خرید ملک به صورت قولنامه به علاوه کد رهگیری چقدر اعتبار دارد؟

وقت بخیر؛

اتفاقا نکته خوبی را متوجه شده اید. بزرگ‌ترین اشتباه این است که خریدار تصور کند کد رهگیری تقریباً همان سند است؛ در حالی که ممکن است بعداً برای گرفتن سند مجبور شوید دنبال مالک رسمی اولیه یا ورثه او بروید، با چند معامله قبلی درگیر شوید یا حتی متوجه بازداشت، معارض یا مشکل ثبتی ملک شوید. با قانون جدید ثبت رسمی هم ریسک اتکا به معاملات عادی بیشتر از گذشته شده است.

اما همه املاک قولنامه‌ای الزاماً مشکل‌دار نیستند. نکته تعیین‌ کننده این است که قولنامه‌ای بودن ملک دقیقاً از چه نوعی است و زنجیره مالکیت آن از مالک رسمی تا فروشنده فعلی چطور به هم وصل می‌شود.

کد رهگیری بنگاه به‌تنهایی مالکیت رسمی ایجاد نمی‌کند. حتی مقررات جدید بین «پیش‌نویس درج‌شده توسط مشاور املاک» و قرارداد ثبت‌شده رسمی تفاوت گذاشته‌اند؛ طبق آیین‌نامه ماده ۳، پیش‌نویسی که مشاور املاک در سامانه درج می‌کند تا زمانی که فرایند قانونی آن تکمیل نشده، آثار قرارداد رسمی را ندارد. در مقابل، برای برخی معاملات دارای سند رسمی، امکان ثبت قراردادهای یکسان در سامانه رسمی فراهم شده است.

اگر ملکی در اصل سند رسمی دارد ولی فروشنده شما مالک رسمی نیست و مثلاً ملک طی سه یا چهار قولنامه دست‌به‌دست شده، برای انتقال رسمی معمولاً باید زنجیره معاملات تا مالک رسمی قابل اثبات باشد. اگر مالک رسمی همکاری کند، انتقال بسیار ساده‌تر است؛ اگر فوت کرده باشد، ورثه او قائم‌مقامش می‌شوند. اگر آنها همکاری نکنند، حسب شرایط ممکن است مجبور شوید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بدهید و همه اشخاص لازم در زنجیره را طرف دعوا قرار دهید. بنابراین قولنامه به این معنا نیست که «دیگر هیچ‌وقت به مالک اول احتیاجی نیست».

احتمال مشکل با ورثه هم کاملاً وجود دارد. مثلاً مالک رسمی فوت می‌کند و وراث می‌گویند معامله را قبول نداریم، امضای مورث را انکار می‌کنند یا یکی از قولنامه‌های زنجیره ناقص است. داشتن قرارداد معتبر می‌تواند امکان پیگیری قضایی بدهد، ولی به معنی انتقال ساده و بی‌دردسر سند نیست.

با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، موضوع جدی‌تر شده است. ماده ۱ مقرر کرده پس از اجرای کامل شرایط قانونی، بسیاری از معاملات ثبت‌نشده املاک دیگر در مراجع قضایی قابل استماع نخواهند بود و در موارد مشمول، حتی دعاوی‌ای مثل الزام به تنظیم سند یا اثبات معامله با محدودیت جدی روبه‌رو می‌شوند. ضمن اینکه درباره املاکی که بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون، یعنی از ۲ تیر ۱۴۰۳ به بعد، برای آنها سند حدنگار صادر شده است، این الزامات از همان تاریخ صدور سند اعمال می‌شود، حتی مستقل از راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰.

برای املاک واقعاً فاقد سند نیز مسیر «ساماندهی اسناد غیررسمی» و اخذ سند پیش‌بینی شده، اما حتی ثبت ادعا در این سامانه به خودی خود مالکیت ایجاد نمی‌کند؛ متقاضی همچنان باید از مسیر قانونی، از جمله حسب مورد قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، مالکیتش را تثبیت کند.

بنابراین بهترین شکل خرید چنین ملکی این است که قبل از پرداخت بخش عمده پول، مشخص شود مالک رسمی یا ریشه مالکیت چه کسی است، کل زنجیره قولنامه‌ها بدون فاصله بررسی شود، وضعیت ثبتی و بازداشت و رهن کنترل شود، پلاک و مساحت ملک با وضع موجود تطبیق داده شود و معلوم شود دقیقاً از چه طریقی قرار است سند رسمی به نام شما صادر شود. اگر امکان انتقال رسمی در همان زمان وجود دارد، خرید صرفاً قولنامه‌ای را جایگزین آن نکنید.