فسخ معامله زمین کشاورزی به علت نداشتن امکان اخذ سند
زمینی کشاورزی از همسر یکی از شورای روستا خریداری کردم که موقع خرید نگفتن سند نمیشه. بعد از خریداری عنوان نمودند سند نمیشه زمین چون قرارداد دست قبلی یکسال گذشته ازش و اداره ثبت قبول نمیکنه.
ما با برگه املاکی قرارداد بستیم که پیش فرض تایپ شده که اگر به هر دلیلی نیتونم اخذ سند کنم و کسری مدارک جهت این کار از طرف فروشنده باشه قرارداد فسخ می باشد. میخوام بدونم میشه فسخ کرد؟ قرارداد برای اردیبهشت ماه امسال هستش
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
اگر واقعاً زمین قابلیت اخذ سند نداشته و فروشنده این موضوع را پیش از معامله می‌دانسته اما از شما پنهان کرده باشد، ادامه قرارداد می‌تواند شما را با زمینی بدون سند و حتی اختلاف مالکیت مواجه کند. با این‌حال، بندی که در قرارداد درباره عدم امکان اخذ سند و نقص مدارک فروشنده درج شده، می‌تواند راه قانونی مناسبی برای برهم‌زدن معامله و پس‌گرفتن پولتان باشد که در ادامه شرایط و نحوه اقدام و متن مناسب برای اعلام به فروشنده را خدمتتان ارائه داده ام.
ابتدا باید علت دقیق سندنشدن زمین را به‌صورت رسمی مشخص کنید. صرف گفته فروشنده که «چون از قرارداد قبلی یک سال گذشته، ثبت سند را قبول نمی‌کند» توضیح حقوقی کافی نیست و گذشت یک سال از قرارداد قبلی نیز به‌تنهایی لزوماً باعث از بین رفتن مالکیت یا امکان صدور سند نمی‌شود. از فروشنده بخواهید تمام مدارک مالکیت و قراردادهای قبلی را ارائه کند و از اداره ثبت محل نیز علت رد درخواست سند را به‌صورت مکتوب بگیرید. درباره کشاورزی یا ملی‌بودن زمین، رعایت حدنصاب و امکان صدور سند نیز از اداره جهاد کشاورزی و منابع طبیعی استعلام شود.
اگر مشخص شود صدور سند به علت کسری مدارک، ناقص‌بودن زنجیره معاملات یا اقدامی است که فروشنده باید انجام می‌داده، می‌توانید به همان بند قرارداد استناد کنید. بهتر است بدون تأخیر از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی برای فروشنده اظهارنامه بفرستید و اعلام کنید:
با توجه به احراز عدم امکان اخذ سند رسمی ناشی از نقص مدارک و وضعیت معاملاتی منتسب به فروشنده و با استناد به بند مندرج در مبایعه‌نامه مورخ اردیبهشت ۱۴۰۵، تحقق شرط فسخ را اعلام کرده و فسخ قرارداد را اعمال می‌کنم. ظرف مهلت مقرر تمام مبلغ دریافتی مسترد شود.
اگر عبارت دقیق قرارداد این باشد که در صورت بروز چنین وضعیتی «قرارداد خودبه‌خود فسخ یا منفسخ می‌شود»، عنوان دادخواست باید «تأیید انفساخ مبایعه‌نامه و استرداد ثمن» باشد. اگر در قرارداد برای شما حق فسخ در نظر گرفته شده باشد، عنوان مناسب چنین است:
«دادخواست تأیید فسخ مبایعه‌نامه به علت تخلف از شرط و عدم امکان اخذ سند رسمی، به‌انضمام استرداد ثمن، خسارت تأخیر تأدیه و هزینه‌های دادرسی»
دادخواست را از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کنید و قرارداد بنگاه، رسیدهای پرداخت، اظهارنامه، پاسخ یا گواهی اداره ثبت، استعلام‌های مربوط به زمین و پیام‌هایی را که فروشنده در آنها به سندنشدن زمین اقرار کرده است، ضمیمه کنید. سمت همسر فروشنده در شورای روستا نیز مانع اقدام قضایی شما نیست.
اگر مشخص شود فروشنده اساساً مالک زمین نبوده، زمین ملی یا متعلق به شخص دیگری است یا انتقال آن از ابتدا قانوناً امکان نداشته، ممکن است به‌جای فسخ، عنوان صحیح دعوا «اعلام بطلان یا عدم نفوذ معامله و استرداد ثمن» باشد. به همین دلیل، پاسخ کتبی اداره ثبت و بررسی مدارک مالکیت پیش از انتخاب عنوان نهایی دادخواست اهمیت زیادی دارد.
تا تعیین تکلیف، اگر هنوز بخشی از قیمت را نپرداخته‌اید، مبلغ دیگری پرداخت نکنید و اصل قرارداد و رسیدها را نیز در اختیار فروشنده قرار ندهید. اگر ثابت شود فروشنده از مشکل زمین اطلاع داشته و عمداً آن را پنهان کرده است، علاوه بر فسخ قرارداد، موضوع مطالبه خسارت و حسب مدارک، بررسی فریب در معامله نیز قابل طرح خواهد بود.