شکایت از صاحبخانه

برای ارسال اظهارنامه، ساده‌ترین راه این است که به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید و همراه قرارداد اجاره و مشخصات مالک، اظهارنامه را ثبت کنید. امکان ثبت الکترونیکی اظهارنامه از طریق خدمات قضایی عدل ایران نیز وجود دارد. در اظهارنامه همان‌طور که قبلاً گفتیم، اعلام کنید متقاضی تمدید یک‌ساله قرارداد مطابق مصوبه سال ۱۴۰۵ و با افزایش حداکثر ۲۵ درصد هستید.

در پاسخ به پیام مالک هم بهتر است وارد بحث طولانی نشوید و فقط موضع خود را روشن کنید. مثلاً بنویسید: «پیام شما دریافت شد. با توجه به مصوبه تمدید قراردادهای اجاره سال ۱۴۰۵، اینجانب متقاضی تمدید یک‌ساله قرارداد با رعایت سقف افزایش ۲۵ درصد هستم و آمادگی پرداخت اجاره‌بها و مبلغ ودیعه مطابق مصوبه را دارم. بنابراین فعلاً قصد تحویل ملک در پایان قرارداد را ندارم و مراتب را از طریق اظهارنامه نیز به اطلاع شما خواهم رساند.»

چک استرداد ودیعه را هم اگر قصد استفاده از مصوبه و ادامه سکونت دارید، به عنوان تسویه و تحویل ملک دریافت نکنید؛ زیرا ممکن است بعداً مالک به آن برای اثبات خاتمه رابطه استیجاری استناد کند.

اما یک نکته مهم در مورد پیام جدید مالک وجود دارد. ایشان صریحاً اعلام کرده که قصد دارد شخصاً در ملک ساکن شود. طبق مصوبه ۱۴۰۵، اگر نیاز واقعی مالک یا افراد تحت تکفل او برای سکونت شخصی در همین ملک توسط مرجع قضایی احراز شود، قرارداد مشمول تمدید اجباری نخواهد بود. صرف این پیام برای تخلیه شما کافی نیست و مالک باید موضوع را از طریق مرجع قضایی پیگیری کند، ولی اگر نیاز شخصی او در دادگاه اثبات شود، امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد.

اینکه طی یک ماه گذشته مشاوران املاک برای بازدید با شما تماس گرفته‌اند نیز قابل ذکر است. اگر پیام، تماس یا مدرکی دارید که نشان می‌دهد مالک پیش از این قصد اجاره دادن ملک با مبلغ بالاتر را داشته، آنها را نگه دارید؛ زیرا در صورت طرح ادعای نیاز شخصی می‌توانید این موضوع را در دادگاه مطرح کنید. البته تشخیص نهایی واقعی بودن نیاز شخصی با قاضی است.

برای ماندن دو یا سه ماه اضافه، حق قطعی و مستقلی ندارید. می‌توانید از مالک توافقاً مهلت بگیرید و اگر پرونده به مرحله تخلیه رسید نیز درخواست مهلت کنید. در اجرای دستور تخلیه، ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر در صورت وقوع حوادث غیرمترقبه و احراز شرایط، اجازه می‌دهد مقام قضایی برای یک نوبت حداکثر تا یک ماه مهلت بدهد؛ بنابراین روی مهلت دو یا سه‌ماهه بدون موافقت مالک حساب نکنید.

خواهش میکنم؛ عوارض یا بهای خدمات پسماند مربوط به استفاده از ملک و جمع‌آوری زباله است و در مدت اجاره اصولاً بر عهده مستأجر یا استفاده‌کننده ملک قرار می‌گیرد؛ برخلاف عوارض نوسازی که مربوط به مالک است.

اگر منظورتان اظهارنامه است، مالک لازم نیست آن را قبول یا تأیید کند. شما اظهارنامه را رسمی ارسال می‌کنید و همین که ابلاغ شود، درخواست شما برای تمدید و آمادگی پرداخت مبلغ قانونی قابل استناد خواهد بود. اظهارنامه طبق ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی وسیله اعلام رسمی مطالب و تعهدات به طرف مقابل است.

اما شرط روزانه ۲ میلیون تومان را جدی بگیرید. این شرط «وجه التزام» است و مالک می‌تواند در دادگاه آن را مطالبه کند؛ ماده ۲۳۰ قانون مدنی نیز اصولاً چنین شرطی را معتبر می‌داند.

دفاع شما این است که قرارداد سال ۱۴۰۵ در صورت درخواست مستأجر، مشمول تمدید خودکار یک‌ساله شده و صرف پایان مدت قرارداد موجب الزام به تخلیه نیست. بنابراین اگر دادگاه بپذیرد که مصوبه شامل شماست، مطالبه خسارت عدم تخلیه از تاریخ پایان قرارداد قبلی نیز قابل دفاع است، چون سکونت شما در آن مدت بر مبنای تمدید قانونی بوده است.

ولی اگر دادگاه ادعای نیاز شخصی مالک را بپذیرد یا به علت دیگری شما را مشمول استثناهای مصوبه بداند، خطر محکومیت به خسارت قراردادی وجود دارد. پس تصور نکنید این مبلغ روزانه قطعاً منتفی است. شرط متقابل مربوط به دیرکرد مالک در پس دادن ودیعه هم زمانی به نفع شما قابل استناد است که وظیفه تحویل ملک و استرداد ودیعه فرا رسیده باشد؛ در حالی که فعلاً خودتان خواهان ادامه سکونت هستید.