انتقال قانونی ملک و جلوگیری از پس‌گرفتن آن پس از طلاق

با سلام؛

تا زمانی که سند رسمی ملک به نام پدرشوهرتان است، مالک رسمی ایشان محسوب می‌شود و ثبت نام شما در سامانه خودنویس به‌تنهایی جای سند انتقال را نمی‌گیرد. امن‌ترین راه برای شما «صلح قطعی رسمی» یا «فروش واقعی و رسمی» است، نه هبه و نه وکالت بلاعزل.

ابتدا وارد سامانه خودنویس شوید و مشخص کنید دقیقاً چه چیزی ثبت شده است. قرارداد فروش، اجاره‌نامه، اقامتگاه یا فقط پیش‌نویس قرارداد. اگر قرارداد فروش به تأیید الکترونیکی پدرشوهرتان رسیده باشد، نسخه و کد آن را دریافت کنید؛ این قرارداد ممکن است برای الزام ایشان به انتقال رسمی قابل استناد باشد، اما تا تنظیم سند در دفترخانه، نباید صرف نمایش نام خود در سامانه را معادل مالکیت رسمی بدانید. برای انتقال مطمئن باید به دو طریق عمل کنید به اینصورت که، پدرشوهرتان باید همراه مدارک مالکیت به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و یکی از این دو سند تنظیم شود:

1. سند رسمی بیع قطعی با قیمت واقعی و پرداخت قابل اثبات؛ این روش وقتی مناسب است که واقعاً مبلغی بابت ملک پرداخت می‌کنید.
2. سند رسمی صلح قطعی ملک به نام شما، ترجیحاً بدون حق فسخ برای پدرشوهرتان و با تعیین دقیق عوض یا بلاعوض‌بودن صلح و اسقاط خیارات قانونی قابل اسقاط. صلح قطعی عقد لازم است و برخلاف هبه، صرف پشیمانی انتقال‌دهنده موجب بازگشت ملک نمی‌شود.

در این پرونده «صلح قطعی» مناسب‌تر از «صلح عمری» است؛ زیرا در صلح عمری معمولاً حق استفاده از ملک تا پایان عمر برای انتقال‌دهنده باقی می‌ماند و فروش بعدی را با مشکل مواجه می‌کند. همچنین به وکالت بلاعزل انتقال اکتفا نکنید؛ وکالت به‌خودی‌خود مالکیت ایجاد نمی‌کند و ممکن است با فوت یا حجر موکل از بین برود.

اگر ملک تحت عنوان هبه به شما منتقل شود، چون شما فرزند پدرشوهرتان نیستید، ایشان ممکن است تا زمانی که عین ملک در مالکیت شما باقی است، تحت شرایط ماده ۸۰۳ قانون مدنی ادعای رجوع از هبه کند. به همین دلیل تنظیم «هبه‌نامه رسمی ساده» انتخاب مطمئنی برای هدف شما نیست.

از آنجا که گفته‌اید ملک در سال ۱۳۹۲ با پول شما و همسرتان خریداری شده، بهتر است همسرتان نیز در دفترخانه طی یک سند رسمی اقرار و صلح کند که نسبت به این ملک، مبلغ فروش آن و آپارتمان جایگزین هیچ ادعای مالکیتی یا طلبی ندارد. صرف انتقال پدرشوهرتان ممکن است مانع ادعای بعدی همسرتان مبنی بر مشارکت در خرید اولیه یا پرداخت پول نشود.

مطمئن‌ترین مسیر مالی این است که ابتدا سند ملک ۵۵ متری رسماً به نام شما منتقل شود، سپس خودتان فروشنده باشید، تمام مبلغ فروش مستقیم به حساب بانکی شخصی شما واریز شود و طلای متعلق به شما نیز با فاکتور رسمی فروخته و وجه آن وارد همان حساب شود. بعد تمام پرداخت‌های آپارتمان جدید از حساب خودتان انجام و از اولین مبایعه‌نامه تا سند نهایی، فقط نام شما به‌عنوان خریدار درج شود. طبق ماده ۱۱۱۸ قانون مدنی، زن در دارایی خود استقلال دارد و ملکی که رسماً به نام او خریداری شده، صرف وقوع طلاق بین زوجین تقسیم نمی‌شود.

اگر برای صرفه‌جویی در هزینه‌ها قرار است پدرشوهرتان مستقیماً ملک را بفروشد، پیش از فروش باید یک توافق رسمی سه‌جانبه تنظیم شود که در آن پدرشوهرتان مالکیت شما بر تمام وجه حاصل از فروش را به‌صورت قطعی بپذیرد، خریدار موظف شود پول را مستقیم به حساب شما بریزد و همسرتان نیز هرگونه ادعا نسبت به این وجه و ملک جدید را اسقاط کند. صرف واریز پول فروش به حساب شما، بدون چنین سندی، ممکن است بعدها به‌عنوان قرض، امانت یا پرداخت اشتباهی مورد ادعا قرار گیرد.

بنابراین ترتیب امن اقدامات این است: دریافت نسخه ثبت‌شده از خودنویس، استعلام بازداشت و رهن ملک، تنظیم سند رسمی صلح قطعی یا بیع به نام شما، اخذ اقرار و اسقاط ادعای رسمی از همسر، فروش ملک از حساب و نام خودتان و سپس خرید آپارتمان جدید با گردش بانکی روشن. پیش از امضای هر سند نیز متن آن را خارج از حضور خانواده توسط وکیل ملکی یا سردفتر مستقل بررسی کنید.