شکایت از پیش‌فروش آپارتمان بدون جواز ساخت

درود؛

اگر در قرارداد نوشته شده «جواز ساخت به رؤیت خریدار رسیده» ولی شهرداری اعلام می‌کند در زمان قرارداد اصلاً جواز صادر نشده، این نقطه مهم پرونده شماست. خطر اینجاست که فروشنده بعداً به همان عبارت قرارداد استناد کند و بگوید شما اطلاع داشته‌اید؛ اما اگر استعلام شهرداری ثابت کند اساساً جوازی وجود نداشته، می‌شود روی فریب در معامله و تخلف در پیش‌فروش تمرکز کرد.

به نظر می‌رسد شما هم مسیر حقوقی دارید و هم احتمالاً مسیر کیفری؛ ولی نباید فقط با عنوان کلاهبرداری جلو بروید. مسیر اصلی برای گرفتن نتیجه مالی، دادخواست حقوقی است؛ چون باید تکلیف قرارداد، پول پرداختی، خسارت تأخیر و ادامه یا فسخ معامله روشن شود.

اول از شهرداری یک نامه یا استعلام رسمی بگیرید که در تاریخ اسفند ۱۴۰۲ و حتی تا امروز، وضعیت پروانه ساخت چه بوده است. بعد هم تأمین دلیل بگیرید تا کارشناس وضعیت فعلی پروژه را ثبت کند؛ یعنی اینکه بعد از این مدت فقط سقف پارکینگ یا یک سقف اجرا شده و عملیات ساخت عملاً متوقف مانده است.

بعد از آن اظهارنامه بدهید و از فروشنده بخواهید ظرف مهلت مشخص، جواز ساخت، برنامه زمان‌بندی ادامه پروژه و تعهدات قراردادی را انجام دهد، و اعلام کنید در غیر این صورت فسخ، استرداد وجه و مطالبه خسارات را پیگیری می‌کنید.

اگر هنوز می‌خواهید ملک را نگه دارید، دادخواست می‌تواند با خواسته‌هایی مثل الزام فروشنده به انجام تعهدات قراردادی، اخذ پروانه ساخت، تکمیل و تحویل واحد، تنظیم سند رسمی در موعد، و مطالبه خسارات ناشی از تأخیر مطرح شود.

اما اگر اعتماد از بین رفته و پروژه عملاً خوابیده، مسیر بهتر می‌تواند فسخ قرارداد به علت تخلف اساسی و فریب در معامله، استرداد مبلغ پرداختی، مطالبه خسارت کاهش ارزش پول و خسارات ناشی از عدم انجام تعهد باشد. گرفتن «قیمت روز ملک» همیشه ساده نیست، ولی با توجه به گذشت زمان، تورم و توقف پروژه، باید درخواست ارجاع به کارشناس برای تعیین خسارت واقعی مطرح شود.

از جهت کیفری هم اگر ثابت شود فروشنده با علم به نداشتن جواز، به شما اعلام کرده جواز دارد و همین باعث پرداخت پول شده، می‌توانید شکایت با عناوینی مثل کلاهبرداری یا تحصیل مال از طریق نامشروع را مطرح کنید. همچنین پیش‌فروش ساختمان بدون رعایت تشریفات قانونی و بدون مجوزهای لازم می‌تواند برای فروشنده دردسر جدی ایجاد کند. با این حال پرونده کیفری را در کنار دعوای حقوقی ببرید، نه به جای آن.

اینکه قرارداد را به نفع خودشان نوشته‌اند، همه چیز را تمام نمی‌کند. شرط‌های قراردادی نمی‌تواند فریب، خلاف واقع بودن جواز یا توقف طولانی و غیرمتعارف پروژه را بی‌اثر کند؛ مخصوصاً وقتی شما نصف ثمن را داده‌اید و بعد از حدود دو سال و نیم پیشرفت واقعی پروژه بسیار ناچیز بوده است.