پرداخت نکردن مابقی مبلغ معامله ملک توسط خریدار
سلام وقتتون بخیر
ما یک ملک به ارزش ۲۰ میلیارد تومان فروختیم و یک ملک در شهری دیگر خریداری کردیم.
مبلغ دریافتی و پرداختی ما قرار بود طی ۵ بازی زمانی متفاوت باشه یعنی خریدار پول رو به ما بده و ما انتقال بدیم برای فروشنده اینجا تا الان ۱۷ میلیارد تومان به ما پرداخت شده و ماهم انتقال دادیم ولی برای ۳ میلیارد تومان آخر خریدار داره اذیت میکنه و جواب تلفن نمیده و در قولنامه ای که اینطرف نوشتیم اگر به تعهداتمون عمل نکنیم و به موقع پرداخت نکنیم باید مبلغ ۳ میلیارد تومان جریمه پرداخت کنیم
میخواستم بدونم راهی داره بتونیم هرچه سریعتر پول رو از خریدار بگیریم و این معامله رو تمومش کنیم؟ واقعا پدر و مادرم دارن اذیت میشن روانمون رو بهم ریخته ممنون از شما
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام؛
خطر اصلی فقط دیر رسیدن آن ۳ میلیارد نیست؛ اگر موعد پرداخت ملک جدید برسد، ممکن است فروشنده دوم طبق قرارداد همان ۳ میلیارد تومان وجه التزام را از شما مطالبه کند، در حالی که پولتان هنوز دست خریدار اول مانده است. اما اگر موعد پرداخت آن ۳ میلیارد طبق قرارداد اول رسیده باشد، شما مجبور نیستید فقط تماس بگیرید و منتظر بمانید؛ قانوناً می‌توانید برای اصل مبلغ اقدام کنید و هم‌زمان جلوی جابه‌جایی اموال خریدار را هم تا حد امکان بگیرید. طبق ماده ۳۷۶ قانون مدنی، در صورت تأخیر در پرداخت ثمن، خریدار قابل اجبار به پرداخت است.
پیشنهاد من این است که همین حالا یک اظهارنامه رسمی برای خریدار بفرستید و دقیقاً مبلغ ۳ میلیارد، تاریخ سررسید و شماره قرارداد را ذکر و پرداخت فوری را مطالبه کنید. اگر پرداخت نکرد، دادخواست «مطالبه باقیمانده ثمن معامله به مبلغ ۳ میلیارد تومان» ثبت کنید و همراه آن درخواست «تأمین خواسته» بدهید تا در صورت وجود حساب بانکی، خودرو، ملک یا اموال دیگر خریدار، امکان توقیف آنها قبل از پایان رسیدگی فراهم شود. ماده ۱۰۸ آیین دادرسی مدنی چنین درخواستی را حتی قبل از دادخواست اصلی هم پیش‌بینی کرده و در بعضی موارد دادگاه ممکن است برای صدور آن از شما خسارت احتمالی بگیرد. اگر خطر انتقال اموال وجود داشته باشد، قانون حتی اجرای تأمین قبل از ابلاغ به طرف مقابل را نیز در شرایطی پذیرفته است.
اگر در قرارداد فروش ملک خودتان برای تأخیر خریدار وجه التزام تعیین کرده‌اید، همان مبلغ قراردادی را هم در دادخواست مطالبه کنید؛ ماده ۲۳۰ قانون مدنی وجه التزام توافق‌شده را به رسمیت شناخته است. اگر چنین شرطی ندارید، می‌توانید اصل ۳ میلیارد و در صورت فراهم بودن شرایط ماده ۵۲۲، خسارت تأخیر تأدیه را مطالبه کنید.
اما آن ۳ میلیارد جریمه‌ای که ممکن است شما در معامله دوم بدهکار شوید، خودبه‌خود به گردن خریدار اول نمی‌افتد؛ برای گرفتن آن از او باید ثابت شود این خسارت مستقیماً ناشی از تأخیر او بوده است. ماده ۵۲۰ نیز برای مطالبه خسارت، رابطه مستقیم بین تخلف و ضرر را لازم دانسته است. اگر خریدار اول از ابتدا می‌دانسته پرداخت‌های شما برای خرید همین ملک دوم است و این ارتباط در پیام‌ها یا قرارداد قابل اثبات باشد، این موضوع را حتماً حفظ کنید.
فقط یک نکته خیلی تعیین‌کننده است: آیا سند ملک ۲۰ میلیاردی را تا الان به نام خریدار زده‌اید یا انتقال سند قرار است بعد از پرداخت همان ۳ میلیارد انجام شود؟ اگر هنوز سند منتقل نشده، دست شما برای فشار قانونی و تنظیم درست اقدام بعدی خیلی بازتر است.