اختلاف بر سر تقسیم ملک خانوادگی میان فرزندان
شوهر من دوتا پسر و یک دختر هستند که شوهر من پسر بزرگ تر است و ما حدود 7 سال ازدواج کردیم و پسر کوچکتر حدود 3 سال و نیم که ازدواج کردند پدر شوهرم یه خونه داشت که مشارکت کردند و سه واحد بهش دادند یک واحد 108 متری طبقه اول که ما ساکن هستیم و به تازگی صاحب فرزند شده ایم.
یک واحد 64 متری که پسر کوچکتر طبق توافق خودش در طبقه دوم زندگی می کند و سهم پدر شوهرم یک واحد 124 متری که در طبقه سوم هست.
الان بعد از 3 سال که از سکونت همه می گذرد و قبلا توافق زبانی کرده بودند که هر کدام در این واحدها مستقر باشند پسر کوچکتر ادعا می کند که میخواهد بچه دار شود و جایش کوچک است. و پدر شوهرم هم میگوید با توجه به اینکه هر سه واحد به اسم پدرشوهرم هست دو واحد ما فروخته شود و بین دو برادر تقسیم شود یا هر کدام نوبتی 4 سال در واحد بزرگتر مستقر شوند یا به هر کدام مقداری پول داده بشه که رهن کنند
حالا راه بعدی هم اینکه به ما گفتند 3 میلیارد پول بدهیم به عنوان ما به التفاوت واحدها به اون یکی پسر تا واحد کوچک رو بفروشن و با 3 میلیارد بروند و واحد بزرگتر بخرند. اما مساله اینجاست که بابت اون 3 میلیارد که ما بدیم هم نه مدرکی بدهند و نه دانگی به اسم ما شوددر صورتی که سرمایه زندگی ما هم شده یه ماشین که اینقدر ارزش داره و من نمیخواهم اونو بفروشم. راهنمایی می خوام که چه کار کنم؟ ممنون
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام؛
اگر ماشینتان را بفروشید و سه میلیارد تومان را بدون سند رسمی بدهید، ممکن است نه مالک واحد شوید، نه بتوانید پول را پس بگیرید و پدرشوهرتان نیز چون مالک رسمی هر سه واحد است بعداً آن‌ها را بفروشد یا تخلیه بخواهد. اما می‌توان توافق را طوری تنظیم کرد که پرداخت و انتقال مالکیت هم‌زمان باشد که در ادامه عرض می نمایم.
با توجه به اینکه سند هر سه واحد به نام پدرشوهرتان است، از نظر قانونی فعلاً مالک تمام واحدها ایشان است. سکونت سه‌ساله شما و توافق شفاهی خانواده به‌تنهایی برای همسرتان مالکیت ایجاد نمی‌کند و بیشتر به معنای اجازه استفاده از واحد است.
تا زمانی که پدرشوهرتان زنده است، فرزندان او سهم‌الارث قطعی از این ساختمان ندارند. بنابراین همسرتان نمی‌تواند فقط به دلیل پسر بزرگتر بودن، واحد ۱۰۸ متری را سهم خود بداند و برادر کوچکتر نیز مالک واحد ۶۴ متری نیست. هر انتقالی باید با موافقت و امضای مالک رسمی انجام شود.
پرداخت سه میلیارد تومان به برادر کوچکتر بدون انتقال سند یا تنظیم قرارداد رسمی، به هیچ عنوان به نفع شما نیست. برادر کوچکتر اساساً مالک رسمی واحد ۶۴ متری نیست که در مقابل دریافت پول، حقی در واحد ۱۰۸ متری به شما منتقل کند. حتی گرفتن رسید عادی از او نیز مالکیت آپارتمان را برای شما ایجاد نمی‌کند.
اگر قرار است سه میلیارد تومان پرداخت شود، باید ابتدا ارزش واقعی هر دو واحد توسط کارشناس یا ارزیاب بی‌طرف مشخص شود. تفاوت ارزش فقط بر اساس متراژ نیست و طبقه، پارکینگ، انباری، نور، امکانات و وضعیت سند نیز در آن تأثیر دارد. عدد سه میلیارد تومان نباید صرفاً بر اساس نظر خانوادگی پذیرفته شود.
توافق امن زمانی است که پدرشوهرتان به‌عنوان مالک رسمی، واحد ۱۰۸ متری یا سهم مشخصی از ملک را هم‌زمان با پرداخت پول از طریق سند رسمی به نام همسرتان یا به نسبت آورده، به نام شما و همسرتان منتقل کند. مبلغ نیز باید از طریق بانک و با ذکر علت پرداخت و شماره سند و قرارداد واریز شود.
اگر سندهای تفکیکی واحدها هنوز صادر نشده، باید در دفترخانه درباره امکان تنظیم سند رسمی تعهد به انتقال، صلح یا انتقال سهم مشاعی متناسب با واحد موردنظر اقدام شود. در سند باید پلاک ثبتی، مشخصات واحد، متراژ، پارکینگ، انباری، مبلغ، زمان انتقال قطعی، مسئولیت هزینه‌ها و ضمانت اجرا در صورت انجام‌نشدن انتقال دقیقاً نوشته شود.
اگر قرار است از فروش خودروی شما برای پرداخت استفاده شود، صرف انتقال واحد به نام همسرتان نیز از سرمایه شما به‌طور کامل محافظت نمی‌کند. در حقوق ایران اموال زن و شوهر خودبه‌خود مشترک نمی‌شود. اگر پول خودرو متعلق به شماست، باید در برابر آورده‌تان سهم مشخصی از ملک به نام خودتان منتقل شود یا حداقل همسرتان طی سند رسمی به میزان آورده شما به بدهکاربودن خود اقرار کند.
تا زمانی که انتقال رسمی و هم‌زمان تضمین نشده، خودرو را نفروشید و پولی به حساب برادر، پدرشوهر یا شخص دیگری واریز نکنید. وعده‌هایی مانند «بعداً سند می‌زنیم» یا «این واحد برای همیشه مال شماست» در اختلاف خانوادگی آینده ممکن است قابل اثبات یا اجرا نباشد.
راه نوبتی زندگی‌کردن چهار‌ساله در واحدها نیز مالکیت ایجاد نمی‌کند و فقط یک توافق موقت برای استفاده است که ممکن است با تغییر روابط خانوادگی دوباره موجب اختلاف شود. اگر هدف شما امنیت محل زندگی و حفظ سرمایه است، انتقال رسمی واحد یا سهم مشخص، مطمئن‌تر از جابه‌جایی دوره‌ای است.
پدرشوهرتان می‌تواند در صورت تمایل، واحدها را با سند رسمی میان فرزندان صلح یا منتقل و برای خودش نیز حق سکونت یا انتفاع موردنظر را حفظ کند. این کار از اختلاف بعدی درباره ارث و مالکیت جلوگیری می‌کند؛ اما تا زمانی که چنین سندی تنظیم نشده، هیچ‌یک از پسران مالک واحد محل سکونت خود محسوب نمی‌شوند.
اگر مشخصات سند ساختمان، وضعیت تفکیکی واحدها، مالک خودرو و اینکه سه میلیارد تومان دقیقاً قرار است به چه کسی پرداخت شود را بگویید، می‌توانم بگویم چه نوع سند یا قراردادی برای حفظ سهم شما مناسب‌تر است و چه شروطی حتماً باید در آن نوشته شود.
الان من چهار روزه قهر کردم از خونم اومدم بیرون خواستم ببینم این کار بهتره یا برگردم خونم؟
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
اگر بدون ثبت علت ترک منزل مدت زیادی بیرون بمانید، همسرتان ممکن است دادخواست تمکین بدهد و برای قطع نفقه به خروج شما استناد کند؛ اما برگشت عجولانه به خانه‌ای که در آن خطر یا خشونت وجود دارد هم درست نیست. تصمیم شما باید براساس امنیت و امکان اثبات علت خروج باشد.
اگر دلیل بیرون‌آمدنتان فقط قهر و یک اختلاف معمولی بوده و از ضرب‌وجرح، تهدید یا خطر جدی خبری نیست، از نظر حقوقی بهتر است غیبت را طولانی نکنید. می‌توانید با حضور یک فرد مورداعتماد به منزل برگردید یا حداقل در پیام به همسرتان اعلام کنید که برای ادامه زندگی و بازگشت آمادگی دارید.
اگر همسرتان اجازه ورود نداد، قفل را عوض کرده یا گفت حق بازگشت ندارید، پیام‌ها را نگه دارید و موضوع را صورت‌جلسه کنید. در این حالت خروج شما لزوماً ترک زندگی محسوب نمی‌شود و ممانعت او از ورود می‌تواند به نفع شما باشد.
اما اگر به علت کتک‌زدن، تهدید، اعتیاد، توهین شدید یا ترس از آسیب جانی، مالی یا حیثیتی از منزل خارج شده‌اید، فقط برای اینکه متهم به عدم تمکین نشوید به محیط ناامن برنگردید. مدارک تهدید، پیام‌ها، شاهدان، گزارش کلانتری و در صورت وجود آسیب جسمی، مدارک پزشکی را تهیه کنید. در چنین شرایطی جدا زندگی‌کردن می‌تواند عذر موجه داشته باشد و حق نفقه نیز لزوماً از بین نمی‌رود.
چهار روز خروج از منزل به‌تنهایی باعث ازبین‌رفتن مهریه یا ناشزه‌شدن شما نمی‌شود. مهریه ارتباطی با تمکین ندارد؛ اما اگر خروج بدون دلیل موجه ادامه پیدا کند و همسرتان حکم تمکین بگیرد، نفقه مدت عدم تمکین ممکن است در خطر قرار گیرد.
اگر فعلاً تصمیم به بازگشت ندارید، به همسرتان پیام توهین‌آمیز یا عبارتی مانند «دیگر هرگز برنمی‌گردم» نفرستید. بهتر است اعلام کنید به دلیل اتفاقات پیش‌آمده فعلاً در محل امن هستید و در صورت فراهم‌شدن شرایط مناسب و امن برای ادامه زندگی آمادگی گفت‌وگو دارید.
اگر علت دقیق قهر، رفتار همسرتان و اینکه او از شما خواسته برگردید یا مانع بازگشت شده را بگویید، می‌توانم مشخص کنم ماندن بیرون برای شما خطر حقوقی بیشتری دارد یا بازگشت و ثبت وضعیت منزل تصمیم مناسب‌تری است.