مطالبه کسری متراژ ویلا بعد از نقشه UTM
سلام، ویلایی را در تاریخ ۱۲ فروردین از یک سازنده که دارای دفتر املاک هم بود خریدم، در مبایعه نامه ذکر شده عرصه در حدود ۱۶۵ متر مربع و اعیان هم حدود ۱۶۵ متر مربع، همچنین تعهداتی مثل زدن نرده تراس و انشعاب اختصاص آب.
حالا که نقشه UTM را تهیه کردم دیدم زمین ۱۵۵ متر هست و هنوز این دو تعهد را هم انجام نداده. حتی خودم خواستم نرده تراس را که بحث ایمنی هم داره بزنم، پیش فاکتور گرفتم، مبلغ اون رو هم پرداخت نکرده. حالا بابت ۱۰ متری که کمتر از مبایعه‌نامه درامده و عدم انجام تعهدات میتوانم شکایت کنم، چه مراحلی دارد. در مبایعه‌نامه بابت عدم انجام تعهدات روزانه ۱ م خسارت تعیین شده. من در تاریخ ۲۷ خرداد ملک را تصرف کردم ولی برای ارائه مدارک و انجام تعهدات کاری نمیکند
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام؛
اگر فقط با پیش‌فاکتور نرده یا نقشه UTM عادی اقدام کنید، ممکن است فروشنده بگوید متراژ در قرارداد «در حدود» نوشته شده و اختلاف ۱۰ متر قطعی نیست. اما چون اختلاف حدود ۱۰ متر از ۱۶۵ متر، عدد کوچکی نیست و تعهدات ایمنی و انشعاب آب هم انجام نشده، اگر درست مستند شود، هم بابت کسری مساحت و هم بابت وجه التزام روزانه می‌توانید اقدام کنید که در ادامه مسیر آن را عرض می کنم.
اولین کار این است که موضوع را رسمی کنید. از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی برای فروشنده اظهارنامه بفرستید و بنویسید طبق مبایعه‌نامه، ملک با عرصه حدود ۱۶۵ متر و تعهد به نصب نرده تراس و تأمین انشعاب اختصاصی آب فروخته شده، اما طبق نقشه UTM عرصه حدود ۱۵۵ متر است و تعهدات هم انجام نشده؛ بنابراین ظرف مهلت مشخص باید کسری متراژ را تعیین تکلیف کند و تعهدات را انجام دهد، وگرنه وجه التزام روزانه و خسارات مطالبه می‌شود.
برای اینکه متراژ قابل ایراد نباشد، بهتر است درخواست تأمین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی نقشه‌برداری و ساختمان بدهید تا مساحت واقعی عرصه، وضعیت اعیان، انجام نشدن نرده تراس و وضعیت انشعاب آب صورت‌جلسه شود. UTM مدرک خوبی است، ولی نظر کارشناس رسمی برای دادگاه محکم‌تر است.
بعد از آن دادخواست بدهید با خواسته الزام فروشنده به انجام تعهدات قراردادی شامل نصب نرده تراس و تأمین انشعاب اختصاصی آب، مطالبه خسارت قراردادی روزانه یک میلیون تومان بابت تأخیر در انجام تعهدات، مطالبه بهای کسری مساحت یا ارش ناشی از کاهش متراژ، و هزینه دادرسی و کارشناسی.
در مورد کسری ۱۰ متر، اگر در قرارداد قیمت هر متر مشخص شده باشد، مطالبه بهای همان ۱۰ متر ساده‌تر است. اگر قیمت متری مشخص نشده باشد، دادگاه معمولاً موضوع را به کارشناس ارجاع می‌دهد تا اثر کسری متراژ بر قیمت ملک را تعیین کند. چون عبارت «در حدود» در قرارداد آمده، فروشنده ممکن است دفاع کند که اختلاف جزئی قابل مطالبه نیست؛ اما اختلاف ۱۰ متر می‌تواند قابل بررسی جدی باشد، مخصوصاً اگر در تصمیم شما برای خرید و قیمت معامله اثر داشته باشد.
در مورد نرده تراس، چون جنبه ایمنی دارد، اگر ناچار شدید خودتان انجام دهید، قبل از اجرا حتماً تأمین دلیل بگیرید و عکس، فیلم، پیش‌فاکتور و فاکتور رسمی نگه دارید. بعد می‌توانید هزینه انجام کار را از فروشنده مطالبه کنید. اگر بدون تأمین دلیل اجرا کنید، فروشنده ممکن است اصل نقص یا مبلغ هزینه را انکار کند.
وجه التزام روزانه یک میلیون تومان هم قابل مطالبه است، اما تاریخ شروع آن مهم است. اگر در مبایعه‌نامه برای انجام تعهدات تاریخ مشخص شده، از همان تاریخ قابل مطالبه است. اگر تاریخ مشخص نشده، بهتر است از تاریخ اظهارنامه یا از تاریخی که ملک را تحویل گرفته‌اید و انجام نشدن تعهدات قابل اثبات شده، مطالبه شود.
این موضوع بیشتر دعوای حقوقی است نه شکایت کیفری. شکایت کیفری فقط وقتی مطرح می‌شود که ثابت شود فروشنده از ابتدا با علم به کسری متراژ یا با فریب عمدی ملک را به شما فروخته است. فعلاً مسیر قوی‌تر شما دادخواست حقوقی در دادگاه محل وقوع ملک است.