اختلاف با صاحبخانه بر سر تمدید
قرارداد یکساله من با موجر که مسکونی هست فاقد دوشاهد و کد رهگیری است . ۴ سال مستاجر موجر بودم و امسال با او بمشکل برخوردم . اجاره ۱۴ میلیون میدادم که از من امسال ۲۵ میلیون خواست . و من گفتم در توانم نیست . مسئله دوماه تمدید خودکار سران قوا پیش آمد . قرار داد من ۲۵ تیر پایان میافت که خواستم از تمدید استفاده کنم . موجر مخالفت کرد و تهدید کرد شکایت میکند . او شکایت کرد و دادگاه صلح شکایت اورا بخاطر عدم وجود شاهد رد کرد . دوباره دادخواست داده و این بار به شورای حل اختلاف رفته و قراره شنبه برگزار بشه . قضیه دادگاه اولی که صلح است چیست ؟ اگر انجا رد شد مس چگونه دوباره به جریان افتاده و رفته شورای حل اختلاف ؟ این جانب چندی قبل برای موجر اظهار نامه فرستادم و خواستار موافقت وی با تمدید یکساله طبق دستور سران قوا شدم . نظر شما چیست .
ممنونم . طی این مدت معوقاتی از اجاره بخاطر شرایط جنگی و از دست دادن کارم داشتم که الحمدالله پرداخت و تسویه کردم . او میخواهد به شورا بگوید که منزل را برای عروسی پسرش میخواهد و این دروغ است . چون خودش بمن شفاهی گفت اگر بخواهی بمانی باید ۱۰۰ میلیون به پول پیش و ۲۵ میلیون به اجاره اضافه کنی و این در توانم نیست .
پاسخ حقوقی ایران لگال:
سلام وقت بخیر؛
درباره اصل تمدید قرارداد قبلاً پاسخ داده شد. در مورد سؤال جدید شما، رد شدن پرونده اول لزوماً مانع اقدام دوباره موجر نیست. احتمالاً درخواست نخست، صدور دستور تخلیه فوری بوده که به دلیل نداشتن امضای دو شاهد پذیرفته نشده است؛ زیرا اجارهنامه عادی برای برخورداری از دستور تخلیه فوری باید به امضای دو شاهد رسیده باشد. نداشتن شاهد، اصل قرارداد اجاره را باطل نمیکند و موجر همچنان میتواند دادخواست عادی صدور حکم تخلیه مطرح کند.
با قانون جدید شوراهای حل اختلاف، رسیدگی و صدور رأی درباره تخلیه ملک در صلاحیت دادگاه صلح است و شورای حل اختلاف صرفاً برای ایجاد سازش میان طرفین اقدام میکند. بنابراین جلسهای که برای شنبه در شورا تعیین شده، به احتمال زیاد جلسه سازش است، نه اینکه شورای حل اختلاف بخواهد برخلاف رأی دادگاه صلح مجدداً حکم تخلیه صادر کند. اگر توافقی حاصل نشود، شورا باید نتیجه را به مرجع قضایی اعلام کند و رسیدگی در دادگاه صلح ادامه مییابد.
اظهارنامهای که برای درخواست تمدید یکساله فرستادهاید اقدام مفیدی بوده و نشان میدهد پیش از تخلیه، تمایل خود را به استفاده از مصوبه تمدید اعلام کردهاید. قرارداد شما نیز با توجه به پایان آن در ۲۵ تیر ۱۴۰۵، از نظر تاریخ مشمول مصوبه تمدید یکساله با افزایش حداکثر ۲۵ درصد است؛ مگر اینکه موجر یکی از موارد استثنایی مصوبه را در دادگاه مانند موضوع عروسی پسرش را اثبات کند.
در ضمن اگر سوال جدیدی دارید در ادامه همین موضوع مطرح کنید و از باز کردن موضوع مشابه خودداری نمایید.
آیا این درست است که در صورت ارجاع پرونده به دادگاه صلح بخاطر ثبت نشدن این قرارداد در سامانه و نداشتن کد رهگیری ، موجر جریمه خواهد شد ؟
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
صرف ارجاع پرونده به دادگاه صلح باعث جریمه موجر نمیشود؛ اما اگر دادگاه در دعوای تخلیه احراز کند که قرارداد اجاره ظرف یک ماه در سامانه مربوط ثبت نشده است، طبق بند ۲ تبصره ۹ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم، باید موجر را به پرداخت معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره ملک در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم کند و معافیتهای مالیاتی او نیز از بین میرود. بنابراین این موضوع مبنای قانونی دارد، ولی منوط به احراز عدم ثبت قرارداد توسط دادگاه است.
سلام و ارادت .
جلسه شوراي حل اختلاف، بين من و مؤجر فردا شنبه است .با توجه به اينكه ميدانم مؤجر قصد سازش ندارد و دندانش را براي گرفتن خسارت روزی یک میلیون تومان عدم تخلیه در تاریخ اتمام قرار داد تیز کرده ، و این جلسه بدون سازش پایان خواهد یافت، بنظرت تمامي مدارك را با خودم ببرم يا اينكه بگذارم برای وقت دادگاه ؟ من همه موارد تمدید خودکار دوماهه و یکساله را برای مؤجر ازقبل گفته ام اما وی گفته سران قوا برای خودشان قانون درآورده اند و او آنها را قبول ندارد. پس میدانم که دوباره توضیح هیچ فایده ای ندارد.
همچنین او دادخواستش را برای تخلیه با عنوان احتیاج آپارتمان برای ازدواج پسرش قرار داده که این یک کذب است . ایشان درخواست کرایه ۲ برابری از من برای ماندن کرده بود . من چه بگویم و چگونه کذب اورا بیان کنم ؟ او شفاهی گفته بود و مدرکی ندارم. تاخیرات در پرداخت اجاره بها در زمان جنگ داشتم که همگی را تسویه کرده ام .
دادخواست تخلیه اول وی بخاطر عدم وجود دو شاهد در قرارداد، توسط دادگاه صلح مردود شد. با توجه به اینکه قرارداد فاقد کد رهگیری نیز میباشد ، آیا در صورت ارجاع دوباره به دادگاه صلح چه میشود ؟
وضعیت مالی اینجانب در پی جنگ و ازدست دادن شغلم بهم ریخته بود که به تازگی شغل جدید پیدا کرده ام اما ... بقا در آپارتمان و تمدید خودکار یکساله سران قوا خیلی کمکم خواهد کرد.
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
مدارک اصلی مثل قرارداد، اظهارنامه تمدید، رسید تسویه اجارهها و رأی پرونده قبلی را همراه داشته باشید، ولی چون جلسه شورا برای سازش است، نیازی نیست وارد بحث طولانی با موجر شوید.
اگر سازش نکنید، موضوع برای رسیدگی قضایی به دادگاه صلح میرود. این نکته را هم در نظر داشته باشید که رد درخواست قبلی به علت نداشتن دو شاهد، به این معنا نیست که موجر دیگر نمیتواند دعوای تخلیه مطرح کند؛ او میتواند از مسیر عادی دادخواست تخلیه بدهد.
در مورد ادعای نیاز ملک برای پسرش هم فقط بگویید این ادعا را قبول ندارید و قبلاً مالک در مقابل افزایش زیاد اجاره حاضر به ادامه سکونت شما بوده است. اثبات واقعی بودن نیاز شخصی با موجر و تشخیص آن با دادگاه است.
از طرف دیگر، شما هم نباید تمدید یکساله را قطعی بدانید. اگر موجر بتواند یکی از استثناهای مصوبه، از جمله نیاز واقعی خود یا افراد تحت تکفلش را اثبات کند، امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد. بنابراین در جلسه چیزی درباره قبول خسارت روزانه یا تعهد به تخلیه در تاریخ خاص امضا نکنید مگر اینکه واقعاً قصد توافق داشته باشید.
با توجه به اینکه میدانم مؤجر قصد سازش ندارد و بغیر از تخلیه و درخواست خسارت راضی نیست .در هر صورت پرونده دادگاه خواهد رفت آیا حضور من در جلسه شورا ضروری است ؟ میشه حضور پیدا نکنم ؟
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
حضور شخصی شما الزامی نیست و طبق ماده ۱۸ قانون شوراهای حل اختلاف میتوانید وکیل نیز معرفی کنید. اصولاً شورا در این مرحله برای سازش اقدام میکند و اگر سازشی حاصل نشود، پرونده حسب مورد به مرجع قضایی صالح ارسال یا نتیجه به دادگاه اعلام میشود.
با این حال توصیه میکنم جلسه را بدون دلیل رها نکنید. اگر امکان حضور دارید، بروید و خیلی کوتاه اعلام کنید که با تخلیه و خسارت مورد مطالبه موافق نیستید و تقاضای رسیدگی قضایی دارید. نیازی هم نیست دوباره تمام مطالب قبلی را برای موجر توضیح دهید.
عدم حضور شما به معنای قبول ادعای موجر نیست، اما حضور در جلسه بهتر است تا موضع شما در صورتجلسه ثبت شود و بعداً درباره مطالب مطرحشده در شورا ابهامی ایجاد نشود.