انصراف مستأجر از قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک

وقت بخیر؛

قرارداد اجاره بعد از امضا، حتی اگر هنوز خانه را تحویل نگرفته باشید، اصولاً لازم‌الاجراست و پشیمانی ساده به‌تنهایی حق فسخ یک‌طرفه نمی‌دهد. اما چون هنوز تا تاریخ تحویل ملک فاصله دارید و فقط یک هفته از قرارداد گذشته، اگر سریع و درست مذاکره کنید، معمولاً می‌شود با اقاله و توافق، خسارت را کم کرد و جلوی دردسر بعدی را گرفت که در ادامه راهکاری که دارید را روشن می کنم.

طبق بندی که فرستادید، فسخ یک‌طرفه برای شما پیش‌بینی نشده و خیارات هم تا حد زیادی اسقاط شده است. بنابراین مسیر اصلی شما «فسخ» نیست، بلکه «اقاله قرارداد با توافق موجر» است. یعنی باید موجر و مستأجر هر دو امضا کنند که قرارداد منحل شود و بعد کد رهگیری هم با اقرارنامه اقاله باطل شود.

اینکه املاکی گفته حتماً باید یک ماه اجاره یا نصف اجاره بدهید، قانون قطعی و اتوماتیک نیست، مگر در قرارداد چنین شرطی نوشته شده باشد. موجر اگر بخواهد خسارت بگیرد، یا باید شما با او توافق کنید، یا باید ثابت کند از انصراف شما ضرر دیده؛ مثلاً چند روز ملک خالی مانده یا مشتری دیگر را از دست داده است. پس مبلغ یک ماه یا نصف ماه بیشتر موضوع مذاکره است، نه اینکه املاکی خودش قطعی تعیین کند.

درباره ۴۵ میلیون بیعانه هم اگر در قرارداد ننوشته باشد که در صورت انصراف مستأجر، کل بیعانه ضبط می‌شود، موجر حق ندارد خودسرانه همه آن را نگه دارد. ولی چون شما آغازگر انصراف هستید، ممکن است موجر برای قبول اقاله، بخشی از آن را به عنوان خسارت یا هزینه معطلی مطالبه کند. بهتر است روی مبلغ مشخص و معقول توافق کنید و حتماً کتبی شود.

دستمزد املاکی معمولاً چون قرارداد را تنظیم کرده، اصل حق‌الزحمه‌اش ایجاد شده و صرف پشیمانی شما باعث نمی‌شود الزاماً کل مبلغ را پس بدهد. اما اگر واقعاً بیشتر از نرخ اتحادیه گرفته، می‌توانید از او بخواهید نرخ مصوب را نشان دهد و اضافه دریافتی را برگرداند. اگر قبول نکرد، از اتحادیه مشاوران املاک همان شهر شکایت کنید.

اما اینکه املاکی می‌گوید دستمزد صاحبخانه را هم شما باید بدهید، الزام قانونی خودکار ندارد. حق‌الزحمه موجر مربوط به رابطه موجر و املاکی است، مگر اینکه شما در قرارداد یا توافق جداگانه قبول کرده باشید. البته ممکن است موجر برای قبول اقاله بگوید هزینه‌هایش را بدهید، ولی این دیگر شرط توافقی برای به‌هم‌زدن قرارداد است، نه طلب قطعی املاکی از شما.

به املاکی اینطور بگویید که من قصد دارم قرارداد را قبل از تاریخ تحویل، با توافق طرفین اقاله کنم. چون هنوز ملک را تحویل نگرفته‌ام و زمان شروع اجاره ۱ مهر است، تقاضا دارم موجر برای اقاله حاضر شود و مبلغ بیعانه بعد از کسر خسارت توافقی معقول به من برگردد. پرداخت یک ماه اجاره یا کمیسیون طرف مقابل را قبول ندارم مگر اینکه مبنای قراردادی یا نرخ قانونی آن مشخص شود. لطفاً صورتجلسه اقاله و تسویه را کتبی تنظیم کنید.

اگر موجر همکاری نکرد، سریع اظهارنامه بفرستید و اعلام کنید که قبل از تاریخ تحویل، انصراف خود را اعلام کرده‌اید و آماده اقاله و تسویه منصفانه هستید. این کار باعث می‌شود بعداً نگویند شما بی‌خبر رها کرده‌اید و از ۱ مهر اجاره کامل به گردنتان افتاده است.

تا وقتی توافق کتبی اقاله امضا نشده، موضوع را شفاهی تمام‌شده فرض نکنید. اگر اقاله نشود، موجر ممکن است از ۱ مهر به بعد اجاره و خسارت بخواهد، حتی اگر شما کلید را تحویل نگیرید. برای همین بهترین راه عملی این است که همین امروز توافق کتبی برای اقاله، مبلغ قابل کسر، استرداد باقی بیعانه و ابطال کد رهگیری را بگیرید.