مراحل تبدیل قولنامه و وکالت‌نامه ملک به سند رسمی

وقت بخیر؛

داشتن همه قولنامه‌ها و وکالت‌ها امتیاز مهمی است، اما وکالت‌نامه به‌تنهایی شما را مالک رسمی نمی‌کند و اگر یکی از حلقه‌های انتقال یا اختیار وکیل ایراد داشته باشد، ممکن است صدور سند متوقف شود. با این حال اگر زنجیره معاملات تا مالک رسمی کامل باشد، مسیر گرفتن سند را خدمتتان عرض می کنم.

اول باید مشخص کنید ملک در اداره ثبت دارای سند مادر یا مالک رسمی هست یا اساساً برای این قطعه سند رسمی صادر نشده است؛ چون مسیر این دو حالت متفاوت است.

اگر ملک سند رسمی دارد و قولنامه‌های شما در نهایت به همان مالک رسمی می‌رسد، ساده‌ترین راه این است که با اصل قولنامه‌ها، سند ملک، وکالت‌نامه، مدارک هویتی و مدارک مربوط به ملک به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید. اگر وکالت‌نامه معتبر باشد و اختیار فروش و انتقال رسمی را به‌طور کافی داده باشد، ممکن است انتقال بدون حضور مالک اولیه نیز انجام شود. دفترخانه استعلام‌های ثبتی، بازداشت یا رهن بودن ملک و سایر موارد لازم را بررسی و در صورت نبود مانع، سند رسمی انتقال را تنظیم می‌کند.

حتماً خود وکالت‌نامه نیز بررسی شود؛ چون باید مشخص شود موکل در قید حیات است، وکالت از بین نرفته و اختیارهایی مانند فروش، انتقال قطعی، حضور در دفترخانه و امضای اسناد رسمی در آن وجود دارد. صرف داشتن وکالت‌نامه حتی اگر بلاعزل باشد، جای سند مالکیت را نمی‌گیرد.

اگر مالک رسمی یا فروشندگان قبلی برای انتقال همکاری نکنند یا وکالت‌نامه قابل استفاده نباشد، با داشتن زنجیره کامل قولنامه‌ها می‌توانید حسب وضعیت پرونده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنید و معمولاً باید اشخاصی که در زنجیره انتقال قرار دارند و مالک رسمی ملک نیز طرف دعوا قرار گیرند.

اما اگر این ملک اساساً سند رسمی مستقل ندارد و جزء املاک قولنامه‌ای با سابقه ثبتی است، ممکن است مسیر قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی برای شما قابل استفاده باشد. در این فرآیند، سابقه ثبتی، تصرف شما، نحوه خرید، سلسله قولنامه‌ها و نقشه ملک بررسی می‌شود و کارشناس باید نقشه و تصرف فعلی را با مدارک خرید تطبیق دهد.

برای این مسیر معمولاً اصل و تصویر تمام قولنامه‌های زنجیره‌ای، وکالت‌نامه‌ها، مدارک هویتی، مدارک و سوابق ثبتی موجود، نقشه دارای مختصات ملک و مدارکی که تصرف شما را نشان دهد لازم می‌شود. قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات نیز برای ادعاهای ناشی از اسناد غیررسمی سازوکار ثبت ادعا و حرکت به سمت اخذ سند رسمی را پیش‌بینی کرده است.

هزینه را بدون دیدن مشخصات ملک نمی‌توان عدد دقیقی گفت. اگر انتقال مستقیم در دفترخانه امکان‌پذیر باشد، هزینه‌های انتقال رسمی، مالیات و عوارض احتمالی و هزینه دفترخانه مطرح است. اگر ملک فاقد سند باشد، هزینه نقشه و نقشه‌برداری، کارشناسی، هزینه‌های ثبتی و صدور سند اضافه می‌شود. اگر مجبور به طرح دعوای الزام به تنظیم سند شوید نیز هزینه دادرسی، کارشناسی احتمالی و در صورت استفاده از وکیل، حق‌الوکاله به آن اضافه خواهد شد.

بنابراین قبل از هر اقدامی، یک استعلام ثبتی از پلاک ملک بگیرید و مشخص کنید آخرین مالک رسمی چه کسی است. بعد زنجیره قولنامه‌ها و متن وکالت‌نامه را با آن تطبیق دهید. با همین دو مورد مشخص می‌شود که شما می‌توانید مستقیماً به دفترخانه بروید، باید از مسیر اداره ثبت اقدام کنید یا نیاز به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دارید.