در میان قراردادهای رایج میان مردم، «قرارداد اجاره» از جمله پرکاربردترین و پرمناقشه‌ترین اسناد حقوقی محسوب می‌شود. هر ساله هزاران قرارداد اجاره میان مالک و مستأجر منعقد می‌شود که ممکن است به شکل رسمی یا عادی باشد. در نگاه نخست ممکن است تصور شود که نوع سند چندان تفاوتی در ماهیت قرارداد ایجاد نمی‌کند؛ اما واقعیت این است که تفاوت میان اجاره‌نامه رسمی و عادی، تفاوتی بنیادین در نحوه اثبات، اجرا و حمایت قانونی از طرفین ایجاد می‌کند.
افراد زیادی بدون آگاهی کافی، اقدام به تنظیم قرارداد اجاره به‌صورت دستی یا در دفاتر مشاورین املاک می‌کنند و تصور دارند که این قراردادها همان اعتبار اسناد رسمی را دارند. از سوی دیگر، برخی با وجود آشنایی با مزایای اجاره‌نامه رسمی، به دلیل هزینه یا زمان‌بر بودن فرایند ثبت رسمی، از آن صرف‌نظر می‌کنند. این در حالی است که نوع سند، می‌تواند در اختلافات بعدی، نقش تعیین‌کننده‌ای داشته باشد؛ به‌ویژه در موضوعاتی مانند تخلیه ملک، مطالبه اجاره‌بها، فسخ قرارداد یا حتی اثبات مالکیت منافع.
در این مقاله با هدف شفاف‌سازی و افزایش آگاهی عمومی، ابتدا به تعریف دقیق اجاره‌نامه، سپس به بررسی جزئیات اجاره‌نامه‌های عادی و رسمی خواهیم پرداخت. در ادامه تفاوت‌های اساسی این دو نوع سند را از منظر حقوقی و اجرایی بررسی کرده و به معرفی نمونه اجاره‌نامه رسمی با کد رهگیری می‌پردازیم. همچنین تلاش شده تا با ارائه نکات کلیدی، مخاطبان را در انتخاب بهترین نوع قرارداد برای شرایط خود راهنمایی کنیم.
اجاره‌نامه عادی چیست و چه ویژگی‌هایی دارد؟
اجاره‌نامه عادی، به قراردادی اطلاق می‌شود که خارج از دفاتر اسناد رسمی و بدون ثبت رسمی میان موجر و مستأجر تنظیم می‌شود. این نوع قرارداد، رایج‌ترین شکل اجاره‌نامه در معاملات ملکی است و غالباً در بنگاه‌های املاک یا حتی به‌صورت دست‌نویس در میان طرفین بسته می‌شود. در این بخش به بررسی مشخصات، مزایا، محدودیت‌ها و ملاحظات قانونی اجاره‌نامه عادی می‌پردازیم.
📌 اجاره‌نامه دستی یا بنگاهی
اجاره‌نامه‌های عادی معمولاً به دو شکل تنظیم می‌شوند:
- اجاره‌نامه بنگاهی: توسط مشاوران املاک تنظیم شده و همراه با مهر بنگاه و در مواردی با کد رهگیری ارائه می‌شود.
- اجاره‌نامه دستی: مستقیماً توسط موجر و مستأجر بدون حضور مشاور املاک نوشته می‌شود.
در هر دو حالت، قرارداد عادی محسوب می‌شود مگر اینکه به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد.
📌 اعتبار قانونی اجاره‌نامه عادی
اگرچه اجاره‌نامه عادی فاقد ویژگی‌های سند رسمی است، اما از نظر حقوقی معتبر است و تحت شمول ماده 10 قانون مدنی قرار دارد. به شرط آن‌که:
- در آن مدت اجاره قید شده باشد؛
- به امضای هر دو طرف برسد؛
- ترجیحاً دو شاهد آن را گواهی کرده باشند.
در صورت بروز اختلاف، این قرارداد باید در دادگاه بررسی و اثبات شود، و در بسیاری موارد لازم است شهادت شهود و مدارک تکمیلی ارائه شود.
📌 نقش شاهد و مهر مشاور املاک در اعتبار آن
اگر اجاره‌نامه عادی دارای دو امضای شاهد باشد و توسط مشاور املاک معتبر با مهر رسمی تنظیم شده باشد، در بسیاری از موارد قابلیت ارائه به مراجع اداری و قضایی را دارد؛ به‌ویژه اگر کد رهگیری هم در آن درج شده باشد.
با این حال، حتی در صورت وجود کد رهگیری، اجاره‌نامه عادی یکی از انواع سند عادی محسوب می‌شود، نه رسمی. یعنی اجرای مفاد آن نیاز به مراجعه به دادگاه دارد، نه اداره ثبت.
اجاره‌نامه رسمی چیست و چه مزایایی دارد؟
برخلاف اجاره‌نامه‌های عادی که در بنگاه املاک یا به صورت دستی تنظیم می‌شوند، اجاره‌نامه رسمی قراردادی است که در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و به عنوان یک سند رسمی قانونی شناخته می‌شود. در این نوع اجاره‌نامه، مراحل تنظیم و ثبت تحت نظارت دفترخانه و با استناد به مقررات حقوقی دقیق صورت می‌گیرد. این نوع قرارداد در مواقع بروز اختلاف، مزایای اجرایی قابل‌توجهی دارد.
⚖️ ثبت در دفترخانه اسناد رسمی
برای اینکه قرارداد اجاره رسمی تلقی شود، باید توسط سردفتر و با ثبت در دفاتر رسمی کشور تنظیم شود. در این حالت:
- مشخصات موجر، مستأجر و ملک به‌طور کامل احراز می‌شود؛
- سند در سیستم ثبت رسمی کشور درج می‌گردد؛
- قابلیت پیگیری و اجرای مفاد آن بدون نیاز به مراجعه اولیه به دادگاه فراهم می‌شود.
⚖️ مزیت اجرای فوری از طریق اجرای ثبت
یکی از مهم‌ترین مزایای اجاره‌نامه رسمی، امکان استفاده از اداره اجرای ثبت برای تخلیه ملک، مطالبه اجاره‌بها یا اجرای تعهدات دیگر است. برخلاف قرارداد عادی که باید از طریق دادگاه پیگیری شود، اجاره‌نامه رسمی این اختیار را به موجر می‌دهد تا مستقیماً از اجرای ثبت استفاده کند و در زمان و هزینه صرفه‌جویی شود.
⚖️ اسناد رسمی و ارزش اثباتی آن‌ها
طبق قانون مدنی، اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیتشان تنظیم می‌شود، سند رسمی محسوب می‌شوند و بدون نیاز به اثبات، نزد دادگاه دارای اعتبار هستند. در نتیجه:
- انکار یا تردید نسبت به این اسناد پذیرفته نیست؛
- بار اثبات ادعا بر عهده طرف مقابل خواهد بود؛
- نسبت به اسناد رسمی نمی‌توان به راحتی ادعای جعل کرد مگر با ارائه دلایل و طرح دعوای مستقل.
در نتیجه، اجاره‌نامه رسمی نه تنها از حیث قانونی قوی‌تر است، بلکه در فرآیند اجرا نیز سرعت و امنیت بیشتری برای طرفین فراهم می‌آورد؛ به‌ویژه برای موجرانی که دغدغه تخلیه سریع، تضمین حقوق مالکانه یا پیگیری تخلفات مستأجر را دارند.
مقایسه اجاره‌نامه رسمی و عادی؛ فرق اجاره عادی و محضری
در بسیاری از موارد، افراد در انتخاب نوع اجاره‌نامه دچار تردید می‌شوند و نمی‌دانند که اجاره‌نامه رسمی چه برتری‌هایی نسبت به اجاره‌نامه عادی دارد. اگرچه هر دو نوع قرارداد از نظر حقوقی معتبرند، اما تفاوت‌های مهمی از نظر قدرت اجرایی، نحوه تنظیم، مرجع رسیدگی به اختلافات و امنیت حقوقی طرفین دارند. در این بخش به بررسی دقیق این تفاوت‌ها می‌پردازیم.
📝 تفاوت در اعتبار و قدرت اجرایی
اجاره‌نامه رسمی به‌عنوان یک سند رسمی از اعتبار اثباتی بالایی برخوردار است و مفاد آن بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، قابل اجرا از طریق اجرای ثبت است. در مقابل، اجاره‌نامه عادی باید در دادگاه اثبات شود و فرایند تخلیه یا مطالبه حقوق بر اساس آن، زمان‌بر و هزینه‌بر خواهد بود.
📝 تفاوت در نحوه تنظیم و تشریفات قانونی
-
اجاره‌نامه رسمی در دفتر اسناد رسمی، با احراز کامل هویت طرفین و استعلام‌های لازم، ثبت می‌شود و تحت نظارت قانونی تنظیم می‌گردد.
-
اجاره‌نامه عادی می‌تواند حتی روی یک برگ کاغذ ساده با امضای طرفین نوشته شود و در صورتی که توسط مشاور املاک تنظیم شده باشد، ممکن است دارای کد رهگیری و مهر بنگاه نیز باشد؛ اما همچنان سند رسمی محسوب نمی‌شود.
📝 تفاوت در رسیدگی قضایی و امکان تخلیه
در مواردی که مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند:
-
در قرارداد رسمی، موجر می‌تواند از طریق اداره ثبت، بدون مراجعه به دادگاه، دستور تخلیه بگیرد.
-
در قرارداد عادی، موجر باید از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف طرح دعوا کند و مراحل دادرسی را طی نماید.
📊 جدول مقایسه اجاره‌نامه رسمی و عادی
| ویژگی‌ها | اجاره‌نامه عادی | اجاره‌نامه رسمی |
|---|---|---|
| محل تنظیم | بنگاه املاک یا دستی | دفترخانه اسناد رسمی |
| اعتبار سند | سند عادی (تابع ماده ۱۰ قانون مدنی) | سند رسمی (طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی) |
| قابلیت اجرا بدون دادگاه | ❌ ندارد | ✅ دارد (از طریق اجرای ثبت) |
| لزوم اثبات در دادگاه | ✅ بله | ❌ نیازی به اثبات ندارد |
| کد رهگیری | دارد (در صورت ثبت در سامانه املاک) | ندارد (ثبت رسمی کافی است) |
| هزینه تنظیم | پایین‌تر | بالاتر به دلیل حق‌الثبت و تشریفات |
| قابلیت انکار و تردید | دارد | ندارد (مگر با دعوای جعل) |
| مرجع رسیدگی به اختلافات | دادگاه یا شورای حل اختلاف | اجرای ثبت یا دادگاه در موارد خاص |
| قابلیت استعلام آنلاین | دارد (در صورت داشتن کد رهگیری) | ندارد، ولی ثبت‌شده در سامانه ثبت رسمی |
| پیشنهاد مناسب برای | قراردادهای ساده، کوتاه‌مدت، دوستانه | قراردادهای بلندمدت، با ارزش مالی بالا |
نمونه اجاره‌نامه رسمی با کد رهگیری
در ادامه مطلب نمونه اجاره نامه رسمی با کد رهگیری به صورت حقوقی و قانونی را مشاهده می فرمایید:
موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره
عبارت است از تمليك منافع استيجاری ………… (سهم) دانگ يك دستگاه ………………… واقع در …………………، پلاك ثبتی شماره ………………، فرعی از ……………… اصلی، بخش ثبتی ………………، طبقه …………، واحد …………، كدپستی …………………، دارای سند مالكيت به شماره سريال ……………، صفحه ………… دفتر …………، مشتمل بر ………… اتاق خواب، با حق استفاده از:
آب: اشتراكی□ اختصاصی□
برق: اشتراكی□ اختصاصی□
گاز: اشتراكی□ اختصاصی□
و قطعه پاركينگ به شماره …………، انباری به شماره ………… به مساحت ………… متر مربع و ………… خط تلفن داير به شماره ………… و ساير ملحقات و مشاعات مربوطه، كه جهت استفاده برای ………… (سكونت / كار / …) به رؤيت مستأجر رسيده است.ماده ۳: مدت اجاره
۳-۱. مدت اجاره: … روز / ماه / سال شمسی، از تاريخ 13……/……/…… تا تاريخ 13……/……/……
۳-۲. تاريخ عقد قرارداد: 13……/……/……
۳-۳. تاريخ تحويل مورد اجاره: 13……/……/……ماده ۴: اجاره‌بها و نحوه پرداخت
۴-۱. اجاره‌بهای ماهانه: ………… ريال، كه مجموعاً مبلغ ………… ريال خواهد بود و در اول □ / آخر □ هر ماه به صورت:
نقداً □ با اخذ رسيد
چک شماره‌های … تا … به تاريخ‌های 13…/…/… تا 13…/…/…، بانك …، شعبه …، به موجر تحويل داده می‌شود.
۴-۲. مبلغ ………… ريال (به حروف: ………… تومان) به عنوان قرض‌الحسنه به صورت:
نقداً □
چک شماره … بانك … شعبه …، به تاريخ 13…/…/…
به موجر پرداخت می‌شود و پس از اتمام مدت اجاره و تخليه كامل عين مستأجره به مستأجر مسترد خواهد شد.ماده ۵: شرایط تسلیم مورد اجاره
۵-۱. موجر متعهد است عين مستأجره را در تاريخ 13…/…/… با تمام توابع و ملحقات آن تحويل مستأجر دهد.
۵-۲. نوع بهره‌برداری مورد اجاره: □ مسكونی □ اداری □ تجاری □ كارگاهیماده ۶: آثار قرارداد
۶-۱. استفاده مستأجر تنها باید منطبق با كاربری تعیین شده در قرارداد باشد.
۶-۲. مستأجر حق واگذاری به غیر ندارد؛ در صورت انتقال، مسئول جبران خسارت خواهد بود.
۶-۳. پرداخت هزینه‌های مصرفی (آب، برق، گاز، تلفن، شارژ و…) بر عهده مستأجر است.
۶-۴. هزینه‌های اساسی با موجر و هزینه‌های جزئی با مستأجر است.
۶-۵. مالیات‌ها و عوارض دولتی بر اساس كاربری بر عهده موجر یا مستأجر به تفکیک تعیین شده در قرارداد است.
۶-۶. پرداخت قرض‌الحسنه حقی برای مطالبه سرقفلی یا كسب و پیشه ایجاد نمی‌كند.
۶-۷. مستأجر موظف است مورد اجاره را در پایان قرارداد در همان وضعیت اولیه تحویل دهد.
۶-۸. تأخیر در تخليه، مستأجر را ملزم به پرداخت روزانه ………… ريال اجرت‌المثل می‌کند.
۶-۹. تأخیر موجر در بازپرداخت قرض‌الحسنه مشمول جریمه روزانه ………… ريال خواهد بود.
۶-۱۰. كلیه خیارها، حتی خیار غبن، از طرفین ساقط است (به‌استثنای تدلیس).
۶-۱۱. این قرارداد تابع قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ می‌باشد.
۶-۱۲. در صورت فقدان مهر و امضای مشاور املاك، قرارداد فاقد اعتبار است.
۶-۱۳. رعایت شئون اخلاقی و منع استفاده برای فعالیت‌های غیرقانونی الزامی است.
۶-۱۴. فسخ فقط با اظهارنامه رسمی ممکن است؛ اقاله با توافق و پرداخت جریمه یک‌ماهه امکان‌پذیر است.
۶-۱۵. اصل مدارك و اسناد مورد رؤیت و تأیید طرفین قرار گرفته است.ماده ۷: فایل متعاملین و حق‌الزحمه
۷-۱. موجر و مستأجر مکلفند به‌صورت جداگانه، حق‌الزحمه مشاور املاك را مطابق تعرفه رسمی به مبلغ ……… ريال پرداخت نمایند.
۷-۲. ۹٪ مالیات بر ارزش افزوده از هر دو طرف اخذ می‌شود.
۷-۳. ثبت شماره همراه صحیح الزامی است.
۷-۴. ثبت‌نام در سرویس پیامکی: ارسال عدد ۱ به ۱۱۰۲۰۳۰۰۰
۷-۵. استعلام كد رهگیری: ارسال (كد ملی#كد رهگيری) به شماره ۱۱۰۲۰۳۰۰۱امضای طرفین و گواهی هویت:
موجر: ………………………
مستأجر: ………………………
شاهد اول: ……………………
شاهد دوم: ……………………
🔏 با گواهی مشاور املاك دارای پروانه کسب به شماره …………… و شناسه صنفی ……………
🗓 تاریخ ثبت قرارداد: 13…/…/…
نکات مهم در انتخاب نوع اجاره‌نامه و توصیه‌های حقوقی
با توجه به تفاوت‌های مهم میان اجاره‌نامه رسمی و عادی، انتخاب نوع قرارداد بسته به شرایط حقوقی، اقتصادی و اهداف طرفین اهمیت زیادی دارد. ناآگاهی از آثار این انتخاب می‌تواند در آینده باعث بروز مشکلاتی در زمینه اثبات حقوق یا اجرای قرارداد شود. در این بخش، به نکات کلیدی که باید هنگام تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود، می‌پردازیم.
⚠️ در چه شرایطی اجاره‌نامه رسمی بهتر است؟
انتخاب اجاره‌نامه رسمی در موارد زیر پیشنهاد می‌شود:
-
زمانی که مالک قصد دارد در صورت لزوم، بدون مراجعه به دادگاه، از طریق اداره ثبت نسبت به تخلیه ملک یا مطالبه اجاره‌بها اقدام کند.
-
در مواردی که مبلغ اجاره یا ودیعه بالا است و موجر می‌خواهد امنیت حقوقی بیشتری داشته باشد.
-
در اجاره‌های بلندمدت یا تجاری که مستأجر ممکن است ادعای حق کسب و پیشه یا سرقفلی کند.
-
در مواقعی که موجر یا مستأجر می‌خواهند از طریق بانک یا نهادهای دولتی با سند اجاره اقدام به امور مالی یا حقوقی کنند (مانند افتتاح حساب، دریافت وام و…).
⚠️ اشتباهات رایج در تنظیم قرارداد اجاره
🔹 تصور اینکه وجود کد رهگیری به‌تنهایی باعث رسمی شدن قرارداد می‌شود (در حالی‌که این‌طور نیست)
🔹 نداشتن شاهد در اجاره‌نامه عادی که اجرای آن را در دادگاه دشوار می‌کند
🔹 ننوشتن دقیق شرایط فسخ یا تمدید که باعث تفسیرهای متفاوت می‌شود
🔹 امضای قرارداد بدون مطالعه کامل و اعتماد صرف به مشاور املاک
🔹 استفاده از نسخه‌های کپی‌شده یا ناقص اجاره‌نامه‌های اینترنتی بدون اعتبار حقوقی
✅ توصیه نهایی حقوقی
اگرچه برای بسیاری از افراد، اجاره‌نامه عادی پاسخگوی نیاز است، اما در شرایطی که ارزش مالی قرارداد بالاست، یا پیش‌بینی اختلاف محتمل می‌باشد، انتخاب سند رسمی، مطمئن‌ترین راهکار است. همچنین در هر دو حالت، توصیه می‌شود پیش از امضا، از مشاوره یک وکیل یا کارشناس حقوقی استفاده کنید.
سوالات متداول
در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون تفاوت اجاره نامه رسمی و عادی که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:
❓ آیا اجاره‌نامه سبز با نارنجی تفاوتی دارد؟ امسال بنگاه اجاره‌نامه را سبز تنظیم کرد، در حالی که پارسال نارنجی بود.
✅ رنگ اجاره‌نامه (سبز یا نارنجی) تأثیری در اعتبار حقوقی آن ندارد و صرفاً به تفاوت ظاهری فرم‌ها مربوط است. آنچه اهمیت دارد، محتوای اجاره‌نامه، امضای طرفین، کد رهگیری و تطابق با شرایط قانونی است.
❓ آپارتمانی که خواهرم مالک آن است، دخترم به‌طور امانت در آن زندگی می‌کند. آیا می‌توانیم اجاره‌نامه تنظیم کنیم و قید کنیم که به‌صورت امانت است؟
✅ بله، اما باید توجه داشت که قرارداد اجاره با قرارداد امانت تفاوت دارد. اگر قصد دارید رابطه امانی ایجاد کنید، باید شرایط امانت به‌صراحت و به‌صورت مستقل در قرارداد ذکر شود تا از سوءتفاهم و اختلافات بعدی جلوگیری شود.
❓ در اجاره‌نامه، تاریخ به عدد «۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳» نوشته شده، اما به حروف «سه سال». کدام تاریخ معتبر است؟
✅ در صورت وجود مغایرت میان عدد و حروف، قانوناً متن به حروف معتبرتر است؛ مگر اینکه خلاف آن به‌صورت مستند اثبات شود.
❓ از سال ۱۳۵۶ ملکی را از اوقاف اجاره کردیم. تفاوت این اجاره با خرید اعیانی در چیست؟
✅ اجاره از اوقاف به معنای اجاره منافع ملک موقوفه است، در حالی که خرید اعیانی یعنی تملک بنای احداث‌شده (بدون زمین). در اجاره، تصرف موقت و با محدودیت است، اما در اعیانی، مالکیت مصالح بدون تملک زمین وجود دارد.
❓ دو اجاره‌نامه برای خانه‌ای تنظیم کردیم، یکی رسمی با کد رهگیری و یکی غیررسمی. آیا می‌توانم از سند رسمی در دادگاه استفاده کنم؟
✅ بله، اجاره‌نامه رسمی با کد رهگیری سندی معتبر و قابل استناد در دادگاه است. اگرچه اجاره‌نامه غیررسمی نیز در صورت وجود شواهد و گواهی شهود می‌تواند بررسی شود، اما سند رسمی اولویت دارد.