قرارداد اجاره از رایج‌ترین عقود در معاملات ملکی است که چه برای املاک مسکونی و چه تجاری، کاربرد گسترده‌ای دارد. با وجود اینکه از نظر قانونی، تنظیم این قرارداد نیازمند حضور شاهد نیست، اما عدم وجود امضای شهود می‌تواند در زمان بروز اختلاف، روند پیگیری حقوقی را پیچیده‌تر کند.
به‌ویژه اگر اجاره‌نامه مطابق شرایط قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم نشده باشد، امکان دریافت دستور فوری تخلیه برای مالک وجود نخواهد داشت. به همین دلیل، بسیاری از مشاوران حقوقی توصیه می‌کنند که ذیل قرارداد اجاره‌نامه، دو شاهد (ترجیحاً مرد) آن را امضا کنند. در این مقاله به بررسی اعتبار قانونی اجاره‌نامه بدون شاهد، شرایط تنظیم آن، اثرات حقوقی نبود شهود و همچنین تمدید اجاره‌نامه بدون امضای شاهد می‌پردازیم.
آیا قرارداد اجاره بدون امضای شاهد قانونی و معتبر است؟
یکی از پرسش‌های متداول در زمینه معاملات ملکی این است که آیا اجاره‌نامه‌ای که بدون امضای شاهد تنظیم شده باشد، اعتبار قانونی دارد یا نه؟ طبق اصول کلی حقوق قراردادها، هر توافقی که بین دو طرف دارای شرایط اساسی صحت باشد یعنی قصد و رضا، اهلیت طرفین، موضوع مشخص و مشروع بودن معامله معتبر است، حتی اگر شاهدی آن را امضا نکرده باشد. بنابراین، قرارداد اجاره بدون شاهد نیز صحیح و لازم‌الاجراست و می‌توان به آن در مراجع قضایی استناد کرد.
با این حال، نبود شاهد در قرارداد اجاره ممکن است در روند رسیدگی به اختلافات مشکلاتی ایجاد کند. برای نمونه، اگر مستأجر از تخلیه خودداری کند و موجر بخواهد با استناد به اجاره‌نامه، دستور تخلیه فوری بگیرد، عدم وجود شاهد مانعی در مسیر صدور این دستور بر اساس قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ خواهد بود. در چنین مواردی، موجر ناگزیر باید به دادگاه مراجعه کرده و دعوای حقوقی مطرح کند که معمولاً روندی طولانی‌تر و پرهزینه‌تر دارد.
توجه داشته باشید مواردی نیز وجود دارد که می تواند پیگیری حقوقی را حتی در صورت وجود شاهد سلب نماید و یکی از آن موارد قرارداد اجاره بدون مدت زمان است که به طور کلی باطل است.
شرایط تنظیم اجاره‌نامه بدون حضور شاهد از منظر قانون
با وجود اینکه قرارداد اجاره بدون امضای شاهد از اعتبار قانونی برخوردار است، اما برای بهره‌مندی از مزایای خاص قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، باید شرایط خاصی رعایت شود. این قانون تصریح می‌کند که اجاره‌نامه باید به‌صورت کتبی و در دو نسخه تنظیم شده و به امضای موجر، مستأجر و دست‌کم دو شاهد برسد تا مشمول این قانون گردد.
در صورتی که قرارداد فاقد امضای شهود باشد، هرچند همچنان معتبر است، اما دیگر نمی‌توان از مزایای قانونی چون صدور دستور فوری تخلیه بدون رسیدگی ماهوی در دادگاه بهره‌مند شد. بنابراین، در اجاره‌نامه‌هایی که شاهد ندارند، دادگاه نخست باید صحت قرارداد و روابط حقوقی بین موجر و مستأجر را احراز کند و سپس به صدور حکم تخلیه یا رسیدگی به سایر اختلافات بپردازد.
به همین دلیل، توصیه می‌شود حتی در قراردادهای خصوصی یا خانوادگی نیز دو نفر شاهد ذیل اجاره‌نامه را امضا کنند تا روند پیگیری‌های قانونی در آینده ساده‌تر شود و موجر یا مستأجر دچار اطاله دادرسی نگردند.
پیامدهای حقوقی تنظیم اجاره‌نامه بدون شاهد و تأثیر آن بر دریافت دستور تخلیه
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، برای اینکه قرارداد اجاره مشمول این قانون باشد و موجر بتواند به‌صورت فوری و بدون طرح دعوای حقوقی، دستور تخلیه ملک را از شورای حل اختلاف دریافت کند، رعایت برخی شرایط الزامی است. یکی از مهم‌ترین این شرایط، وجود امضای حداقل دو شاهد ذیل اجاره‌نامه است.
در صورتی که اجاره‌نامه بدون امضای دو شاهد تنظیم شده باشد:
- اولاً قرارداد همچنان معتبر و لازم‌الاجرا میان طرفین محسوب می‌شود؛ اما مشمول قانون ۱۳۷۶ نیست.
- ثانیاً موجر دیگر نمی‌تواند از مسیر ساده‌ی صدور دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف استفاده کند و باید با ثبت دادخواست در دادگاه حقوقی، وارد فرایند اثبات رابطه استیجاری و درخواست حکم تخلیه شود.
- ثالثاً طول زمان رسیدگی قضایی و پیچیدگی فرایند اثبات، افزایش می‌یابد. در این حالت، ابتدا باید وجود قرارداد اجاره، شرایط آن و نقض تعهدات از سوی مستأجر برای دادگاه اثبات گردد.
بنابراین، نداشتن شاهد در قرارداد، ممکن است در ظاهر بی‌اهمیت جلوه کند، اما در عمل باعث از بین رفتن ابزارهای سریع قانونی برای تخلیه ملک و استیفای حقوق موجر خواهد شد. از این‌رو توصیه می‌شود حتی در تمدید اجاره‌نامه یا قراردادهای دوستانه نیز از امضای رسمی دو شاهد واجد شرایط غافل نشوید. در جدول زیر می توانید شرایط را بر اساس اجاره نامه بدون شاهد در جدول مشاهده فرمایید:
| شرایط در صورت نبود شاهد | توضیح |
|---|---|
| اعتبار قرارداد | ✅ معتبر است ولی مشمول قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ نیست. |
| امکان تخلیه فوری | ❌ امکان‌پذیر نیست؛ باید از طریق دادگاه اقدام شود. |
| فرایند تخلیه | دادخواست، اثبات رابطه استیجاری، صدور حکم (زمان‌بر) |
| ریسک برای موجر | از دست رفتن امکان تخلیه سریع و افزایش پیچیدگی دعوا |
| راهکار پیشنهادی | استفاده از امضای دو شاهد واجد شرایط در همه قراردادها |
تنظیم قرارداد اجاره بدون شاهد و راهکارهای اثبات اعتبار آن در محاکم
در شرایطی که قرارداد اجاره بدون حضور یا امضای شاهد تنظیم شده باشد، همچنان این قرارداد از نظر قانونی معتبر است، به‌ویژه اگر به‌صورت مکتوب بین موجر و مستأجر با ذکر شرایط اصلی اجاره (از جمله مدت، مبلغ اجاره، مشخصات طرفین، و تعهدات) منعقد شده باشد.
اما در نبود شاهد، اگر اختلافی میان طرفین به‌وجود آید، اثبات وجود قرارداد یا شرایط آن ممکن است با چالش‌هایی روبرو شود. در این حالت، راهکارهای زیر برای اثبات قرارداد یا مفاد آن در محاکم حقوقی کاربرد دارد:
-
ارائه قرارداد کتبی با امضای طرفین، حتی اگر بدون شاهد باشد، می‌تواند مبنای رسیدگی قرار گیرد؛ اما دادگاه نیازمند بررسی بیشتر برای احراز اصالت و صحت آن خواهد بود.
-
استفاده از پیام‌ها و مکاتبات طرفین در پیام‌رسان‌ها، ایمیل یا پیامک‌ها که نشان‌دهنده توافق بر سر اجاره باشد، می‌تواند به‌عنوان قرینه برای اثبات قرارداد کمک کند.
-
ارائه رسیدهای پرداخت اجاره‌بها یا ودیعه نیز می‌تواند موید وجود رابطه استیجاری باشد.
-
استماع شهادت سایر افرادی که از رابطه اجاره مطلع‌اند، در صورت نبود شاهد رسمی در قرارداد، ممکن است از سوی دادگاه مورد توجه قرار گیرد، البته با محدودیت‌هایی که در قانون شهادت مقرر شده است.
بنابراین، هرچند تنظیم اجاره‌نامه بدون شاهد از نظر قانونی باطل نیست، اما در عمل اثبات مفاد آن سخت‌تر بوده و موجر یا مستأجر ممکن است در استیفای حقوق خود، مسیر دشوارتری را در دادگاه طی کنند. به همین دلیل، استفاده از قرارداد رسمی یا حداقل قرارداد عادی با امضای دو شاهد، همواره توصیه می‌شود.
آیا می‌توان با امضای یک شاهد، دستور تخلیه گرفت؟
یکی از پرسش‌های متداول در خصوص قراردادهای اجاره، این است که اگر تنها یک نفر شاهد ذیل اجاره‌نامه را امضا کرده باشد، آیا می‌توان به استناد آن، دستور تخلیه فوری گرفت؟
در پاسخ باید گفت خیر، قرارداد اجاره با امضای یک شاهد، همانند اجاره‌نامه بدون شاهد تلقی می‌شود و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ نخواهد بود. طبق ماده ۲ این قانون، برای اینکه اجاره‌نامه عادی (غیررسمی) معتبر و مشمول احکام این قانون باشد، باید دارای شرایط زیر باشد:
- مکتوب و کتبی باشد؛
- در دو نسخه تنظیم شده باشد؛
- توسط موجر، مستأجر و دو نفر شاهد امضا شود.
اگر یکی از این شروط (مانند امضای دو شاهد) رعایت نشود، آن قرارداد از شمول قانون خارج شده و موجر نمی‌تواند از طریق شورای حل اختلاف، دستور تخلیه فوری بگیرد. بلکه باید:
-
به دادگاه حقوقی مراجعه کند؛
-
دادخواست تخلیه بدهد؛
-
اصالت اجاره‌نامه را اثبات کند؛
-
و در نهایت، منتظر صدور حکم تخلیه بماند، که این فرآیند زمان‌بر و پرهزینه‌تر از دستور تخلیه فوری در شورای حل اختلاف خواهد بود.
نکته مهم: حتی اگر قرارداد در بنگاه تنظیم شده باشد، ولی تنها یک نفر شاهد آن را امضا کرده باشد، باز هم نمی‌توان از مزایای قانون ۱۳۷۶ بهره‌مند شد. بنابراین اگر هدف از تنظیم قرارداد، بهره‌مندی از امکان تخلیه سریع و کم‌هزینه باشد، وجود دو شاهد مرد یا یک مرد و دو زن ضروری است.
| شرایط | نتیجه |
|---|---|
| آیا با یک شاهد می‌توان دستور تخلیه گرفت؟ | ❌ خیر، قرارداد فقط با یک شاهد مشمول قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ نیست. |
| چه شرایطی برای دستور تخلیه فوری لازم است؟ | ✅ قرارداد کتبی، دو نسخه، امضای موجر، مستأجر و دو شاهد معتبر (دو مرد یا یک مرد و دو زن) |
| اگر فقط یک شاهد باشد، چه باید کرد؟ | باید به دادگاه حقوقی مراجعه کرد؛ شورای حل اختلاف رسیدگی نمی‌کند. |
| تنظیم در بنگاه کافی است؟ | ❌ خیر، بدون دو شاهد معتبر، مزایای تخلیه فوری از بین می‌رود. |
اعتبار امضای شاهد زن در قرارداد اجاره و تأثیر آن بر تخلیه ملک
یکی از سؤالات رایج در تنظیم اجاره‌نامه، این است که آیا شاهد زن می‌تواند جایگزین شاهد مرد در اجاره‌نامه باشد و در صورت وجود امضای شاهد زن، آیا همچنان امکان گرفتن دستور تخلیه فوری وجود دارد؟
طبق مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، شاهد زن نیز می‌تواند در اجاره‌نامه به عنوان شاهد حضور داشته باشد، اما تعداد شاهدان زن باید بیشتر باشد. یعنی:
- دو شاهد مرد: پذیرفته شده
- یک مرد و دو زن: پذیرفته شده
- فقط یک زن یا یک مرد و یک زن: پذیرفته نیست
بر این اساس، اگر اجاره‌نامه‌ای تنها با امضای یک زن یا حتی یک مرد و یک زن تنظیم شده باشد، مشمول قانون ۱۳۷۶ نخواهد بود و امکان گرفتن دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف برای موجر فراهم نیست. در این حالت، موجر باید با مراجعه به دادگاه حقوقی، مراحل کامل دادرسی را طی کند.
🔹نکات مهم درباره شاهد زن در قرارداد اجاره:
- شاهد زن باید عاقل، بالغ، عادل و بدون ذی‌نفع بودن در قرارداد باشد.
- مشخصات شاهد زن باید دقیقاً در اجاره‌نامه قید شود.
- اگر شاهد زن، فقط به عنوان حاضری در مشاور املاک حضور داشته ولی ذیل بخش شهود را امضا نکرده باشد، شهادت او معتبر نخواهد بود.
- در عمل، بهتر است اگر استفاده از شاهد زن ضرورت دارد، حتماً دو نفر زن همراه با یک مرد ذیل قرارداد را امضا کنند.
به این ترتیب، حضور شاهد زن قانونی و قابل قبول است، اما باید نصاب قانونی شهادت رعایت شود تا بتوان از مزایای قانونی دستور تخلیه فوری بهره‌مند شد.
سوالات متداول
در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون اجاره نامه بدون شاهد و تاثیر آن بر دستور تخلیه را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی تلفنی مطرح شده و به اختصار در ادامه آورده شده است:
❓ آیا می‌توانم با وجود اینکه قرارداد اجاره بدون شاهد امضا شده است، به شورای حل اختلاف مراجعه کنم یا باید به دادگاه بروم؟ مستاجر دو ماه است کرایه نداده است.
✅ در صورتی که قرارداد اجاره بدون امضای دو شاهد معتبر تنظیم شده باشد، دیگر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ نیست. بنابراین، نمی‌توانید مستقیماً به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و دستور تخلیه فوری بگیرید. در این حالت باید به دادگاه حقوقی مراجعه و دادخواست بدهید.
❓ مستاجر دسته چک ندارد و قصد دارد اجاره را با چک آشنایان خود پرداخت کند و این موضوع در قرارداد نوشته شده و آشنا به عنوان شاهد امضا می‌کند. آیا این قرارداد از نظر حقوقی مشکلی دارد؟
✅ اگر قرارداد به صورت کامل و شفاف تنظیم شده و موضوع پرداخت چک توسط ثالث در آن ذکر شده باشد، از نظر حقوقی معتبر است. حضور شاهد آشنا نیز مشکلی ایجاد نمی‌کند، اما بهتر است اطلاعات دقیق ضامن یا شخص ثالث پرداخت‌کننده نیز ثبت شود تا در آینده قابل پیگیری باشد.
❓ من یک اجاره‌نامه به عنوان شاهد به صورت غیرحضوری امضا کرده‌ام و حالا در دادگاه به عنوان شاهد خواسته شده‌ام. اما شهادت من با شاهد دیگر متفاوت است. آیا من به شهادت کذب متهم می‌شوم؟
✅ اگر در دادگاه مشخص شود که بدون آگاهی کامل از جزئیات، شهادت داده‌اید که خلاف واقع بوده، ممکن است با اتهام شهادت کذب مواجه شوید. توصیه می‌شود فقط در صورتی که از موضوع مطمئن هستید، اقدام به امضا یا شهادت نمایید.
❓ بعد از یک سال که مستاجر اجاره‌نامه داشته، هنگام تمدید قرارداد به صورت دستی و بدون شاهد امضا شده است. آیا این قرارداد معتبر است یا می‌توان آن را نفی کرد و از مستاجر غرامت گرفت؟
✅ قرارداد تمدیدی حتی بدون شاهد هم از نظر حقوقی معتبر است، اگر شواهدی از توافق میان موجر و مستأجر وجود داشته باشد. اما در صورت بروز اختلاف، اثبات مفاد تمدید نامه و تاریخ آن دشوارتر خواهد بود. دریافت غرامت نیز نیاز به اثبات ضرر و نقض تعهد توسط مستأجر دارد.
❓ من یک مغازه قولنامه‌ای دارم که سند ندارد و می‌خواهم آن را اجاره دهم. اما مستاجر چک ندارد. بهتر است قرارداد اجاره ببندم یا قرارداد مشارکت؟
✅ بهترین گزینه، تنظیم قرارداد اجاره شفاف و با امضای دو شاهد معتبر است. حتی اگر سند رسمی نداشته باشید، اجاره‌نامه عادی با شرایط مشخص و شهود قابل استناد است. قرارداد مشارکت در این شرایط معمولاً مناسب نیست مگر اینکه فعالیت تجاری مشترکی در میان باشد.