شکایت بابت پنهان کردن مبلغ واقعی مبلغ رهن ملک در بانک
سلام
من یک ملک خریدم که طرف کارمند بانک مسکنه.فروشنده شفاهی به من گفت ملک در رهن بانک مسکنه به مبلغ ۳۰۰ میلیون تومانه و بهم وکالت داد برای انتقال سند.و در قرارداد نوشتیم مبلغ ۴۵۰ میلیون بابت فک رهن و هزینه های جانبی نزد خریدار نگهداری بشه برای فک رهن و اگر مبلغی اضافه اومد به فروشنده برگردونم.زمانی که رفتم فک رهن کنم متوجه شدم ملک مبلغ سه میلیاردو دویست در رهن بانکه و رئیس بانک گفت چون ایشون کارمند ماست ما بهش وام کارمندی دادیم و این ملک بعنوان وثیقه بانکه و ما قرارداد داخلی امضا کردیم.الان فروشنده جوابگوی من نیست.من باید الان چیکار کنم و نتیجه کارم چی میشه؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
درود؛
مشکل این است که شما ملک را با تصور رهن ۳۰۰ میلیونی خریده‌اید، اما بعداً معلوم شده ملک وثیقه بدهی خیلی سنگین‌تر است و عملاً آن وکالت انتقال سند هم تا وقتی فک رهن نشود کارایی کامل ندارد. البته اگر در قرارداد نوشته‌اید فقط ۴۵۰ میلیون بابت فک رهن نزد شما بماند، همین بند به نفع شماست؛ چون نشان می‌دهد توافق شما بر رهن محدود بوده، نه وثیقه ۳ میلیارد و ۲۰۰ میلیونی.
راهکار شما این است که اول به فروشنده اظهارنامه رسمی بدهید و بنویسید که برخلاف اعلام ایشان، میزان بدهی رهنی ملک بسیار بیشتر از مبلغ اعلامی بوده و ایشان مکلف است ظرف مهلت مشخص نسبت به پرداخت بدهی واقعی، فک رهن، تحویل مدارک و فراهم کردن انتقال سند اقدام کند. در اظهارنامه تأکید کنید که مبلغ ۴۵۰ میلیون فقط برای فک رهن اعلام‌شده در قرارداد نگهداری شده و شما تعهدی به پرداخت مازاد بدهی پنهان‌شده ندارید.
اگر جواب نداد، از طریق دفتر خدمات قضایی دادخواست بدهید با خواسته «الزام فروشنده به فک رهن، الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه خسارات قراردادی و دادرسی» و بهتر است بانک مسکن هم به عنوان خوانده یا حداقل طرف مرتبط در دعوا بیاید تا وضعیت رهن و مبلغ دقیق بدهی روشن شود. دادگاه محل وقوع ملک صالح است.
اگر ثابت شود فروشنده آگاهانه میزان واقعی رهن را پنهان کرده و با همین فریب شما را وارد معامله کرده، علاوه بر دعوای حقوقی، امکان شکایت کیفری بابت کلاهبرداری یا تحصیل مال از طریق نامشروع هم قابل بررسی است؛ مخصوصاً چون خودش کارمند بانک بوده و احتمالاً از میزان واقعی تسهیلات و وثیقه اطلاع داشته است.
نتیجه کار بسته به خواسته شماست؛ اگر هنوز ملک را می‌خواهید، مسیر اصلی الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند است. اما اگر با این وضعیت دیگر معامله به ضررتان شده یا فک رهن ممکن نیست، می‌توانید سراغ فسخ معامله به علت تدلیس، تخلف از شرط یا وصف و مطالبه ثمن و خسارات بروید.
آیا رای دادگاه حقوقی به نفع منه؟اگر شکایت کیفری بدم با توجه به اینکه فروشنده بعد فروش ملک شاکی های زیادی به جرم کلاهبرداری داره و یکماه هم در زندان بود به جرم اخلال در نظام اقتصادی نتیجه دادگاه کیفری چی میشه؟
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
اگر قرارداد خرید ملک، رسیدهای پرداخت و تعهد فروشنده برای تحویل یا انتقال ملک را دارید، شانس شما در دعوای حقوقی می‌تواند خوب باشد؛ اما اینکه حتماً رأی به نفع شما صادر می‌شود را بدون دیدن متن قرارداد، دادخواست، دفاع فروشنده و مدارک پرونده نمی‌شود قطعی گفت.
در مورد شکایت کیفری، صرف اینکه فروشنده بعداً شاکی‌های زیادی داشته یا مدتی زندان بوده، به‌تنهایی باعث محکومیت او در پرونده شما نمی‌شود؛ ولی قرینه مهمی است. برای کلاهبرداری باید ثابت شود که از ابتدا با فریب، وعده خلاف واقع، فروش مال غیر، فروش به چند نفر، پنهان کردن مشکل ملک یا نبود امکان انتقال، پول شما را گرفته است. اگر این موارد ثابت شود، امکان محکومیت کیفری، رد مال و مجازات وجود دارد. اما اگر دادگاه تشخیص دهد موضوع فقط انجام‌ندادن تعهد قراردادی است، ممکن است پرونده کیفری با منع تعقیب یا برائت روبه‌رو شود و مسیر اصلی همان دادگاه حقوقی باشد.
بهتر است هم‌زمان مدارک شکایت‌های دیگر، شماره پرونده‌ها، سوابق فروش‌های مشابه، رسیدهای پرداخت، مبایعه‌نامه، پیام‌ها و هر مدرکی که نشان دهد فروشنده از ابتدا قصد انجام تعهد نداشته را جمع کنید. دعوای حقوقی را رها نکنید و برای جلوگیری از انتقال اموال یا فرار از پرداخت، در صورت امکان تأمین خواسته هم مطرح کنید.