با گسترش آپارتمان‌نشینی در شهرها، مفاهیمی همچون مشاعات ساختمان بیش از پیش اهمیت پیدا کرده‌اند. بسیاری از ساکنین ساختمان‌های چند واحدی با این سؤال مواجه‌اند که مشاعات دقیقاً شامل چه قسمت‌هایی می‌شود، چه قوانینی برای استفاده از آن‌ها وجود دارد و آیا می‌توان این فضاهای مشترک را تغییر داد یا در آن‌ها دخل و تصرف داشت؟ همچنین موضوعاتی مانند قانون تعمیرات مشاعات در آپارتمان، قانون مشاعات پارکینگ، گذاشتن وسایل در مشاعات آپارتمان و سهم هر واحد در پرداخت هزینه‌ها، از جمله مواردی است که محل اختلاف میان مالکین و مستأجرین شده است.
براساس قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، مالکیت در ساختمان‌های چند واحدی به دو بخش اختصاصی و مشترک تقسیم می‌شود و برای بخش‌های مشترک یا همان مشاعات، مقررات دقیق و الزام‌آوری وجود دارد که رعایت آن‌ها برای همه ساکنین الزامی است. بی‌توجهی به این مقررات نه‌تنها باعث بروز تنش‌های همسایگی می‌شود، بلکه می‌تواند تبعات قانونی و حتی محکومیت‌های مالی در پی داشته باشد.
در این مقاله تلاش کرده‌ایم تمام قوانین مربوط به مشاعات ساختمان را به زبان ساده و دقیق بررسی کنیم. اگر می‌خواهید بدانید در صورت استفاده شخصی از مشاعات چه مجازاتی در انتظار شماست، یا می‌خواهید به حق خود در پارکینگ یا پشت‌بام مشاع دست یابید، با ما همراه باشید.
قانون مشاعات ساختمان چیست و چه بخش‌هایی را شامل می‌شود؟
مشاعات ساختمان به آن دسته از بخش‌های یک آپارتمان اطلاق می‌شود که در مالکیت انحصاری هیچ‌یک از واحدهای آپارتمانی نیست و تمامی ساکنین، صرف‌نظر از طبقه، متراژ یا موقعیت واحدشان، در آن‌ها شریک‌اند. بر اساس ماده ۱ قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌ها به دو بخش تقسیم می‌شود: مالکیت اختصاصی و مالکیت مشترک یا همان مشاع.
آنچه در سند مالکیت هر واحد به‌صورت مشخص به نام مالک ثبت شده، “اختصاصی” تلقی می‌شود. اما قسمت‌هایی مانند حیاط، پشت‌بام، راهرو، لابی، پارکینگ مشاع، تاسیسات عمومی و ورودی ساختمان، “مشترک” هستند و حتی اگر دسترسی به آن‌ها از داخل تنها یک واحد باشد، باز هم مشاع تلقی شده و تمامی مالکین در آن سهم دارند.
📌 مبنای قانونی مشاعات در قانون تملک آپارتمان‌ها
قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب سال ۱۳۴۳ و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۴۷، چارچوب قانونی روشن و صریحی برای تفکیک قسمت‌های اختصاصی و مشترک ارائه می‌دهد. بر اساس ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی این قانون، مشاعات ساختمان شامل تمام اجزایی است که برای استفاده عمومی ساکنین طراحی شده‌اند و نام هیچ‌کس در سند مالکیت آن‌ها نیامده است.
این قانون مشاعات را به گونه‌ای تنظیم کرده که حتی اگر قسمتی مانند موتورخانه یا انشعابات برق در بخشی از ساختمان مستقر باشد، تمامی مالکان حق استفاده از آن را دارند و نمی‌توان این حق را از کسی سلب کرد.
📌 نمونه‌هایی از فضاهای مشاعی در آپارتمان‌ها
مشاعات آپارتمان بسته به طراحی ساختمان ممکن است کمی تفاوت داشته باشند اما به‌صورت کلی موارد زیر جزو مشاعات محسوب می‌شوند:
- زمین ساختمان (قدرالسهم)
- پشت‌بام
- حیاط و باغچه
- راه‌پله‌ها و پاگردها
- آسانسور و اتاقک آن
- شوفاژخانه و موتورخانه
- لابی و ورودی ساختمان
- تاسیسات مشترک برق، آب، گاز
- انبارهای عمومی (نه اختصاصی)
- نمای بیرونی ساختمان
- دیوارهای اصلی ساختمان
- راهروهای دسترسی به انباری‌ها یا پارکینگ
حتی قسمت‌هایی که از نظر دسترسی در محدوده‌ی یک واحد قرار گرفته‌اند، اما در سند مالکیت آن واحد نیامده‌اند نیز مشاع محسوب می‌شوند. برای مثال، حیاط‌خلوتی که فقط از واحد همکف قابل دسترسی است اما به‌طور مشخص به آن واحد اختصاص نیافته، مشاع بوده و باید مورد استفاده عمومی قرار گیرد.
📌 آیا مشاعات قابل فروش یا اجاره هستند؟
در حالت کلی، مشاعات قابل نقل و انتقال نیستند. یعنی هیچ مالکی حق ندارد مثلاً راهروی ساختمان یا پشت‌بام را به کسی اجاره دهد یا بفروشد. با این حال، بعضی از قسمت‌های ساختمان مثل پارکینگ یا انباری اگر در سند مالکیت به‌صورت اختصاصی قید شده باشند، قابل خرید، فروش یا اجاره هستند. اما اگر این فضاها در زمره‌ی مشاعات باقی مانده باشند، فروش یا اجاره‌ی آن‌ها حتی با رضایت مدیر ساختمان هم غیرقانونی است.
قانون تعمیرات مشاعات و هزینه‌های نگهداری ساختمان
یکی از رایج‌ترین موارد اختلاف در آپارتمان‌ها، مسئله پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیرات مشاعات است. اینکه چه کسی باید این هزینه‌ها را بپردازد؟ سهم هر واحد چگونه تعیین می‌شود؟ و اگر کسی پرداخت نکند، چه اقدامات قانونی می‌توان انجام داد؟ همگی از مسائل مهم حقوقی در این زمینه هستند که قانون‌گذار برای آن‌ها راه‌حل‌هایی پیش‌بینی کرده است.
⚖️ هزینه نگهداری و تعمیر مشاعات بر عهده کیست؟
بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، تمام مالکین موظف‌اند به نسبت سهم خود در ساختمان، هزینه‌های نگهداری و تعمیر قسمت‌های مشترک (مشاعات) را بپردازند. این هزینه‌ها شامل مواردی مانند موارد زیر است:
-
تعمیر و تعویض آسانسور
-
هزینه نظافت و خدمات مشاعات
-
عایق‌کاری پشت‌بام
-
تعمیر راه‌پله، نرده‌ها و رنگ‌آمیزی آن‌ها
-
نگهداری شوفاژخانه، موتورخانه و پمپ آب
-
تعمیرات برق مشاعات و چراغ‌های راه‌پله
-
رنگ‌آمیزی دیوارهای لابی و مشاعات
🧮 سهم هر واحد چگونه محاسبه می‌شود؟
سهم هر واحد از مخارج مشاعات، متناسب با متراژ و تعداد مالکین ساختمان تعیین می‌شود. معمولاً هزینه‌ها به دو روش تقسیم می‌شوند:
-
تقسیم مساوی: برای هزینه‌های ثابت مثل نظافت، شارژ ماهانه و نگهبانی
-
بر اساس متراژ: برای هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی، مانند عایق‌کاری پشت‌بام یا نوسازی آسانسور
اگر بین مالکین اختلاف باشد، روش دوم (بر مبنای متراژ) به‌عنوان معیار عادلانه در نظر گرفته می‌شود.
📌 مالک یا مستأجر؛ کدام‌یک باید هزینه‌ها را بپردازد؟
بر اساس قواعد عرفی و حقوقی، تفکیک زیر انجام می‌شود:
-
هزینه‌های جاری و مصرفی مشاعات مثل نظافت، آب و برق مشترک، بر عهده مستأجر است
-
هزینه‌های مربوط به تعمیرات و نگهداری اساسی مانند آسانسور، موتورخانه، پشت‌بام و لوله‌کشی مشاع، بر عهده مالک است
در صورتی که بین مالک و مستأجر توافق خاصی صورت گرفته باشد، آن توافق ملاک عمل است.
❌ اگر یکی از ساکنین هزینه مشاعات را نپردازد چه می‌شود؟
قانون‌گذار برای چنین شرایطی راهکار قانونی تعیین کرده است:
🔹 مرحله اول: ارسال اظهارنامه توسط مدیر ساختمان
مدیر یا هیئت مدیره موظف است پس از گذشت مهلت قانونی، بدهی مالک را به او کتباً اعلام کند. اگر ظرف ۱۰ روز از ابلاغ اظهارنامه مبلغ پرداخت نشود، اقدامات بعدی آغاز می‌شود.
🔹 مرحله دوم: قطع خدمات مشترک
در صورت عدم پرداخت بدهی، مدیر ساختمان مجاز است نسبت به قطع خدمات مشترک مانند برق مشاع، گاز، شوفاژ و آب گرم برای آن واحد اقدام کند.
🔹 مرحله سوم: مراجعه به مراجع قانونی
در صورت ادامه امتناع، مدیر ساختمان می‌تواند از شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی درخواست صدور اجراییه نماید. همچنین طبق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، واحد بدهکار می‌تواند تا دو برابر مبلغ بدهی جریمه شود.
دخل و تصرف در مشاعات آپارتمان چه شرایطی دارد؟
یکی از مهم‌ترین و بحث‌برانگیزترین موضوعات در زندگی آپارتمانی، مسئله تصرف یا استفاده انحصاری از مشاعات توسط یکی از ساکنین است. این موضوع به‌طور مستقیم با حقوق عمومی مالکان دیگر در تعارض است و در بسیاری از موارد، موجب تشکیل پرونده‌های حقوقی در شورای حل اختلاف یا دادگاه‌های عمومی می‌شود.
بر اساس ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هیچ‌یک از مالکان یا ساکنین ساختمان حق ندارند به‌طور انحصاری از قسمت‌های مشترک استفاده کنند یا آن را در تصرف خود قرار دهند. این قانون به صراحت تأکید دارد که حتی نگهداری یک وسیله، قرار دادن میز و صندلی، یا استفاده موقت شخصی از مشاعات بدون رضایت دیگران، تخلف محسوب می‌شود.
به عبارت دیگر، مشاعات به همه تعلق دارد و هیچ‌کس حق ندارد خود را صاحب انحصاری آن‌ها بداند.
❌ مصادیق ممنوعه دخل و تصرف در مشاعات
📌 تصرف پشت‌بام توسط واحد طبقه آخر
📌 مسقف کردن بخشی از حیاط مشاع توسط واحد همکف
📌 انبار کردن وسایل یا جعبه در راه‌پله‌ها
📌 چیدن صندلی یا جاکفشی در راهروها
📌 پارک مداوم خودروی دوم در پارکینگ مشاع
📌 استفاده از فضاهای مشاع برای نگهداری حیوانات خانگی
📌 احداث اتاقک یا محفظه در بخشی از مشاعات
همه‌ی موارد بالا، دخل و تصرف در مشاعات محسوب می‌شوند و در صورت شکایت، با حکم قضایی قابل رفع هستند.
📝 آیا با رضایت سایر مالکین می‌توان مشاعات را تصرف کرد؟
در شرایط خاص و با رضایت کتبی همه‌ی مالکان، می‌توان برای مدت محدود از بخشی از مشاعات استفاده موقت کرد. به‌عنوان مثال:
- استفاده موقت از بخشی از حیاط برای نگهداری مصالح ساختمانی
- قرار دادن وسایل اسباب‌کشی در لابی
- نصب آنتن اختصاصی یا دیش ماهواره در پشت‌بام به‌طور موقت
اما نکته مهم این است که این موارد باید موقت، محدود، مستند به رضایت کتبی و با امکان بازگرداندن مشاعات به وضعیت اولیه باشد.
⚖️ ضمانت اجرای قانونی برای تصرف مشاعات
در صورتی که یک یا چند نفر از ساکنین اقدام به تصرف مشاعات کنند، سایر مالکین می‌توانند از طریق مراجع قضایی اقدام کنند. شایع‌ترین مسیرها عبارت‌اند از:
🔹 شکایت به شورای حل اختلاف
در صورت ورود خسارت یا مزاحمت ناشی از تصرف، می‌توان ابتدا از طریق شورای حل اختلاف برای رسیدگی و دستور رفع تصرف اقدام کرد.
🔹 شکایت تصرف عدوانی
اگر فردی بخشی از مشاعات را تصرف کند و دیگران را از استفاده محروم نماید، مالکین می‌توانند علیه او دعوی تصرف عدوانی طرح کنند. در صورت اثبات، دادگاه دستور رفع تصرف را صادر و حتی ممکن است متصرف را به پرداخت خسارت یا جزای نقدی محکوم کند.
🔹 درخواست حکم تخلیه
در مواردی که تصرف مشاع به ساخت‌وساز یا احداث بنای غیرمجاز منتهی شده باشد (مثلاً ساخت انباری روی پشت‌بام)، حکم تخریب و تخلیه از مراجع ذی‌صلاح (شهرداری یا دادگاه) قابل پیگیری است.
قوانین گذاشتن وسایل در مشاعات آپارتمان
یکی از عادت‌های ناپسندی که در بسیاری از مجتمع‌های مسکونی دیده می‌شود، قرار دادن وسایل شخصی در بخش‌های مشترک یا مشاع ساختمان است. این عمل نه‌تنها برخلاف قوانین آپارتمان‌نشینی است، بلکه گاهی باعث بروز مزاحمت، ایجاد سد معبر و اختلافات جدی میان ساکنان می‌شود. قانون تملک آپارتمان‌ها در این زمینه نیز مقررات روشنی دارد.
بر اساس ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هیچ‌کس حق ندارد در قسمت‌های مشترک، وسایل شخصی، اشیای مزاحم یا هر چیزی که موجب سد معبر شود قرار دهد. این قانون به‌طور خاص به حق برابر همه‌ی مالکان برای استفاده از مشاعات اشاره دارد و استفاده‌ی اختصاصی یا مانع‌تراشی در این فضاها را ممنوع می‌داند.
❌ مصادیق وسایل ممنوعه در مشاعات
برخی از مواردی که طبق قانون و عرف آپارتمان‌نشینی نباید در مشاعات قرار گیرند، عبارتند از:
📌 جاکفشی، کفش و دمپایی در پاگردها یا راهرو
📌 میز و صندلی یا صندلی پلاستیکی در لابی
📌 گلدان‌های بزرگ یا نرده‌دار در ورودی‌ها
📌 سطل زباله شخصی یا کیسه زباله پشت درب واحد
📌 وسایل کودکان مانند سه‌چرخه یا کالسکه
📌 ابزار، لوله و مصالح در راه‌پله یا پشت‌بام
📌 قفس حیوانات یا تشت لباس در حیاط یا پارکینگ
در صورتی که این اشیا باعث ایجاد مزاحمت برای عبور و مرور، کاهش زیبایی فضا یا بروز خطر شوند، تخلف محسوب می‌شود و قابل پیگیری است.
🔍 استفاده‌های شخصی از مشاعات؛ محدودیت دارد
هرگونه استفاده شخصی از مشاعات، تنها با رضایت رسمی ساکنان و در مدت محدود مجاز است. مثلاً ممکن است برای چند روز وسایل اسباب‌کشی در لابی بماند یا در حیاط مراسم کوچکی برگزار شود؛ اما این موارد باید:
- با اطلاع و رضایت کتبی مدیر یا هیئت مدیره انجام شود
- مدت‌دار و موقت باشد
- مزاحمتی برای دیگران ایجاد نکند
در غیر این صورت، سایر مالکین می‌توانند از طریق قانونی وارد عمل شوند.
قانون مشاعات پارکینگ و نحوه استفاده صحیح از آن
پارکینگ یکی از مهم‌ترین فضاهای مورد استفاده در آپارتمان‌هاست و همواره محل اختلاف میان مالکین و ساکنین بوده است. گاهی جای پارک مشخص نیست، گاهی دو خودرو در یک محل پارک می‌شوند، یا یکی از واحدها پارکینگ ندارد و از فضای مشاع استفاده می‌کند. همه این موارد، در صورت رعایت نکردن قانون، می‌تواند به اختلاف‌های حقوقی بیانجامد.
⚖️ پارکینگ مشاع چیست و چه شرایطی دارد؟
پارکینگ در صورتی که در سند رسمی هر واحد به‌صورت اختصاصی قید نشده باشد، جزء مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. این بدان معناست که:
-
هیچ واحدی مالک انحصاری آن نیست
-
استفاده از آن تنها با توافق جمعی امکان‌پذیر است
-
نمی‌توان آن را فروخت، اجاره داد یا به صورت دائمی تصرف کرد
پارکینگ مشاع معمولاً در آپارتمان‌های قدیمی یا ساختمان‌هایی با تعداد جای پارک کمتر از تعداد واحدها دیده می‌شود. در این حالت، ساکنان موظف‌اند با مدیریت یا مجمع عمومی ساختمان روش استفاده عادلانه و نوبتی از آن را مشخص کنند.
📌 قانون درباره پارک خودرو در جای دیگران
یکی از تخلفات رایج در آپارتمان‌ها، پارک کردن خودرو در محل اختصاصی دیگران است. اگر جای پارک متعلق به یک واحد به‌طور رسمی در سند قید شده باشد و فرد دیگری بدون اجازه در آن محل خودرو پارک کند، این عمل:
-
تعدی به مالکیت خصوصی محسوب می‌شود
-
قابل پیگیری قضایی تحت عنوان تصرف عدوانی است
-
فرد خاطی ممکن است با حکم دادگاه، ملزم به پرداخت جریمه یا حتی تخلیه اجباری خودرو شود
بر اساس آراء وحدت رویه دیوان عدالت اداری، هرگونه تصرف بدون اجازه در محل پارک دیگران، تخلف است و مالک می‌تواند شکایت تنظیم کند.
🚫 اجاره پارکینگ مشاع به اشخاص خارج از ساختمان
قانون درباره این موضوع بسیار صریح است: اجاره دادن پارکینگ مشاع، حتی با رضایت برخی مالکین، ممنوع است. استفاده از مشاعات باید فقط توسط ساکنان همان ساختمان باشد. اگر یکی از واحدها قصد دارد جای پارک خود را (در صورت اختصاصی بودن) اجاره دهد، باید:
-
پارکینگ در سند مالکیت یا اجاره‌نامه به‌عنوان اختصاصی قید شده باشد
-
شخص اجاره‌کننده ساکن قانونی ساختمان باشد
-
این عمل مزاحمتی برای دیگران ایجاد نکند
در غیر این صورت، سایر ساکنین می‌توانند از طریق قانونی، درخواست توقف استفاده از پارکینگ توسط فرد غیرساکن را مطرح کنند.
📝 تبدیل حیاط مشاع به پارکینگ؛ آیا مجاز است؟
گاهی برخی از ساکنین با توجه به کمبود جای پارک، پیشنهاد می‌دهند که بخشی از حیاط مشاع برای پارک خودرو اختصاص یابد. در این موارد، نکات قانونی زیر اهمیت دارد:
-
تغییر کاربری مشاعات مانند حیاط به پارکینگ، تنها با رضایت کامل تمامی مالکین امکان‌پذیر است
-
اگر حتی یک نفر مخالف باشد، این تغییر قانونی نخواهد بود
-
برای ثبت رسمی این تغییر، گاهی به مجوز شهرداری و اصلاح سند نیاز است
در صورت عدم رعایت این موارد، ممکن است فرد معترض شکایت کند و دادگاه دستور توقف پارک خودرو در حیاط را صادر کند.
قانون تغییر در مشاعات ساختمان و موارد استثنا
یکی از مهم‌ترین سوالاتی که در زندگی آپارتمانی مطرح می‌شود این است که آیا می‌توان مشاعات ساختمان را تغییر داد؟ اگر بله، با چه شرایطی؟ آیا رأی اکثریت کافی‌ست یا باید همه ساکنین رضایت بدهند؟ قانون‌گذار در این‌باره مقرراتی روشن و گاه سخت‌گیرانه وضع کرده است تا از تضییع حقوق اقلیت جلوگیری شود.
⚖️ آیا رأی اکثریت برای تغییر مشاعات کافی است؟
برخلاف تصمیم‌گیری درباره اداره مشاعات که معمولاً با رأی اکثریت معتبر است، هرگونه تغییر در ماهیت یا کاربری مشاعات، فقط با رضایت تمام مالکان ممکن است. این موضوع به‌طور خاص در قانون تملک آپارتمان‌ها تصریح شده و تخطی از آن می‌تواند منجر به پیگرد قانونی شود.
به‌طور مثال:
📌 تبدیل پشت‌بام مشاع به انباری اختصاصی
📌 نصب اتاقک نگهبانی در حیاط بدون رضایت همه
📌 ساخت رمپ، سایبان یا راه دسترسی جدید در راه‌پله مشاع
📌 تبدیل حیاط به فضای بازی یا پارکینگ دائم
همگی نیازمند رضایت کتبی همه مالکان هستند؛ حتی اگر ۹۹٪ ساکنین موافق باشند و یک نفر مخالف.
🏗️ موارد اضطراری؛ تنها استثنا در قانون
بر اساس ماده ۱۳ الحاقی قانون تملک آپارتمان‌ها، در مواردی که ساختمان دچار فرسودگی شدید شده و ادامه استفاده از آن ممکن نباشد، می‌توان با رعایت مراحل خاص، بدون رضایت برخی مالکان، نسبت به بازسازی ساختمان با مخالفت مالکین یا تغییر مشاعات اقدام کرد.
شرایط خاص این قانون:
-
تشخیص فرسودگی کامل ساختمان توسط سه کارشناس رسمی دادگستری
-
اخذ حکم از مرجع قضایی صالح برای تجدید بنا
-
تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مخالفان
-
بازسازی مجموعه و محاسبه هزینه‌ها و اجاره پرداختی به حساب مالک یا از محل فروش واحد او
بر اساس تبصره ۲ این ماده، اگر مالک مخالف از تخلیه واحد خودداری کند، رئیس مجتمع قضایی می‌تواند دستور تخلیه اجباری صادر کند.
🚧 تغییر نمای مشاع یا اختصاصی؛ ممنوع بدون رضایت اکثریت
مطابق ماده ۹ قانون تملک آپارتمان‌ها، هیچ‌یک از مالکان حتی نمی‌توانند شکل یا ظاهر بخش اختصاصی خود که در منظر عموم باشد را تغییر دهند مگر با رضایت اکثریت.
برای مثال:
-
تغییر در یا پنجره واحدی که رو به کوچه است
-
نصب حفاظ فلزی خاص، رنگ خاص یا تابلو تبلیغاتی
-
تعویض کاشی یا نقاشی بخشی از نما
همگی نیاز به تأیید مجمع عمومی و رضایت اکثریت مالکین دارند.
🔍 آیا تصمیم‌گیری درباره تغییرات جزئی‌تر ساده‌تر است؟
خیر. حتی تغییرات به‌ظاهر جزئی در مشاعات، مثل:
-
تغییر محل سطل زباله عمومی
-
تغییر محل پارک دوچرخه یا نصب قفسه
-
نصب دوربین مداربسته در لابی یا راه‌پله
باید با تصمیم مدیر ساختمان یا رأی مجمع عمومی صورت گیرد. در غیر این صورت، سایر ساکنین می‌توانند اعتراض یا شکایت قانونی طرح کنند.
تصمیم‌گیری درباره مشاعات و روش‌های قانونی اعتراض
اداره صحیح مشاعات ساختمان نیازمند هماهنگی و تصمیم‌گیری جمعی میان مالکان است. اما اینکه چه کسی اختیار تصمیم‌گیری دارد، در چه مواردی نیاز به رأی‌گیری است و اگر ساکنی مخالف باشد چه راه‌هایی برای اعتراض دارد، همگی در قوانین مربوط به تملک آپارتمان‌ها به‌طور دقیق مشخص شده‌اند.
بر اساس ماده ۱۴ و ۱۷ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیریت مشاعات بر عهده مدیر یا مدیران ساختمان است که توسط مجمع عمومی مالکان انتخاب می‌شوند. وظایف مدیر شامل موارد زیر است:
- حفظ و نگهداری قسمت‌های مشاع
- دریافت و هزینه‌کرد شارژ
- پیگیری حقوقی بدهکاران شارژ
- اجرای مصوبات مجمع عمومی
اگر ساختمان بیش از ۳ واحد داشته باشد، داشتن مدیر الزامی است و مالکان باید در جلسات مجمع عمومی، تصمیمات لازم را اتخاذ کنند.
📌 مصوبات مدیر و مجمع درباره مشاعات چه اعتباری دارد؟
در امور روزمره و جاری مشاعات مانند:
-
تعیین میزان شارژ ماهانه
-
برنامه‌ریزی برای تعمیر آسانسور
-
تصمیم درباره نظافت و خدمات
تصمیمات با رأی اکثریت حاضرین در مجمع عمومی معتبر است.
اما در موضوعات حساسی مثل تغییر در مشاعات، نصب تجهیزات دائمی، یا تغییر کاربری فضاها، تنها با اجماع و رضایت کلیه مالکان امکان تصمیم‌گیری وجود دارد.
⚖️ اعتراض به تغییر در مشاعات چگونه ممکن است؟
اگر یکی از مالکین یا ساکنین احساس کند که بدون رضایت او، تغییری غیرقانونی در مشاعات صورت گرفته، می‌تواند از طرق زیر اقدام کند:
🔹 ۱. شکایت به شهرداری
در صورتی که تغییر شامل ساخت‌وساز، افزایش بنا یا تغییر نما باشد، مالک می‌تواند به شهرداری مراجعه کرده و شکایت کند. کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری صلاحیت رسیدگی دارد و در صورت اثبات تخلف، حکم رفع تغییر یا تخریب بنا را صادر می‌کند.
🔹 ۲. طرح دعوی در شورای حل اختلاف یا دادگاه
اگر تغییر در مشاعات مانند تصرف، ایجاد مزاحمت یا استفاده انحصاری باشد، مالک می‌تواند به شورای حل اختلاف شکایت کند و درخواست رفع تصرف، منع استفاده اختصاصی یا الزام به اعاده به وضع سابق را مطرح کند.
🔹 ۳. اعتراض به تصمیمات مجمع عمومی
در صورتی که تصمیمات مجمع برخلاف قانون یا بدون رعایت حق اقلیت گرفته شده باشد، مالک معترض می‌تواند ظرف مهلت مقرر، به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای ابطال مصوبه مجمع را ارائه دهد.
📝 آیا می‌توان مانع اجرای تصمیمات غیرقانونی شد؟
بله. در صورتی که تصمیمی بدون رعایت قوانین یا برخلاف حقوق مالکان گرفته شده باشد، فرد معترض می‌تواند از دادگاه درخواست دستور موقت برای توقف اجرا صادر کند. در این صورت، تا بررسی نهایی، از اجرای تصمیم مورد اعتراض جلوگیری خواهد شد.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون قوانین مشاعات آپارتمان که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:
❓ اگر مدیر ساختمانی با اکثریت آرای مالکین تصمیم به تغییر در مشاعات مانند تخریب دیوار و تغییر محل در بگیرد، آیا مالک مخالف می‌تواند شکایت کند؟
✅ تصرف در مشاعات تابع نظر مطلق شرکاست. هرگونه تغییر در مشاعات نیاز به رضایت تمامی مالکین ندارد و معمولاً تصمیم‌گیری با اکثریت انجام می‌شود. با این حال، اگر مالک مخالف دلایل قانونی مستند و مستدل داشته باشد، می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند. به‌ویژه در صورتی که تغییرات بدون مجوز قانونی یا برخلاف ضوابط شهرداری انجام شده باشد.
❓ آیا یک یا دو واحد می‌توانند بدون اطلاع سایر همسایگان اقدام به تغییراتی مانند تعویض کلید و پریزها، چراغ‌ها، درب ورودی و نقاشی ساختمان در مشاعات کنند؟
✅ تغییرات در مشاعات نیاز به تصویب اکثریت مالکین دارد و نمی‌توان بدون اطلاع و رضایت سایر مالکین، اقدام به تغییرات اساسی کرد. این اقدامات در صورت عدم هماهنگی با مدیر یا مجمع عمومی می‌تواند موجب اختلاف و طرح شکایت شود.
❓ آیا مدیر ساختمان می‌تواند بدون رضایت یکی از مالکین که توان پرداخت ندارد، اقدام به تغییر در مشاعات کند و هزینه را از او بگیرد؟
✅ اگر تصمیم تغییر در مشاعات بر اساس مصوبات قانونی مجمع عمومی گرفته شده باشد، مدیر می‌تواند هزینه‌ها را از تمام مالکین مطالبه کند. اما اگر مالک توانایی پرداخت نداشته باشد و تغییرات نیز ضروری نباشد، وی می‌تواند درخواست بررسی مجدد، تقسیط یا اعتراض قانونی مطرح کند.
❓ آیا مدیر ساختمان می‌تواند بدون اجازه من نرده‌های آهنی ورودی را برداشته و سنگ‌کاری کند و هزینه آن را از من بگیرد؟
✅ برای هرگونه تغییر در مشاعات مانند نرده‌کشی یا سنگ‌کاری، تصویب مجمع عمومی با رأی اکثریت مالکین الزامی است. در صورتی که این اقدام بدون هماهنگی انجام شده باشد، مالک حق دارد از طریق مراجع قانونی نسبت به عمل انجام‌شده اعتراض کند. اما اگر تصمیم در چهارچوب قانون و با رأی مجمع بوده، مطالبه هزینه قانونی خواهد بود.
❓ آیا هیئت مدیره ساختمان برای تغییرات در مشاعات مانند جداسازی فضای لابی از پارکینگ باید رضایت همه مالکین را جلب کند؟
✅ تغییرات در مشاعات باید با رأی اکثریت مالکین (حداقل نصف + ۱) در مجمع عمومی تصویب شود. برای تغییرات بهبوددهنده مانند جداسازی فضای لابی، رضایت اکثریت کافی است. با این حال، در تغییرات اساسی یا ساخت‌وساز، بهتر است رضایت عمومی و هماهنگی با شهرداری نیز در نظر گرفته شود.
❓ آیا یک واحد حق دارد بدون اجازه سایر مالکین، پنجره‌های خود را تعویض کرده و نمای ساختمان را تغییر دهد؟
✅ تغییر نمای ساختمان، حتی اگر مربوط به واحد اختصاصی باشد، چون در منظر عمومی قرار دارد، نیاز به رضایت اکثریت مالکین دارد. هرگونه اقدام مستقل می‌تواند موجب اعتراض سایر واحدها شود و در صورت شکایت، دادگاه ممکن است دستور بازگشت به وضعیت اولیه را صادر کند.