بازسازی و نوسازی ساختمان‌ها پس از گذشت سال‌ها به یکی از دغدغه‌های جدی مالکان آپارتمان‌ها تبدیل شده است. فرسودگی، کاهش ایمنی، افت ارزش ملک و حتی الزام شهرداری‌ها به نوسازی، دلایلی هستند که باعث می‌شود گروهی از مالکان تصمیم به تجدید بنا بگیرند. اما مشکل زمانی ایجاد می‌شود که برخی از مالکان با این روند مخالفت می‌کنند یا از همکاری خودداری می‌ورزند.
در چنین شرایطی، قانون تملک آپارتمان‌ها به‌ویژه ماده ۱۳، راهکارهایی برای بازسازی ساختمان با وجود مخالفت برخی مالکان پیش‌بینی کرده است. این مقاله به بررسی حقوقی و کاربردی موضوع بازسازی ساختمان بدون رضایت برخی مالکین، ممانعت همسایه از تعمیرات، راه‌های اخذ مجوز قانونی از دادگاه، و نحوه تأمین دلیل و اجرای حکم قضایی می‌پردازد.
در ادامه این مطلب، مراحل قانونی و حقوق مالکان موافق و مخالف بازسازی را با زبانی ساده اما مستند به قوانین بررسی می‌کنیم تا بتوانید در صورت نیاز، مسیر درستی را برای نوسازی ملک خود طی کنید.
بازسازی ساختمان بدون رضایت برخی مالکان
یکی از چالش‌های اصلی در نوسازی ساختمان‌های فرسوده، مخالفت برخی مالکان است که به دلایل شخصی، مالی یا اختلاف نظر حاضر به همکاری برای تجدید بنا نیستند. قانون تملک آپارتمان‌ها در ماده ۱۳ برای این موضوع راه‌حل مشخصی در نظر گرفته است.
بر اساس این ماده، اگر به تشخیص سه کارشناس رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا فرسودگی آن خطر جانی و مالی داشته باشد، اکثریت مالکانی که قصد بازسازی دارند، می‌توانند با اخذ حکم دادگاه و تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالکان مخالف، نسبت به تخریب و بازسازی اقدام کنند.
ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها تصریح می‌کند:
«در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده باشد و اقلیت مالکان در تجدید بنا همکاری نکنند، اکثریت می‌توانند با حکم دادگاه و تأمین مسکن برای مخالفان، نسبت به تجدید بنا اقدام کرده و پس از اتمام عملیات، هزینه‌ها را از سهم آنان استیفا نمایند.»
بنابراین، مخالفت اقلیت نمی‌تواند مانع بازسازی ساختمان فرسوده‌ای شود که خطر آفرین است. اما برای شروع این روند، وجود نظریه کارشناسی رسمی دادگستری و رأی دادگاه ضروری است.
شرایط قانونی بازسازی ساختمان با مخالفت مالکین
تجدید بنای یک آپارتمان یا ساختمان فرسوده بدون موافقت تمامی مالکان، تنها در شرایط خاص و با رعایت ضوابط قانونی امکان‌پذیر است. مهم‌ترین پشتوانه قانونی برای این موضوع، ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها است که شرایط مشخصی را برای صدور اجازه بازسازی بدون رضایت همه مالکان تعیین می‌کند.
✅ مهم‌ترین شرایط قانونی عبارت‌اند از:
🔹 فرسودگی کلی ساختمان:
ساختمان باید به گونه‌ای فرسوده باشد که ادامه استفاده از آن خطر جانی یا مالی به دنبال داشته باشد. این موضوع باید به‌صورت رسمی توسط کارشناسان تأیید شود.
🔹 تشخیص سه نفر کارشناس رسمی دادگستری:
طبق ماده ۱۳، نظر کارشناسی مبنی بر پایان عمر مفید ساختمان یا وجود خطر، باید توسط سه کارشناس رسمی دادگستری تأیید شود. در صورت اختلاف در تعیین کارشناس، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با درخواست هیأت مدیره ساختمان، اقدام به معرفی کارشناسان کند.
🔹 عدم همکاری اقلیت مالکان:
در صورتی که اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی با تجدید بنا مخالف باشند، اکثریت می‌توانند با اخذ رأی دادگاه و تأمین مسکن استیجاری برای مخالفان، اقدامات اجرایی بازسازی را آغاز کنند.
🔹 رأی دادگاه مبنی بر تجویز بازسازی:
حتی پس از تأیید کارشناسان، آغاز عملیات نوسازی بدون اخذ رأی قطعی دادگاه مجاز نیست. مالکان باید با دادخواست حقوقی، تقاضای تجویز بازسازی ساختمان را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه دهند.
🔹 تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مخالفان:
در صورت صدور حکم، مالکانی که با بازسازی مخالفت کرده‌اند، باید مسکن مناسب و هم‌تراز با ملک فعلی‌شان توسط سایر مالکان برای دوران بازسازی فراهم شود تا تخلیه به‌صورت قانونی انجام گیرد.
🔹 استیفای هزینه‌ها از سهم مخالفان:
پس از اتمام عملیات نوسازی، هزینه‌های صرف‌شده برای اجاره مسکن و بازسازی از سهم مالک یا مالکان مخالف قابل برداشت است. در صورت عدم پرداخت، امکان توقیف و فروش سهم ایشان نیز وجود دارد.
مراحل دریافت حکم دادگاه برای نوسازی با وجود مخالفان
برای آن دسته از مالکان که خواهان بازسازی ساختمان هستند ولی با مخالفت برخی دیگر از ساکنین روبه‌رو شده‌اند، قانون تملک آپارتمان‌ها راهکار مشخصی را تعیین کرده است. در ادامه به مراحل حقوقی دریافت حکم دادگاه برای تجویز نوسازی با وجود مخالفان می‌پردازیم:
📌 ۱. تأمین دلیل با نظر کارشناسان رسمی دادگستری
نخستین اقدام، جمع‌آوری مدارک و مستندات لازم برای اثبات فرسودگی ساختمان است. بر اساس ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، باید فرسودگی کلی یا پایان عمر مفید ساختمان توسط سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تأیید شود.
-
این کارشناسی معمولاً از طریق درخواست تأمین دلیل در شورای حل اختلاف محل ملک انجام می‌شود.
-
در صورت عدم توافق بین مالکان بر سر کارشناسان، تعیین آن‌ها بر عهده وزارت راه و شهرسازی خواهد بود.
📌 ۲. ثبت دادخواست در دادگاه عمومی حقوقی
پس از دریافت نظر کارشناسی، باید توسط مالکان موافق، دادخواستی با عنوان “تجویز نوسازی ساختمان با وجود مخالفت برخی مالکان” در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ثبت شود.
-
این دادخواست باید به همراه مدارکی چون: سند مالکیت، نظریه کارشناسان، صورت‌جلسات مجمع ساختمان، و اثبات خطر فرسودگی ارائه گردد.
📌 ۳. ارائه تضمین برای اسکان موقت مخالفان
برای دریافت رأی دادگاه، ضروری است که مالکان موافق، تعهد کتبی یا سندی مبنی بر تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالکان مخالف ارائه کنند. این تضمین باید متناسب با شأن مالک و محل ملک باشد.
📌 ۴. صدور رأی دادگاه مبنی بر تجویز بازسازی
در صورت پذیرش دلایل توسط قاضی، رأی به نفع موافقان بازسازی صادر می‌شود. این رأی معمولاً شامل موارد زیر است:
- دستور تخلیه واحدهای مخالف توسط اجرای احکام
- الزام به تأمین مسکن استیجاری برای مدت بازسازی
- مجاز بودن شروع عملیات بازسازی
📌 ۵. تأمین مسکن استیجاری و آغاز عملیات تخریب
پس از صدور حکم، باید محل سکونت موقتی برای مالکان مخالف فراهم شود. سپس با دستور اجرای احکام، ملک تخلیه شده و بازسازی آغاز می‌شود.
📌 ۶. محاسبه و استیفای هزینه‌ها پس از بازسازی
پس از اتمام نوسازی، هزینه‌ها از جمله:
- هزینه ساخت
- اجاره‌بهای پرداخت‌شده
- سهم‌الشرکه بنای جدید
از سهم مالک یا مالکان مخالف استیفا (وصول) می‌شود؛ حتی در صورت عدم پرداخت، می‌توان از طریق توقیف اموال یا همان واحد، هزینه‌ها را برداشت کرد.
ممانعت همسایه از تعمیر ساختمان؛ ضروری یا غیرضروری؟
در آپارتمان‌نشینی، تعمیرات داخلی یا خارجی واحدهای مسکونی گاهی با ممانعت سایر ساکنان همراه می‌شود. اما آیا همسایه حق دارد مانع تعمیر شود؟ پاسخ به این پرسش به این بستگی دارد که تعمیرات مورد نظر «ضروری» هستند یا «غیرضروری».
🛠️ تعمیرات ضروری (حق مالکانه بدون نیاز به اجازه)
تعمیرات ضروری آن دسته از اقدامات فنی هستند که تأخیر در آن‌ها می‌تواند منجر به خطرات جانی یا خسارات مالی جدی شود. مانند:
- ترک‌های دیوار باربر یا ستون‌ها
- نشتی شدید لوله‌کشی
- تعویض سیم‌کشی آسیب‌دیده
- تعمیرات پشت‌بام یا چاه فاضلاب
✅ در این موارد، مالک بدون نیاز به رضایت همسایه‌ها می‌تواند تعمیرات را انجام دهد و در صورت ممانعت، با طرح دعوای ممانعت از حق، رفع مزاحمت قضایی بخواهد.
🎨 تعمیرات غیرضروری (نیازمند رعایت حقوق سایر ساکنان)
تعمیرات غیرضروری بیشتر جنبه زیبایی یا رفاهی دارند و شامل مواردی مثل:
- بازسازی کابینت آشپزخانه
- تعویض کاشی حمام
- رنگ‌آمیزی یا کاغذ دیواری
- تعویض کف‌پوش‌ها
در این موارد بر اساس قانون مشاعات آپارتمان، اگر تعمیرات موجب سر و صدای زیاد، ایجاد گرد و خاک یا اشغال مشاعات شود، مالک موظف به هماهنگی قبلی با مدیریت ساختمان یا همسایگان است و در صورت بروز مزاحمت، همسایه‌ها می‌توانند شکایت کنند.
⚖️ ملاک قانونی برای تمایز
مطابق ماده ۳۰ قانون مدنی، هر مالک در ملک خود حق تصرف دارد، مگر آن‌که تصرف او به موجب ماده ۱۳۲ همان قانون، موجب ضرر همسایه‌ها شود.
بنابراین:
- اگر تعمیرات ضروری و فوری باشد، مالک می‌تواند آن را بدون رضایت انجام دهد.
- ولی اگر غیرضروری و همراه با مزاحمت باشد، باید در زمان مناسب و با هماهنگی اجرا شود.
📌 توصیه حقوقی
بهتر است قبل از شروع هر نوع تعمیرات، به‌ویژه تعمیراتی که نیاز به ورود کارگران یا استفاده از پشت‌بام، راهرو یا دیوار مشترک دارد، با مدیر ساختمان هماهنگ کرده و زمان‌بندی مناسبی برای انجام کار تعیین شود.
طرح دعوای ممانعت از حق بازسازی یا تعمیر ساختمان
در مواردی که یکی از مالکان ساختمان یا همسایگان، برخلاف مقررات قانونی، از تعمیر، بازسازی یا نوسازی ضروری ساختمان جلوگیری می‌کند، مالک یا مالکان متضرر می‌توانند با استفاده از نهاد «ممانعت از حق» اقدام قانونی انجام دهند. برای این منظور، باید مراحل مشخصی طی شود:
🔹 ۱. تنظیم اظهارنامه رسمی به شخص مانع:
در گام نخست، لازم است اظهارنامه‌ای رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا وکیل به فردی که مانع بازسازی شده است ارسال گردد. در این اظهارنامه باید شرح مختصر اقدامات قانونی و دلایل لزوم بازسازی قید شود.
🔹 ۲. تأمین دلیل از شورای حل اختلاف:
با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، می‌توان درخواست تأمین دلیل و بازدید کارشناس رسمی دادگستری را مطرح کرد تا وضعیت فرسودگی ساختمان یا ضرورت تعمیرات فوری به‌صورت مستند ثبت شود.
🔹 ۳. طرح دعوای ممانعت از حق در دادگاه عمومی:
پس از جمع‌آوری مستندات، مالکین می‌توانند با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی، دادخواست رسمی تحت عنوان “دعوای ممانعت از حق” یا “الزام به رفع ممانعت از بازسازی” مطرح کنند. موضوع دعوی باید به صراحت در قالب استفاده مشروع از حق مالکیت ذکر شود.
🔹 ۴. ارائه مستندات کارشناسی و دلایل فوریت تعمیرات:
در دادگاه، ارائه مدارک از جمله نظریه کارشناسان رسمی، نامه شهرداری (در صورت وجود خطر)، صورتجلسه مجمع عمومی ساختمان، اظهارنظر مهندسان ناظر و… نقش مهمی در اثبات ضرورت بازسازی دارد.
🔹 ۵. تقاضای دستور موقت (در موارد فوریت):
چنانچه تاخیر در تعمیرات منجر به خسارت جانی یا مالی شود (مثلاً احتمال ریزش دیوار یا نفوذ آب)، می‌توان هم‌زمان با دادخواست اصلی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر انجام فوری بازسازی یا منع موقت ممانعت از تعمیر را نیز مطرح کرد.
🔹 ۶. اجرای حکم قضایی و پیگیری از طریق اجرای احکام:
در صورت صدور حکم به نفع مالک، واحد اجرای احکام دادگستری موظف است در صورت عدم تمکین طرف مقابل، با همکاری ضابطین قضایی مانع را برطرف کرده و شرایط بازسازی را فراهم سازد.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون بازسازی یا تعمیر ساختمان با مخالفت مالکین را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است:
❓مالک یکی از واحدهای یک ساختمان سه‌واحدی هستم که ملک ۱۳۵ متر مربع مساحت دارد و بیش از ۲۵ سال از ساخت آن گذشته است. یکی از مالکین با نوسازی مخالف است. چه باید کرد؟
✅ اگر ملک در بافت فرسوده قرار دارد یا از نظر ایمنی دچار مشکل است، شما می‌توانید با استناد به ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها از دادگاه درخواست تجویز بازسازی بدون رضایت مالک مخالف را داشته باشید. ارائه نظر کارشناسی رسمی در اثبات فرسودگی و خطرساز بودن ملک بسیار مؤثر است.
❓ در ساختمانی با ۵ مالک، ۴ نفر موافق نوسازی هستند اما یکی از وراث هنوز انحصار وراثت نگرفته و مانع کار شده است. چه راه حلی وجود دارد؟
✅ اگر اکثریت مالکان موافق نوسازی باشند، می‌توان با ارائه دادخواست به دادگاه، الزام مالک مخالف یا ورثه را به تجدید بنا درخواست کرد. تأخیر در انحصار وراثت نمی‌تواند مانعی برای اقدامات قانونی نوسازی در ملک خطرآفرین باشد.
❓ یکی از مالکان در آپارتمان ۴ واحدی با بازسازی مشاعات مخالف است. ساختمان نیاز فوری به تعمیر دارد. چکار کنیم؟
✅ در صورت نیاز فوری به تعمیرات مشاعی، مانند پشت‌بام یا تأسیسات، می‌توان با ارائه مدارک کارشناسی، دادخواست الزام به تعمیر مشاعات را در دادگاه مطرح کرد. همکاری نکردن یک مالک مانع اجرای حقوق سایرین نخواهد بود.
❓دادگاه به دلیل عدم حضور خواندگان در پرونده تجدید بنا، قرار عدم استماع صادر کرده است. آیا می‌توان دوباره پیگیری کرد؟
✅ بله، شما می‌توانید با ارائه مستندات قوی‌تر مانند نظریه کارشناسی رسمی و استفاده از مشاور حقوقی، دوباره دادخواست خود را مطرح نمایید. همچنین با استناد به خطرات جانی یا مالی ناشی از فرسودگی بنا، امکان صدور رأی جدید وجود دارد.
❓ در ساختمان ۸ واحدی، ۲ نفر با نوسازی مخالف‌اند اما وضعیت واحدها نامناسب است. راه‌حل قانونی چیست؟
✅ توصیه می‌شود ابتدا با جلسه مشاوره و مذاکره سعی در جلب نظر مخالفان داشته باشید. در صورت نتیجه‌ندادن، می‌توان به استناد قانون تملک آپارتمان‌ها، دعوای الزام به بازسازی را در دادگاه مطرح کرد و با ارائه نظر کارشناسان رسمی، رأی تخریب و نوسازی دریافت نمود.
❓ در ملکی با ۹ واحد که ۸ مالک راضی هستند اما مالک نهم در آمریکا ساکن است و پاسخ نمی‌دهد، چه باید کرد؟
✅ در چنین حالتی می‌توان با اخذ وکالت‌نامه رسمی از مالک مقیم خارج (در صورت امکان) یا در صورت نبود امکان تماس، با ارائه دادخواست تجویز نوسازی طبق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها اقدام کرد. دادگاه در صورت اثبات ضرورت بازسازی، بدون نیاز به رضایت همه، رأی صادر می‌کند.