خطرات خرید امتیاز مسکن ملی با وکالتنامه و سفته
سلام وقتتون بخیر، میخواستم امتیاز مسکن ملی بخرم،فروشنده سفته به مبلغ 6 میلیارد و صلح نامه و تعهد نامه و وکالت نامه هم میدهد، قبل از معامله چه کاری انجام بدهم که در اینده دچار مشکل نشوم؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت شما هم بخیر؛
خرید امتیاز مسکن ملی با خرید یک آپارتمان دارای سند تفاوت دارد. فروشنده ممکن است فعلاً فقط متقاضی طرح باشد و هنوز واحد معین، قرارداد واگذاری یا مالکیت قابل انتقال نداشته باشد. در چنین شرایطی صلحنامه و وکالتنامه فقط میان شما و فروشنده اثر دارد و لزوماً برای اداره راه و شهرسازی، بانک یا تعاونی پروژه قابل قبول نیست.
پیش از پرداخت هر مبلغی، همراه فروشنده به اداره راه و شهرسازی یا تعاونی مسئول همان پروژه مراجعه کنید و کتبی استعلام بگیرید که پرونده او در چه مرحلهای است، واحد مشخصی به او تخصیص یافته یا خیر و انتقال امتیاز در این مرحله قانوناً امکانپذیر است یا نه. به پاسخ شفاهی کارمند یا گفته مشاور املاک اکتفا نکنید.
اگر اداره مربوط اعلام کند انتقال امتیاز ممنوع است یا فقط پس از تحویل و صدور سند امکان دارد، معامله را انجام ندهید. وکالت بلاعزل، صلحنامه رسمی و سفته نیز ممنوعیت انتقال را برطرف نمیکنند و ممکن است در نهایت فقط حق مطالبه پول از فروشنده برای شما باقی بماند.
تمام پرداختهای فروشنده به پروژه، قرارداد واگذاری، برگه تخصیص واحد، وضعیت فرم «ج»، آورده پرداختشده، اقساط عقبافتاده، مبلغ باقیمانده، تسهیلات بانکی و تعهدات او را بررسی کنید. مشخص شود امتیاز صرفاً ثبتنام اولیه است یا واحدی با بلوک، طبقه، متراژ و شماره مشخص به او اختصاص یافته است.
از بانک عامل نیز درباره اصل و سود تسهیلات، بدهی معوق، امکان انتقال تعهدات و شرایط ضامنها استعلام بگیرید. ممکن است پس از پرداخت مبلغ به فروشنده، علاوه بر آوردههای آینده ناچار به پرداخت بدهی بانکی و اقساط عقبافتاده او نیز شوید.
سفته ششمیلیاردی بهتنهایی امنیت معامله را تضمین نمیکند. اگر فروشنده بعداً مالی نداشته باشد، وصول سفته نیز ممکن است سالها طول بکشد یا تقسیط شود. ضمن اینکه سفته باید بدون جای خالی، با مبلغ، تاریخ، نام گیرنده و عبارت دقیق «بابت تضمین استرداد وجوه و انجام تعهد انتقال امتیاز پروژه...» تکمیل شود و برای تحویل آن رسید جداگانه بگیرید.
وکالتنامه نیز مالکیت ایجاد نمیکند. حتی وکالت بلاعزل با فوت یا حجر فروشنده از بین میرود و اگر انتقال امتیاز از نظر مقررات پروژه ممنوع باشد، داشتن وکالت کمکی به ثبت واحد به نام شما نمیکند. فروشنده نیز ممکن است تا زمانی که مالک رسمی است، با اشخاص دیگری معامله کند و شما وارد دعوای طولانی شوید.
اگر انتقال از طرف پروژه رسماً مجاز بود، قرارداد باید با حضور فروشنده و تأیید اداره راه و شهرسازی، تعاونی یا شرکت عمران تنظیم شود و تغییر نام متقاضی در سامانه و پرونده پروژه همزمان انجام گیرد. پرداخت اصلی را به بعد از ثبت رسمی انتقال موکول کنید و پول را فقط از حساب خودتان به حساب فروشنده، با توضیح دقیق علت پرداخت و شماره قرارداد واریز کنید.
در قرارداد باید مشخصات کامل پروژه و واحد، مبلغ پرداختی به فروشنده، آوردههای قبلی و آینده، بدهی بانک، زمان انتقال، مسئول پرداخت اقساط، وضعیت تحویل، خسارت عدم انجام تعهد و تکلیف پول در صورت لغو امتیاز نوشته شود. عبارت کلی «کلیه حقوق و امتیازات صلح شد» برای چنین مبلغی کافی نیست.
بهترین محکمکاری این است که قبل از معامله، کتبی تأیید شود امتیاز قابل انتقال است و نام شما همزمان در پرونده رسمی پروژه جایگزین فروشنده شود. اگر فروشنده با مراجعه مشترک به اداره راه، بانک یا تعاونی مخالفت میکند و فقط سفته و وکالت پیشنهاد میدهد، معامله خطر بسیار بالایی دارد.