افزایش اجاره بر خلاف ۲۵ درصد قانونی
بابت قرارداد اجاره سال گذشته میخواهم سئوال كنم كه ، دوسال گذشته قرار داد سال۱۳۰۳ منتهی به ۱۴۰۴ با موجر ملک مسکونی، مبلغ ماهیانه ۱۰ میلیون بود که در سال ۱۴۰۴ منتهی به ۱۴۰۵ مبلغ ۱۴ میلیون خواست که بزور و علارغم مخالفتم قبول کردم. با توجه به اینکه مبلغ درخواستی او بیش از ۲۵ درصد بود، آیا ان تاریخ هم جزو قانون جدید بود ؟ میتوان علیه موجر بابت مبلغ بیش از قانونی شکایت کرد ؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها از سال ۱۴۰۳ لازمالاجرا شده و در سال ۱۴۰۴ نیز امکان تعیین سقف قانونی برای افزایش اجارهبها وجود داشته است. مطابق ماده ۷ این قانون، در شهرهای مشمول، شورای عالی مسکن سقف افزایش اجارهبها و مبلغ ودیعه را تعیین میکند و موجر نمیتواند بیش از سقف اعلامشده مطالبه کند.
برای نمونه، در سال ۱۴۰۴ سقف افزایش اجارهبها در شهر تهران ۲۵ درصد تعیین شده بود و در شهرهای بالای یکصد هزار نفر استان تهران سقف ۲۰ درصد اعلام شده بود. بنابراین اگر ملک شما در شهر تهران بوده و قرارداد تمدیدی شما در زمانی منعقد شده که مصوبه سال ۱۴۰۴ قابل اعمال بوده است، افزایش اجاره ماهانه از ۱۰ میلیون تومان به ۱۴ میلیون تومان معادل ۳۵ درصد افزایش است و از سقف ۲۵ درصد بیشتر محسوب میشود. در صورت ثابت بودن مبلغ ودیعه، با سقف ۲۵ درصد، اجاره ۱۰ میلیون تومانی حداکثر میتوانست به ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان افزایش پیدا کند (بدون احتساب رهن با رهن کمی بیشتر میشود)
امضای قرارداد یا قبول مبلغ بالاتر نیز لزوماً حق اعتراض شما را از بین نمیبرد. تبصره یک ماده ۷ صراحتاً مقرر کرده است که اگر موجر نرخ افزایش اعلامشده را رعایت نکند، مستأجر میتواند تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد شکایت کند و در صورت احراز تخلف، مبالغ اضافه دریافتشده باید به مستأجر پرداخت شود و برای موجر نیز جریمه قانونی در نظر گرفته شده است.
البته یک نکته مهم وجود دارد؛ سقف ۲۵ درصد در سال ۱۴۰۴ برای همه شهرهای کشور به صورت یکسان نبوده و میزان مجاز، حسب استان و شهر متفاوت تعیین میشده است. همچنین تاریخ دقیق انعقاد یا تمدید قرارداد اهمیت دارد، زیرا باید بررسی شود در آن تاریخ مصوبه مربوط به شهر شما لازمالاجرا بوده یا خیر. بنابراین اگر قرارداد سال ۱۴۰۴، قرارداد سال قبل و رسیدهای پرداخت اجاره را دارید، میتوانید با آنها از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی برای مطالبه مبالغ اضافهای که برخلاف سقف قانونی از شما دریافت شده اقدام کنید. اگر مبلغ ودیعه نیز نسبت به سال قبل افزایش یافته باشد، برای محاسبه دقیق تخلف باید افزایش اجاره و معادل اجاری مبلغ ودیعه هر دو با هم بررسی شوند.
مؤجر ، مبلغ اجاره در سال ١٤٠٤ منتهي به ١٤٠٥ ، را از ده ميليون به ١٤ ميليون افزايش داد اما وديعه ٥٠ ميليون در قرار داد ثابت ماند . از ٢٥ خرداد ١٤٠٤ شروع شد قرار داد . ميتوني برام توضيح بدين اينو كه چه دادخواستی بدهم ؟
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
چون مبلغ خواسته در این فرض کمتر از یک میلیارد ریال (۱۰۰ میلیون تومان) است، دعوای مالی شما در صلاحیت دادگاه صلح خواهد بود. عنوان دادخواست را میتوانید به این شکل تنظیم کنید:
خواسته: مطالبه و استرداد مبلغ (محاسبه شود) تومان بابت اضافه اجارهبهای دریافتشده برخلاف سقف قانونی افزایش اجارهبها، موضوع ماده ۷ و تبصره ۱ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، به انضمام هزینه دادرسی و سایر خسارات قانونی.
دلایل و منضمات: قرارداد اجاره سال ۱۴۰۳ الی ۱۴۰۴، قرارداد اجاره سال ۱۴۰۴ الی ۱۴۰۵، رسیدها و مدارک پرداخت اجارهبها، مدارک مربوط به مبلغ قرضالحسنه و سایر مستندات پرداخت.
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه صلح
با سلام
اینجانب در سال ۱۴۰۳ الی ۱۴۰۴ ملک مسکونی متعلق به خوانده را با مبلغ قرضالحسنه ۵۰ میلیون تومان و اجارهبهای ماهیانه ۱۰ میلیون تومان در اجاره داشتهام.
در قرارداد بعدی که از تاریخ ۱۴۰۴/۰۳/۲۵ آغاز گردیده، مبلغ قرضالحسنه بدون تغییر و همان ۵۰ میلیون تومان باقی مانده، ولی خوانده اجارهبهای ماهیانه را از ۱۰ میلیون تومان به ۱۴ میلیون تومان افزایش داده است.
با توجه به سقف قانونی افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۴ و با عنایت به اینکه حداکثر افزایش مجاز در شهر تهران ۲۵ درصد بوده است، اجارهبهای ماهیانه میبایست حداکثر (محاسبه شود) تعیین میشد. بنابراین خوانده ماهیانه (محاسبه شود) بیش از سقف قانونی دریافت نموده است.
با توجه به اینکه مبلغ مذکور طی ۱۲ ماه پرداخت شده، مجموع اضافه دریافتی خوانده مبلغ ۱۸ میلیون تومان میباشد.
لذا مستنداً به ماده ۷ و تبصره ۱ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به استرداد مبلغ ۱۸ میلیون تومان اضافه دریافتی، به انضمام هزینه دادرسی و سایر خسارات قانونی و اعمال ضمانت اجرای مقرر در قانون را دارم.
یک نکته مهم در نظر داشته باشید آن جریمه سهبرابری که در تبصره ۱ ماده ۷ آمده، مبلغ مد نظر شما نیست و به خود شما هم پرداخت نمیشود. قانون علاوه بر استرداد پول اضافه به مستأجر، برای موجر جریمهای معادل سه برابر «مبلغ غیرمجاز افزایش یک ماه» نیز تعیین کرده که به صندوق ملی مسکن اختصاص مییابد
. در مثال شما مبلغ غیرمجاز ماهانه اگر ۱.۵ میلیون است، پس جریمه قانونی جداگانه حدود ۴.۵ میلیون تومان میشود؛ ولی خواسته مالی خود شما همان اضافههایی است که واقعاً پرداخت کردهاید.
خواسته: مطالبه و استرداد مبلغ جمعا دوسال ٢٨ ميليون و پانصد هزار تومان بابت اضافه اجاره بهاي دريافت شده برخلاف سقف قانوني افزايش اجاره بها ، موضوع ماده ٧ و تبصره يك قانون ساماندهي بازار زمين مسكن و اجاره بها ، مصوب ۱۴۰۳/۰۲/۱۰ به انضمام هزينه دادرسي و ساير خسارات قانوني .
رياست محترم دادگاه صلح
سلام و درود .
اینجانب ایاد آرام گرفته در سال ۱۴۰۲ الی سال ١٤٠٣ ملک مسکونی متعلق به خوانده را با مبلغ قرض الحسنه ۵۰ میلیون تومان و اجاره بهای ماهیانه ٧ میلیون و پانصد هزار تومان در اجاره داشتم .
در قرارداد جدیدی که از تاریخ ۱۴۰۳/۰۳/۲۵ آغاز گردید ، مبلغ قرض الحسنه بدون تغییر طبق قبول خوانده همان ۵۰ میلیون تومان باقی ماند ولی خوانده اجاره بهای ماهیانه را از ۷ میلیون و پانصد به ده میلیون تومان افزایش داده است که میبایستی طبق قانون ساماندهي اجاره بها ، ۹۳۷۵۰۰۰ تومان میگرفت . ماهیانه ۶۲۵۰۰۰ اضافه گرفته است که با احتساب ۱۲ ماه اجاره میشود ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان ، خوانده اضافه از من گرفته است .در تاریخ ۱۴۰۴/۰۳/۲۵ الی تاریخ ۱۴۰۵/۰۳/۲۵ دوباره قرارداد تمدید شده است. ۵۰ میلیون ودیعه طبق قبول خوانده ثابت مانده و ايشان از من ١٤ ميليون تومان گرفته است که میبایستی
با توجه به سقف قانونی افزایش اجاره بها و با عنایت به اینکه حداکثر افزایش مجاز در شهر تهران ۲۵ درصد بوده است، اجاره بهای ماهیانه بنده میبایست حداکثر ۱۲ میلیون و پانصد هزار تومان تعیین میشد. بنابراین خوانده ماهیانه مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان بیش از سقف قانونی از بنده دریافت نموده است.
با توجه به اینکه مبلغ مذکور طی ۱۲ ماه اجاره یک سال عادی به اضافه ۲ ماه تمدید خودکار اجاره هاي مسكوني سران قوا پرداخت شده، مجموع اضافه دریافتی خوانده طی ۱۴ ماه ۲۱ میلیون تومان میباشد. لذا مستندا به ماده ۷ و تبصره یک قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن و اجاره بها، تقاضای رسیدگی و صدور حکم به محکومیت خوانده به استرداد جمعا دو سال مبلغ اضافه ۱۲ ماه ۱۴۰۳ الی ۱۴۰۴ و ۱۴ ماه ۱۴۰۴ الی ۱۴۰۵ جمعا ۲۸ میلیون و پانصد هزار تومان اضافه دریافتی به انضمام هزینه دادرسی و سایر خسارات قانونی و اعمال ضمانت اجرای مقرر در قانون را دارم .
ارادت و احترام خدمت شما
آیا این دادخواست خوب است ؟
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
در محاسبه افزایش اجاره، مبلغ ودیعه هم باید لحاظ شود. با مبنای عرفی تبدیل رهن که هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه معادل حدود ۳ میلیون تومان اجاره است، ودیعه ۵۰ میلیونی معادل ۱.۵ میلیون تومان اجاره محسوب میشود.
بنابراین در سال ۱۴۰۴ مبلغ قبلی شما در واقع ۱۱.۵ میلیون و مبلغ جدید ۱۵.۵ میلیون تومان بوده که حدود ۳۴.۸ درصد افزایش داشته است. با سقف ۲۵ درصد، مبلغ مجاز حدود ۱۴ میلیون و ۳۷۵ هزار تومان بوده؛ یعنی اضافهدریافتی ماهانه حدود ۱ میلیون و ۱۲۵ هزار تومان و برای ۱۲ ماه حدود ۱۳.۵ میلیون تومان است.
برای سال ۱۴۰۳ نیز با همین روش، مبلغ قبلی ۹ میلیون و مبلغ جدید ۱۱.۵ میلیون تومان بوده و اضافهدریافتی سالانه حدود ۳ میلیون تومان میشود.
بنابراین در صورت پذیرش هر دو سال، جمع اضافهدریافتی حدود ۱۶.۵ میلیون تومان است، نه ۲۸.۵ میلیون تومان. همچنین در متن دادخواست «۱۴ ماه» را به ۱۲ ماه تغییر دهید و عبارت مربوط به «دو ماه تمدید خودکار» را حذف کنید. درباره سال ۱۴۰۳ نیز چون قرارداد شما قبل از اعلام سقف ۲۵ درصدی تهران منعقد شده، این قسمت ممکن است محل ایراد باشد.