تصرف عدوانی چیست؟ نحوه رفع تصرف،اثبات،حکم تخلیه و نمونه دادخواست

تصرف عدوانی یکی از مهم‌ترین و پرتکرارترین دعاوی حقوقی و کیفری در نظام قضایی ایران است که با مالکیت اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین، مغازه و… در ارتباط مستقیم قرار دارد. این عنوان حقوقی زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون رضایت و مجوز قانونی، ملکی را که در تصرف دیگری بوده، به زور یا حیله از او بگیرد یا در استفاده از آن مزاحمت ایجاد کند.

در بسیاری از موارد، افراد بدون اطلاع از قوانین مربوط به تصرف عدوانی، دچار مشکلات حقوقی و قضایی جدی می‌شوند. از سوی دیگر، پیچیدگی مقررات مربوط به این موضوع در دو حوزه‌ی حقوقی و کیفری، نیازمند آگاهی دقیق از شرایط، ارکان و روند رسیدگی به این دعاوی است.

در این مقاله، به‌صورت جامع و با زبان ساده به بررسی مفهوم تصرف عدوانی، انواع آن، تفاوت آن با خلع ید، نحوه اقامه دعوی، مدارک لازم، مجازات قانونی، نمونه شکواییه و رأی وحدت رویه مرتبط خواهیم پرداخت. همچنین نکاتی کاربردی برای تشخیص، اثبات و مقابله با این نوع تصرف‌ها ارائه خواهد شد.

تصرف عدوانی چیست؟

تصرف عدوانی به زبان ساده یعنی بیرون راندن متصرف یک ملک غیرمنقول توسط فردی دیگر، بدون رضایت یا مجوز قانونی. به عبارت دیگر، اگر شخصی ملکی را که در تصرف یا استفاده قانونی فرد دیگری است، به زور یا بدون رضایت از چنگ او درآورد و آن را تصرف کند، عمل او “تصرف عدوانی” محسوب می‌شود.

طبق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی:

«دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.»

بنابراین، سه شرط مهم در تعریف قانونی تصرف عدوانی وجود دارد:

1. سبق تصرف خواهان (خواهان پیش‌تر ملک را در اختیار داشته باشد)
2. لحوق تصرف خوانده (فردی که اکنون ملک را در تصرف دارد، بعداً آن را گرفته باشد)
3. عدوانی بودن تصرف (تصرف بدون رضایت یا حکم قانونی انجام شده باشد)

نکته مهم:

تصرف عدوانی فقط درباره‌ی اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین، باغ و مغازه مطرح می‌شود و شامل تصرف عدوانی اموال منقول مانند خودرو، موبایل و… نیست.

📌انواع و اقسام تصرف عدوانی

تصرف عدوانی به دو نوع حقوقی و کیفری تقسیم می‌شود که هر یک از این اقسام شرایط و آثار خاص خود را دارند. تفکیک این دو نوع از نظر پیگیری قانونی و روند دادرسی اهمیت بالایی دارد.

✅1.تصرف عدوانی حقوقی زمانی مطرح می‌شود که فردی به‌صورت غیرقانونی ملک دیگری را تصرف کند و متصرف سابق (چه مالک باشد و چه مستأجر یا استفاده‌کننده قانونی)، بخواهد صرفاً ملک را پس بگیرد؛ بدون آنکه مجازات کیفری برای متصرف در نظر گرفته شود. تصرف عدوانی در ملک مشاع توسط شریک نمونه ای از این نوع تصرف است که باید تحت عنوان حقوقی مطرح شود.

🔹 ویژگی‌ها:

• صرفاً منجر به رفع تصرف و اعاده وضعیت به حالت قبل می‌شود.
• نیاز به اثبات مالکیت ندارد، بلکه فقط سبق تصرف خواهان و عدوانی بودن تصرف خوانده باید اثبات شود.
• دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی دارد.
• طبق ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی خارج از نوبت انجام می‌شود.

✅2.تصرف عدوانی کیفری زمانی مطرح است که شخص متصرف با علم به اینکه ملک متعلق به دیگری است، آن را به‌صورت قهری و به عمد تصرف کرده باشد. در این حالت، عمل وی جرم محسوب شده و علاوه بر رفع تصرف، مجازات کیفری نیز برایش در نظر گرفته می‌شود.

🔹 ویژگی‌ها:

• نیاز به اثبات مالکیت رسمی یا قانونی توسط شاکی دارد.
• باید سوء نیت متصرف اثبات شود (یعنی بداند که ملک متعلق به دیگری است).
• دادگاه کیفری دو یا دادسرای محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.
• طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، مجازات شامل حبس از یک ماه تا یک سال خواهد بود.

رفع تصرف عدوانی

رفع تصرف عدوانی به معنای بازگرداندن ملک غیرمنقول به متصرف سابقی است که بدون رضایت او و بدون حکم مرجع قانونی، ملک از تصرفش خارج شده باشد. این دعوا از مهم‌ترین و پرکاربردترین دعاوی ملکی در دادگاه‌هاست و می‌تواند به صورت حقوقی یا کیفری اقامه شود.

📌 ارکان اصلی دعوای رفع تصرف عدوانی

مطابق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی، وجود سه رکن الزامی است:

1. سبق تصرف خواهان: خواهان باید پیش‌تر ملک را در تصرف داشته باشد (مالک بودن الزامی نیست).

2. لحوق تصرف خوانده: خوانده بعد از خواهان ملک را تصرف کرده باشد.

3. عدوانی بودن تصرف: تصرف خوانده باید بدون رضایت متصرف قبلی و بدون مجوز قانونی باشد.

⚖️ فرآیند طرح دعوا

برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی، خواهان باید:

• از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دادخواست خود را ثبت کند.
• مستندات لازم مانند سند مالکیت (در صورت وجود)، اظهارنامه قبلی، شهادت شهود یا استشهاد محلی را ضمیمه کند.
• دادگاه عمومی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.

🛡️ هدف و نتیجه دعوا

هدف دعوای رفع تصرف عدوانی، صرفاً بازگشت ملک به وضعیت قبل از تصرف عدوانی است؛ بنابراین دادگاه به مالکیت خواهان ورود نمی‌کند و تنها به بررسی سابقه تصرف و عدوانی بودن تصرف فعلی می‌پردازد.

در صورت احراز این سه رکن، دادگاه حکم به رفع تصرف و تخلیه ملک به نفع خواهان صادر می‌کند و متصرف عدوانی ملزم به خروج فوری از ملک می‌شود.

📍 نکات کلیدی:

• تصرف عدوانی فقط در مورد اموال غیرمنقول (مانند زمین، آپارتمان، مغازه و…) قابل طرح است.
• دعوای رفع تصرف غیرمالی محسوب می‌شود و هزینه دادرسی آن نسبت به دعوای خلع ید، کمتر است.
• اگر پس از صدور حکم رفع تصرف، مجدداً همان فرد ملک را تصرف کند، طبق ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی، به حبس تا یک سال محکوم می‌شود.

اثبات مالکیت در تصرف عدوانی کیفری

در دعوای تصرف عدوانی کیفری، برخلاف دعوای حقوقی که صرفاً سبق تصرف اهمیت دارد، اثبات مالکیت قانونی و رسمی شرط اصلی برای موفقیت در شکایت کیفری است. در واقع، قانونگذار در پیگیری کیفری این جرم، تنها از شخصی حمایت می‌کند که بتواند مالکیت خود را بر ملک غیرمنقول به‌طور معتبر به اثبات برساند.

🔹 مستند قانونی

طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، هر شخصی که بدون مجوز قانونی، اقدام به تصرف یا ایجاد مزاحمت در ملک دیگری نماید، در صورتی که مالکیت شاکی احراز شود، به حبس از یک ماه تا یک سال محکوم خواهد شد. این ماده صراحتاً بر لزوم مالک بودن شاکی تأکید دارد.

🔸 چه مدارکی برای اثبات مالکیت قابل قبول است؟

برای اثبات مالکیت در پرونده‌های تصرف عدوانی کیفری، مدارک زیر از سوی مرجع قضایی معتبر شناخته می‌شوند:

✅سند رسمی مالکیت ملک 

• مانند سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد.
• قوی‌ترین دلیل برای اثبات مالکیت محسوب می‌شود.

✅رأی قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت 

• • اگر شاکی در پرونده‌ای دیگر رأی قطعی مبنی بر مالکیت گرفته باشد، می‌تواند به عنوان دلیل معتبر ارائه شود.

✅قولنامه عادی همراه با سابقه تصرف طولانی

• • اگر سند رسمی در دسترس نباشد، قولنامه معتبر به همراه شهادت شهود، گزارش پلیس و مدارک جانبی دیگر ممکن است برای احراز مالکیت مورد بررسی قرار گیرد؛ اما کفایت آن در مقام شکایت کیفری وابسته به نظر قاضی و ارزیابی سایر دلایل است.

✅قبض رسمی یا اسناد شهرداری

• • اگرچه این اسناد به‌تنهایی مالکیت را ثابت نمی‌کنند، ولی می‌توانند به عنوان قرینه برای اثبات تصرف و استفاده مشروع از ملک به کار روند.

⚖️ تفاوت با دعوای حقوقی

• در دعوای حقوقی تصرف عدوانی، شاکی فقط باید ثابت کند که پیش از متهم ملک را در تصرف داشته است، حتی اگر مالک نباشد.
• در مقابل، در دعوای کیفری، اثبات مالکیت شرط اصلی است و بدون ارائه سند معتبر، شکایت قابلیت پیگیری ندارد.

نکته مهم: الزام اثبات سوء نیت

علاوه بر مالکیت، شاکی باید سوء نیت متهم را نیز اثبات کند. یعنی نشان دهد متهم:

• از تعلق ملک به شاکی آگاه بوده،
• با قهر و غلبه ملک را تصرف کرده،
• و بدون مجوز قانونی یا رضایت شاکی وارد ملک شده است.

حکم تخلیه در تصرف عدوانی

زمانی که دادگاه یا مرجع قضایی احراز کند که شخصی، بدون رضایت متصرف قبلی و بدون حکم قانونی، ملکی را به تصرف خود درآورده است، بر اساس مواد قانونی مربوط، حکم به رفع تصرف عدوانی و تخلیه ملک صادر می‌شود. این حکم ممکن است در دعاوی حقوقی یا کیفری صادر گردد که هر کدام آثار و تشریفات خاص خود را دارند.

📌 صدور حکم در دعوای حقوقی تصرف عدوانی

در مسیر حقوقی، دادگاه با استناد به ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی و احراز سه رکن اصلی:

1. سبق تصرف خواهان،
2. لحوق تصرف خوانده،
3. عدوانی بودن تصرف،

حکم به رفع تصرف و تخلیه ملک صادر می‌کند. این رأی قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است، اما در عین حال، ممکن است بر اساس ماده ۱۷۷ همان قانون، به‌صورت خارج از نوبت اجرا شود.

⚖️ حکم در مسیر کیفری

در مسیر کیفری، با توجه به ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، اگر تصرف با علم و سوءنیت و به‌صورت غیرقانونی و بدون مجوز باشد، علاوه بر حکم رفع تصرف و تخلیه ملک، متصرف ممکن است به حبس از یک ماه تا یک سال نیز محکوم شود. این حکم از دادگاه کیفری دو صادر می‌شود و پس از قطعیت، توسط اجرای احکام دادسرا اجرا خواهد شد.

⏱ اجرای فوری حکم تخلیه

یکی از ویژگی‌های مهم در پرونده‌های تصرف عدوانی، فوریت در اجرا است. بر اساس رویه جاری:

• در دعاوی حقوقی، با صدور قرار اجرای موقت، تخلیه حتی پیش از قطعیت حکم نیز ممکن است.
• در دعاوی کیفری، پس از صدور حکم و در صورت عدم تجدیدنظرخواهی، اجرای حکم رفع تصرف و تخلیه فوراً آغاز می‌شود.

📍 نکته مهم:

در دعاوی تصرف عدوانی، لزومی به اثبات مالکیت نیست؛ تنها تصرف سابق کافی است. بنابراین حتی مستأجر نیز می‌تواند خواهان دعوای تخلیه علیه موجری باشد که به صورت عدوانی ملک را باز پس گرفته است.

قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی

قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی، مصوب ۶ اسفند ۱۳۵۲، یکی از مهم‌ترین منابع قانونی در حمایت از متصرفان قانونی املاک غیرمنقول است. هدف این قانون، جلوگیری از اعمال زور و غلبه نسبت به اموال دیگران و رسیدگی سریع به دعاوی مربوط به تصرفات غیرقانونی می‌باشد.

این قانون رویه‌ای ساده و سریع برای طرح دعوی در نظر گرفته و بر حمایت از وضع موجود و متصرف قانونی تاکید می‌کند، نه الزاماً مالکیت.

📌 مواد مهم این قانون

در اینجا مهم‌ترین مواد این قانون را به‌صورت خلاصه و کاربردی معرفی می‌کنیم:

🔹 ماده 1: اگر کسی بخواهد مال منقول را بدون رضایت متصرف از دست او خارج کند یا مزاحمت ایجاد کند، مأموران انتظامی مکلفند به درخواست متصرف از این اقدام جلوگیری کنند، حتی اگر طرف مقابل ادعای مالکیت داشته باشد.

🔹 ماده 2: در مورد اموال غیرمنقول، اگر ظرف یک ماه از زمان تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق، شکایت شود، دادستان یا دادرس دادگاه بخش مکلف به رسیدگی فوری و صدور حکم هستند، حتی اگر خوانده مدعی مالکیت باشد.

🔹 ماده 5: سند مالکیت دلیل بر سبق تصرف و استفاده از حق است، مگر اینکه طرف مقابل سبق تصرف خود را به روش دیگری ثابت کند.

🔹 ماده 6: اگر چند نفر ملکی را مشترکاً در تصرف داشته باشند و برخی مانع استفاده بقیه شوند، این رفتار تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق تلقی می‌شود.

🔹 ماده 7: قطع آب، برق، گاز، تلفن یا آسانسور توسط یکی از ساکنین یا مالکان، در صورت غیرقانونی بودن، مشمول همین قانون بوده و قابل تعقیب به عنوان مزاحمت یا ممانعت از حق است.

⚖️ مزایای این قانون

• رسیدگی خارج از نوبت و سریع.
• عدم نیاز به اثبات مالکیت توسط خواهان.
• حمایت از تصرف قبلی و قانونی.
• صدور حکم قطعی و قابل اجرا حتی در صورت تجدیدنظرخواهی.

🔍 نکته کاربردی:

اگر متصرف سابق، ظرف یک ماه از زمان تصرف عدوانی اقدام به شکایت کند و دلایل کافی مانند سند مالکیت یا شهادت شهود ارائه دهد، دادگاه بدون ورود به مالکیت واقعی، حکم به رفع تصرف عدوانی می‌دهد.

شکواییه و نمونه دادخواست تصرف عدوانی

در ادامه یک نمونه شکواییه تصرف عدوانی کیفری به صورت حرفه‌ای و مطابق مقررات آیین دادرسی کیفری ارائه شده است:

🧾 نمونه شکواییه تصرف عدوانی کیفری

ریاست محترم دادسرای عمومی و انقلاب شهرستان … (محل وقوع ملک)

با سلام
اینجانب ………… فرزند ……… دارای شماره ملی …………… و ساکن ………………، بدین وسیله علیه آقای/خانم ………… فرزند ………… دارای شماره ملی ………… و ساکن ……………، اعلام شکایت کیفری به شرح زیر دارم:

اینجانب مالک رسمی ملک/زمین به نشانی ………………………………… هستم که طبق سند رسمی شماره …………… مورخ ……… دفترخانه شماره …………، این ملک تحت تصرف و بهره‌برداری اینجانب بوده است.

متعاقباً مشتکی‌عنه بدون اذن و رضایت اینجانب و بدون داشتن هیچگونه سند یا حکم قانونی، اقدام به شکستن قفل درب ورودی و ورود به ملک نموده و آن را به تصرف عدوانی خود درآورده است. این اقدام عدوانی با قصد سودجویی و با آگاهی کامل از مالکیت اینجانب صورت گرفته و موجب اخلال در حقوق مالکانه بنده شده است.

با توجه به اینکه بنده دارای سابقه تصرف مستمر در این ملک هستم و مشتکی‌عنه با قهر و غلبه و بدون مجوز قانونی وارد شده، تقاضای رسیدگی و مجازات مشارالیه/مشارالیها را دارم.

دلایل و مستندات:

1. سند مالکیت ملک به شماره ثبت ……
2. اظهارنامه ارسال‌شده به شماره … به تاریخ … (در صورت وجود)
3. گزارش کلانتری/شورای حل اختلاف (در صورت تنظیم)
4. تحقیق و معاینه محلی توسط دادسرا یا پلیس
5. شهادت شهود شامل: ……… (نام و مشخصات شهود)

خواسته:

1. رسیدگی فوری به جرم تصرف عدوانی مطابق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی
2. صدور قرار تأمین دلیل و دستور فوری معاینه محل
3. رفع تصرف عدوانی از ملک موصوف و اعاده وضع به حالت سابق
4. تعقیب کیفری مشتکی‌عنه و صدور حکم حبس تعزیری

با تشکر و احترام
نام و نام خانوادگی شاکی: ……………
امضا
تاریخ: ………

تصرف عدوانی در ملک مشاع

ملک مشاع به مالی گفته می‌شود که چند نفر به صورت مشترک مالک آن هستند بدون اینکه سهم هرکدام از نظر مکانی تفکیک و مشخص شده باشد (مثلاً زمینی که دو نفر هر کدام مالک نصف آن هستند، ولی مرز مشخصی بین سهم آن‌ها نیست).

تصرف عدوانی در ملک مشاع زمانی رخ می‌دهد که یکی از شرکا بدون رضایت یا اذن سایر شرکا، تمام یا بخشی از ملک مشاع را تصرف کند و مانع استفاده دیگر شرکا شود. به عبارت دیگر، او از حد مالکیت مشاعی خود تجاوز کرده و به صورت یک‌طرفه و ناعادلانه از مال مشترک بهره‌برداری می‌کند.

⚖️ نظر قانون و رویه قضایی

براساس ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی:

«هرگاه دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به‌طور مشترک در تصرف داشته باشند و بعضی از آن‌ها مانع از تصرف یا استفاده سایرین شود، حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب می‌شود.»

یعنی حتی اگر متصرف عدوانی، خود یکی از مالکین مشاع باشد، باز هم اگر سایر مالکان را از استفاده یا تصرف در مال مشترک بازدارد، تصرف او عدوانی محسوب می‌شود.

🔍 شرایط طرح دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع

برای اینکه یکی از شرکا بتواند علیه شریک دیگر شکایت تصرف عدوانی تنظیم کند، باید:

1. سهم مشاعی خود را اثبات کند (لزومی به افراز یا تفکیک نیست).
2. ثابت کند شریک دیگر بدون رضایت او کل ملک یا بخش عمده‌ای را تصرف کرده است.
3. عدوانی بودن تصرف اثبات شود (یعنی تصرف با زور، بدون توافق یا اذن قانونی باشد).
4. مشارکت سایر شرکا در استفاده از ملک سلب شده باشد.

📝 راهکار حقوقی و دادخواست مناسب

در این موارد، شریک متضرر می‌تواند از طریق دادگاه عمومی حقوقی، دادخواست رفع تصرف عدوانی بدهد. همچنین در صورت وجود عناصر جرم (علم به غیرمجاز بودن تصرف و قهر و غلبه)، می‌توان شکایت کیفری تصرف عدوانی نیز مطرح کرد.

📌 نکات مهم درباره تصرف عدوانی در ملک مشاع

• افراز ملک مشاع لازم نیست؛ حتی در صورت عدم تفکیک، تصرف ناعادلانه می‌تواند موجب مسئولیت باشد.
• شریک نمی‌تواند به بهانه اینکه مالک بخشی از ملک است، کل ملک را تصرف کند.
• دعاوی مربوط به املاک مشاع از پیچیدگی بیشتری برخوردارند و استفاده از وکیل متخصص توصیه می‌شود.
• حتی اگر شریک متصرف ادعای مالکیت تمام ملک را داشته باشد، باید از مسیر قانونی اثبات مالکیت اقدام کند، نه با تصرف خودسرانه.

سوالات متداول

در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون تصرف عدوانی را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است:

❓آیا شکایت کیفری تصرف عدوانی که در سال ۹۸ به پایان رسید و در بهمن ۱۴۰۱ مجدداً رفع تصرف کردیم، با حدود ۳ تا ۴ سال فاصله از اتمام پرونده کیفری، مشکلی ایجاد می‌کند؟
✅خیر، از نظر قانونی این فاصله زمانی مشکلی ایجاد نمی‌کند و امکان پیگیری قانونی وجود دارد.

❓مجازات قانونی مربوط به تصرف عدوانی چیست؟
✅مجازات تصرف عدوانی شامل رفع تصرف از ملک و در موارد کیفری، حبس از یک ماه تا یک سال برای متصرف عدوانی است.

❓آیا برای اجرای حکم رفع تصرف عدوانی نیاز به صدور اجرائیه داریم یا این حکم مانند دستور تخلیه، بدون اجرائیه اجرا می‌شود؟
✅برای اجرای حکم رفع تصرف عدوانی، باید از دادگاه درخواست صدور اجرائیه کنید؛ بدون آن اجرا امکان‌پذیر نیست.

❓دادخواستی برای رفع تصرف عدوانی ارائه کرده‌ام و خواسته‌ام رفع تصرف و پرداخت اجرت‌المثل زمان تصرف است. آیا لازم است درخواست قلع‌ و قمع یا خلع ید را نیز به دادخواست اضافه کنم، اگر زمین فقط مبایعه‌نامه دارد و سند ندارد؟
✅درخواست شما از نظر حقوقی کفایت می‌کند؛ اما اگر متصرف اقدامی مانند دیوارکشی انجام داده باشد، افزودن خواسته قلع‌ و قمع ساخت‌ و ساز پیشنهاد می‌شود.

❓در پرونده شکایت تصرف عدوانی که یکبار به شورای حل اختلاف و بار دیگر به شعبه کیفری رفته و متهم حضور نیافته است، تکلیف پرونده چگونه خواهد شد؟ و چند بار می‌تواند نیاید تا دادگاه حکم صادر کند؟
✅اگر متهم پس از چند بار احضار قانونی در دادگاه حاضر نشود، قاضی می‌تواند رأی را به صورت غیابی صادر کند.

❓حکم تصرف عدوانی چیست؟ آیا فقط شامل بازگرداندن قسمت تصرف‌شده است یا مجازات دیگری هم دارد؟
✅حکم تصرف عدوانی معمولاً شامل هر دو بخش است: بازگرداندن ملک به متصرف سابق و همچنین مجازات کیفری متصرف (در صورت احراز عنصر کیفری).