تصرف عدوانی در ملک مشاع توسط شریک یا غیر؛ مجازات، نحوه شکایت

در نظام حقوقی ایران، مالکیت اشخاص نسبت به اموال از جایگاهی بسیار مهم برخوردار است؛ به‌ویژه در خصوص املاک مشاع که مالکیت آن میان چند نفر مشترک است. در چنین شرایطی، اگر یکی از شرکا یا حتی فردی خارج از مجموعه شرکا بدون رضایت دیگران اقدام به استفاده یا تصرف در ملک نماید، موضوع تصرف عدوانی در ملک مشاع مطرح می‌شود. این موضوع یکی از پرتکرارترین دعاوی حقوقی و کیفری در دادگاه‌ها است و به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و فقهی، نیازمند تحلیل و بررسی دقیق می‌باشد.

تصرف عدوانی به‌معنای سلب تصرف از مالک یا متصرف قانونی ملک به‌صورت غیرقانونی و بدون رضایت است. حال اگر این تصرف در ملکی انجام شود که به‌صورت مشاع میان چند نفر به ثبت رسیده باشد، حساسیت قضیه دوچندان خواهد شد؛ زیرا علاوه بر جنبه‌ی مالکیت مشترک، مسئله‌ی رضایت تمامی شرکا نیز مطرح می‌شود.

در این مقاله که با اتکا به منابع معتبر حقوقی، آراء وحدت رویه، دیدگاه‌های فقهی و همچنین نمونه شکایات و دادخواست‌های واقعی نگاشته شده، به‌صورت جامع به ابعاد مختلف تصرف عدوانی در ملک مشاع می‌پردازیم. همچنین بررسی خواهیم کرد که در چه شرایطی این عمل جنبه کیفری دارد، چه زمانی صرفاً یک دعوای حقوقی است، و در نهایت چه راهکارهایی برای دفاع از حقوق شرکا وجود دارد

تعریف تصرف عدوانی در ملک مشاع

برای پاسخ به این سوال که تصرف عدوانی چیست باید بدانید که به معنای تسلط و تصرف بر مال غیرمنقول متعلق به دیگری، بدون رضایت مالک یا متصرف قانونی است. این تصرف می‌تواند در قالب سکونت، ساخت‌وساز، بهره‌برداری اقتصادی یا هرگونه استفاده‌ی فیزیکی از ملک انجام شود.

حال اگر این ملک به‌صورت مشاع باشد و چند مالک مشترک داشته باشد، موضوع حساس‌ تر و پیچیده‌تر خواهد شد و تصرف عدوانی در ملک مشاع نام خواهد گرفت.

📌 شرایط تحقق تصرف عدوانی در ملک مشاع

برای آن‌که تصرف در ملک مشاع به عنوان تصرف عدوانی قابل پیگرد باشد، وجود چند شرط اساسی ضروری است:

1. مال باید غیرمنقول باشد: مانند زمین، خانه، مغازه و سایر املاک.

2. مالکیت باید مشاع باشد: یعنی مال بین دو یا چند نفر به صورت اشتراکی و بدون تفکیک اختصاص داشته باشد.

3. تصرف باید بدون اذن یا رضایت سایر شرکا انجام شده باشد.

4. عمل متصرف باید منجر به سلب امکان استفاده سایر شرکا از ملک گردد.

به‌عبارت دیگر، اگر یکی از شرکا یا شخص ثالثی، مانع استفاده سایر مالکین از سهم‌شان در ملک شود، عمل او از نظر قانون و در مواردی شرع، تصرف عدوانی تلقی می‌شود.

⚖️ تصرف عدوانی در قوانین ایران

در قانون مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی، تعاریف روشنی از تصرف عدوانی آمده است. به‌موجب ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی این‌گونه تعریف شده:

«ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او، مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.»

این ماده نشان می‌دهد که در دعوای تصرف عدوانی، اثبات تصرف قبلی و سلب تصرف توسط دیگری کفایت می‌کند؛ حتی اگر سند مالکیت رسمی وجود نداشته باشد.

❌ مصادیق شایع تصرف عدوانی در ملک مشاع

در املاک مشاع، موارد زیر معمولاً موجب شکل‌گیری دعوای تصرف عدوانی می‌شوند:

• استفاده انحصاری یکی از شرکا از ملک بدون رضایت سایر شرکا

• واگذاری ملک مشاع به دیگری توسط یکی از شرکا بدون اذن دیگران

• احداث بنا، دیوار کشی یا نصب درب و قفل در بخش مشاعی ملک

• بهره‌برداری اقتصادی از ملک مانند اجاره یا کسب درآمد توسط یک شریک

🔍 نقش سند مالکیت در تصرف عدوانی ملک مشاع

نکته مهم آن است که در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، اثبات مالکیت الزامی نیست. خواهان تنها باید نشان دهد که سابقاً در ملک مورد نظر متصرف بوده و اکنون دیگری بدون رضایت او تصرف را در دست گرفته است. اما در شکایت کیفری تصرف عدوانی، شاکی باید مالکیت خود را ثابت کند و دعوا صرفاً از سوی مالک قانونی قابل طرح است.

آیا تصرف عدوانی در ملک مشاع جرم است؟

تصرف عدوانی ممکن است دارای دو بعد حقوقی و کیفری باشد. زمانی که بحث تصرف در املاک مشاع مطرح می‌شود، این سوال اساسی پیش می‌آید که آیا چنین عملی جرم است یا تنها در قالب دعوای حقوقی قابل پیگیری است؟ پاسخ به این سوال، بستگی مستقیم به شخص متصرف دارد؛ اینکه آیا متصرف، یکی از شرکای ملک مشاع است یا شخصی ثالث.

⚖️ تفاوت وضعیت کیفری شریک و شخص ثالث

مطابق با ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، هرکس بدون مجوز قانونی در املاک غیرمنقول دیگران تصرف کند، مرتکب جرم شده و به حبس محکوم می‌شود. اما در خصوص ملک مشاع، قانونگذار میان شریک مشاعی و شخص ثالث تفکیک قائل شده است:

• شخص ثالث که هیچ‌گونه سهمی در ملک مشاع ندارد، اگر به‌صورت عدوانی ملک را تصرف کند، عمل او جرم محسوب می‌شود و قابل تعقیب کیفری است.

• شریک مشاعی اگر بدون رضایت سایر شرکا ملک را تصرف کند، عمل وی صرفاً واجد جنبه حقوقی است و جرم محسوب نمی‌شود.

بنابراین، تصرف عدوانی ملک مشاع توسط شریک، جرم نیست؛ اما توسط شخص ثالث، جرم تلقی شده و با مجازات همراه است.

📝 رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور

یکی از مهم‌ترین مستندات در پاسخ به این موضوع، رأی وحدت رویه شماره 10 مورخ 21/7/1355 هیأت عمومی دیوان عالی کشور است که تصریح می‌کند:

«تصرف شریک در مال مشاع بدون اذن سایر شرکا، هرچند غیرقانونی است، اما فاقد وصف کیفری است و تنها از طریق دادخواست حقوقی قابل پیگیری می‌باشد.»

بر همین اساس، دادگاه‌ها نیز در برخورد با این نوع تصرفات، میان تصرفات شرکا و اشخاص غیر، تمایز قائل می‌شوند.

❗ موارد مهم در تشخیص جرم بودن

برای آنکه بتوان اقدام به شکایت کیفری کرد، باید:

• متصرف، مالک یا شریک نباشد؛

• مالکیت خواهان محرز باشد؛

• تصرف عدوانی همراه با سوء نیت و قصد محروم‌سازی از حق باشد؛

• شکایت ظرف یک سال از تاریخ اطلاع از جرم مطرح شود (مطابق قانون مرور زمان جرایم قابل گذشت).

در غیر این صورت، دعوا صرفاً در قالب دادخواست رفع تصرف عدوانی در دادگاه حقوقی مطرح خواهد شد.

تفاوت تصرف عدوانی توسط شریک و شخص ثالث در ملک مشاع

یکی از مهم‌ترین نکات در رسیدگی به دعاوی مربوط به تصرف عدوانی در ملک مشاع، تشخیص این است که متصرف، شریک ملک مشاع است یا شخص ثالث. تفاوت میان این دو حالت، نه‌تنها در نحوه‌ی شکایت و مرجع رسیدگی، بلکه در ماهِیت جرم بودن یا نبودن عمل نیز تأثیرگذار است.

⚖️ تصرف شریک در ملک مشاع؛ دعوایی صرفاً حقوقی

اگر یکی از شرکای ملک مشاع بدون کسب رضایت سایر شرکا، بخشی از ملک را در تصرف بگیرد، تصرف وی از نظر قانون جرم محسوب نمی‌شود. در این موارد، سایر شرکا می‌توانند با ارائه دادخواست حقوقی خلع ید یا رفع تصرف عدوانی، حق خود را مطالبه کنند. برای نحوه اثبات دعوا کافی است ثابت شود که تصرف بدون رضایت و منجر به سلب حقوق شریک شده است.

📌 نمونه: تصور کنید دو نفر به‌صورت مشاع مالک زمینی هستند. یکی از شرکا بدون رضایت دیگری، کل زمین را محصور کرده و مانع ورود شریک دیگر می‌شود. این اقدام، اگرچه عدوانی است، اما فاقد وصف کیفری است و تنها راه پیگیری، از مسیر حقوقی ممکن است. 

❌ تصرف شخص ثالث؛ مشمول مجازات کیفری

در حالتی که فردی خارج از جمع شرکا به ملک مشاع وارد شده و آن را تصرف می‌کند، این عمل علاوه بر دعوای حقوقی، جنبه کیفری نیز دارد. طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی و رأی وحدت رویه، تصرف عدوانی توسط شخص ثالث، جرم قابل تعقیب است و مرتکب می‌تواند به حبس از ۱۵ روز تا ۶ ماه محکوم شود. برای اثبات دعوا علاوه بر اثبات تصرف، خواهان باید مالکیت رسمی یا مشاعی خود را اثبات کند و نشان دهد که تصرف عدوانی همراه با سوء نیت و بدون مجوز بوده است.

📌 مثال: اگر شخصی که هیچ سهمی در ملکی ندارد، بخشی از یک ملک مشاع را تصرف و در آن ساخت‌وساز کند، هر یک از شرکا می‌توانند هم دادخواست حقوقی رفع تصرف و هم شکواییه کیفری به اتهام تصرف عدوانی مطرح کنند.

🔍 تفاوت در مرجع رسیدگی

نوع متصرف	مرجع رسیدگی به دعوا	نوع دعوا	امکان مجازات کیفری
شریک ملک مشاع	دادگاه حقوقی	دعوای خلع ید یا رفع تصرف	❌ ندارد
شخص ثالث	دادگاه کیفری و حقوقی	تصرف عدوانی کیفری و حقوقی	✅ دارد

رأی وحدت رویه تصرف عدوانی در ملک مشاع

در حقوق ایران، آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور، نقشی تعیین‌کننده در تفسیر و وحدت‌ بخشی به رویه قضایی دارند. یکی از مهم‌ترین آرای صادره در موضوع تصرف عدوانی ملک مشاع، رأیی است که صراحتاً میان تصرف شریک و شخص ثالث تمایز قائل می‌شود و مبنای بسیاری از تصمیمات قضات در رسیدگی به این پرونده‌ها قرار گرفته است.

📌 متن و محتوای رأی وحدت رویه

بر اساس رأی وحدت رویه شماره 10 مورخ 1355/07/21 هیئت عمومی دیوان عالی کشور:

«چنانچه یکی از شرکای مال مشاع، بدون اذن یا خارج از حدود اذن و متعارف در اموال مشاعی تصرف نماید، از مصادیق تصرفات غیر مأذون بوده و عمل او نسبت به سهم سایر شرکا، در حکم فروش مال غیر محسوب شده و در صورت احراز شرایط، قابل تعقیب کیفری است.»

اما در عمل، اکثریت قضات و حتی نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه بر این تفسیر تأکید دارند که:

✅ «تصرف یکی از شرکا در مال مشاع، حتی اگر بدون اذن سایر شرکا باشد، فاقد وصف کیفری است و صرفاً از طریق دعوای حقوقی قابل پیگیری می‌باشد.»

این تفسیر غالب، از رأی وحدت رویه‌ای دیگر در سال ۱۳۷۶ نیز حمایت می‌گیرد که در آن به صراحت آمده:

«تصرف شریک در مال مشاع، در صورتی که منحصراً ناظر به سهم خود باشد و موجب ضرر و منع سایر شرکا از حق بهره‌برداری نشود، واجد وصف مجرمانه نیست.»

🔍 آثار حقوقی و کیفری رأی وحدت رویه

رأی وحدت رویه مزبور، سه پیامد مهم دارد:

1. تعیین تکلیف مرجع رسیدگی: در صورت تصرف شریک، دعوا باید در دادگاه حقوقی مطرح شود و امکان شکایت کیفری وجود ندارد.

2. جلوگیری از سوءاستفاده از عنوان تصرف عدوانی: برخی افراد ممکن است بخواهند به‌واسطه اختلافات شراکتی، شریک خود را تحت تعقیب کیفری قرار دهند. این رأی جلو چنین اقداماتی را می‌گیرد.

3. تفکیک مصادیق واقعی جرم: با تمرکز بر شخص ثالث و خارج از شراکت، دادگاه‌ها تنها مواردی را قابل مجازات می‌دانند که واقعی و مخل امنیت مالکیت باشند.

⚠️ موارد استثنایی (نظر اقلیت)

در برخی نظریات خاص (مثل نظریه مشورتی شماره 10086/7 مورخ 1380/10/29)، اگر تصرف شریک با سوء نیت، قصد اضرار یا تجاوز به حدود متعارف باشد، ممکن است در شرایط خاص، وصف مجرمانه به آن اطلاق شود. هرچند این نظر هنوز غالب نیست.

نحوه شکایت از تصرف عدوانی در ملک مشاع

اگر با تصرف عدوانی در ملک مشاع مواجه شده‌اید، اولین اقدام شما باید تشخیص درست نوع دعوا باشد. همان‌طور که در بخش‌های پیشین توضیح داده شد، این دعوا ممکن است حقوقی یا کیفری باشد. نوع شکایت و مرجع رسیدگی بسته به اینکه متصرف، شریک است یا شخص ثالث متفاوت خواهد بود.

⚖️ شکایت کیفری از شخص ثالث

در صورتی که شخص ثالث (یعنی کسی که هیچ‌گونه سهمی در ملک مشاع ندارد) مرتکب تصرف عدوانی شود، شکایت کیفری قابل طرح است. روند شکایت به‌صورت زیر است:

1. مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی

2. تنظیم شکواییه به اتهام تصرف عدوانی

3. ارائه مدارک زیر:

   • سند مالکیت (مشاعی یا رسمی)

   • مستندات تصرف عدوانی مانند گزارش کارشناس، شهادت شهود، عکس یا فیلم

4. ارجاع به دادسرای محل وقوع ملک

5. تحقیقات مقدماتی توسط بازپرس یا ضابطان قضایی

6. در صورت احراز شرایط، صدور کیفرخواست و ارجاع به دادگاه کیفری دو

🔍 نکته: برای شکایت کیفری، اثبات مالکیت خواهان الزامی است و صرف تصرف سابق، کافی نیست.

🧾 طرح دعوای حقوقی علیه شریک یا شخص ثالث

دعوای حقوقی تصرف عدوانی، چه علیه شریک و چه علیه غیر، روند مشخصی دارد:

1. تنظیم دادخواست حقوقی تحت عنوان «رفع تصرف عدوانی» یا «خلع ید»

2. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی

3. ارائه مدارک مالکیت یا دلایل تصرف قبلی

4. ارجاع به شعبه حقوقی دادگاه محل وقوع ملک

5. رسیدگی خارج از نوبت (مطابق ماده 177 ق.آ.د.م)

📌 وجه تمایز مهم:
در دعوای حقوقی نیازی به اثبات مالکیت رسمی نیست. اگر خواهان بتواند تصرف سابق خود را اثبات کند، کافی خواهد بود.

❗ شرایط مهم در طرح شکایت

• دعوی کیفری: فقط ظرف یک سال از تاریخ وقوع جرم قابل طرح است (از جرایم قابل گذشت محسوب می‌شود).

• دعوی حقوقی: مرور زمان ندارد و در هر زمانی می‌توان اقدام کرد.

• مالکیت باید احراز شود: به‌ویژه در پرونده‌های کیفری.

نمونه دادخواست رفع تصرف از ملک مشاع

اگر ملکی به‌صورت مشاع در مالکیت چند نفر باشد و یکی از شرکا یا شخص ثالث بدون اجازه سایرین اقدام به تصرف آن کند، سایر شرکا می‌توانند با طرح دادخواست رفع تصرف عدوانی، حقوق قانونی خود را مطالبه نمایند. در این بخش، نمونه‌ای کاربردی و دقیق از دادخواست رفع تصرف عدوانی در ملک مشاع ارائه می‌شود.

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهر]

با سلام و احترام

اینجانب [نام خواهان]، مالک [درصد مالکیت] از ملک مشاع واقع در [آدرس دقیق ملک] به استناد سند مالکیت شماره [شماره سند] هستم. متأسفانه، خوانده بدون رضایت اینجانب و بدون داشتن هیچ‌گونه مجوز قانونی، بخشی از ملک مشاع را تصرف نموده و مانع از بهره‌برداری و استفاده قانونی بنده از ملک گردیده است.

مطابق ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی زمانی محقق می‌شود که دیگری بدون رضایت متصرف سابق، ملک را از تصرف وی خارج کرده باشد. با عنایت به اینکه تصرف بنده به‌صورت سابقه‌دار و بدون معارض بوده، اقدام خوانده، مصداق بارز تصرف عدوانی است.

لذا، با استناد به مواد قانونی مربوطه و مستندات پیوست، از آن مقام محترم تقاضای صدور حکم بر رفع تصرف عدوانی خوانده و اعاده وضع به حال سابق را دارم.

دلایل و مستندات:

1. سند مالکیت مشاعی

2. عکس یا فیلم از تصرف

3. گزارش کارشناس رسمی دادگستری (در صورت وجود)

4. شهادت شهود (در صورت لزوم)

5. اظهارنامه ارسالی به متصرف (در صورت وجود)

خواسته:

• صدور حکم به رفع تصرف عدوانی از ملک مشاع

• الزام خوانده به جبران خسارات وارده

• پرداخت هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله وکیل

با احترام
[نام و امضای خواهان یا وکیل]

حکم شرعی تصرف در ملک مشاع از نگاه فقه اسلامی

در فقه اسلامی، اصولی مانند لزوم رعایت حق مالکیت، عدم جواز تصرف بدون اذن و قاعده لاضرر، مبنای اصلی احکام مربوط به تصرفات در اموال مشاعی هستند. تصرف غیرمجاز در ملک مشاع، بدون رضایت سایر شرکا، از دیدگاه شرعی غصب، حرام و موجب ضمان محسوب می‌شود.

⚖️ لزوم رضایت شرکا در تصرفات

طبق قواعد مسلم فقهی، هرگونه تصرف در مال مشاع بدون اذن شرکا، شرعاً ممنوع است. اگر شریکی بدون رضایت دیگران در ملک مشاع تصرف کند، عمل او:

• تجاوز به ملکیت سایر شرکا است؛

• تصرف وی فاقد مشروعیت شرعی است؛

• باید خسارات احتمالی وارده را جبران نماید.

📌 طبق فتوای مشهور فقها:

«تصرف در مال مشاع نیازمند رضایت همه‌ی شرکا است، ولو اینکه شخصِ متصرف، تنها از سهم خود استفاده نماید، زیرا ملک به نحو اشاعه متعلق به همه شرکاست.»

❌ حرمت تصرف عدوانی و غصب

تصرف عدوانی در فقه، از مصادیق غصب شمرده می‌شود و غصب از نظر شرعی، از گناهان کبیره و موجب مسئولیت مالی است. پیامبر اسلام (ص) می‌فرماید:

«کسی که یک وجب از زمین دیگری را غصب کند، روز قیامت آن زمین تا هفت طبقه در گردن او خواهد بود.»

این حدیث، نشان از شدت حرمت تصرف غاصبانه دارد و شامل اموال مشاعی نیز می‌شود.

📘 استناد به قواعد فقهی

برخی از قواعد مهم فقهی که در این زمینه کاربرد دارند:

• قاعده لاضرر: «لا ضرر و لا ضرار فی الاسلام»؛ یعنی هیچ‌کس حق ندارد به دیگری زیان برساند.

• قاعده احترام مال مسلم: تصرف در مال دیگران، حتی به‌اندازه کم، بدون رضایت، جایز نیست.

• قاعده ضمان ید: «کل یدٍ دخلت علی مال الغیر بدون إذن فهی ضامنه»؛ هر دستی که بدون اذن بر مال غیر قرار گیرد، ضامن است.

📝 توصیه فقهی

در مواردی که امکان تقسیم و افراز ملک مشاع وجود ندارد و استفاده مستقل موجب ضرر به دیگران می‌شود، شرعاً توصیه می‌شود که با توافق کتبی میان شرکا اقدام به تعیین نحوه استفاده کنند. در صورت بروز اختلاف، تقسیم ملک یا استفاده نوبتی می‌تواند راه‌حل شرعی و منصفانه‌ای باشد.

اکثر مراجع تقلید (از جمله آیت الله خامنه‌ای معظم له، سیستانی و مکارم شیرازی) تصرف بدون رضایت را حرام دانسته و بر لزوم جلب رضایت سایر شرکا پیش از هرگونه بهره‌برداری از ملک مشاع تأکید دارند.

حقوق و تکالیف شرکا در استفاده از ملک مشاع

در املاک مشاع، شرکا به‌طور مشترک مالک تمامی اجزای ملک هستند. این به این معناست که هیچ بخشی از ملک به‌صورت اختصاصی به یکی از شرکا تعلق ندارد، مگر آن‌که از طریق تقسیم رسمی یا افراز قانونی، مرزها مشخص شده باشد. از این‌رو، بهره‌برداری، نگهداری و تصرف در ملک مشاع تابع قواعد مشخصی است که بر پایه حقوق و تکالیف متقابل شرکا بنا شده‌اند.

✅ حقوق شرکا در املاک مشاع

1. حق استفاده از تمام ملک: هر شریک نسبت به کل ملک حق استفاده دارد، نه فقط به سهم خود به‌صورت فیزیکی.

2. حق اعتراض به تصرف غیرمجاز: هر شریک می‌تواند در صورت تصرف بدون اجازه شریک دیگر یا شخص ثالث، اعتراض و دادخواست رفع تصرف ارائه کند.

3. حق مطالبه اجرت‌المثل: اگر یکی از شرکا بدون اذن دیگران از ملک بهره‌برداری کند، سایر شرکا حق دارند اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کنند.

4. حق تقاضای افراز: هر شریک می‌تواند از طریق اداره ثبت یا دادگاه، درخواست افراز سهم خود را مطرح کند.

📌 تکالیف شرکا نسبت به یکدیگر

1. لزوم رعایت حقوق سایر شرکا در استفاده از ملک

2. پرداخت سهم خود از هزینه‌های نگهداری، تعمیرات و مالیات

3. عدم ایجاد مانع در استفاده سایر شرکا از ملک

4. ممنوعیت تغییر کاربری یا ساخت‌وساز بدون رضایت جمعی

❌ تصرف در ملک مشاع بدون اجازه شریک

یکی از مهم‌ترین مصادیق نقض حقوق شرکا، تصرف یک‌جانبه ملک مشاع بدون رضایت دیگران است. این نوع تصرف، اگرچه توسط یکی از مالکان قانونی انجام می‌شود، اما فاقد مشروعیت قانونی و شرعی است. در این حالت:

• دعوی خلع ید قابل طرح است: هرچند شریک مالک است، اما چون بدون اذن سایر شرکا ملک را تصرف کرده، دعوی حقوقی علیه او قابل پیگیری است.

• اجرت‌المثل ایام تصرف قابل مطالبه است: سایر شرکا می‌توانند بابت مدتی که از ملک محروم بوده‌اند، اجرت‌المثل ایام تصرف مطالبه کنند.

• تضییع حق شرکا و امکان بروز اختلاف: این اقدام معمولاً باعث شکل‌گیری دعاوی متعددی در دادگاه می‌شود که می‌توانست با یک توافق ساده قابل اجتناب باشد.

💬 مثال کاربردی:

فرض کنید ملکی به‌صورت مشاع بین سه نفر است. یکی از آن‌ها بدون اطلاع دو شریک دیگر، کل ملک را اجاره می‌دهد یا اقدام به سکونت در آن می‌کند. این عمل، تجاوز به حق دیگران است و با اینکه شریک مالک است، در این حالت به عنوان متصرف عدوانی حقوقی شناخته می‌شود.

مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف در ملک مشاع

یکی از حقوقی که برای شرکای یک ملک مشاع در صورت تصرف ناعادلانه یا بدون رضایت فراهم است، دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف می‌باشد. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که یکی از شرکا یا شخص ثالث، بدون اذن سایر شرکا از ملک بهره‌برداری کرده و باعث محرومیت دیگران از استفاده مشروع شده است.

اجرت‌المثل، به معنای بهای عادله و متعارف استفاده از مال دیگری بدون رضایت او است. این اجرت ممکن است بابت سکونت، اجاره، بهره‌برداری اقتصادی یا حتی اشغال فیزیکی ملک مطالبه شود.

⚖️ شرایط مطالبه اجرت‌المثل در ملک مشاع

برای اینکه شرکا بتوانند مطالبه اجرت‌المثل کنند، باید سه شرط اصلی محقق شود:

1. تصرف بدون رضایت شرکا انجام شده باشد؛

2. تصرف موجب محرومیت سایر شرکا از استفاده از ملک شده باشد؛

3. ملک هنوز در حالت مشاع باشد و افراز یا تقسیم نشده باشد.

📝 نحوه طرح دعوا

جهت مطالبه اجرت‌المثل، باید دادخواست حقوقی در دادگاه محل وقوع ملک ثبت شود. در این دادخواست، خواهان باید موارد زیر را مشخص کند:

• مدت تصرف خوانده؛

• نحوه بهره‌برداری (سکونت، اجاره، فعالیت تجاری و…)؛

• عدم رضایت کتبی یا شفاهی سایر شرکا؛

• تقاضای ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین میزان اجرت‌المثل.

🔍 تعیین میزان اجرت‌المثل توسط کارشناس

دادگاه برای تعیین میزان اجرت‌المثل، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. کارشناس با توجه به شرایط منطقه، نوع ملک، میزان استفاده و عرف محل، مبلغ قابل مطالبه را تعیین می‌کند. این مبلغ ممکن است برای مدت‌های طولانی قابل جمع باشد و بار مالی قابل توجهی برای متصرف به همراه داشته باشد.

⚠️ نکات مهم:

• مطالبه اجرت‌المثل در ملک مشاع، نیاز به اثبات تصرف بدون رضایت دارد؛

• لزومی به وجود قرارداد یا توافق قبلی نیست؛ تنها نبود رضایت کافی است؛

• این دعوا ممکن است همراه با دعوای رفع تصرف یا خلع ید نیز اقامه شود.

تفاوت دعوای تصرف عدوانی و خلع ید در ملک مشاع

در نظام حقوقی ایران، دو دعوای تصرف عدوانی و خلع ید از دعاوی رایج مرتبط با املاک هستند؛ اما از نظر مبنا، نوع اثبات و مرجع رسیدگی، تفاوت‌های اساسی با یکدیگر دارند. در پرونده‌های مرتبط با ملک مشاع، تشخیص درست نوع دعوا، نقش تعیین‌کننده‌ای در موفقیت حقوقی ایفا می‌کند.

📌 تعریف دعوای خلع ید

خلع ید، دعوایی است که مالک رسمی ملک علیه متصرف غیرقانونی مطرح می‌کند. هدف این دعوا، اخراج متصرف و استرداد ملک به مالک است.

• خواهان باید مالک رسمی ملک باشد؛

• وجود سند رسمی مالکیت الزامی است؛

• مرجع رسیدگی: دادگاه عمومی حقوقی؛

• از دعاوی مالی است و هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک تعیین می‌شود.

📌 تعریف دعوای تصرف عدوانی

تصرف عدوانی، دعوایی است که متصرف سابق علیه کسی که بدون رضایت، ملک را از تصرف وی خارج کرده مطرح می‌کند. این دعوا، بیشتر به جنبه‌ی تصرف سابق و سلب تصرف توجه دارد، نه لزوماً مالکیت رسمی.

• اثبات تصرف سابق خواهان ضروری است؛

• نیازی به سند رسمی مالکیت نیست؛

• رسیدگی آن خارج از نوبت است (طبق ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی)؛

• می‌تواند به‌صورت حقوقی یا کیفری مطرح شود؛

• از دعاوی غیر مالی محسوب می‌شود.

⚖️ جدول مقایسه‌ای: خلع ید و تصرف عدوانی

ویژگی‌ها	خلع ید	تصرف عدوانی
نوع دعوا	مالی	غیرمالی
نیاز به سند مالکیت رسمی	✅ دارد	❌ ندارد
اساس دعوا	مالکیت رسمی	تصرف قبلی
امکان طرح دعوا توسط شریک	✅ بله	✅ بله
مرجع رسیدگی	دادگاه حقوقی	دادگاه حقوقی یا کیفری
هزینه دادرسی	بر مبنای قیمت ملک	ثابت بر اساس دعاوی غیرمالی
رسیدگی خارج از نوبت	❌ ندارد	✅ دارد

در املاک مشاع، زمانی که یکی از شرکا بدون اجازه دیگران تصرف کند:

• اگر مالکیت رسمی ثابت باشد ➜ دعوی خلع ید مطرح می‌شود؛

• اگر صرفاً تصرف سابق اثبات شود و سند رسمی وجود نداشته باشد ➜ دعوی تصرف عدوانی حقوقی قابل طرح است.

همچنین در صورت دخالت شخص ثالث در ملک مشاع، می‌توان هم دعوای خلع ید (در صورت وجود سند) و هم شکایت کیفری تصرف عدوانی را توأماً مطرح کرد.

سوالات متداول

در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون تصرف عدوانی در ملک مشاع را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال مطرح شده است:

❓ ملک کشاورزی مشاعی داریم که در آن خانه‌ای وجود دارد که من در آن سکونت دارم. یکی از شرکا از من به دلیل تصرف عدوانی کیفری شکایت کرده و دادیار من را محکوم کرده است. آیا حکم دادیار درست است و چگونه در دادگاه کیفری دو از خودم دفاع کنم تا تبرئه شوم؟
✅ در مورد ملک مشاع، صدور حکم تصرف عدوانی کیفری ممکن است نادرست باشد، چرا که هر یک از شرکا حق استفاده از کل ملک را دارند. در دادگاه می‌توانید این موضوع را مطرح کنید و دفاع کنید که ملک مشاع است و تصرف شما قانونی بوده است. همچنین می‌توانید رأی وحدت رویه و قواعد فقهی مربوط به حق استفاده شرکا را ارائه دهید.

❓ اگر ملک مشاعی که قبلاً حکم خلع ید برای آن صادر شده، مجدداً توسط فردی تصرف شود، چه باید کرد؟ و اگر این کار تکرار شود، چه اقدامی باید انجام داد؟
✅ در صورت تصرف مجدد ملک مشاع، می‌توانید مجدداً شکایت تصرف عدوانی مطرح کنید. اگر این اقدام تکرار شود، علاوه بر شکایت جدید، می‌توانید برای جلوگیری از تصرف مکرر، درخواست صدور دستور موقت یا اعمال ضمانت اجراهای قضایی مانند تخلیه فوری یا اجرت‌المثل ایام تصرف نیز ارائه نمایید.

❓ اگر فردی در روستا قطعه زمینی مشاع را تصرف کند و شورای روستا اخطار کتبی بدهد، چگونه می‌توان از طریق روستا شکایت تصرف عدوانی کرد؟
✅ با استناد به برگه مالکیت مشاع، می‌توانید دادخواست رفع تصرف عدوانی تنظیم کنید. در صورتی که در روستا، دادگاه یا دادسرا مستقر باشد، از طریق همان مرجع اقدام کنید. در غیر این‌ صورت، می‌توانید از طریق دفاتر خدمات قضایی شکایت خود را به نزدیک‌ترین دادگاه حوزه ثبتی ملک ارسال نمایید.

❓ در مورد ملکی مشاع بدون توافق طرفین تصرف عدوانی شده است. چه دادخواستی باید به دادگاه ارائه دهیم؟
✅ شما باید دادخواست حقوقی تحت عنوان رفع تصرف عدوانی به دادگاه حقوقی ارائه دهید. در این دادخواست باید مشخصات ملک، نام خوانده، مدت و نحوه تصرف غیرقانونی و مستندات خود را ارائه کرده و خواستار اعاده وضع به حالت قبل شوید.

❓ ملک مشاعی داریم و برخی از شرکا بدون اجازه دیگران تصرف عدوانی کرده‌اند. برخی از تصرفات به‌تازگی و برخی دیگر ۲۰ تا ۳۰ سال پیش صورت گرفته است. از کجا شروع کنیم و چه دادخواستی به دادگاه بدهیم؟
✅ ابتدا اسناد مالکیت و مدارک تصرف را جمع‌آوری کنید. برای تصرفات جدید، دادخواست رفع تصرف عدوانی پیشنهاد می‌شود. در خصوص تصرفات قدیمی، بسته به شرایط ممکن است امکان طرح دعوا وجود داشته باشد؛ مشورت با وکیل متخصص توصیه می‌شود تا مرور زمان و اعتبار اسناد بررسی شود.

❓ یکی از مالکین خانه ما که پنج واحد دارد، خانه‌اش را اجاره داده ولی اثاثیه‌اش را در زیرزمین مشاعی قرار داده و به اعتراضات ما توجهی نمی‌کند. آیا این عمل قابل پیگرد است؟
✅ استفاده غیرمجاز از بخش‌های مشاعی مانند انباری یا زیرزمین بدون رضایت سایر مالکان، قابل پیگیری است. شما می‌توانید با تنظیم دادخواست حقوقی، خواهان رفع مزاحمت یا رفع تصرف عدوانی شوید و در صورت نیاز، تقاضای اجرت‌المثل نیز مطرح کنید.