرد.
هزینه‌های مرتبط با تنظیم تقسیم نامه ملک مشاع
تنظیم تقسیم‌نامه ملک مشاع، به‌ویژه زمانی که به‌صورت رسمی و قابل ارائه به مراجع قانونی انجام می‌گیرد، مستلزم پرداخت هزینه‌هایی است که بسته به شیوه تنظیم (دستی یا محضری)، محل تنظیم، نوع ملک و تعداد شرکا متفاوت خواهد بود. اطلاع دقیق از این هزینه‌ها به شرکا کمک می‌کند تا برنامه‌ریزی مالی بهتری داشته باشند و از بروز اختلافات مالی جلوگیری کنند.
📌 حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی
در صورتی که شرکا تصمیم به تنظیم تقسیم‌نامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی بگیرند، مهم‌ترین هزینه، حق‌التحریر دفترخانه است. این هزینه طبق تعرفه سالانه تعیین می‌شود و بسته به موارد زیر متغیر است:
-
متراژ ملک و پیچیدگی تقسیم
-
تعداد واحدهای تفکیکی
-
تعداد شرکا
-
تعداد برگ‌های سند و ملاحظات اضافی
✅ در حال حاضر، هزینه حق‌التحریر برای تقسیم‌نامه‌های ساده از حدود ۱۰۰ هزار تومان به بالا آغاز می‌شود و ممکن است برای تقسیم‌نامه‌های مفصل‌تر به چند میلیون تومان نیز برسد.
📌 هزینه دادرسی در صورت اختلاف بین شرکا
اگر شرکا برای تقسیم ملک به توافق نرسند و ناچار شوند به دادگاه مراجعه کنند، باید هزینه‌های دادرسی و رسیدگی قضایی را نیز در نظر بگیرند:
- هزینه ثبت دادخواست تقسیم یا افراز
- هزینه کارشناسی رسمی دادگستری (برای ارزیابی ملک). می توانید از ابزار محاسبه آنلاین هزینه های کارشناسی برای این مورد استفاده نمایید.
- هزینه اجرای رأی (در صورت لزوم)
در دعاوی مالی، میزان هزینه دادرسی درصدی از بهای خواسته (ارزش ملک یا سهم مشاعی) است که توسط دادگستری سالانه اعلام می‌شود.
📌 هزینه وکیل یا مشاور حقوقی
در مواردی که شرکا ترجیح دهند برای تنظیم تقسیم‌نامه از خدمات وکیل ملکی استفاده کنند یا جهت پیگیری افراز و تفکیک به دادگاه مراجعه نمایند، باید دستمزد وکیل را نیز در نظر بگیرند. این دستمزد:
- می‌تواند به‌صورت درصدی از ارزش ملک تعیین شود
- یا به‌صورت مبلغ ثابت توافق گردد (بسته به پیچیدگی موضوع)
هزینه مشاور حقوقی نیز، به‌ویژه در مرحله پیش‌نویس متن تقسیم‌نامه یا مذاکره بین شرکا، ممکن است از ۵۰۰ هزار تومان تا چند میلیون تومان متغیر باشد.
📌 هزینه‌های جانبی دیگر
برخی از هزینه‌های فرعی که بسته به مورد ممکن است نیاز باشد، عبارت‌اند از:
- هزینه اخذ گواهی پایان‌کار از شهرداری
- هزینه استعلام ثبتی و مالیاتی
- هزینه کپی برابر اصل اسناد
- هزینه ثبت سند در سامانه ثبت آنی
اعتبار تقسیم نامه ملک مشاع در محاکم و ادارات
یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های شرکا پس از تنظیم تقسیم‌نامه، اعتبار قانونی و قابلیت استناد این سند در ادارات ثبت، شهرداری، بانک‌ها و مراجع قضایی است. اعتبار تقسیم‌نامه به نوع تنظیم آن (عادی یا رسمی)، نحوه امضای آن، رعایت مفاد قانونی، و شرایط مالکیت بستگی دارد. در این بخش، به بررسی وضعیت حقوقی تقسیم‌نامه در اشکال مختلف می‌پردازیم.
📌 تفاوت تقسیم‌نامه عادی و رسمی
تقسیم‌نامه عادی، سندی است که بین شرکا به‌صورت دستی یا در برگه‌های غیررسمی تنظیم شده و بدون دخالت سردفتر اسناد رسمی امضا شده است. این نوع سند:
- قابل استناد در دادگاه هست، اما ممکن است با ادعای انکار یا تردید یکی از شرکا مواجه شود.
- در ادارات رسمی مانند ثبت، شهرداری یا بانک‌ها ممکن است پذیرفته نشود مگر اینکه طرفین آن را تأیید کنند یا رأی دادگاه ضمیمه باشد.
تقسیم‌نامه رسمی، سندی است که در دفترخانه اسناد رسمی با حضور سردفتر و تأیید رسمی طرفین تنظیم می‌شود. این سند:
- دارای اعتبار قانونی قطعی است.
- تنها از طریق ادعای جعل قابل خدشه است.
- در تمام مراجع رسمی و دولتی، قابل پذیرش و استناد است.
✅ نتیجه: اگر هدف از تقسیم‌نامه، دریافت سند مالکیت تفکیکی، مراجعه به ادارات دولتی یا حفظ حقوق قانونی شرکا باشد، بهترین راه، تنظیم تقسیم‌نامه رسمی است.
📌 قابلیت استناد در دادگاه‌ها
در دعاوی ملکی، دادگاه‌ها تقسیم‌نامه را بررسی می‌کنند و در صورتی آن را معتبر می‌دانند که:
- همه شرکا آن را امضا کرده باشند.
- اطلاعات هویتی، ملکی و سهم‌بندی به‌روشنی قید شده باشد.
- تقسیم‌نامه با قوانین مدنی (به‌ویژه مواد ۵۸۹ تا ۵۹۷) مغایرت نداشته باشد.
- ضرر فاحشی به یکی از شرکا وارد نشده باشد.
- در مورد تقسیم‌نامه عادی، امضای شهود یا تأییدیه‌های دیگر نیز مزیت محسوب می‌شود.
⚠️ چنانچه یکی از شرکا ادعای جعل یا امضای غیرواقعی کند، دادگاه ممکن است دستور کارشناسی خط بدهد و تقسیم‌نامه را تا بررسی نهایی معتبر نداند.
📌 قابلیت ارائه به اداره ثبت اسناد و شهرداری
اگر تقسیم‌نامه رسمی باشد، اداره ثبت اسناد پس از بررسی و احراز هویت مالکین و وضعیت ثبتی ملک، می‌تواند بر مبنای آن:
- اقدام به صدور سند تفکیکی برای هر شریک نماید.
- افراز رسمی ملک را ثبت کند.
شهرداری نیز بر اساس تقسیم‌نامه رسمی، برای هر واحد، پایان‌کار مجزا و عوارض شهری جداگانه صادر می‌کند. اما در مورد تقسیم‌نامه‌های دستی یا عادی، این ادارات معمولاً از پذیرش مستقیم آن خودداری می‌کنند مگر اینکه شرکا آن را به‌عنوان اساس توافق و مستند برای تنظیم سند رسمی جدید ارائه دهند.
نمونه تقسیم نامه ملک مشاع
در این بخش، یک نمونه کامل و ساختار یافته از تقسیم‌نامه ملک مشاع ارائه می‌شود که قابلیت استفاده به‌عنوان الگو برای تنظیم سند رسمی یا دستی را دارد. همچنین، در خلال متن، نکات حقوقی مهم و الزامات قانونی نیز تحلیل شده است.
تقسیم‌نامه ملک مشاع
بین اشخاص ذیل:
آقای/خانم …………….. فرزند …………….. دارای شناسنامه شماره …………….. صادره از …………….. متولد …………….. ساکن …………….. (مالک یک‌دانگ مشاع از ملک)
آقای/خانم …………….. فرزند …………….. دارای شناسنامه شماره …………….. صادره از …………….. متولد …………….. ساکن …………….. (مالک یک‌دانگ مشاع از ملک)
آقای/خانم …………….. فرزند …………….. دارای شناسنامه شماره …………….. صادره از …………….. متولد …………….. ساکن …………….. (مالک چهار دانگ مشاع از ملک)
مورد تقسیم:
شش‌دانگ یک قطعه زمین به مساحت …………….. مترمربع، دارای پلاک ثبتی …………….. فرعی از …………….. اصلی، واقع در بخش …………….. ثبت تهران، دارای گواهی پایان‌کار شماره …………….. و صورت‌مجلس تفکیکی به شماره …………….. مورخ ……/……/…….
مبنای تقسیم:
- گواهی پایان‌کار صادره از شهرداری منطقه …………….. تهران
- صورت‌مجلس تفکیکی صادره از اداره ثبت منطقه …………….. تهران
- گواهی مالیاتی به شماره ………………
سهم اختصاصی هر شریک:
🔹 ردیف اول (آقای/خانم …………….):
یک واحد آپارتمان در طبقه همکف غربی به مساحت …………….. مترمربع + انباری شماره یک به مساحت …………….. مترمربع + پارکینگ شماره یک.🔹 ردیف دوم (آقای/خانم …………….):
یک واحد آپارتمان در طبقه همکف شرقی به مساحت …………….. مترمربع + انباری شماره دو + پارکینگ شماره دو.🔹 ردیف سوم (آقای/خانم …………….):
آپارتمان طبقه اول غربی + انباری شماره سه + پارکینگ شماره سه
آپارتمان طبقه اول شرقی + پارکینگ شماره چهار
آپارتمان طبقه دوم غربی + انباری شماره پنج
آپارتمان طبقه دوم شرقی + انباری شماره شش
(با قدرالسهم از عرصه و سایر مشاعات)مشاعات و حقوق ارتفاقی:
راه‌پله، نورگیر، شوفاژخانه، پشت‌بام، لوله‌کشی‌های مشترک، اتاق سرایدار، برق عمومی و … به‌صورت مشترک مورد استفاده همه مالکین خواهد بود.
عبور تاسیسات تأسیساتی نظیر لوله آب، گاز و برق در مشاعات مورد توافق طرفین است.
مصالحه و اسقاط خیارات:
طرفین با علم به تفاوت‌های احتمالی در موقعیت، مرغوبیت و ارزش سهم خود، در قبال دریافت ۷۵ گرم نبات، نسبت به یکدیگر مصالحه قطعی نمودند. همچنین تمامی خیارات، خصوصاً خیار غبن، ولو فاحش، اسقاط گردید.
تعهد اجرای مفاد تقسیم‌نامه:
کلیه شرکا ضمن عقد لازم و عقد خارج لازم، متعهد و ملتزم به اجرای دقیق این تقسیم‌نامه بوده و هیچ‌گونه ادعایی در آینده نخواهند داشت.
امضاء شرکا:
امضاء شریک اول: …………………
امضاء شریک دوم: …………………
امضاء شریک سوم: …………………تاریخ تنظیم: روز ………. ماه ………. سال 13…… هجری شمسی
تقسیم ملک مشاع در جدول
برای ساده‌سازی درک و ارائه اطلاعات تقسیم میان شرکا، یکی از روش‌های مؤثر، تنظیم جدول تقسیم ملک مشاع است. این جدول به‌صورت خلاصه و دقیق، مشخص می‌کند که هر شریک دقیقاً چه سهمی از ملک، انباری، پارکینگ، و مشاعات دارد. چنین جدولی در کنار متن تقسیم‌نامه رسمی یا دستی، می‌تواند ابزار مستند و مؤثری برای اثبات حقوق شرکا باشد.
در تنظیم جدول تقسیم، اطلاعات باید به‌صورت شفاف، تفکیکی و قابل استناد در ستون‌ها درج شود. ساختار رایج چنین جدولی به‌صورت زیر است:
🟢جدول تقسیم‌نامه برای ملک مشاع از نوع آپارتمان
| نام شریک | سهم مشاعی (دانگ) | طبقه | واحد مسکونی | متراژ آپارتمان | انباری شماره | پارکینگ شماره | توضیحات تکمیلی |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| علی | یک‌دانگ | همکف | واحد غربی | 120 متر | 1 | 1 | دارای سهم از مشاعات |
| مریم | یک‌دانگ | همکف | واحد شرقی | 118 متر | 2 | 2 | دارای سهم از مشاعات |
| رضا | چهار دانگ | اول و دوم | واحدهای غربی و شرقی طبقات اول و دوم | مجموعاً 480 متر | 3، 4، 5، 6 | 3، 4 | دارای بیشترین قدرالسهم مشاعی |
🟢جدول تقسیم‌نامه برای ملک مشاع از نوع زمین
| نام شریک | سهم مشاعی (دانگ) | شماره قطعه تفکیکی | مساحت قطعه (مترمربع) | موقعیت قطعه | توضیحات تکمیلی |
|---|---|---|---|---|---|
| علی | ۲ دانگ | قطعه اول | ۲۵۰ متر | شمال‌غربی ملک | دارای راه دسترسی مستقیم به خیابان، بدون مشاعات خاص |
| مریم | ۲ دانگ | قطعه دوم | ۲۵۰ متر | جنوب‌غربی ملک | مجاور با قطعه اول، بدون درخت یا بنا |
| رضا | ۲ دانگ | قطعه سوم | ۲۵۰ متر | شمال‌شرقی ملک | دارای چاه آب قدیمی، مشرف به کوچه |
| حسین | ۲ دانگ | قطعه چهارم | ۲۵۰ متر | جنوب‌شرقی ملک | مجاور با قطعه سوم، دارای درختان مثمر |
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون تقسیم نامه ملک مشاع را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است:
❓ زمین‌های روستای ما در خراسان رضوی تقسیم شده ولی سند به صورت سهم از ملک مشاع است. آیا این زمین‌ها از قبل پلاک فرعی دارند یا در صورت درخواست، تخصیص می‌گیرند؟
✅ برای تعیین دقیق وضعیت پلاک‌های فرعی، می‌توانید از طریق دادگاه درخواست تأمین دلیل و کارشناسی رسمی بدهید تا مشخص شود که پلاک‌ها قبلاً تخصیص یافته‌اند یا نیاز به تفکیک جدید دارند.
❓ آیا برای ملک مشاع 70 ساله می‌توان با تقسیم‌نامه دستی اقدام به تفکیک کرد؟
✅ بله، در صورتی که تقسیم‌نامه به‌صورت کامل، خوانا، و دارای امضای تمام شرکا باشد، می‌توانید به استناد آن نسبت به تفکیک و حتی رسمی‌سازی اقدام نمایید.
❓ من و خواهرم یک قطعه زمین مشاع از پدرمان به ارث برده‌ایم، ولی او در زمان حیات تقسیم‌نامه رسمی تهیه نکرده بود. آیا می‌توانیم تقسیم‌نامه دستی تنظیم کنیم و بعد برای سند تفکیکی اقدام کنیم؟
✅ بله، در صورتی که هر دو نفر به تقسیم رضایت داشته باشید، می‌توانید ابتدا یک تقسیم‌نامه دستی بنویسید و پس از آن برای ثبت رسمی آن در دفترخانه اسناد رسمی اقدام کنید. با ارائه این تقسیم‌نامه و مدارک لازم به اداره ثبت، امکان صدور سند تفکیکی نیز وجود دارد.
❓ ما سه نفر مالک یک آپارتمان مشاعی هستیم. دو نفر موافق تقسیم هستیم، اما نفر سوم خارج از کشور است و پاسخ نمی‌دهد. آیا می‌توانیم بدون او تقسیم‌نامه تنظیم کنیم؟
✅ خیر. طبق قانون، تقسیم‌نامه معتبر باید با رضایت همه شرکا تنظیم شود. اگر شریک سوم در دسترس نیست یا همکاری نمی‌کند، باید از طریق دادگاه اقدام کرده و تقاضای افراز رسمی دهید. دادگاه در صورت فراهم بودن شرایط، می‌تواند حکم تقسیم یا فروش ملک را صادر کند.
❓ ما در یک قطعه زمین کشاورزی ۵ دانگ از ۶ دانگ سهم مشاع داریم و یک نفر دیگر فقط یک دانگ دارد. آیا می‌توانیم بدون حضور او، زمین را بین خودمان تقسیم کنیم؟
✅ تقسیم بدون حضور و رضایت شریک دیگر از نظر قانونی معتبر نیست، حتی اگر سهم او کمتر باشد. تنها راه‌حل، طرح دعوای افراز از طریق اداره ثبت یا دادگاه است تا با رعایت حقوق همه شرکا، تصمیم قانونی درباره تقسیم یا فروش گرفته شود.