تخلیه مستأجر توسط مالک جدید با اجاره‌ نامه مالک قبلی

با سلام و احترام؛

اگر مدت اجاره‌نامه قبلی تمام شده باشد، شما به‌عنوان مالک جدید می‌توانید برای تخلیه اقدام کنید و ننوشتن اجاره‌نامه جدید به مستأجر حق ماندن دائمی نمی‌دهد؛ اما کسر ۲۰۰ میلیون ودیعه از قیمت ملک، در فرایند تخلیه اهمیت اساسی دارد.

فروش ملک باعث از بین رفتن اجاره قبلی نمی‌شود و مستأجر اصولاً تا پایان مدت همان اجاره‌نامه حق سکونت دارد. شما نیز پس از خرید، قائم‌مقام مالک قبلی محسوب می‌شوید و پس از پایان اجاره می‌توانید شخصاً تخلیه را درخواست کنید؛ حتی اگر نامتان در اجاره‌نامه نوشته نشده باشد.

اگر اجاره هنوز تمام نشده، صرف خرید ملک مجوز تخلیه فوری نیست؛ مگر اینکه در اجاره‌نامه یا مبایعه‌نامه شرایط دیگری پیش‌بینی شده باشد. اما اگر مدت پایان یافته، ابتدا برای مستأجر اظهارنامه بفرستید و مالکیت جدید، پایان اجاره و آمادگی برای پرداخت ودیعه هم‌زمان با تخلیه را اعلام کنید.

سپس با ارائه سند مالکیت یا مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه قبلی و اظهارنامه، در دادگاه صلح محل وقوع ملک درخواست تخلیه کنید. اگر اجاره‌نامه عادی دارای مدت، امضای طرفین و دو شاهد باشد، امکان درخواست «دستور تخلیه» وجود دارد؛ در غیر این صورت ممکن است لازم باشد دادخواست «حکم تخلیه» بدهید که رسیدگی آن زمان بیشتری می‌برد. رسیدگی به دعاوی تخلیه، جز موارد مربوط به سرقفلی و حق کسب‌وپیشه، در صلاحیت دادگاه صلح است.

با توجه به اینکه ۲۰۰ میلیون تومان بابت ودیعه مستأجر از ثمن معامله کسر شده، به احتمال زیاد هنگام اجرای تخلیه باید این مبلغ را به مستأجر پرداخت یا به حساب اجرای احکام واریز کنید؛ زیرا تخلیه معمولاً به استرداد یا تودیع ودیعه وابسته است.

مسئولیت فروشنده نیز به متن مبایعه‌نامه بستگی دارد. اگر فروشنده تعهد کرده ملک را در تاریخ معین به‌صورت تخلیه‌شده تحویل دهد، می‌توانید علیه او دعوای الزام به تحویل ملک و خسارت تأخیر مطرح کنید. اما اگر صریحاً ملک را «همراه مستأجر» خریده‌اید و مبلغ ودیعه نیز از قیمت کسر شده، معمولاً باید خودتان پس از پایان اجاره، تخلیه را پیگیری کنید.

فعلاً قفل ملک را عوض نکنید و آب، برق یا گاز مستأجر را قطع نکنید. اجاره‌نامه قبلی، مبایعه‌نامه خرید و بند مربوط به کسر ۲۰۰ میلیون باید کنار هم بررسی شوند؛ زیرا مشخص می‌کنند تخلیه فقط بر عهده شماست یا فروشنده نیز بابت تحویل ملک مسئولیت دارد.