راهکار برای الزام فروشنده آپارتمان به تنظیم سند
سلام
چند روز پیش داخل سایت شما سوالی در رابطه با آپارتمانی که سال ۴۰۲ خریدم، که فروشنده متعهد شده بود اواخر خرداد ۴۰۳ اقدام به تنظیم سند در دفترخانه بکند اما تاکنون پایان کار هم نگرفته و از مشخص کردن و تحویل پارکینگ اختصاصی سندی شماره ۳ که در مبایعه نامه قید شده امتناع می کند
به مشاور و عریضه نویسان اطراف دادگستری مراجعه کردم گفتند چون در تاریخ مقرر گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه رو نگرفتی کارت یه مقدار سخته ابتدا یه اظهار نامه برای فروشنده برای انجام تعهدات می فرستی و۴۸ ساعت بهش مهلت میدی بعد یه دادخواستم آماده کرد وگفت چند روز بعد ببر ثبتش کن زمانی که به دفتر امور قضایی مراجعه کردم گفتند نمی توان همزمان دو دادخواست اخذ پایان کار و الزام به سند را مطرح کرد وجداگانه باید دادخواست بدی و ارزش ملک تاریخ کنی و از این حرف ها، اونروز شانس ما اون مشاور هم اونجا نبود این موضوع بهش بگم ، وکیل محترم سایت در پاسخ به سوال من گفت می توان دریک دادخواست هر سه موضوع را مطرح کرد و اگر فروشنده مالک اصلی ملک نباشد باید طرح دعوا هم برعلیه مالک اصلی و فروشنده مطرح شود این دو پدر وپسر هستند پدر مالک اصلی که به پسر وکالت برای ساخت و فروش داده حالا میخوام بدونم
۱. نیاز از مالک اصلی هم شکایت بشه در ضمن من کد ملی مالک اصلی ندارم
۲.اگر مبایعه نامه ام ارسال کنم برام دادخواست می نویسی
۳. من چندین بار به شهرداری مراجعه کردم گفتند این ساختمان ۵ واحدی ۴تا پارکینگ بیشتر نداره طبق نقشه اولیه واحدهای۱،۲،۳،۴ ،طبقه ۵ غیرمجاز ساخته شده البته جریمه اش پرداخت کردن و سازنده چندین بار تلاش کرده ۵ تا پارکینگ بگیره که بدلیل محدودیت فضا رد شده من نگرانیم اینکه نکنه سازنده در نهایت زیر تعهدش بزنه واز دادن پارکینگ امتناع کنه و پارکینگ ۳ که مال واحد من برداره برای خودش که واحد ۵، میخوام بدونم راهکار قانونیش چیه من قبل از اخذ پایان کار وثبت سند جلوی این کار بگیرم
۴.در نهایت میخوام بدونم دستم به جایی بند می شه یا نه؟ کل زندگیمون فروختیم باکلی قرض و بدهی دلمون خوش کردیم خونه خریدیم تو این مملکت بی در و پیکر هرکس هرکاری دلش میخواد می کنه از لحاظ قانونی نمی شه کاری کرد چون یکی از دوستانم هم شرایط من داشت می گفت با وجود وکیل در نهایت همه رای ها به نفع من صادر ولی هیچ زمانت اجرایی نداشت که فروشنده رو ملزم کنه به تعهداتش عمل کنه انگار یه رای نمادین صادر شده
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
در پرونده‌ای که توضیح داده‌اید، چند موضوع جداگانه وجود دارد که باید تفکیک شود. ابتدا اینکه نداشتن گواهی عدم حضور در تاریخ مقرر، به این معنی نیست که دیگر هیچ اقدامی نمی‌توانید انجام دهید. گواهی عدم حضور یکی از دلایل اثبات امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه است، اما اگر فروشنده تعهدات دیگری مثل اخذ پایان کار، تفکیک، تحویل پارکینگ و تنظیم سند داشته و انجام نداده باشد، می‌توان با مدارک دیگر نیز این موضوع را اثبات کرد که در ادامه عرض می نمایم.
در مورد اینکه مالک اصلی هم باید طرف دعوا قرار بگیرد یا خیر، اگر فروشنده‌ای که با شما مبایعه‌نامه امضا کرده، خودش مالک رسمی نباشد و صرفاً به موجب وکالت از مالک اقدام کرده باشد، معمولاً برای الزام به تنظیم سند رسمی بهتر است مالک رسمی نیز طرف دعوا قرار بگیرد؛ چون در نهایت انتقال سند رسمی باید توسط مالک یا کسی که اختیار قانونی انتقال دارد انجام شود. نداشتن کد ملی مالک اصلی مانع قطعی نیست و می‌توان از طریق اطلاعات موجود در مبایعه‌نامه، سند، دفترخانه یا استعلامات لازم، مشخصات مالک را به دست آورد.
در مورد طرح خواسته‌ها نیز معمولاً الزام به اخذ پایان کار، انجام مقدمات انتقال سند، الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل پارکینگ، موضوعاتی مرتبط با یکدیگر هستند و بسته به شرایط پرونده می‌توانند در یک دادخواست مطرح شوند. اینکه دفتر خدمات قضایی شما را راهنمایی کرده جداگانه ثبت کنید، ممکن است به دلیل مسائل مربوط به صلاحیت یا نحوه ثبت خواسته باشد؛ اما از نظر ماهیت، این تعهدات به یک قرارداد واحد مربوط هستند و باید توسط وکیل با توجه به متن مبایعه‌نامه تنظیم شوند.
در مورد پارکینگ، نگرانی شما کاملاً قابل توجه است. اگر در مبایعه‌نامه به صورت مشخص پارکینگ شماره ۳ به واحد شما اختصاص داده شده باشد، فروشنده نمی‌تواند بعداً به سادگی آن را به شخص دیگری اختصاص دهد. اما چون هنوز پایان کار و سند رسمی صادر نشده، بهتر است منتظر نمانید تا بعداً اختلاف ایجاد شود. در دادخواست خود حتماً علاوه بر الزام به تنظیم سند، موضوع «الزام به ایفای تعهد قراردادی نسبت به تحویل پارکینگ اختصاصی مندرج در مبایعه‌نامه» را مطرح کنید و مدارک شهرداری درباره تعداد پارکینگ‌ها و وضعیت ساختمان را نیز نگه دارید.
اگر احتمال می‌دهید سازنده بخواهد پارکینگ شما را برای واحد پنجم یا شخص دیگری استفاده کند، می‌توانید در صورت وجود شرایط، درخواست اقدامات تأمینی مانند دستور موقت برای جلوگیری از ایجاد وضعیت غیرقابل برگشت را نیز بررسی کنید تا تا زمان تعیین تکلیف پرونده، حقوق شما حفظ شود.
در نهایت درباره اینکه آیا «دست شما به جایی می‌رسد یا نه»، پاسخ این است که صرف داشتن رأی کافی نیست و اجرای آن اهمیت دارد؛ اما در چنین پرونده‌هایی اگر مبایعه‌نامه معتبر، پرداخت ثمن، تعهدات فروشنده و تخلف او قابل اثبات باشد، امکان الزام قانونی وجود دارد. اینکه شخص دیگری قبلاً رأی گرفته ولی اجرا نشده، به معنی بی‌اثر بودن همه پرونده‌ها نیست؛ باید دید مشکل اجرای رأی چه بوده است، مثلاً نبودن مالک رسمی در دعوا، نقص طرف‌های پرونده یا عدم پیگیری اجرای حکم.
در مورد امکان نوشتن دادخواست چیزی نگفتید و اینکه اگه من از شهرداری بخوام به مدارک داخل پرونده دسترسی پیدا کنم اجازه میدن
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
در مورد دادخواست برایتان پیام ارسال شد. برای تنظیم دادخواست، مدارکی که اهمیت دارد شامل مبایعه‌نامه، رسیدهای پرداخت ثمن، مشخصات مالک رسمی، وکالت‌نامه‌ای که مالک به فروشنده داده، مدارک مربوط به پارکینگ و هرگونه مکاتبه با فروشنده است. اگر مبایعه‌نامه را ارسال کنید، می‌توان بر اساس مفاد آن عنوان دقیق خواسته‌ها و طرف‌های دعوا را مشخص کرد، چون ممکن است بسته به متن قرارداد، فقط فروشنده کافی نباشد و مالک رسمی نیز لازم باشد طرف دعوا قرار گیرد.
در مورد شهرداری، شما می‌توانید برای بررسی وضعیت ملک و پرونده ساختمانی اقدام کنید، اما اینکه تمام مدارک پرونده را در اختیار شما قرار دهند بستگی به سمت و ذی‌نفع بودن شما و مقررات همان شهرداری دارد.
معمولاً مالک رسمی یا شخصی که دلیل ذی‌نفع بودن خود را ارائه کند، می‌تواند درخواست بررسی یا دریافت برخی مدارک مرتبط را مطرح کند. در شرایط شما چون خریدار ملک هستید و مبایعه‌نامه دارید، بهتر است همراه با مبایعه‌نامه و مدارک خرید مراجعه کنید و درخواست کنید حداقل اطلاعات مربوط به پایان کار، تعداد پارکینگ‌های تأییدشده در نقشه، وضعیت تخلفات ساختمانی و گزارش‌های مرتبط را بررسی کنید.
اگر شهرداری اعلام کرده ساختمان طبق نقشه فقط چهار پارکینگ دارد و پارکینگ پنجم تأیید نشده، این موضوع برای شما بسیار مهم است و بهتر است قبل از هر اقدامی مدارک آن را رسمی کنید؛ یعنی فقط به گفته شفاهی کارمند شهرداری اکتفا نکنید. اگر امکان دریافت گواهی، پاسخ کتبی یا تصویر بخش مربوط از پرونده وجود داشته باشد، ارزش اثباتی آن در دادگاه بیشتر است.