در روابط حقوقی و مالی، به‌ویژه در قراردادهای مبتنی بر تعهدات مالی، استفاده از ابزارهای تضمینی نقش مهمی در اعتمادسازی و اجرای صحیح تعهدات ایفا می‌کند. یکی از این ابزارهای پرکاربرد، عقد رهن است؛ قراردادی که به موجب آن، مدیون مالی را به عنوان وثیقه در اختیار طلبکار قرار می‌دهد تا در صورت عدم پرداخت دین، طلب خود را از محل آن وصول نماید.
عقد رهن نه‌تنها در معاملات بانکی، بلکه در روابط تجاری و مدنی نیز جایگاه ویژه‌ای دارد. این عقد دارای ویژگی‌های خاصی چون عینی بودن (نیازمند قبض) و لزوم از ناحیه راهن است و قانون مدنی ایران به تفصیل شرایط، آثار و اقسام آن را بیان کرده است. به‌ویژه در سال‌های اخیر، افزایش استفاده از اسناد رسمی و معاملات با وثایق ملکی، توجه به جزئیات حقوقی انواع رهن را ضروری‌تر ساخته است.
در این مقاله، ابتدا تعریف و ارکان عقد رهن را مرور کرده و سپس به بررسی شرایط صحت عقد رهن، انواع رهن از جمله رهن مستعار، مکرر، مضاف و رهن دین و منفعت می‌پردازیم. همچنین موضوعاتی مانند فک رهن، تبدیل مال مرهونه، مسئولیت مرتهن و احکام فقهی مرتبط با رهن از جمله دیدگاه امام خمینی نیز مورد تحلیل قرار خواهند گرفت.
تعریف عقد رهن در قانون مدنی
بر اساس ماده ۷۷۱ قانون مدنی ایران، «رهن عقدی است که به‌موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد». به بیان دیگر، در این عقد، بدهکار (راهن) برای تضمین پرداخت بدهی خود، مالی را به طلبکار (مرتهن) می‌سپارد تا در صورت عدم وفای به تعهد، مرتهن بتواند از محل فروش آن مال، طلب خود را وصول کند.
این مال که اصطلاحاً عین مرهونه نام دارد، باید قابلیت نقل و انتقال داشته باشد و به‌صورت عینی (فیزیکی یا قانونی) قابل تسلیم به مرتهن باشد. عقد رهن، از جمله عقود عینی است؛ یعنی تحقق آن منوط به قبض مال مرهونه توسط مرتهن است. همچنین، این عقد از نظر حقوقی، لازم از سوی راهن و جایز از سوی مرتهن است؛ به این معنا که رهن کننده نمی‌تواند یک‌طرفه آن را فسخ کند، ولی مرتهن این اختیار را دارد.
مالی که به رهن گذاشته می‌شود را رهینه می‌نامند و دین همان بدهی‌ای است که راهن نسبت به مرتهن دارد.
✅برخی نکات مهم در تعریف و ماهیت عقد رهن:
- عقد رهن یک عقد تبعی است؛ یعنی برای انعقاد آن، وجود یک دین قبلی یا حداقل سبب ایجاد دین (مثل قرارداد فروش نسیه یا وام بانکی) لازم است. بنابراین، رهن برای دین آینده باطل است.
- مال مورد رهن حتماً باید عین معین باشد؛ یعنی وجود خارجی داشته و قابل اشاره باشد. رهن دین یا منفعت (مثل طلب یا اجاره) باطل است.
- هدف از رهن، تضمین پرداخت دین است نه انتقال مالکیت. بنابراین، تا زمان پرداخت دین، مرتهن فقط حق توقیف و فروش مال مرهونه را دارد، نه استفاده یا بهره‌برداری از آن.
در عرف حقوقی و ثبتی ایران، عقد رهن اغلب در قالب سند رسمی رهنی در دفاتر اسناد رسمی یا بانک‌ها تنظیم می‌شود و ممکن است شروطی مانند وکالت فروش، وثیقه بودن برای اجرای قرارداد یا حفظ منافع مرتهن در آن درج شود.
✅عقد رهن چه نوع عقدی است؟
انواع رهن در حقوق مدنی
در حقوق مدنی ایران، عقد رهن تنها به یک شکل محدود نمی‌شود و بسته به شرایط قرارداد، نوع مال مورد رهن و توافق طرفین، انواع مختلفی از رهن شناخته شده است. مهم‌ترین انواع رهن در حقوق مدنی عبارت‌اند از:
🔹رهن رسمی یا قراردادی: این نوع رهن به‌موجب توافق بین راهن و مرتهن در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. رایج‌ترین نوع رهن در معاملات بانکی و املاک، همین رهن رسمی است که با تنظیم سند رسمی و رعایت تشریفات قانونی به ثبت می‌رسد.
🔹رهن قضایی: زمانی‌که دادگاه برای تأمین خواسته خواهان، مال خوانده را توقیف و در حکم رهن قرار می‌دهد، رهن قضایی شکل می‌گیرد. در این نوع، توافق طرفین دخالتی ندارد و بر اساس دستور مقام قضایی است.
🔹رهن تصرف: در این نوع، مرتهن علاوه بر قبض مال، حق تصرف و بهره‌برداری از منافع مال مرهونه را نیز دارد؛ البته به شرط تصریح در عقد رهن. در غیر این صورت، استفاده از منافع مال مرهونه بدون اذن راهن ممنوع است.
🔹رهن مستعار (رهن با مال عاریه‌ای): در این حالت، شخصی مالی را که از مالک اصلی به عاریه گرفته، با اذن وی به‌عنوان وثیقه در اختیار طلبکار قرار می‌دهد. این نوع رهن به‌لحاظ فقهی و حقوقی معتبر است، اما مسئولیت تلف مال با راهن خواهد بود.
🔹رهن مکرر: زمانی‌که راهن یک مال را پس از رهن دادن به فردی، مجدداً همان مال را به شخص دیگری نیز رهن دهد. در این حالت، مرتهن اول دارای حق مقدم بر سایر مرتهنین است و حقوق مرتهن دوم تنها نسبت به مازاد ارزش مال مرهونه معتبر است.
🔹رهن مازاد: وقتی که ارزش مال مرهونه بیش از مبلغ دین است، راهن می‌تواند مازاد آن را برای دین دیگر نیز به رهن بگذارد. البته رهن دوم نباید به حقوق مرتهن اول لطمه بزند.
شرایط صحت عقد رهن
برای آنکه عقد رهن از نظر قانونی معتبر و لازم‌الاجرا باشد، باید چند شرط اساسی رعایت شود. مهم‌ترین شرایط صحت عقد رهن عبارت‌اند از:
-
وجود دین یا سبب موجه برای دین:
عقد رهن باید در قبال دینی که پیش از آن به وجود آمده یا لااقل سبب آن محقق شده، منعقد گردد. اگر دین هنوز به‌وجود نیامده باشد، رهن باطل است. -
قبض مال مرهونه توسط مرتهن با اذن راهن:
قانون مدنی قبض را شرط صحت عقد رهن می‌داند؛ یعنی مرتهن باید مال مرهونه را تحویل بگیرد یا دست‌کم عرفاً در تصرف داشته باشد. این قبض باید با رضایت و اذن راهن انجام شود. -
اهلیت قانونی طرفین:
راهن و مرتهن باید در زمان عقد و زمان قبض دارای اهلیت باشند؛ یعنی بالغ، عاقل، رشید و دارای حق تصرف در اموال خود باشند. -
قابل نقل و انتقال بودن مال مرهونه:
مال مورد رهن باید عین معین و قابل فروش باشد. اموالی که قانوناً غیرقابل انتقال هستند، نمی‌توانند موضوع عقد رهن قرار گیرند. -
تراضی و رضایت طرفین عقد:
ایجاب و قبول باید با رضایت و قصد واقعی راهن و مرتهن صورت گیرد. عقدی که بر پایه اجبار، اشتباه یا فریب باشد، معتبر نخواهد بود.
رهن مستعار چیست؟
رهن مستعار به حالتی گفته می‌شود که شخصی، مالی را که خودش مالک آن نیست و از دیگری به‌صورت عاریه یا موقتی در اختیار دارد، با اجازه مالک اصلی به عنوان وثیقه و رهن در اختیار طلبکار خود قرار می‌دهد. به بیان ساده‌تر، گذاشتن مال قرضی در رهن را رهن مستعار می‌گویند.
📌شرایط و ویژگی‌های رهن مستعار:
-
اذن مالک اصلی شرط صحت است:
اگر مالک مال (معیر) صراحتاً یا ضمناً اجازه رهن دادن مال را به مستعیر (راهن) بدهد، عقد رهن صحیح و معتبر خواهد بود. بدون چنین اذنی، عقد رهن باطل است. -
راهن ضامن مال است:
اگر مال مورد رهن تلف شود، راهن ضامن است، حتی اگر در تلف شدن آن نقشی نداشته باشد. زیرا مال متعلق به خودش نبوده و در صورت از بین رفتن، مسئولیت جبران آن به عهده اوست. -
عاریه لازم می‌شود:
عاریه‌ای که برای رهن دادن منعقد شده، لازم محسوب می‌شود؛ یعنی معیر دیگر نمی‌تواند مال را پس بگیرد تا زمانی که دین تسویه شده یا مرتهن راضی باشد. -
مرتهن ضامن نیست مگر در صورت تقصیر:
در صورتی که مال مستعار نزد مرتهن تلف شود، او تنها در صورتی ضامن است که مرتکب تعدی یا تفریط شده باشد؛ در غیر این صورت، مسئولیتی ندارد. -
مالک نمی‌تواند عقد رهن را به‌تنهایی فسخ کند:
چون رهن با اجازه او انجام شده، دیگر نمی‌تواند یک‌جانبه آن را باطل کند؛ مگر در زمان سررسید یا در صورت فسخ عقد عاریه با رعایت شرایط. -
در فقه نیز پذیرفته شده:
فقهای امامیه رهن مستعار را با رعایت اذن مالک صحیح دانسته‌اند و آن را یکی از صور معتبر عقد رهن می‌دانند.
✅ مثال کاربردی:
فرض کنید شخصی خودرویی را از دوستش برای مدتی قرض گرفته و با اجازه دوست، آن خودرو را در ازای بدهی به شخصی دیگر وثیقه می‌گذارد. این خودرو رهن مستعار محسوب می‌شود و تمام مسئولیت حفظ و ضمانت آن با فردی است که آن را به رهن داده است.
تفاوت رهن مکرر و رهن مازاد چیست؟
در حقوق مدنی ایران، دو مفهوم رهن مکرر و رهن مازاد از جمله موضوعات مهم در بحث عقد رهن هستند که گرچه شباهت‌هایی دارند، اما از نظر حقوقی کاملاً متمایز‌اند. در ادامه، به‌صورت دقیق تفاوت این دو نهاد را توضیح می‌دهیم:
✅ رهن مکرر چیست؟
رهن مکرر حالتی است که یک مال واحد، بیش از یک‌بار و برای چند طلب مختلف به اشخاص متفاوتی به رهن داده می‌شود. به عبارتی، راهن بدون فک رهن اول، همان مال را برای دین دیگری نیز رهن می‌گذارد.
مثال: فردی ملکی را در ابتدا بابت وام به بانک الف رهن می‌گذارد. پس از مدتی، بدون فک رهن اول، همان ملک را بابت بدهی دیگر به شخص ب نیز رهن می‌دهد.
- در این حالت، مرتهن اول بر مرتهن دوم حق تقدم دارد. یعنی ابتدا طلب مرتهن اول باید پرداخت شود و سپس مرتهن دوم می‌تواند از مال رهنی استیفای طلب کند.
- ماده 793 قانون مدنی: راهن می‌تواند با حفظ حقوق مرتهن اول، مال را مجدداً در رهن قرار دهد.
✅ رهن مازاد چیست؟
رهن مازاد به وضعیتی گفته می‌شود که راهن ملکی را به اندازه طلب مرتهن اول در رهن قرار می‌دهد، اما ارزش ملک از مبلغ دین بیشتر است. در این صورت، راهن می‌تواند مازاد ارزش ملک را برای دین دیگری نیز به رهن بگذارد.
مثال: ملکی به ارزش ۳ میلیارد تومان بابت وامی به مبلغ ۱ میلیارد تومان به بانک الف رهن داده شده است. راهن می‌تواند مازاد ملک (۲ میلیارد باقی‌مانده) را بابت دین دیگر به شخص ب، رهن دهد.
- این اقدام نیازی به اذن مرتهن اول ندارد، مشروط بر اینکه حقوق او در رهن اولیه محفوظ بماند.
- در صورت فروش ملک، ابتدا بدهی مرتهن اول از محل فروش پرداخت می‌شود و سپس مازاد (در حد رهن دوم) به مرتهن بعدی تعلق می‌گیرد.
📌 تفاوت‌های کلیدی رهن مکرر و مازاد در یک نگاه:
| مورد مقایسه | رهن مکرر | رهن مازاد |
|---|---|---|
| تعریف | رهن مجدد یک مال بدون فک رهن قبلی | رهن مازاد ارزش مال پس از تأمین حقوق مرتهن اول |
| پیش‌شرط قانونی | نیازمند حفظ حقوق مرتهن قبلی | نیازمند وجود مازاد ارزش مال نسبت به دین مرتهن اول |
| نیاز به اطلاع یا رضایت | اطلاع مرتهن دوم از رهن اول بهتر است ولی الزامی نیست | مرتهن اول نمی‌تواند مانع شود، مگر در صورت تضییع حقش |
| حق تقدم در استیفا | مرتهن اول بر دیگر مرتهنین مقدم است | اولویت بر اساس ترتیب رهن تعیین می‌شود |
| قابلیت انجام | مشروط به عدم تضییع حقوق مرتهن اول | کاملاً مجاز در صورت وجود مازاد |
احکام حقوقی و فقهی عقد رهن
عقد رهن از منظر حقوقی و فقهی یکی از ابزارهای مهم برای تضمین دیون و ایفای تعهدات مالی است. این عقد به لحاظ فقهی و قانونی شرایط، ارکان و آثار مشخصی دارد که رعایت آن‌ها برای صحت و اجرای آن ضروری است. در ادامه به مهم‌ترین احکام آن اشاره می‌کنیم:
✅ ۱. ماهیت عقد رهن در فقه
در فقه اسلامی، عقد رهن عقدی تبعی و عینی است؛ یعنی برای صحت آن، وجود دین اصلی شرط است و قبض مال مرهون نیز برای تحقق عقد الزامی است. فقیهان امامیه تصریح کرده‌اند که رهن نیازمند ایجاب از سوی راهن و قبول از سوی مرتهن است و می‌تواند به صورت لفظی یا عملی (معاطاتی) منعقد شود.
✅ ۲. شرط قبض مال مرهونه
از شرایط اصلی صحت رهن، قبض مال مورد رهن توسط مرتهن است. این قبض می‌تواند مادی یا عرفی باشد؛ یعنی گاهی صرف نوشتن در سند که مال در تصرف مرتهن قرار دارد کافی است. در فقه نیز تأکید شده که قبض باید با اذن راهن انجام شود، وگرنه عقد باطل است.
✅ ۳. ویژگی مال مرهون
در فقه و حقوق، مال مرهون باید عین معین باشد؛ یعنی قابل لمس و انتقال بوده و ارزش اقتصادی داشته باشد. بر همین اساس:
- رهن دین و منفعت باطل است.
- رهن اموال غیرقابل نقل و انتقال (مثل برخی املاک دولتی یا وقف) صحیح نیست مگر در موارد استثنایی.
- مال باید متعلق به راهن باشد یا به صورت مشروع در اختیار او قرار گرفته باشد (مثلاً در رهن مستعار با اجازه مالک).
✅ ۴. امانت بودن ید مرتهن
فقه اسلامی ید مرتهن بر مال مرهون را ید امانی می‌داند؛ یعنی اگر بدون تعدی و تفریط، مال تلف شود، مرتهن ضامن نیست. اما اگر از تحویل مال پس از ادای دین امتناع کند یا در نگهداری کوتاهی کرده باشد، ضامن خواهد بود.
✅ ۵. عدم بطلان رهن با فوت
در فقه، فوت راهن یا مرتهن موجب انحلال رهن نمی‌شود. در صورت فوت هر یک از طرفین، عقد رهن به وراث منتقل شده و باید طبق تعهدات انجام‌شده عمل شود. تنها در صورتی که توافق جدیدی صورت نگیرد، دادگاه یا حاکم باید برای ادامه تصرف و فروش تصمیم‌گیری کند.
✅ ۶. تصرف در مال مرهونه
راهن بدون اجازه مرتهن نمی‌تواند در مال مرهونه تصرف مالکانه داشته باشد (مثلاً بفروشد یا اجاره دهد). چنین اقداماتی بدون اذن مرتهن غیرنافذ یا باطل هستند مگر اینکه تنفیذ شوند.
✅ ۷. حکم رهن‌های متعدد (رهن مکرر)
در فقه نیز مانند حقوق مدنی، اولویت با مرتهن اول است. رهن‌های بعدی مشروط به عدم تضییع حقوق مرتهن قبلی هستند. در صورت فروش مال، ابتدا طلب مرتهن اول پرداخت می‌شود و مازاد (در صورت وجود) به مرتهن دوم و بعدی می‌رسد.
✅ ۸. فسخ و انحلال رهن
عقد رهن از سوی راهن لازم است و راهن به‌تنهایی نمی‌تواند آن را فسخ کند. اما مرتهن می‌تواند از حق خود صرف‌نظر کند چون عقد نسبت به او جایز است. همچنین در مواردی مانند ادای کامل دین، اقاله یا حکم دادگاه، عقد منفسخ می‌شود.
سوالات متداول
در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون انواع رهن در قانونی مدنی را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی آنلاین مطرح شده است و به اختصار در آورده شده است:
❓ در ماده ۷۷۶ قانون مدنی در حالت عدم توافق بر تصرف رهن، تکلیف چیست؟ همچنین، چه کسی حق طرح دعوا برای دریافت بدل مال مرهونه را دارد؟
✅ در صورت نبود توافق درباره تصرف مال مرهونه، عقد رهن شکل نمی‌گیرد. اگر مال مرهون تلف شود، مرتهن می‌تواند علیه راهن برای دریافت بدل آن طرح دعوا کند و راهن نیز می‌تواند مال دیگری را جایگزین کند.
❓ در قراردادی ملکی به عنوان وثیقه جهت تضمین تعهدات قرار گرفته است. اگر اصل سند و خود ملک در مکان دیگری بوده و فقط شماره سند قید شده، آیا عمل قبض انجام شده است؟ آیا ممکن است قاضی تفسیر متفاوتی داشته باشد؟
✅ عمل قبض به معنای دسترسی و کنترل واقعی بر مال است. در مواردی که اصل سند یا خود ملک در دسترس نیست، اما اعتماد و اطلاعات کافی موجود است، امکان تفسیر متفاوت توسط قاضی وجود دارد. برای جلوگیری از اختلاف، توصیه می‌شود مشاوره حقوقی تخصصی دریافت شود.
❓ آیا می‌توان یک مال را برای چند طلب مختلف به رهن گذاشت؟
✅ بله، به این نوع اقدام «رهن مکرر» گفته می‌شود. در این حالت، مال مورد رهن می‌تواند در برابر چند دین و به نفع چند مرتهن قرار گیرد. با این حال، حق مرتهن اول بر سایر مرتهنین مقدم است و تا طلب او تسویه نشود، دیگر مرتهنین نمی‌توانند از مال مرهونه استفاده کنند.
❓ آیا در عقد رهن می‌توان از اسناد تجاری یا اسکناس به عنوان مال مرهونه استفاده کرد؟
✅ بله، اسنادی مانند اسکناس، سهام بی‌نام و اسناد در وجه حامل که ارزش اعتباری و قابلیت نقل‌وانتقال دارند، می‌توانند موضوع رهن قرار گیرند. اما اسنادی که صرفاً نشان‌دهنده طلب هستند (مثل چک یا سفته)، در حکم مال عینی نیستند و رهن آن‌ها باطل است.
❓ آیا پس از فوت مرتهن یا راهن، عقد رهن منفسخ می‌شود؟
✅ خیر، عقد رهن با فوت هیچ‌یک از طرفین منفسخ نمی‌شود. حق مرتهن به ورثه او منتقل شده و مالکیت مال مرهونه نیز به ورثه راهن می‌رسد. در صورت بروز اختلاف بر سر تصرف یا فروش مال مرهونه، دادگاه تکلیف آن را مشخص می‌کند.