فسخ معامله زمین آبی به دلیل انتقال سهم دیم

با توضیح جدید، علاوه بر «تخلف از وصف»، موضوع تدلیس هم جدی است. اگر فروشنده هنگام معامله زمین را به عنوان «آبی» معرفی کرده ولی خودش می‌دانسته که اساساً سهم آبی ندارد و فقط سهم دیم داشته، این رفتار می‌تواند مصداق فریب در معامله باشد. طبق مواد ۴۳۸ و ۴۳۹ قانون مدنی، در صورت اثبات تدلیس خریدار حق فسخ دارد.

اینکه بعداً صراحتاً گفته «سهم سند آبی ندارم و فقط دیم دارم» برای شما نکته مهمی است؛ اگر پیام، صدا یا شاهدی از این گفته دارید حتماً حفظ کنید. همچنین قولنامه‌ای که در آن ملک آبی ذکر شده و سند رسمی دیم، از مدارک اصلی شما هستند.

در مورد گذشت دو ماه، چون خیار تدلیس و تخلف وصف فوری هستند، فروشنده ممکن است به تأخیر شما ایراد بگیرد؛ اما اینکه از همان ابتدا به فروشنده و بنگاه اعتراض کرده‌اید و درخواست اصلاح سند داشته‌اید، به نفع شماست و می‌تواند نشان دهد معامله را با وضعیت موجود قبول نکرده‌اید.

بنابراین اگر فروشنده صراحتاً اعلام کرده امکان انتقال سهم آبی را ندارد، دیگر صرفاً منتظر اصلاح سند نمانید و سریعاً اظهارنامه اعلام فسخ بفرستید و سپس دادخواست «تأیید فسخ معامله به علت تدلیس و تخلف از وصف و استرداد ثمن» را مطرح کنید.

از نظر کیفری هم اگر بتوانید ثابت کنید فروشنده از ابتدا می‌دانسته سهم آبی ندارد و با معرفی خلاف واقع زمین به عنوان آبی شما را فریب داده و پول گرفته، موضوع کلاهبرداری نیز قابل بررسی است؛ ولی صرف اختلاف بین قولنامه و سند برای اثبات کلاهبرداری کافی نیست و سوءنیت اولیه فروشنده باید اثبات شود.

رضایت فروشنده برای فسخ همیشه لازم نیست؛ اگر طبق قرارداد یا قانون برای خریدار حق فسخ ایجاد شده باشد، می‌توان تأیید فسخ را از دادگاه درخواست کرد. بااین‌حال، برای تعیین راهکار دقیق باید قولنامه، سند ملک، نحوه درج آبی یا دیم بودن زمین، پیام‌ها و اظهارات فروشنده و مدارک پرداخت بررسی شود تا مشخص شود موضوع از موارد تدلیس، تخلف از وصف یا تخلف قراردادی است.

در حالت عادی اگر معامله فسخ شود، فروشنده مکلف است ثمنی را که دریافت کرده است به خریدار برگرداند، اما صرفاً به دلیل گذشت زمان و افزایش قیمت‌ها، اصل بر این نیست که مبلغ پرداختی با نرخ تورم یا قیمت روز زمین محاسبه و مسترد شود.

با این حال، اگر فروشنده از استرداد وجه خودداری کند و موضوع به دادرسی و سپس اجرای حکم برسد، بسته به شرایط پرونده، امکان مطالبه خسارت تأخیر تأدیه نسبت به وجه نقد (با رعایت شرایط قانونی) ممکن است مطرح شود. همچنین اگر در قرارداد شرطی درباره خسارت، وجه التزام یا نحوه جبران کاهش ارزش پول وجود داشته باشد، آن شرط نیز قابل بررسی است.

در خصوص افزایش قیمت خود زمین هم معمولاً پس از فسخ، هدف بازگرداندن عوضین به وضعیت قبل از معامله است؛ یعنی شما زمین را برمی‌گردانید و فروشنده ثمن دریافتی را مسترد می‌کند، نه اینکه الزاماً قیمت روز ملک پرداخت شود.

با توجه به اینکه در پرونده شما بحث بر سر معرفی زمین به عنوان آبی و انتقال سهم دیم است، بهتر است در صورت تصمیم به فسخ، علاوه بر درخواست تأیید فسخ، موضوع استرداد ثمن و در صورت وجود شرایط، خسارات واردشده نیز در دادخواست مورد توجه قرار گیرد.