در نظام حقوقی ایران، مالکیت مشاعی یکی از متداول‌ترین شکل‌های مالکیت در املاک و آپارتمان‌هاست؛ حالتی که در آن، چند نفر به‌طور هم‌زمان مالک یک ملک هستند، بدون آنکه حدود سهم هرکدام به‌صورت فیزیکی مشخص باشد. این وضعیت معمولاً تا زمانی پایدار می‌ماند که یکی از شرکا قصد فروش، واگذاری، یا استفاده مستقل از سهم خود را داشته باشد. در چنین شرایطی، تنظیم و ثبت تقسیم‌نامه رسمی بین مالکان ضرورت پیدا می‌کند. تقسیم‌نامه ابزاری قانونی است که با تأیید و امضای تمامی شرکا، سهم دقیق هر فرد را از ملک مشاع تعیین می‌کند و به شراکت نامحدود پایان می‌دهد.
با این حال، بسیاری از مالکان از الزام قانونی ثبت تقسیم‌نامه رسمی، شرایط صحت آن و همچنین عواقب تقسیم‌نامه‌های عادی بی‌اطلاع هستند. از طرفی، ثبت رسمی این سند از سوی مراجع قضایی یا دفاتر اسناد رسمی، فرآیندی حقوقی و دقیق دارد که بدون آگاهی از آن، ممکن است با مخالفت شرکا یا رد مدارک مواجه شود.
در این مقاله، ضمن تعریف دقیق تقسیم‌نامه آپارتمان، به بررسی شرایط تنظیم آن، مدارک و مراحل ثبت رسمی، دعاوی مربوط به الزام به ثبت تقسیم‌نامه و نکات کلیدی درباره هزینه‌ها و نمونه متن خواهیم پرداخت. اگر شما هم با موضوعات مرتبط با املاک مشاعی یا اختلاف میان شرکا مواجه هستید، آشنایی کامل با این سند حقوقی می‌تواند از بروز بسیاری از چالش‌های آینده جلوگیری کند.
تقسیم‌نامه آپارتمان چیست و چه کاربردی دارد؟
تقسیم‌نامه آپارتمان، سندی است که به‌منظور پایان دادن به حالت مشاع در مالکیت آپارتمان یا ملک، بین مالکان آن تنظیم می‌شود. این سند مشخص می‌کند که هر شریک دقیقاً مالک چه بخشی از ملک مشاع است و از آن پس می‌تواند به‌طور مستقل در سهم اختصاصی خود دخل و تصرف کند. به بیان ساده‌تر، تقسیم‌نامه مرز مالکیت فردی را از مالکیت اشتراکی جدا کرده و باعث می‌شود که هر شریک بتواند واحد مسکونی یا تجاری خود را مستقل از دیگران بفروشد، اجاره دهد یا در آن تغییرات ایجاد کند.
مطابق ماده ۵۸۷ قانون مدنی، تقسیم مال مشاع یکی از روش‌های قانونی برای پایان شراکت است. به‌ویژه در مورد آپارتمان‌هایی که چند مالک دارند، تقسیم‌نامه به یک ابزار کاربردی و ضروری تبدیل می‌شود تا سهم هر مالک به‌روشنی مشخص گردد. بدون وجود این سند، هیچ‌کدام از شرکا نمی‌توانند به‌تنهایی در مورد ملک تصمیم بگیرند یا اقدام به فروش یا واگذاری آن کنند، مگر با رضایت سایر مالکان.
از سوی دیگر، مطابق ماده ۵۸۱ همان قانون، اگر شریک بدون اجازه دیگران در ملک مشاع تصرف کند، این عمل فضولی محسوب شده و مشمول احکام معاملات فضولی خواهد بود. به همین دلیل، داشتن تقسیم‌نامه معتبر، نه تنها موجب رفع ابهام در مالکیت می‌شود بلکه از بروز دعاوی حقوقی میان شرکا جلوگیری می‌کند.
کاربرد تقسیم‌نامه محدود به آپارتمان‌های مسکونی نیست؛ بلکه در املاک تجاری، زمین‌های مشاع و حتی ساختمان‌هایی که هنوز تفکیک قانونی نشده‌اند، نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد. این سند می‌تواند به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود یا ابتدا به‌صورت عادی تنظیم شده و سپس طی فرآیندی حقوقی رسمیت یابد.
شرایط قانونی تنظیم تقسیم‌نامه رسمی آپارتمان
برای آنکه تقسیم‌نامه آپارتمان دارای اعتبار قانونی باشد و بتواند در مراجع رسمی و ادارات ثبت مورد استناد قرار گیرد، لازم است شرایطی خاص رعایت شود. این شرایط برگرفته از مقررات قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک کشور است و رعایت آن‌ها در تنظیم سند تقسیم‌نامه الزامی است.
✅ ۱. عدم وجود منع قانونی یا توافقی برای تقسیم
تنظیم تقسیم‌نامه در صورتی مجاز است که قانون مانعی برای آن قائل نشده باشد. به‌عنوان نمونه، اگر آپارتمان در زمره‌ی املاک وقفی قرار داشته باشد یا تقسیم آن به دلایل قانونی ممنوع باشد، امکان تنظیم تقسیم‌نامه وجود ندارد. همچنین اگر شرکا پیش‌تر توافق کرده باشند که ملک تا مدت مشخصی تقسیم نشود، باید به آن توافق پایبند باشند.
✅ ۲. توافق همه‌ی شرکا برای تقسیم ملک
یکی از ارکان اصلی تقسیم‌نامه، رضایت و توافق تمام شرکا است. ماده ۵۹۱ قانون مدنی تصریح می‌کند که اگر یکی از شرکا با تقسیم مخالفت کند، دادگاه تنها در صورتی او را مجبور به امضای تقسیم‌نامه می‌کند که این کار موجب ضرر به او نباشد. در غیر این صورت، تقسیم فقط با تراضی امکان‌پذیر خواهد بود.
✅ ۳. عدم ورود ضرر به شرکا در نتیجه تقسیم
تقسیم آپارتمان باید به‌گونه‌ای باشد که به هیچ‌کدام از شرکا ضرر غیرقابل جبران وارد نشود. ضرر در اینجا، به معنای کاهش شدید ارزش سهم یا افتادن تمام یا بخشی از ملک از مالیت (قابلیت استفاده یا ارزش اقتصادی) است. اگر تقسیم‌نامه باعث شود سهم یکی از شرکا به‌طور نامتعارف کاهش یابد، چنین تقسیم‌نامه‌ای از نظر قانونی قابل ابطال است.
✅ ۴. تقسیم‌ناپذیری اموال خاص (مثلاً وقف)
برخی اموال به‌طور ذاتی یا به‌موجب مقررات قابل تقسیم نیستند؛ مانند اموال وقفی بین موقوف‌علیهم. در چنین مواردی، حتی با رضایت شرکا هم امکان تنظیم تقسیم‌نامه وجود ندارد، زیرا حقوق موقوف‌علیهم به‌عنوان اشخاص ثالث در میان است و نمی‌توان آن را با توافق طرفین نادیده گرفت.
✅ ۵. اعتبار قانونی تقسیم‌نامه صحیح
طبق ماده ۵۹۹ قانون مدنی، زمانی که تقسیم‌نامه به‌درستی و با رعایت شرایط قانونی تنظیم شود، در حکم اسناد لازم‌الاجرا محسوب شده و هیچ‌یک از شرکا نمی‌توانند به‌تنهایی آن را نقض یا از آن عدول کنند. تنها در صورت اثبات اشتباه یا تقلب در تنظیم آن، امکان ابطال تقسیم‌نامه وجود دارد.
مدارک لازم برای ثبت رسمی تقسیم‌نامه ملک یا آپارتمان
برای اینکه تقسیم‌نامه آپارتمان از حالت یک توافق عادی خارج شده و جنبه رسمی و قانونی پیدا کند، لازم است مجموعه‌ای از مدارک مشخص توسط شرکا یا وکیل آن‌ها آماده و ارائه شود. ناقص بودن این مدارک ممکن است منجر به رد درخواست یا طولانی‌شدن روند ثبت رسمی شود.
📁۱. مدارک هویتی کلیه شرکا
اولین و مهم‌ترین مدارک، کارت ملی و شناسنامه تمام شرکا یا نمایندگان قانونی آن‌هاست. بدون احراز هویت رسمی، هیچ سندی از سوی دفاتر اسناد رسمی یا مراجع قضایی معتبر شناخته نخواهد شد. در صورت وجود وکیل، ارائه وکالت‌نامه رسمی نیز الزامی است.
📁۲. سند مالکیت رسمی ملک (سند مادر)
برای تنظیم تقسیم‌نامه، ارائه سند رسمی ملک مشاع که به نام همه شرکا یا نمایندگان آن‌ها ثبت شده باشد، ضروری است. این سند که به‌عنوان سند مادر نیز شناخته می‌شود، باید معتبر، خوانا و فاقد بازداشت یا محدودیت قانونی باشد.
📁۳. صورت‌مجلس تفکیکی و گواهی پایان کار ساختمان
در مواردی که آپارتمان هنوز به واحدهای تفکیک‌شده تقسیم نشده است، ارائه گواهی پایان کار شهرداری و صورت‌مجلس تفکیکی صادره از اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک الزامی است. این اسناد برای مشخص‌کردن دقیق بخش اختصاصی هر شریک ضروری‌اند.
📁۴. نسخه‌ای از تقسیم‌نامه عادی (در صورت وجود)
اگر بین شرکا تقسیم نامه دستی پیش‌تر تنظیم شده باشد، باید نسخه‌ای از آن برای ثبت رسمی ارائه شود. این سند به‌عنوان مبنای توافق طرفین در نظر گرفته می‌شود، هرچند تا قبل از ثبت، اعتبار رسمی نخواهد داشت.
📁 ۵. مدارک اثبات‌کننده مالکیت مشاعی شرکا
در صورتی که نام یکی از شرکا به‌طور مستقیم در سند مادر قید نشده باشد، باید مدارکی مانند قولنامه رسمی، وصیت‌نامه محضری، حکم دادگاه یا گواهی انحصار وراثت برای اثبات مالکیت وی نسبت به سهم مشاعی ارائه گردد.
📁۶. ثبت‌نام در سامانه ثنا و تشکیل پرونده قضایی در صورت لزوم
در مواردی که برخی از شرکا از امضای تقسیم‌نامه خودداری کنند، فرد متقاضی باید در سامانه ثنا ثبت‌نام کرده و دادخواست الزام به ثبت تقسیم‌نامه را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه ارائه دهد. در این حالت، ثبت تقسیم‌نامه از طریق رأی دادگاه انجام می‌شود.
نحوه تنظیم و نوشتن تقسیم‌نامه آپارتمان به صورت رسمی
برای آنکه تقسیم‌نامه آپارتمان جنبه قانونی پیدا کند و بر مبنای آن، هر شریک بتواند سند مالکیت جداگانه‌ای برای سهم خود دریافت کند، لازم است مراحل خاصی طی شود. این فرآیند شامل اخذ مدارک اولیه، مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا دادگاه و تنظیم متن دقیق تقسیم‌نامه است.
✅ ۱. اخذ گواهی پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی
پیش از هر اقدامی، شهرداری باید گواهی پایان کار ساختمان را صادر کرده باشد. سپس مالکان می‌توانند با ارائه این گواهی، به اداره ثبت اسناد مراجعه کرده و صورت‌مجلس تفکیکی را برای ملک مشاعی دریافت کنند. این دو سند، پایه حقوقی تقسیم‌نامه هستند.
✅ ۲. مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی
پس از آماده‌سازی مدارک، کلیه شرکا یا نمایندگان قانونی آن‌ها باید به دفترخانه‌ای که در صورت‌مجلس تفکیکی قید شده مراجعه کنند. دفترخانه، پس از احراز هویت و بررسی مالکیت مشاع، فرایند ثبت تقسیم‌نامه را آغاز می‌کند.
✅ ۳. مشخصات طرفین در متن تقسیم‌نامه
در تنظیم متن تقسیم‌نامه، مشخصات کامل تمام شرکا (نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، نشانی اقامتگاه قانونی و…) باید با دقت ذکر شود. اگر شخصی از طریق وکیل اقدام می‌کند، اطلاعات وکالت‌نامه رسمی نیز باید درج شود.
✅ ۴. مشخصات کامل آپارتمان و واحدها
بخش بعدی متن تقسیم‌نامه باید شامل جزئیات کامل ملک مشاع باشد؛ از جمله:
-
مساحت دقیق زمین
-
شماره پلاک ثبتی
-
آدرس ملک
-
طبقات
-
تعداد واحدها
-
مساحت هر واحد
-
شماره سند تفکیکی
همچنین باید قید شود که کدام واحد به کدام شریک اختصاص یافته است.
📌 ۵. تعیین قدرالسهم اختصاصی هر شریک
یکی از مهم‌ترین بخش‌های سند، تعیین قدرالسهم دقیق هر شریک از عرصه، اعیان، مشاعات، پارکینگ، انباری و سایر قسمت‌های مشترک است. تعیین دقیق این سهم‌ها باعث پیشگیری از بروز اختلافات آتی خواهد شد.
✅ ۶. اشاره به مشاعات باقی‌مانده
در برخی موارد، بخش‌هایی مانند راه‌پله، پشت‌بام، حیاط یا موتورخانه، همچنان به صورت مشاع بین همه شرکا باقی می‌مانند. باید به‌صورت صریح در متن تقسیم‌نامه مشخص شود که این بخش‌ها متعلق به چه کسانی هستند و استفاده از آن چگونه انجام می‌شود.
✅ ۷. درج امضا و اثرانگشت تمام شرکا
پس از نگارش کامل سند، لازم است همه‌ی مالکان یا وکلای قانونی آن‌ها تقسیم‌نامه را امضا و اثرانگشت بزنند. بدون امضای تمام شرکا، سند اعتبار رسمی پیدا نمی‌کند و دفترخانه از ثبت آن خودداری خواهد کرد.
⚖️ ۸. ثبت رسمی و دریافت سند مالکیت تفکیکی
در نهایت، دفترخانه پس از استعلام‌های لازم، اقدام به ثبت رسمی تقسیم‌نامه در دفتر اسناد رسمی کرده و برای هر شریک، با استناد به تقسیم‌نامه، سند مالکیت اختصاصی صادر می‌شود.
اعتبار تقسیم‌نامه عادی و پیامدهای قانونی آن
در بسیاری از موارد، شرکا برای تقسیم ملک مشاع، بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، اقدام به تنظیم تقسیم‌نامه‌ای به‌صورت دستی یا عادی می‌کنند. اگرچه چنین توافقاتی ممکن است میان طرفین الزام‌آور باشد، اما از منظر مراجع قانونی، تقسیم‌نامه عادی فاقد اعتبار رسمی و قانونی است؛ مگر آنکه شرایط خاصی در مورد آن رعایت شده باشد.
⚖️ تقسیم‌نامه عادی از دیدگاه قانون ثبت
مطابق مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، اسناد مربوط به معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول، باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند. بنابراین، تقسیم‌نامه‌هایی که به‌صورت غیررسمی تنظیم می‌شوند، به خودی خود در ادارات دولتی، دادگاه‌ها و سازمان ثبت دارای اعتبار نخواهند بود.
📌 استثنا: تنفیذ تقسیم‌نامه عادی از طریق دادگاه
با این حال، اگر بین شرکا اختلافی در اصل تقسیم وجود نداشته باشد و همگی تقسیم‌نامه عادی را امضا کرده باشند، می‌توان با تقدیم دادخواست تنفیذ تقسیم‌نامه به دادگاه حقوقی، از مرجع قضایی درخواست کرد که به تقسیم‌نامه اعتبار قانونی ببخشد. در صورت صدور رأی به نفع متقاضی، تقسیم‌نامه عادی در حکم سند رسمی تلقی شده و امکان استناد به آن فراهم می‌شود.
❌ خطرات حقوقی استناد به تقسیم‌نامه عادی
در صورت بروز اختلاف بین شرکا، هیچ‌یک نمی‌توانند به‌تنهایی بر اساس تقسیم‌نامه عادی، درخواست صدور سند مالکیت تفکیکی یا افراز ملک را داشته باشند. همچنین امکان دارد که یکی از شرکا، صحت امضا یا مفاد سند را انکار یا نسبت به آن ادعای جعل مطرح کند؛ موضوعی که رسیدگی به آن را دشوار و پرهزینه خواهد کرد.
⚠️ نتیجه‌گیری این بخش
در حالی که تقسیم‌نامه عادی ممکن است راه‌حلی سریع برای تنظیم سهم هر شریک باشد، اما بدون ثبت رسمی، فاقد ارزش اجرایی قطعی است و نمی‌تواند در برابر اشخاص ثالث مورد استناد قرار گیرد. برای جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده یا اختلاف در آینده، توصیه مؤکد آن است که همواره تقسیم‌نامه در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.
طرح دعوای الزام به ثبت تقسیم‌نامه رسمی چگونه است؟
در شرایطی که یکی یا چند نفر از مالکان ملک مشاع حاضر به امضای تقسیم‌نامه رسمی نباشند، شریک یا شرکای دیگر می‌توانند با طرح دعوای حقوقی، سایر شرکا را به امضای تقسیم‌نامه و ثبت رسمی آن ملزم کنند. این نوع دعوا تحت عنوان «الزام به ثبت تقسیم‌نامه رسمی» مطرح شده و فرآیندی کاملاً حقوقی دارد که باید از طریق دادگاه صالح انجام گیرد.
این دعوا زمانی مطرح می‌شود که برخی از شرکا، علیرغم وجود توافق یا شرایط تقسیم، از امضای تقسیم‌نامه رسمی امتناع می‌کنند. در این شرایط، سایر مالکان می‌توانند برای احقاق حقوق خود، از دادگاه درخواست کنند تا شخص ممتنع را به امضای سند ملزم نماید.
✅ دادگاه صالح برای رسیدگی
برای طرح این دعوا، باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرد. مطابق قانون، رسیدگی به دعاوی مرتبط با املاک غیرمنقول صرفاً در حوزه قضایی ملک انجام می‌شود و قابل انتقال به سایر حوزه‌ها نیست.
📌 مدارک لازم جهت اقامه دعوا
برای طرح دعوای الزام به ثبت تقسیم‌نامه رسمی، باید مدارک زیر ضمیمه دادخواست شود:
-
مدارک هویتی کامل خواهان و خوانده (کارت ملی، شناسنامه)
-
سند مالکیت رسمی (سند مادر)
-
تقسیم‌نامه عادی (در صورت وجود)
-
استعلام گواهی پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی
-
ثبت‌نام در سامانه ثنا و کد رهگیری
📝 مراحل ثبت دادخواست
-
تهیه دادخواست الزام به ثبت رسمی تقسیم‌نامه
-
مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی
-
ثبت دادخواست در سامانه ثنا
-
ارجاع پرونده به شعبه دادگاه صالح
-
بررسی مدارک، تعیین وقت رسیدگی و صدور رأی
⚠️ اگر خوانده تمکین نکند چه می‌شود؟
در صورتی که دادگاه رأی به الزام صادر کند و شریک ممتنع همچنان از حضور یا امضا خودداری نماید، دادگاه با استفاده از اختیارات قانونی، امضای وی را به‌صورت نیابی از سوی شخص ممتنع انجام می‌دهد. این موضوع باعث می‌شود که تقسیم‌نامه رسمی حتی بدون حضور آن شریک نیز ثبت گردد.
چه مواردی مانع ثبت قانونی تقسیم‌نامه می‌شوند؟
اگرچه ثبت تقسیم‌نامه آپارتمان یکی از راهکارهای قانونی و عملی برای تفکیک مالکیت مشاع است، اما در برخی موارد موانعی وجود دارد که باعث می‌شود تقسیم‌نامه قابلیت ثبت رسمی نداشته باشد یا ثبت آن باطل اعلام شود. آگاهی از این موانع می‌تواند از طرح دعاوی بی‌نتیجه و صرف وقت و هزینه جلوگیری کند.
⚖️ وجود منع قانونی برای تقسیم مال مشاع
برخی اموال ذاتاً یا به حکم قانون قابل تقسیم نیستند. از جمله مهم‌ترین موارد:
-
اموال وقفی: تقسیم این اموال بین موقوف‌علیهم ممنوع است.
-
اموال عمومی یا متعلق به دولت: مگر با مجوز خاص قانونی، تقسیم و تملک شخصی آن‌ها ممکن نیست.
-
ملکی که در طرح تفصیلی یا ملی قرار دارد: این املاک نیز تا زمان تعیین تکلیف، قابل تفکیک یا تقسیم نیستند.
✅ عدم رضایت تمام شرکا (در موارد غیرقابل اجبار)
همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، تقسیم‌نامه فقط با توافق کامل شرکا قابل تنظیم است؛ مگر در مواردی که دادگاه بتواند شریک ممتنع را ملزم به تقسیم کند، مشروط به اینکه ضرری متوجه او نباشد. در غیر این‌صورت، عدم رضایت حتی یک شریک، مانع تنظیم تقسیم‌نامه خواهد بود.
📌 بروز ضرر فاحش برای یکی از شرکا
مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی، اگر تقسیم‌نامه منجر به ضرر غیرقابل تحمل یا کاهش شدید ارزش سهم یکی از شرکا شود، دادگاه اجازه تقسیم اجباری را نخواهد داد. در چنین مواردی، تقسیم باید به صورت توافقی انجام شود.
❌ تقسیم‌نامه‌ای که به‌طور نادرست تنظیم شده باشد
اگر متن تقسیم‌نامه فاقد عناصر ضروری از جمله مشخصات دقیق طرفین، مشخصات فنی ملک، مقدار قدرالسهم و وضعیت مشاعات باشد، سند از نظر قانونی ناقص و فاقد اعتبار خواهد بود. همچنین هرگونه اشتباه در تطابق با صورت‌مجلس تفکیکی یا سند مادر، می‌تواند ثبت آن را غیرممکن سازد.
⚠️ تقسیم‌نامه‌ای که موجب از بین رفتن مالیت یک سهم شود
اگر نتیجه تقسیم باعث شود سهم یکی از مالکان عملاً فاقد ارزش اقتصادی یا کاربری شود (مثلاً واحد بدون نور یا بدون دسترسی مستقل)، این نوع تقسیم‌نامه باطل محسوب شده و امکان ثبت آن وجود نخواهد داشت.
هزینه دریافت تقسیم‌نامه آپارتمان از طریق دفترخانه یا دادگاه
هزینه تنظیم و ثبت تقسیم‌نامه آپارتمان به عواملی چون روش انتخاب‌شده برای ثبت (دفترخانه یا دادگاه)، تعداد شرکا، ارزش ملک و تعرفه‌های رسمی دفاتر اسناد رسمی بستگی دارد. آگاهی از جزئیات این هزینه‌ها به افراد کمک می‌کند تا مسیر کم‌هزینه‌تر و سریع‌تری را برای ثبت قانونی سهم خود از ملک مشاع انتخاب کنند.
✅ هزینه ثبت تقسیم‌نامه در دفاتر اسناد رسمی
در صورتی که شرکا توافق داشته باشند و فرآیند ثبت از طریق دفترخانه اسناد رسمی انجام شود، هزینه‌ها طبق تعرفه رسمی محاسبه می‌شود. بر اساس تعرفه سال جاری:
-
حق‌التحریر ثبت تقسیم‌نامه برای هر واحد غیرمنقول مانند آپارتمان یا زمین: حدود ۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال (۱۰۰ هزار تومان) است.
-
این مبلغ ممکن است در سال‌های آتی با توجه به نرخ تورم یا اصلاح تعرفه‌ها افزایش یابد.
ثبت رسمی در دفترخانه معمولاً کم‌هزینه‌ترین روش است، به‌ویژه در مقایسه با هزینه‌های دادرسی و وکالت در مسیر قضایی.
⚖️ هزینه دریافت تقسیم‌نامه از طریق دادگاه
در شرایطی که یکی از شرکا از امضای تقسیم‌نامه رسمی خودداری کند و ناچار به طرح دعوا باشید، هزینه‌های ثبت تقسیم‌نامه افزایش می‌یابد. این هزینه‌ها شامل موارد زیر است:
-
هزینه ثبت دادخواست در سامانه ثنا
-
هزینه دادرسی طبق نرخ ملک ( برای محاسبه آن می توانید از محاسبه گر آنلاین هزینه های دادرسی استفاده نمایید)
-
حق‌الزحمه وکیل دادگستری (در صورت استفاده)
-
هزینه اوراق، ابلاغ، کارشناسی رسمی دادگستری (در صورت نیاز)
در مجموع، هزینه ثبت تقسیم‌نامه از طریق دادگاه ممکن است چند برابر بیشتر از ثبت مستقیم در دفترخانه باشد. البته این روش، در مواقع اختلاف، تنها راهکار قانونی برای تثبیت سهم شرکا محسوب می‌شود.
📌 نکته مهم درباره سهم هر شریک در پرداخت هزینه‌ها
هزینه ثبت تقسیم‌نامه در حالت عادی به‌صورت اشتراکی بین شرکا تقسیم می‌شود. اما اگر یکی از مالکان به‌تنهایی خواهان ثبت تقسیم‌نامه باشد یا از طریق دادگاه اقدام کند، ممکن است مطابق رأی دادگاه، دیگر شرکا نیز ملزم به پرداخت سهم خود از هزینه‌ها شوند.
نمونه متن تقسیم‌نامه آپارتمان
تقسیم‌نامه رسمی آپارتمان
این تقسیم‌نامه در تاریخ ……….. بین شرکای ذیل:
۱. نام: علی رضایی / نام پدر: حسین / شماره شناسنامه: ۱۲۳۴ / کد ملی: ۰۰۱۲۳۴۵۶۷۸ / نشانی: تهران، خیابان آزادی، پلاک ۵۵
۲. نام: نرگس محمودی / نام پدر: احمد / شماره شناسنامه: ۴۵۶۷ / کد ملی: ۰۰۲۳۴۵۶۷۸۹ / نشانی: تهران، خیابان انقلاب، پلاک ۲۳با استناد به سند مالکیت شماره …………. و پلاک ثبتی شماره ……….. واقع در بخش …………. ثبت اسناد تهران، و صورت‌مجلس تفکیکی شماره ………… مورخ ………… صادره از اداره ثبت اسناد و املاک تهران، تنظیم و منعقد می‌گردد.
ماده ۱ – موضوع:
تقسیم آپارتمان واقع در تهران، خیابان ……………….، کوچه ………………، پلاک ……….، شامل یک ساختمان چهار طبقه با چهار واحد مسکونی به مساحت‌های مشخص.ماده ۲ – مشخصات ملک:
کل ملک دارای مساحت عرصه …….. مترمربع و اعیان به میزان …….. مترمربع می‌باشد. دارای پایان‌کار شماره …….. و صورت‌مجلس تفکیکی ثبت‌شده است.ماده ۳ – قدرالسهم اختصاصی شرکا:
به شرح زیر تعیین گردید:– واحد شماره ۱ (طبقه همکف)، به مساحت ……… مترمربع به همراه انباری شماره ۱ و پارکینگ شماره ۱، متعلق به آقای علی رضایی.
– واحد شماره ۲ (طبقه اول)، به مساحت ……… مترمربع به همراه انباری شماره ۲ و پارکینگ شماره ۲، متعلق به خانم نرگس محمودی.مشاعات شامل: راه‌پله، پشت‌بام، آسانسور، حیاط، لابی، موتورخانه و تأسیسات ساختمان به‌صورت مشاع بین طرفین باقی می‌ماند.
ماده ۴ – تعهدات طرفین:
کلیه طرفین متعهد می‌گردند که مطابق این تقسیم‌نامه در سهم اختصاصی خود تصرف نمایند و هیچ‌گونه ادعایی نسبت به سهم دیگر نداشته باشند. همچنین متعهد به حضور در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت رسمی سند می‌باشند.ماده ۵ – سایر شرایط:
این تقسیم‌نامه پس از امضای طرفین و ثبت رسمی، لازم‌الاجرا بوده و هرگونه عدول از مفاد آن منوط به توافق کتبی و رسمی طرفین است.امضا و اثرانگشت:
امضا: علی رضایی ………………………
امضا: نرگس محمودی ……………………..تأیید دفترخانه رسمی شماره …. تهران
تاریخ تنظیم: …………………….
شماره ثبت دفتر: …………………
سوالات متداول
در ادامه این بخش سوالات متداول پیرامون تقسیم نامه آپارتمان را مشاهده می فرمایید:
❓پدر و مادرم فوت کرده‌اند. یک واحد آپارتمان ۸۴ متری، یک واحد آپارتمان ۷۳ متری و یک مغازه ۷ متری به ارث رسیده است. ۶ نفر از وراث آپارتمان ۸۴ متری را می‌خواهند و ۴ نفر دیگر با پرداخت ۲۵۰ میلیون به این ۶ نفر، آپارتمان ۷۳ متری را برمی‌دارند. مغازه نیز به قیمت متری ۸۲ میلیون به ۱۰ نفر تقسیم می‌شود. بهتر است به محضر قانونی برویم و تقسیم‌نامه بنویسیم یا به صورت دستی تقسیم‌نامه بنویسیم؟
✅ برای جلوگیری از مشکلات قانونی، بهتر است توافقات مربوط به تقسیم ارث را در دفتر اسناد رسمی ثبت کرده و تقسیم‌نامه را به‌صورت رسمی تنظیم کنید. تقسیم‌نامه رسمی قابلیت استناد قانونی دارد و از بروز اختلافات آینده جلوگیری می‌کند.
❓با دوستم یک آپارتمان نیمه‌کاره به صورت شریکی خریدیم و بعداً آن را بین خودمان به صورت 50-50 تقسیم کردیم. همکف که مغازه است مال من شد و راهش جدا از درب آپارتمان است. طبقه اول و دوم هم مال شریکم شد و طبقه سوم که آخری است هم مال من است. اکنون درباره مخارج راه‌پله که برای سه واحد مسکونی است اختلاف داریم. آیا مخارج راه‌پله به نسبت واحدهای مسکونی تقسیم خواهد شد یا مغازه همکف هم سهم دارد؟
✅ چون مغازه همکف از راه‌پله‌های ساختمان استفاده نمی‌کند، در هزینه‌های راه‌پله سهمی ندارد. این مخارج بین واحدهای مسکونی استفاده‌کننده تقسیم خواهد شد.
❓آپارتمانی داریم که ۳۴ سال پیش با پارکینگ خریداری شده است. سال‌ها از پارکینگ استفاده کردیم ولی در سند قید نشده بود. به تقسیم‌نامه مراجعه کردیم و در تقسیم‌نامه پارکینگ برای واحد ما منظور شده است. اکنون چه باید کرد؟
✅ باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کرده و با ارائه تقسیم‌نامه، درخواست اصلاح سند مالکیت بدهید تا پارکینگ به‌طور رسمی در سند قید شود.
❓آپارتمان ما ده واحدی است که مساحت واحدها تقریباً یکی است با اختلاف ۵ متر و تعداد نفرات هر واحد دو تا چهار نفر است. لطفاً بفرمایید طبق قانون چگونه محاسبه می‌شود.
✅ ملاک تقسیم هزینه‌های مشاع، متراژ اختصاصی واحدهاست؛ نه تعداد ساکنین. حتی اگر تعداد افراد ساکن بیشتر باشد، سهم پرداخت هزینه تغییری نمی‌کند مگر در موارد توافقی خاص