هزینه های مربوط به مشاعات و حیاط خلوط

سلام وقت شما هم بخیر. با توضیحی که دادید، چون در سند هر دو واحد طبقه اول، فضای نورگیر/حیاط خلوت صراحتاً مشاع قید شده، صرف اینکه راه دسترسی به آن فقط از واحدهای شماست باعث نمی‌شود هزینه تعمیر آن به‌طور کامل بر عهده شما باشد. قانون تملک آپارتمان‌ها قسمت‌هایی را که اختصاصی یک واحد نیست، جزء قسمت‌های مشترک می‌داند و آیین‌نامه اجرایی نیز تصریح کرده قسمت مشترک حتی اگر در محدوده قسمت اختصاصی قرار گرفته یا دسترسی آن از آنجا باشد، همچنان مشاع است.

اگر علت نفوذ آب، فرسودگی عایق‌کاری کف نورگیر، استهلاک بنا یا خرابی بخش مشترک ساختمان باشد، اصل بر این است که هزینه تعمیر و نگهداری آن از هزینه‌های مشترک ساختمان محسوب شود و بین مالکان طبق مقررات تقسیم گردد؛ نه اینکه چون شما در طبقه اول هستید، تمام هزینه سقف پارکینگ یا عایق‌کاری نورگیر را شخصاً بدهید. ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها نیز سهم مالکان در هزینه‌های مشترک را اصولاً متناسب با مساحت قسمت اختصاصی دانسته، مگر اینکه ترتیب دیگری بین مالکان مقرر شده باشد.

البته اگر خواهان بتواند ثابت کند نفوذ آب ناشی از عمل یا تقصیر اختصاصی شما بوده؛ مثلاً کف نورگیر را تخریب کرده‌اید، عایق را از بین برده‌اید، تغییراتی ایجاد کرده‌اید یا با وجود خرابی ناشی از استفاده شما از رفع آن خودداری کرده‌اید، آن وقت امکان مطالبه خسارت از شخص شما مطرح می‌شود. اما صرف دسترسی شما به نورگیر برای اثبات تقصیر کافی نیست و باید منشأ نشت مشخص شود.

نکته‌ای که درباره سازنده بودن شخص شاکی و نصب کولرهای دو واحد طبقه اول در همین نورگیر گفتید هم قابل طرح است؛ مخصوصاً اگر این جانمایی از ابتدا توسط خود او انجام شده باشد. این موضوع می‌تواند نشان دهد استفاده از این فضا و وضعیت تأسیسات از زمان ساخت بنا وجود داشته و چیزی نیست که بعداً شما به‌طور خودسرانه ایجاد کرده باشید. البته اگر کارشناسی مشخص کند نشتی ناشی از همین تأسیسات کولر است، باید دقیقاً تعیین شود ایراد از اجرای اولیه ساختمان بوده یا از نگهداری بعدی.

در پرونده حتماً درخواست کارشناسی رسمی بدهید و از کارشناس بخواهید مشخص کند: منشأ دقیق نفوذ آب چیست، آیا کف و عایق نورگیر جزء مشاعات است، خرابی ناشی از استهلاک بناست یا اقدام یکی از مالکان، و هزینه لازم برای رفع عیب مربوط به کدام قسمت ساختمان است. این قسمت برای دفاع شما بسیار مهم‌تر از بحث شفاهی بین مالکان است.

بنابراین اگر در سند نورگیر مشاع است و کارشناسی هم اعلام کند نشتی ناشی از فرسودگی عایق یا قسمت مشترک ساختمان است، دفاع اصلی شما این است که الزام شما به پرداخت تمام هزینه تعمیر مبنای قانونی ندارد و هزینه باید به عنوان هزینه مشترک ساختمان بین مالکان تقسیم شود. فقط در صورتی که تقصیر شخصی شما در ایجاد خسارت ثابت شود، می‌توان مسئولیت جداگانه‌ای برای شما در نظر گرفت.