افزایش اجاره بر خلاف مصوبه
سلام وقت بخیر ما شامل مصوبه هستیم یا نه مالک میخاد اجاره رو از ۵ و نیم ۲۰میلیون کنه میتونه ؟🙏😔
با توجه به تاریخ شروع و پایان قرارداد ما آیا قراردادما مشمول مصوبه تمدید و سقف افزایش اجاره سال ۱۴۰۵ میشود یا خیر؟
اگر مشمول این مصوبه باشیم، آیا مالک میتواند بیشتر از سقف قانونی اجاره مطالبه کند؟
اگر مالک حاضر به تمدید قرارداد با شرایط قانونی نباشد، مستأجر باید دقیقاً چه اقدامی انجام دهد؟
مالک ابتدا با مبلغ ۱۲ میلیون تومان موافقت کرده بود، اما حدود سه هفته بعد نظرش را عوض کرد و گفت فقط ۲۰ میلیون تومان قبول میکند. آیا از نظر قانونی این تغییر یکطرفه معتبر است؟
ما به دلیل اینکه خارج از ایران بودیم و نگران وسایل داخل خانه بودیم، یک مبلغ ۲۰ میلیون تومان واریز کردیم، اما هیچ قرارداد جدیدی امضا نکردیم و روی رسید هم ننوشته شده بابت اجاره یا تمدید قرارداد است. آیا این واریز بهتنهایی به معنی قبول اجاره ۲۰ میلیونی محسوب میشود؟
اگر ثابت شود پرداخت آن مبلغ فقط برای جلوگیری از اختلاف و حفظ وضعیت بوده، آیا باز هم به منزله قبول مبلغ جدید است؟
اگر اجارهای که مالک مطالبه کرده برخلاف مصوبه باشد، آیا مستأجر میتواند درخواست اجرای مصوبه را بدهد؟
اگر مالک بگوید "تخلیه کنید"، در صورتی که قرارداد مشمول مصوبه باشد، آیا چنین درخواستی قانونی است؟
اگر مستأجر به خاطر توافق اولیه ۱۲ میلیون، خانههای دیگر را از دست داده باشد و بعد مالک نظرش را عوض کرده باشد، آیا این موضوع از نظر قانونی اثری دارد؟
اگر قرارداد جدید امضا نشده باشد، وضعیت حقوقی رابطه موجر و مستأجر چگونه است؟
اگر مستأجر بخواهد از حق قانونی خود استفاده کند، باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند یا مرجع دیگری؟ مراحل دقیق چیست؟
اگر مالک مبلغی بیشتر از سقف قانونی دریافت کرده باشد، آیا مستأجر میتواند بعداً درخواست رسیدگی یا استرداد مبلغ اضافی را مطرح کند؟
آیا رسیدهای پرداخت اجاره، پیامها و سایر مدارک میتوانند برای اثبات زمان واقعی اجاره و توافقهای انجامشده مؤثر باشند؟
با توجه به شرایط پرونده ما، بهترین اقدام قانونی چیست تا هم حق مستأجر حفظ شود و هم بعداً مشکلی برای ودیعه ۳۱۰ میلیون تومانی پیش نیاید؟
ما ۱۵خرداد آخرین اجاره ۵ و نیم میلیونی رو ریختیم
پاسخ حقوقی ایران لگال:
سلام.
اگر تاریخ پایان قرارداد شما از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ باشد و ملک هم مسکونی باشد، اصل بر این است که با درخواست مستأجر، قرارداد به مدت یک سال تمدید میشود و مالک نمیتواند بیش از ۲۵ درصد نسبت به اجارهبها و مبلغ ودیعه سال قبل افزایش بدهد. در مصوبه جدید، سقف افزایش برای کل کشور ۲۵ درصد اعلام شده و مراجع قضایی نیز نباید صرفاً به دلیل پایان مدت اجاره، دستور تخلیه صادر کنند.
با عددی که گفتید، اگر اجاره قبلی ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده، سقف افزایش ۲۵ درصدی میشود ۶ میلیون و ۸۷۵ هزار تومان. بنابراین مطالبه ۱۲ میلیون یا ۲۰ میلیون تومان، اگر فقط بر مبنای تمدید همان قرارداد باشد، از سقف مصوبه بالاتر است. اگر ودیعه شما هم ۳۱۰ میلیون تومان بوده، افزایش آن نیز حداکثر تا ۲۵ درصد قابل طرح است؛ یعنی حدود ۳۸۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، نه هر مبلغ دلخواه موجر.
اما یک نکته مهم وجود دارد، اگر تاریخ پایان قرارداد شما قبل از ابلاغ مصوبه جدید بوده باشد، باید دقیقتر بررسی شود. چون متن مصوبه، قراردادهایی را شامل میداند که مدت اعتبار آنها از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشود. پس اگر مثلاً ۱۵ خرداد فقط تاریخ پرداخت آخرین اجاره بوده، مشکلی نیست؛ ولی اگر ۱۵ خرداد تاریخ پایان قرارداد بوده، باید دید آیا تمدید قبلی، توافق، ادامه رابطه استیجاری یا مصوبه اضطراری قبلی باعث شده قرارداد شما همچنان در بازه مصوبه قرار بگیرد یا نه.
واریز یک مبلغ ۲۰ میلیون تومانی، مخصوصاً وقتی قرارداد جدیدی امضا نشده و روی رسید هم نوشته نشده که «بابت اجاره ماهانه ۲۰ میلیون تومان» یا «قبول تمدید با اجاره ۲۰ میلیون»، بهتنهایی الزاماً به معنی قبول قطعی اجاره ۲۰ میلیونی نیست. شما میتوانید دفاع کنید که این مبلغ برای جلوگیری از اختلاف، حفظ وضعیت ملک و وسایل، و به صورت علیالحساب پرداخت شده است، نه به عنوان قبول نرخ جدید. البته اگر چند ماه پشت سر هم همین مبلغ را بدون اعتراض پرداخت کنید، موجر ممکن است از آن به عنوان نشانه توافق ضمنی استفاده کند.
حتماً از این به بعد در توضیح واریزیها بنویسید: «بابت اجاره قانونی ملک طبق مصوبه، علیالحساب و بدون قبول افزایش خارج از سقف قانونی». اگر قبلاً ۲۰ میلیون پرداخت کردهاید، بهتر است فوری با اظهارنامه اعلام کنید که این پرداخت به معنی قبول اجاره ۲۰ میلیونی نبوده و شما فقط تمدید مطابق مصوبه و سقف قانونی را قبول دارید.
تغییر نظر مالک از ۱۲ میلیون به ۲۰ میلیون، اگر قرارداد جدیدی امضا نشده باشد، بهتنهایی قرارداد جدید ایجاد نمیکند. اما همان ۱۲ میلیون هم اگر اجاره قبلی ۵/۵ میلیون بوده، بالاتر از سقف ۲۵ درصد است. پس تمرکز دفاع شما بهتر است روی «اجرای مصوبه و سقف ۲۵ درصد» باشد، نه صرفاً توافق شفاهی ۱۲ میلیون.
اگر مالک بگوید تخلیه کنید، در صورتی که قرارداد شما مشمول مصوبه باشد، صرف پایان مدت یا نپذیرفتن اجاره بالاتر از سقف قانونی، برای تخلیه کافی نیست. البته مصوبه استثناهایی دارد؛ مثلاً اگر مالک پروانه تخریب یا تعمیرات اساسی داشته باشد، ملک رسماً فروخته شده باشد، نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل او توسط مرجع قضایی احراز شود، یا مستأجر در دوره قبل تعهدات خود را انجام نداده و ضرر قابل ملاحظهای وارد کرده باشد. این موارد باید اثبات و احراز شود، نه اینکه مالک فقط ادعا کند.
در مورد مرجع مراجعه، طبق قانون جدید، دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجارهبها در صلاحیت دادگاه صلح است و شورای حل اختلاف بیشتر نقش صلح و سازش دارد. اگر برای جلسه شورا دعوت شدهاید، شرکت کنید؛ اما در جلسه صریحاً بگویید با تخلیه یا اجاره ۲۰ میلیونی موافق نیستید و فقط تمدید طبق مصوبه و سقف قانونی را قبول دارید.
در جلسه شورا یا دادگاه اینطور بگویید:
«ملک مسکونی است و اینجانب متقاضی تمدید قرارداد طبق مصوبه سال ۱۴۰۵ هستم. اجاره قبلی ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده و سقف افزایش قانونی آن حداکثر ۲۵ درصد است. مطالبه ۲۰ میلیون تومان خارج از سقف مصوبه است. مبلغی که واریز شده، به دلیل نگرانی از اختلاف و حفظ وضعیت ملک و وسایل بوده و به معنای قبول اجاره ۲۰ میلیونی یا امضای قرارداد جدید نیست. تقاضا دارم رابطه استیجاری طبق مصوبه تمدید شود و موجر از مطالبه مبلغ خارج از سقف قانونی منع گردد.»
مدارکی که باید همراه داشته باشید قرارداد قبلی، رسید ودیعه ۳۱۰ میلیون تومان، رسیدهای پرداخت اجاره مخصوصاً اجاره ۵/۵ میلیونی، رسید واریز ۲۰ میلیون، پیامهایی که نشان میدهد مالک اول ۱۲ میلیون گفته و بعد ۲۰ میلیون خواسته، هر مدرکی که نشان دهد شما خارج از ایران بودهاید و پرداخت ۲۰ میلیون برای جلوگیری از اختلاف بوده، و اظهارنامهای که درخواست تمدید قانونی را اعلام کردهاید.
بهترین اقدام عملی این است که فوراً یک اظهارنامه دیگر هم بفرستید و در آن بنویسید: «اینجانب متقاضی تمدید قرارداد طبق مصوبه سال ۱۴۰۵ با افزایش قانونی حداکثر ۲۵ درصد هستم. واریز مبلغ ۲۰ میلیون تومان صرفاً علیالحساب و برای جلوگیری از اختلاف بوده و به معنی قبول اجاره خارج از سقف قانونی نیست. لطفاً برای تنظیم قرارداد مطابق مصوبه و تعیین تکلیف رسمی ودیعه و اجاره قانونی اقدام نمایید.»
اگر مالک مبلغی بیش از سقف قانونی گرفته باشد و بعداً ثابت شود شما مشمول مصوبه بودهاید، میتوانید اضافه پرداختی را در رسیدگی حقوقی مطرح کنید و درخواست محاسبه و استرداد مبلغ مازاد بدهید. برای اینکه بعداً درباره ودیعه ۳۱۰ میلیون تومانی مشکلی ایجاد نشود، هیچ توافق شفاهی یا رسید مبهم امضا نکنید و همه پرداختها را بانکی، با توضیح دقیق و قابل استناد انجام دهید.