اعتبار تقسیم نامه ملک در صورت صغیر بودن یکی از وراث
پدر و عمویم ک با هم ملکی را شریک بودند؛با سازنده ای به نام حسین و رجب که پدر و پسر بودند قرارداد مشارکت در ساخت بستن و نوشتن ۶۰ به ۴۰ و اضافه بنا هم ۶۰ به ۴۰.
ناگهان پدر من فوت کرد و هم چنین طرف قرارداد یعنی حسین پدر رجب هم فوت کرد.
و قرارداد مشارکت طبق قانون به ما منتقل گشت.۴ برادر و یک خواهر ناتنی من و نامادری من تمامی برگه های متمم تقسیم نامه تحویل واحدها....را امضا کردند اما بنده صغیر بودم و امضای من در تمامی برگه ها بی اعتبار است.سازنده همان اول در زمان ساخت تمامی ۱۰ واحد که مال خودش میشد را پیش فروش کرد.خواهر و برادران و نامادری من هم واحد هاشون و تحویل گرفتن و اجاره دادن.
میخام بدونم حالا که تمامی امضا های من باطل و هم چنین صغیر بودم؛آیا میتونم شکایت کنم از سازنده و خانوادم بابت فروش و اجاره واحد ها ؟
و اینکه این فروش مال غیر و اجاره دادن ها نتیجه اش در دادگاه چیست؟؟
ضمنا در این میان زمان تقسیم واحدها؛سهم قانونی نامادری من یک هشتم بود و به ایشان ۴۶ متر واحد میرسید؛اما خواهر برادرام برگه ای نوشتن و یک واحد کامل ۶۰ متری به نامادریم دادن؛امضای من هم ک صغیر بودم در آن برگه هست.ایا میتونم بابت یکی دو متر سهمی هم که در واحد نامادریم دارم؛شکایت کنم؟
و در کل میخام بدونم میتونم حکم توقیف واحدهای ساختمان
هم آنهایی ک به فروش رفته
هم آنهایی ک اجاره داده شده را بگیرم؟؟
بنده در زمان امضا ۱۶ سال داشتم و حکم عدم رشد و آگاهی هم دارم.پدر و پدر بزرگم هم فوت شده بودن .و قیم نداشتم.
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
در موضوعی که توضیح داده‌اید، نکته بسیار مهم این است که اگر ثابت شود شما در زمان امضای اسناد، صغیر بوده‌اید و بدون دخالت ولی یا قیم قانونی اقداماتی نسبت به سهم و حقوق مالی شما انجام شده، موضوع می‌تواند آثار جدی حقوقی داشته باشد.
اما صرف اینکه امضای شما در آن زمان معتبر نبوده، به این معنا نیست که تمام قرارداد مشارکت، فروش‌ها و اجاره‌های انجام‌شده خودبه‌خود باطل می‌شود؛ بلکه باید مشخص شود دقیقاً چه حقی از شما تضییع شده و چه کسانی نسبت به سهم شما اقدام کرده‌اند.
در مورد قرارداد مشارکت در ساخت، اصل قرارداد پدر و عموی شما با سازندگان پس از فوت آنها به ورثه منتقل شده و وراث قائم‌مقام آنها می‌شوند. اگر شما در زمان تقسیم واحدها صغیر بوده‌اید و شخصی بدون داشتن اختیار قانونی، درباره سهم شما تصمیم گرفته باشد، می‌توانید اصل آن اقدامات را از جهت عدم رعایت حقوق خود بررسی کنید.
اما درباره فروش ۱۰ واحد توسط سازنده، باید تفکیک شود. اگر سازنده از سهم خودش واحدها را پیش‌فروش کرده باشد، صرفاً به دلیل اینکه شما در تقسیم‌نامه امضا نداشتید، فروش واحدهای متعلق به او لزوماً فروش مال غیر محسوب نمی‌شود. ولی اگر بیش از سهم واقعی خود فروخته باشد یا در اموالی که متعلق به شما بوده تصرف کرده باشد، موضوع می‌تواند متفاوت باشد و قابلیت پیگیری پیدا کند.
در مورد اینکه خواهر و برادرها و نامادری شما واحدها را تحویل گرفته و اجاره داده‌اند، اگر این واحدها در تقسیم‌نامه به آنها اختصاص داده شده اما تقسیم نسبت به سهم شما بدون رعایت تشریفات قانونی انجام شده باشد، باید بررسی شود آیا این تصرفات نسبت به سهم شما بوده یا خیر. در این حالت ممکن است بتوانید نسبت به حقوق مالی خود، مطالبه سهم، ابطال یا بی‌اعتباری اقدامات انجام‌شده نسبت به سهم خود یا سایر خواسته‌های مرتبط را مطرح کنید.
در خصوص اینکه یک واحد ۶۰ متری به نام نامادری شما داده شده در حالی که سهم قانونی او کمتر بوده، این موضوع نیز نیاز به بررسی دقیق دارد. اگر این افزایش سهم از محل سهم شما یا بدون رضایت معتبر شما انجام شده باشد، می‌توانید نسبت به آن ادعا مطرح کنید؛ اما باید مشخص شود در زمان تقسیم، چه کسی اختیار تصمیم‌گیری درباره سهم شما را داشته و آیا اجازه قانونی از طرف دادگاه یا قیم وجود داشته است یا خیر.
در مورد توقیف واحدهای ساختمان نیز صرف ادعا کافی نیست. شما باید ابتدا حق خود را نسبت به ملک یا واحدها اثبات کنید. اگر دادگاه احراز کند که مالی که متعلق به شما بوده بدون مجوز قانونی منتقل شده یا حقوق شما تضییع شده، ممکن است امکان درخواست‌هایی مانند ابطال معامله نسبت به سهم شما، مطالبه حقوق مالی یا در شرایط لازم، تأمین خواسته و توقیف اموال مورد بررسی قرار گیرد. اما اینکه بتوانید تمام واحدهای فروخته‌شده و اجاره‌داده‌شده را توقیف کنید، بستگی به این دارد که آیا آنها واقعاً متعلق به سهم شما بوده‌اند یا خیر.
اقدام عملی شما این است که قبل از هر شکایتی این مدارک را جمع کنید شامل قرارداد مشارکت در ساخت اولیه بین پدر و عمو با سازندگان، گواهی فوت پدر، پدربزرگ و سایر ورثه، انحصار وراثت‌ها، تمام متمم‌ها و تقسیم‌نامه‌ها، مدارک مربوط به صغیر بودن شما در زمان امضا، حکم عدم رشد یا مدارک مربوط به عدم اهلیت و اسناد فروش واحدها توسط سازنده.
سپس باید ابتدا مشخص شود دقیقاً چه مقدار از سهم شما بدون اختیار قانونی منتقل یا تقسیم شده است؛ چون مسیر پرونده ممکن است از «ابطال اقدامات نسبت به سهم»، «مطالبه سهم و حقوق مالی»، یا در صورت وجود شرایط خاص، «بررسی جنبه کیفری انتقال مال غیر» باشد.
قراردادی که توسط پدرم و عمویم با حسین و رجب نوشته شد قرار بود ساختمان و اضافه بنا ۶۰ به ۴۰ تقسیم شود .یعنی ۶۰ درصد پدر و عمویم و ۴۰ درصد سازنده.بعد از مرگ پدرم سازنده متمم دیگری آماده کرد و نوشت ۶۰ به ۴۰ را به ۵۵ به ۴۵ درصد تبدیل کرد و کل اضافه بنا را هم برای خودش برداشت.و عمو و خواهر و برادرانم و نامادریم هم قبول و امضا کردن و امضای من هم چنان صغیر و زیر ۱۸ سال بود و باطل.حالا من میخام از اونجایی که ۶۰ به ۴۰ را تبدیل کردند به ۵۵ به ۴۵.شکایت کنم که قرارداد پدرم به من منتقل شده که ۶۰ به ۴۰ است و اضافه بنا نیز ۶۰ به ۴۰ بوده و برای سهم من هم از اول باید ۶۰ به ۴۰ تقسیم شود کل ساختمان تا سهم من.
آیا شکایتم به نتیجه میرسد؟
آیا میتوانم حکم توقیف ساختمان را بگیرم؟
در کل چه پیامد هایی بابت این شکایت من برای سازنده و عمویم و خواهر و برادران و نامادری ام و خریداران واحد های سازنده و مستاجران ساکن در ساختمان پیش خواهد امد؟
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
موضوع بسیار حساس است؛ زیرا اگر ثابت شود بعد از فوت پدر شما، قراردادی تنظیم شده که باعث کاهش سهم قانونی شما از ۶۰ درصد به ۵۵ درصد و همچنین حذف سهم شما از اضافه بنا شده، در واقع ممکن است نسبت به سهم یک وارث صغیر تصمیمی گرفته شده باشد که بدون داشتن اختیار قانونی، قابل اعتراض باشد. اما صرف اینکه شما هنگام امضای متمم زیر ۱۸ سال بوده‌اید، به تنهایی باعث بطلان تمام متمم یا بی‌اعتباری کل قرارداد نمی‌شود و باید مشخص شود چه کسی آن را به جای شما امضا کرده و آیا اجازه قانونی برای این اقدام وجود داشته است.
نکته کلیدی در پرونده شما این است که قرارداد اولیه پدر و عموی شما با سازندگان، یک حق ایجاد کرده بود و پس از فوت پدر، آن حق به ورثه منتقل می‌شود. اگر متمم بعدی بدون رعایت حقوق شما و بدون دخالت ولی یا قیم قانونی تنظیم شده باشد، می‌توانید نسبت به آن قسمت که به سهم شما لطمه زده اعتراض کنید. در این حالت دادگاه بررسی می‌کند که آیا سایر وراث اختیار تغییر قرارداد اولیه را داشته‌اند یا خیر.
در مورد اینکه آیا شکایت شما نتیجه می‌دهد یا خیر، بستگی زیادی به چند موضوع دارد:
- متن دقیق قرارداد اولیه ۶۰ به ۴۰؛
- اینکه پدر شما مالک چه میزان از ملک بوده؛
- وضعیت انحصار وراثت؛
- سن شما در زمان امضای متمم؛
- اینکه چه کسی از طرف شما امضا کرده؛
- آیا قیم قانونی تعیین شده بوده یا خیر؛
- و اینکه آیا تغییر قرارداد باعث تضییع واقعی سهم شما شده است یا خیر.
اگر بتوانید اثبات کنید تغییر از ۶۰ به ۴۰ به ۵۵ به ۴۵ بدون مجوز قانونی و بدون رعایت مصلحت صغیر انجام شده، ممکن است بتوانید درخواست بی‌اعتباری یا عدم نفوذ متمم نسبت به سهم خود، مطالبه سهم واقعی و اصلاح محاسبات را مطرح کنید.
در مورد توقیف ساختمان، صرف طرح دعوا معمولاً باعث توقیف نمی‌شود؛ اما اگر شرایط قانونی وجود داشته باشد، می‌توانید هم‌زمان با دعوا درخواست «تأمین خواسته» یا در موارد لازم دستور جلوگیری از نقل و انتقال نسبت به حقوق مورد اختلاف را مطرح کنید. دادگاه بررسی می‌کند که آیا احتمال ورود ضرر و تضییع حق وجود دارد یا خیر.
در خصوص پیامدهای احتمالی نسبت به سازنده اگر مشخص شود بیش از سهم واقعی خود دریافت یا منتقل کرده، ممکن است نسبت به اصلاح حساب، استرداد حقوق یا جبران خسارت مسئول شناخته شود.
نسبت به عمو، خواهر و برادرها و نامادری اگر ثابت شود بدون اختیار قانونی درباره سهم شما تصمیم گرفته‌اند، ممکن است اقدام آنها نسبت به سهم شما قابل اعتراض شود.
نسبت به خریداران واحدهای سازنده اگر آنها با سند و قرارداد معتبر و بدون اطلاع از اختلاف خرید کرده باشند، وضعیت آنها نیاز به بررسی جداگانه دارد و معمولاً دادگاه بین حقوق مالک اولیه و حقوق اشخاص ثالث بررسی انجام می‌دهد.
نسبت به مستأجران معمولاً صرف اختلاف بین وراث و سازنده باعث از بین رفتن فوری حقوق مستأجران نمی‌شود، مگر اینکه تصمیم قضایی خاصی درباره ملک صادر شود.
اقدام عملی شما این است که قبل از هر شکایتی، ابتدا اصل قرارداد مشارکت اولیه، متمم بعدی، تقسیم‌نامه‌ها، مدارک انحصار وراثت و مدارک مربوط به صغیر بودن خود را کنار هم بگذارید. مسیر پرونده احتمالاً باید بر محور «عدم نفوذ یا بی‌اعتباری متمم نسبت به سهم صغیر و مطالبه حقوق ناشی از قرارداد اولیه» بررسی شود، نه صرفاً اعتراض به قرارداد دیگران.