در فضای معاملات روزمره، بسیاری از مردم با قولنامه اقدام به خرید یا فروش ملک، خودرو یا سایر داراییها میکنند؛ غافل از آنکه همین سند عادی ممکن است به ابزار ارتکاب یکی از سنگینترین جرایم مالی تبدیل شود: فروش مال غیر. وقتی شخصی بدون داشتن مالکیت یا اجازه قانونی، مال متعلق به دیگری را از طریق یک قولنامه به دیگری میفروشد، نه تنها معاملهاش از نظر حقوقی باطل است، بلکه با جرم کیفری نیز مواجه میشود.
در این مقاله، بهصورت کامل و دقیق، به بررسی ابعاد قانونی، کیفری و مدنی فروش مال غیر با قولنامه خواهیم پرداخت. از ارکان جرم گرفته تا مجازاتها، از نحوه اثبات در دادگاه تا حقوق خریدار و مالک اصلی، از تفاوت آن با کلاهبرداری تا نمونه شکواییه کیفری، همه را مرور میکنیم تا بدانید چگونه میتوان از حقوق خود دفاع کرد یا گرفتار چنین جرایمی نشد. اگر درگیر چنین معاملهای شدهاید یا قصد دارید از وقوع آن پیشگیری کنید، این مقاله برای شماست.
فروش مال غیر با قولنامه چیست و چه پیامدهای حقوقی و کیفری دارد؟
در ظاهر، یک قولنامه دستنویس یا مبایعهنامه ساده میان دو نفر شاید فقط نشانهای از توافق باشد؛ اما در مواردی خاص، همین سند میتواند پایه ارتکاب یک جرم کیفری سنگین باشد؛ آنهم وقتی کسی مالی را که مالک آن نیست، از طریق قولنامه به دیگری بفروشد. این نوع فروش، مصداق بارز انتقال مال غیر است؛ جرمی که هم در قوانین ایران جرمانگاری شده و هم میتواند آثار مدنی جدی مانند ابطال معامله، رد مال و مطالبه خسارت در پی داشته باشد.
قولنامه در معاملات بهعنوان سند عادی شناخته میشود؛ اما هیچ تفاوتی در جرمانگاری ایجاد نمیکند. یعنی اگر حتی با سند عادی هم مالی منتقل شود که متعلق به دیگری است، و شخص منتقلکننده علم به غیر بودن آن مال داشته باشد، بهموجب ماده ۱ «قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر»، مرتکب کلاهبرداری تلقی میشود.
تعریف فروش مال غیر با قولنامه و تفاوت آن با معاملات عادی
فروش مال غیر با قولنامه به حالتی اطلاق میشود که فردی، بدون داشتن مالکیت یا اختیار قانونی، مالی متعلق به دیگری را از طریق تنظیم یک قولنامه یا مبایعهنامه عادی، به فردی دیگر منتقل میکند. این عمل در ظاهر ممکن است صرفاً یک معامله باشد، اما در واقع، مصادیق بارز فریب، سوءاستفاده و در بسیاری موارد جرم کیفری است. زیرا انتقالدهنده با علم به اینکه مالک نیست، اقدام به معاملهای میکند که از اساس فاقد اعتبار قانونی است.
✅ قولنامه و مبایعهنامه؛ سند عادی اما با آثار سنگین
در معاملات غیررسمی، قولنامه یا مبایعهنامه رایجترین ابزار حقوقی هستند که طرفین برای ثبت توافقات استفاده میکنند. این اسناد گرچه در زمره «اسناد عادی» قرار دارند، اما در صورت دارا بودن ارکان بیع (مبایع، مشتری، ثمن، مبیع، قصد و رضا)، میتوانند حتی حکم سند اثبات بیع را داشته باشند.
اما در موضوع فروش مال غیر، استفاده از قولنامه به این معنا نیست که جرم اتفاق نیفتاده؛ بلکه:
- اگر انتقالدهنده مالک نباشد؛
- و خریدار مال را بدون بررسی دقیق و بدون استعلام مالکیت خریداری کند؛
- و فروشنده با علم و قصد سوء اقدام به انتقال کند؛
آنگاه حتی یک قولنامه ساده، اساس یک جرم کیفری خواهد بود.
✅ رابطه فروش مال غیر با بیع فضولی در حقوق مدنی
از منظر حقوق مدنی، فروش مال غیر در اغلب موارد بیع فضولی محسوب میشود؛ یعنی شخصی مال دیگری را بدون اجازهاش به فروش میرساند. طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی، بیع فضولی نسبت به مالک «غیرنافذ» است و تا زمانی که مالک آن را تنفیذ نکند، هیچ اثر قانونی ندارد.
اما در شرایطی تفاوت میان فروش مال غیر و معامله فضولی وجود دارد که فروشنده عمداً و آگاهانه مال غیر را فروخته باشد و در ازای آن ثمن دریافت کرده باشد؛ در اینصورت دیگر فقط بحث بیع فضولی نیست، بلکه موضوع وارد عرصه کیفری میشود و تحت عنوان «انتقال مال غیر» میتوان از وی شکایت کرد.
جرم فروش مال غیر با قولنامه (رکن مادی، قانونی و معنوی)
برای اینکه فروش مال غیر با قولنامه، از نگاه قانون کیفری ایران جرم تلقی شود و قابلیت تعقیب داشته باشد، باید سه رکن اساسی آن یعنی «رکن قانونی»، «رکن مادی» و «رکن معنوی» محقق شده باشد. در این بخش به بررسی دقیق هر یک از این ارکان میپردازیم.
✅ رکن قانونی: جرمانگاری در قوانین ایران
رکن قانونی یعنی اینکه عمل انجامشده در قانون بهصراحت جرمانگاری شده باشد و برای آن مجازات تعیین شده باشد. در خصوص فروش مال غیر، دو قانون مهم وجود دارد:
-
ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر (مصوب ۱۳۰۸):
هر کس با علم به اینکه مال متعلق به دیگری است، آن را به هر شکل (عیناً یا منفعتاً) و بدون مجوز قانونی منتقل کند، کلاهبردار محسوب میشود. -
ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری (مصوب ۱۳۶۷):
این قانون نیز اعمالی از قبیل توسل به وسایل متقلبانه برای بردن مال غیر را جرم دانسته و مجازاتهایی نظیر حبس، جزای نقدی و رد مال برای آن در نظر گرفته است.
نکته: فروش مال غیر از طریق قولنامه نیز مشمول این قوانین است و تفاوتی با انتقال مال غیر با سند رسمی در ماهیت جرم ایجاد نمیکند.
✅ رکن مادی: عمل فیزیکی و اقدامات انجامشده
رکن مادی جرم، همان رفتار قابل مشاهده و عملی است که نشان میدهد شخص، مرتکب فعل مجرمانه شده است. در مورد فروش مال غیر با قولنامه، موارد زیر مصادیق رکن مادی محسوب میشود:
- تنظیم یک قولنامه یا مبایعهنامه برای فروش مال متعلق به غیر؛
- معرفی خود بهعنوان مالک یا دارای اختیار فروش؛
- ارائه اسناد جعلی یا نادرست (مثلاً قولنامههای قبلی جعلی، استعلامات تقلبی یا گواهی جعلی از ورثه)؛
- دریافت وجه معامله (تمام یا بخشی از ثمن)؛
- پنهان کردن واقعیت از خریدار (مثلاً اینکه ملک به دیگری فروخته شده یا در رهن است)؛
- استفاده از وکالتنامههای باطل یا منقضیشده.
نکته مهم: حتی اگر فروشنده تعهد کند که بعداً سند رسمی تنظیم میکند، این تعهد چیزی از جنبه مجرمانهی فروش مال غیر کم نمیکند، چون اصل انتقال در قولنامه واقع شده است.
✅ رکن معنوی: سوءنیت و قصد مجرمانه
رکن معنوی یعنی اینکه مرتکب عمداً و آگاهانه اقدام به انجام جرم کرده باشد. برای تحقق جرم فروش مال غیر با قولنامه، وجود موارد زیر ضروری است:
- علم به غیر بودن مال: فروشنده میداند که مال متعلق به خودش نیست.
- قصد فریب: فروشنده بهعمد قصد فریب خریدار را دارد.
- نیت تحصیل مال یا سود غیرقانونی: معمولاً در ازای انتقال، وجهی دریافت کرده یا سودی برده است.
اگر فروشنده واقعاً گمان میکرده که مالک است (مثلاً در اثر اشتباه در تقسیم ارث یا اشتباه در شناسایی پلاک ثبتی)، ممکن است عنصر معنوی محقق نباشد و جرم کیفری منتفی شود، ولی همچنان مسئولیت مدنی برای جبران ضرر باقی خواهد بود.
ادله اثبات جرم فروش مال غیر با قولنامه در دادگاه
یکی از مهمترین چالشها در رسیدگی به پروندههای فروش مال غیر، اثبات جرم توسط شاکی (خواه خریدار باشد یا مالک اصلی) است. اثبات این نوع جرم نیازمند ارائه دلایل محکم، مستند و قابل پذیرش نزد مقام قضایی است. در این بخش با مهمترین ادلهای که میتواند برای اثبات جرم فروش مال غیر با قولنامه به کار رود، آشنا میشوید.
✅ قولنامه و قراردادهای تنظیمشده میان طرفین
نخستین و مهمترین مدرک، همان قولنامه یا مبایعهنامهای است که بین فروشنده و خریدار تنظیم شده و نشاندهنده وقوع معامله است. قولنامه بهتنهایی نشان میدهد که یک معامله انجام شده، اما برای اثبات «جرم»، باید مدارک بیشتری در کنار آن ارائه شود. این سند معمولاً:
-
مشخصات فروشنده و خریدار
-
مشخصات دقیق ملک یا مال
-
میزان ثمن معامله
-
تاریخ و محل تنظیم
-
امضا یا اثرانگشت طرفین و شهود
را در بر دارد.
✅ سند رسمی مالکیت و استعلام ثبتی یا راهنمایی و رانندگی
برای اثبات اینکه مال موضوع معامله متعلق به فروشنده نبوده، ارائه سند رسمی مالکیت به نام شخص ثالث یا پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک یا مراکز تعویض پلاک (در مورد خودرو) ضروری است.
🔍 مثال: اگر فروشنده یک قطعه زمین را به خریدار واگذار کرده، اما طبق پاسخ استعلام، مالک رسمی آن شخص دیگری است، عنصر اصلی جرم (فروش مال غیر) اثبات میشود.
✅ رسیدهای پرداخت، فیشهای بانکی و مستندات مالی
ارائه رسید پرداخت وجه معامله توسط خریدار به فروشنده یکی از مدارک مهم برای اثبات وقوع معامله و تحصیل مال توسط مجرم است. این رسیدها میتوانند شامل موارد زیر باشند:
- فیش واریز بانکی
- رسید کارتخوان
- رسید دستی با امضای فروشنده
- پرینت انتقال وجه از اپلیکیشن بانکی
✅ شهادت شهود حاضر در زمان معامله یا مطلع از جریان
اگر در زمان تنظیم قولنامه، شهودی حضور داشتهاند یا افرادی از واقعیت معامله یا عدم مالکیت فروشنده اطلاع دارند، شهادت آنان میتواند نقش کلیدی در اثبات جرم ایفا کند.
📌 توجه: شهادت باید از اشخاص معتبر و دارای شرایط قانونی (بلوغ، عقل، عدالت و…) اخذ شود. همچنین بهتر است مشخصات کامل شهود در متن قولنامه درج شده باشد.
✅ اقرار فروشنده
اگر فروشنده در جریان تحقیقات پلیسی یا در دادسرا اقرار کند که مالک نبوده و به هر دلیلی اقدام به فروش مال دیگری کرده است، این اقرار میتواند قویترین دلیل اثبات جرم باشد؛ البته مشروط بر اینکه اقرار بهصورت آزادانه، بدون اجبار و در مرجع صالح باشد.
✅ گزارشهای پلیس آگاهی و تحقیقات دادسرا
در مراحل دادرسی، گزارش بازجوییها، بازرسیها، استعلامات ثبت، استعلام تلفن، گزارش پلیس آگاهی، نظریه کارشناسان خط و امضا (در صورت جعل)، همگی بهعنوان دلایل تکمیلی در اثبات جرم مورد توجه قاضی قرار میگیرند.
✅ سایر قرائن و شواهد مانند مکاتبات، پیامکها و پرینت پیامرسانها
گاهی پیامهای ردوبدلشده میان فروشنده و خریدار در واتساپ، تلگرام، پیامک یا حتی تماسهای تلفنی ضبطشده میتواند نشاندهنده نیت مجرمانه یا اطلاع فروشنده از عدم مالکیتش باشد.
مجازات فروش مال غیر با قولنامه در قانون جدید
فروش مال غیر با قولنامه در قوانین کیفری ایران، جرمی مستقل با مجازاتهای سنگین تلقی میشود که عمدتاً ذیل عنوان کلاهبرداری مورد تعقیب قرار میگیرد. هدف قانونگذار از تعیین مجازاتهای شدید برای این جرم، حفظ نظم اقتصادی، حمایت از مالکیت مشروع و جلوگیری از فریب خریداران ناآگاه است.
✅ حبس تعزیری از یک تا هفت سال
مطابق ماده ۱ «قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر» و تفسیرهای موجود از قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری، مجرم ممکن است به حبس تعزیری از ۱ تا ۷ سال محکوم شود. میزان دقیق حبس بستگی به عوامل مختلفی دارد:
-
ارزش مالی مال مورد معامله؛
-
سابقه کیفری فروشنده؛
-
میزان ضرر و زیان وارد شده به شاکی؛
-
رفتار متهم در طول رسیدگی (مثلاً همکاری یا عدم همکاری با مرجع قضایی).
📌 مثال: اگر کسی یک ملک ۲۰ میلیاردی را بدون اجازه مالک و فقط با یک قولنامه جعلی بفروشد، احتمال صدور حکم حداکثری بسیار بالاست.
✅ جزای نقدی معادل یا بیش از ارزش مال فروختهشده
در کنار حبس، دادگاه میتواند جزای نقدی معادل مالی که فروشنده دریافت کرده یا حتی تا چند برابر آن تعیین کند. این جزا با هدف جبران خسارت و بازدارندگی از تکرار جرم اعمال میشود.
🔍 گاهی مجرم علاوه بر مبلغ اولیه، به پرداخت هزینه دادرسی، خسارات تاخیر تأدیه، و حتی خسارات معنوی وارده به شاکی نیز محکوم میشود.
✅ رد مال به صاحب اصلی (استرداد مال یا مثل/قیمت آن)
مهمترین بخش مجازات از دیدگاه شاکی، بازگرداندن مال به مالک قانونی آن است. اگر مال از بین رفته یا به شخص ثالث منتقل شده باشد، متهم باید مثل مال یا قیمت روز آن را بپردازد.
- در مورد املاک: بازگرداندن ملک، یا پرداخت قیمت منطقهای یا کارشناسی روز؛
- در مورد خودرو یا اشیاء منقول: تحویل اصل مال یا پرداخت معادل ارزش واقعی آن.
✅ انفصال از خدمت (در صورت کارمند بودن)
اگر مرتکب، کارمند دولت یا مأمور بهخدمت عمومی باشد و از موقعیت شغلی خود برای ارتکاب جرم استفاده کرده باشد، علاوه بر مجازاتهای بالا، به انفصال دائم از خدمات دولتی نیز محکوم خواهد شد.
✅ آیا فروش مال غیر با قولنامه جرم قابل گذشت است؟
طبق اصلاحیه قانون مجازات اسلامی (۱۳۹۹) و با توجه به ارزش مال موضوع جرم، فروش مال غیر میتواند در برخی موارد، قابل گذشت باشد:
- اگر ارزش مال کمتر از نصاب تعیینشده (۱۴۰۰ میلیون ریال یا ۱۴ میلیارد ریال) باشد، جرم در شمار جرایم قابل گذشت قرار میگیرد؛
- در این حالت، با گذشت شاکی خصوصی، تعقیب کیفری متوقف میشود؛
- در غیر این صورت، جرم غیرقابل گذشت باقی میماند و شاکی حتی اگر گذشت کند، ممکن است دادگاه با درنظر گرفتن منافع عمومی، رسیدگی را ادامه دهد.
📌 توصیه: اگر از زمان اطلاع شما از وقوع جرم بیش از یک سال گذشته و ارزش مال نیز زیر نصاب است، ممکن است امکان شکایت کیفری از بین رفته باشد.
✅ مرور زمان شکایت کیفری
طبق مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ قانون مجازات اسلامی مرور زمان عمومی برای فروش مال غیر: ۱۰ سال از تاریخ وقوع جرم و در مورد جرایم قابل گذشت، مهلت شکایت یک سال از زمان اطلاع شاکی از وقوع جرم.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون انتقال مالی غیر با قولنامه مطرح شده است:
❓اگر ملکی را با قولنامه از کسی بخرم و بعداً بفهمم مالک آن شخص دیگری بوده، چطور میتوانم پولم را پس بگیرم؟
✅ اگر در زمان معامله، از غیر بودن مال اطلاعی نداشتید، میتوانید هم شکایت کیفری بابت فروش مال غیر علیه فروشنده مطرح کنید و هم دادخواست حقوقی برای مطالبه ثمن پرداختی و خسارات بدهید. داشتن قولنامه، رسید و استعلام مالکیت به اثبات حق شما کمک میکند. در صورتی که سوءنیتی نداشتهاید، مسئولیت کیفری متوجه شما نیست.
❓اگر بفهمم برادرم خانهای را که هنوز تقسیم ارث نشده، با قولنامه به دیگری فروخته، میتوانم شکایت کنم؟
✅ بله، اگر خانه هنوز بین ورثه تقسیم و ثبت رسمی نشده و برادرتان بدون رضایت سایر ورثه آن را فروخته، این عمل نسبت به سهم سایرین فروش مال غیر محسوب میشود. شما میتوانید شکایت کیفری علیه او مطرح و همزمان دادخواست حقوقی برای ابطال معامله و استرداد سهمالارث خود تنظیم کنید.
❓اگر خودم ملکی را از فردی با قولنامه خریده باشم و آن را با قولنامه به فرد دیگری بفروشم، ولی بعداً معلوم شود فروشنده اول مالک نبوده، مسئولم؟
✅ در صورتی که نمیدانستید فروشنده اول مالک نیست و شما هم با حسننیت معامله را انجام دادهاید، مسئولیت کیفری ندارید، اما موظف هستید ثمن دریافتی را به خریدار دوم بازگردانید. ولی اگر از عدم مالکیت فروشنده اطلاع داشتید، آنگاه به عنوان شریک جرم فروش مال غیر شناخته میشوید و تحت پیگرد کیفری قرار خواهید گرفت.