عدم پرداخت اجاره بها و عدم تخلیه ملک
سلام مجدد یک واحد اپارتمان سال ۱۴۰۳ به فردی اجاره داده شده است که قرارداد در بنگاه ثبت شده ولی ثبت رسمی در سامانه نشده است .مجددا در مهرماه گدشته بین مستاجر کدبنده بدون حضور در بنگاه قرارداد جدید ۱۰ ماهه در پشت اجاره نامه نوشته شده که البته امضایدمالک و مستاجر ودیک شاهد در ان وجود دارد .حال پس از دوماه از پایان قرارداد مستاجر ملک را تخلیه نمی کند و بیش از دوماه نیز هزینه اجاره بها را پرداخت نکرده است .ایا از طریق مراجعه به دفاتر قضایی و ارسال اظهار نامه برایدایشان نتیجه ای میگیرم یا خیر و بایددبطریق دیگری اقدام کنم؟با سپاس از شما
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
چون قرارداد دوم در پشت اجاره‌نامه و با امضای مالک، مستأجر و شاهد تنظیم شده، نمی‌توان به‌سادگی گفت چون در بنگاه یا سامانه ثبت نشده، فاقد اعتبار است. این نوشته می‌تواند به عنوان یک توافق عادی بین شما و مستأجر قابل استناد باشد. بنابراین ابتدا باید مشخص شود قرارداد دوم دقیقاً چه تاریخی را برای پایان اجاره تعیین کرده و آیا شرایط لازم برای تخلیه وجود دارد یا خیر.
با توجه به اینکه می‌فرمایید دو ماه از پایان قرارداد گذشته و اجاره‌بها هم پرداخت نشده، صرف ارسال اظهارنامه معمولاً به‌تنهایی باعث تخلیه فوری نمی‌شود، اما اقدام مفیدی است؛ چون به‌صورت رسمی به مستأجر اعلام می‌کنید که ادامه تصرف او بدون اجازه شماست و اجرت‌المثل یا اجاره‌بهای معوق را مطالبه کرده‌اید. این اظهارنامه بعداً در پرونده تخلیه و مطالبه مطالبات هم می‌تواند مورد استفاده قرار گیرد.
در شرایط فعلی بهتر است فقط به اظهارنامه اکتفا نکنید و با توجه به نوع قرارداد و مدارکی که دارید، برای درخواست تخلیه و همزمان مطالبه اجاره‌بهای معوقه یا اجرت‌المثل ایام تصرف اقدام کنید. اینکه قرارداد در سامانه ثبت نشده، لزوماً مانع رسیدگی نیست؛ همان نوشته پشت قرارداد، امضاها و سایر مدارک می‌تواند بررسی شود.
مدارکی که بهتر است همراه داشته باشید شامل اجاره‌نامه اول، نوشته پشت آن برای تمدید ۱۰ ماهه، رسیدهای پرداخت یا عدم پرداخت اجاره، مدارک مالکیت و هر پیام یا مکاتبه‌ای با مستأجر است. همچنین اگر مبلغ ودیعه نزد شماست، وضعیت آن باید در زمان تخلیه و رسیدگی مشخص شود.
یک نکته تعیین‌کننده این است که قرارداد اولیه و تمدید پشت آن دقیقاً چه تاریخی را به عنوان پایان اجاره نوشته‌اند و آیا برای تأخیر در تخلیه یا عدم پرداخت اجاره، شرط خاصی گذاشته‌اید یا خیر. اگر متن همان قسمت تمدید ۱۰ ماهه را بفرستید، دقیق‌تر میشود گفت مسیر مناسب شما دستور تخلیه است یا باید دادخواست تخلیه مطرح شود.